1、L/O/G/O土地增值稅土地增值稅經(jīng)濟管理學(xué)院目錄目錄土地增值稅基本原理土地增值稅基本原理納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人征稅范圍征稅范圍稅稅 率率4 41 12 23 3應(yīng)稅收入與扣除項目應(yīng)稅收入與扣除項目應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額的計算5 56 67 78 8稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠征收管理征收管理重點重點難點難點扣除項目金額的扣除項目金額的確定確定, ,新建房地新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額及稅額的計算及稅額的計算. .征稅范圍判定征稅范圍判定, ,納納稅人界定稅人界定, ,應(yīng)稅收應(yīng)稅收入種類入種類, ,增值額確增值額確定定, ,稅率選擇與運稅率選擇與運用用, ,應(yīng)納稅額計算應(yīng)

2、納稅額計算, ,優(yōu)惠政策等優(yōu)惠政策等第一節(jié)第一節(jié) 土地增值稅基本原理土地增值稅基本原理v土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑地使用權(quán)及地上建筑物和其附著物產(chǎn)權(quán)，物和其附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位取得增值收入的單位和個人征收的一種稅和個人征收的一種稅二、我國土地增值稅的特點三、土地增值稅的作用v （一）增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；v （二）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；v （三）增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積極貢獻第二節(jié) 納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人。不論法人與自然人不論法

3、人與自然人不論經(jīng)濟性質(zhì)不論經(jīng)濟性質(zhì)不論內(nèi)資與外資、不論內(nèi)資與外資、中國公民與外籍個中國公民與外籍個人人不論部門不論部門多選題多選題v轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（ ），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。vA 學(xué)校vB 稅務(wù)機關(guān)vC 外籍個人vD 國有企業(yè)v答案：ABCD第三節(jié)第三節(jié) 征稅范圍征稅范圍v一、征稅范圍一、征稅范圍(一)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)/出讓(二)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓v二、征稅范圍的界定二、征稅范圍的界定v標(biāo)準(zhǔn)之一：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所用；轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所用；按照中華人民共和國憲法和土地管理法的規(guī)定，城市的土地屬

4、于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國家所有外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以按照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜小２拍苓M行轉(zhuǎn)讓。v標(biāo)準(zhǔn)之二：標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；1、土地增值稅的征收范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所得的收入。2、土地增值稅的征收范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。（出租）v標(biāo)準(zhǔn)之三：標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入土地增值稅的征收范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，但未取得收

5、入的行為。三、對若干具體情況的判定三、對若干具體情況的判定v（一（一) )以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的：筑物及附著物的：v征稅包括三種情況。征稅包括三種情況。v( (二二) )以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的v繼承不征（無收入）。贈與中公益性贈與、贈與繼承不征（無收入）。贈與中公益性贈與、贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈與征收。贈與征收。v(1)(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬

6、或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。的。v(2)(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的業(yè)的。v( (三三) )房地產(chǎn)的出租房地產(chǎn)的出租v不屬于土地增值稅的征稅范圍。不屬于土地增值稅的征稅范圍。v( (四四) )房地產(chǎn)的抵押房地產(chǎn)的抵押v對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。v抵押期滿抵押期滿, ,不

7、能償還債務(wù)不能償還債務(wù), ,而以房地產(chǎn)抵債而以房地產(chǎn)抵債, ,征稅征稅. .v（五（五) )房地產(chǎn)的交換房地產(chǎn)的交換v單位之間換房單位之間換房, ,有收入的有收入的, ,征稅。征稅。v但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)氐珜€人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。稅務(wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 （六（六) )以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營v暫免征收土地增值稅。暫免征收土地增值稅。v對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。收土地增值稅。v( (七七) )合作建房合作建房v自用的，暫免

8、征收土地增值稅；自用的，暫免征收土地增值稅；v建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。v( (八八) )企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)v 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。v( (九九) )房地產(chǎn)的代建房行為房地產(chǎn)的代建房行為v其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。的征稅范圍。v( (十十) )房地產(chǎn)的重新評估。房地產(chǎn)的重新評估。v不屬于土地增值稅的征稅范圍。不屬于土地增值稅的征稅范圍。 單選題

9、單選題下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（）。（）。A A 國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B B 稅務(wù)機關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)稅務(wù)機關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)C C 對國有企業(yè)進行評估增值的房產(chǎn)對國有企業(yè)進行評估增值的房產(chǎn)D D 因為國家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)因為國家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)答案：答案：D D單選題單選題下列各項中，屬于土地增值稅征收范圍的是（）。下列各項中，屬于土地增值稅征收范圍的是（）。A.A.房地產(chǎn)的出租行為房地產(chǎn)的出租行為B.B.房地產(chǎn)的抵押行為房地產(chǎn)的抵押行為C.C.房地產(chǎn)的重新評估行為房地產(chǎn)的重新評估

10、行為D.D.個人互換自有住房的行為個人互換自有住房的行為答案：答案：D D多選題多選題下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。）。A A 抵押期滿以國有土地使用權(quán)清償?shù)狡趥鶆?wù)；抵押期滿以國有土地使用權(quán)清償?shù)狡趥鶆?wù)；B B 房地產(chǎn)的重新評估增值；房地產(chǎn)的重新評估增值；C C 以收取出讓金方式出讓國有土地使用權(quán)；以收取出讓金方式出讓國有土地使用權(quán)；D D 非房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)作價入股投資于非房地產(chǎn)企非房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)作價入股投資于非房地產(chǎn)企業(yè)，投資后將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。業(yè)，投資后將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。答案：答案：ADAD 第四節(jié)第四節(jié) 稅率稅率 v 土地增值稅

11、土地增值稅實行四級超率累進稅率實行四級超率累進稅率，稅率如下表，稅率如下表 項目項目級次級次增值額占扣除增值額占扣除項目金額比例項目金額比例稅率稅率速算扣速算扣除系數(shù)除系數(shù) 1 150%50%以下（包括以下（包括50%50%）30%30%0 0 2 2超過超過50%50%100%100%（含（含100%100%）40%40%5%5% 3 3超過超過100%100%200%200%（含（含200%200%）50%50%15%15% 4 4200%200%以上以上60%60%35%35%單選題單選題 某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入50005000萬元，計萬元，計算土地增值額準(zhǔn)

12、予扣除項目金額算土地增值額準(zhǔn)予扣除項目金額42004200萬元，則適萬元，則適用稅率為（用稅率為（ ）。）。vA 30%A 30%vB 40%B 40%vC 50%C 50%vD 60%D 60%v答案：答案：A A第五節(jié)第五節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項目應(yīng)稅收入與扣除項目v一、應(yīng)稅收入的確定一、應(yīng)稅收入的確定v( (一一) )貨幣收入貨幣收入v貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。證

13、券。 v( (二二) )實物收入實物收入v一般要對這些實物形態(tài)的財產(chǎn)進行估價。一般要對這些實物形態(tài)的財產(chǎn)進行估價。v( (三三) )其他收入其他收入v如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。這此種類型的收入比較土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。這此種類型的收入比較少見，其價值需要進行專門的評估。少見，其價值需要進行專門的評估。二、扣除項目的確定二、扣除項目的確定（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： 1 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，、取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：包括：（1 1）納稅人為取得土地使用權(quán)所

14、支付的地價款。）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。（2 2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。納的有關(guān)費用。 它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費過戶手續(xù)費。v2 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本v 它指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，它指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)

15、施費、開安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。發(fā)間接費用等。v3 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用v銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。v1 1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅В┘{稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的，其允許扣出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：v利息利息+(+(取得土地使用權(quán)支付的金額取得土地使用權(quán)支付的金額+ +房地產(chǎn)開發(fā)成房地產(chǎn)開發(fā)成本本) )5 5以內(nèi)。以內(nèi)。v這里的利息注意兩點：這里的利息注意兩點：v不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸

16、款利率計不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。算的金額。v不包括加息、罰息。不包括加息、罰息。v2 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅В┘{稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，其允許扣除出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：v( (取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額+ +房地產(chǎn)開發(fā)成房地產(chǎn)開發(fā)成本本) )1010以內(nèi)。以內(nèi)?！居嬎泐}計算題】v某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為為10001000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為萬元；房地產(chǎn)開

17、發(fā)成本為60006000萬元；向金萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出融機構(gòu)借入資金利息支出400400萬元（能提供貸款證萬元（能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偅渲谐^國家規(guī)定上浮幅明且可以合理分?jǐn)偅?，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為度的金額為100100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明且萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用可以合理分?jǐn)偫⒅С龅模渌康禺a(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為的計算扣除比例為5%5%。v該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（400-100400-100）+ +（1000+60001000+6000）5%=6505%

18、=650（萬元）。（萬元）。v4 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金v房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：“兩稅一費兩稅一費”（營業(yè)稅、城建（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）稅、教育費附加）v非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： “ “三稅一費三稅一費”（營業(yè)稅、印（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）花稅、城建稅、教育費附加）【單選題單選題】v房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時, ,允許單獨扣除的稅金是（允許單獨扣除的稅金是（ ）。）。vA.A.營業(yè)稅，印花稅營業(yè)稅，印花稅vB.B.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅, ,城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅vC.

19、C.營業(yè)稅營業(yè)稅, ,城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅vD.D.印花稅印花稅, ,城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅v答案：答案：C C【計算題計算題】v某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計共計1000010000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定，計征攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與

20、轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為稅金為200200萬元（不含印花稅）。萬元（不含印花稅）。v計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應(yīng)計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目其他扣除項目”的合的合計金額為計金額為1000010000（10%+20%10%+20%）=3000=3000（萬元）。（萬元）。v5 5、其他扣除項目、其他扣除項目v 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按實施細則實施細則第第七條七條( (一一) )、( (二二) )項規(guī)定計算的金額之和，加計項規(guī)定計算的金額之

21、和，加計2020的扣除。的扣除。v加計扣除費用加計扣除費用= =（取得土地使用權(quán)支付的金額（取得土地使用權(quán)支付的金額+ +房房地產(chǎn)開發(fā)成本）地產(chǎn)開發(fā)成本）20%20%v( (二二) )對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：v1 1、房屋及建筑物的評估價格、房屋及建筑物的評估價格v舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格= =由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價* *成新度折扣率成新度折扣率v無評估價，但有購房發(fā)票無評估價，但有購房發(fā)票v發(fā)票記載金額發(fā)票記載金額* *（1+5%1+5%* *年份）年份）+ +轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的

22、稅金轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金v無評估價，無購房發(fā)票無評估價，無購房發(fā)票核定征收核定征收v2 2、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按規(guī)定繳納的有關(guān)費用規(guī)定繳納的有關(guān)費用v3 3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金【計算題計算題】v20112011年年3 3月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處20072007年年7 7月購置的辦月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)票公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)票注明購房款注明購房款300300萬元，購入時繳納契稅萬元，購入時繳納契稅9 9萬元，轉(zhuǎn)萬元，轉(zhuǎn)讓時繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加讓時繳納營

23、業(yè)稅、城建稅、教育費附加5.55.5萬元，萬元，繳納印花稅繳納印花稅0.20.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)的確認，則計算該房產(chǎn)的土地增值稅時稅務(wù)機關(guān)的確認，則計算該房產(chǎn)的土地增值稅時可扣除的金額是？可扣除的金額是？v【答案答案】300300（1+5%1+5%4 4）+9+5.5+0.2=374.7+9+5.5+0.2=374.7（萬元）。萬元）。第六節(jié)第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額的計算v一、增值額的確定v 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。v在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形在實際的房地產(chǎn)交易過程中

24、，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：值稅：1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；2、提供扣除項目金額不實的；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，4、舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。二、應(yīng)納稅額的計算方法二、應(yīng)納稅額的計算方法 單選題單選題 某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入收入1.41.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為費及開發(fā)成本合計為48004800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目萬

25、元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計計算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%10%，銷售商品，銷售商品房繳納的有關(guān)稅金房繳納的有關(guān)稅金770770萬元，該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的萬元，該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。土地增值稅為（）。A 2256.5A 2256.5萬元萬元B 2445.5B 2445.5萬元萬元C 3070.5C 3070.5萬元萬元D 3080.5D 3080.5萬元萬元【計算計算】v 某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某

26、單位于19971997年年3 3月正式簽署一寫字樓月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入1500015000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的的7%,7%,教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%3%，印花稅稅率為，印花稅稅率為0.50.5）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用為按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用為30003000萬元；投入房地產(chǎn)萬元；投

27、入房地產(chǎn)開發(fā)成本為開發(fā)成本為40004000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為12001200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С鋈f元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С? ,也不也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%10%。請計算該公司轉(zhuǎn)。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。v【答案及解析答案及解析】v （1 1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入1500015000萬元。萬

28、元。v （2 2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：v 取得土地使用權(quán)所支付的金額為取得土地使用權(quán)所支付的金額為30003000萬元萬元v 房地產(chǎn)開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)成本為40004000萬元萬元v 房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40003000+4000）10%=70010%=700（萬元）（萬元）v 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:15000:150005%+150005%+150005%5%（7%+3%7%+3%）=825=825（萬元）（萬元）v 從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+40

29、003000+4000）20%=140020%=1400（萬元）（萬元）v 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=99253000+4000+700+825+1400=9925（萬元）（萬元）v （3 3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=15000-9925=5075=15000-9925=5075（萬元）（萬元）v （4 4）增值額與扣除項目金額的比率）增值額與扣除項目金額的比率=5075=50759925992551%51%v （5 5）計算應(yīng)納土地增值稅稅額：）計算應(yīng)納土地增值稅稅額：v 第一種計算方法：應(yīng)納土地增值

30、稅稅額第一種計算方法：應(yīng)納土地增值稅稅額=9925=992550%50%30%+30%+（5075-99255075-992550%50%）40%=1533.7540%=1533.75（萬元）（萬元）v 第二種計算方法：應(yīng)納土地增值稅第二種計算方法：應(yīng)納土地增值稅=5075=507540%-40%-992599255%=1533.755%=1533.75（萬元）。（萬元）。【計算計算】v李某系某市居民，于李某系某市居民，于20052005年年2 2月以月以5050萬元購得一臨萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關(guān)稅費街商鋪，同時支付相關(guān)稅費1 1萬元，購置后一直對萬元，購置后一直對外出租。外出租。2

31、0082008年年5 5月，將臨街商鋪改租為賣，以月，將臨街商鋪改租為賣，以8080萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評估機構(gòu)評定，房屋的重萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評估機構(gòu)評定，房屋的重置成本價為置成本價為7070萬元，成新度折扣率為萬元，成新度折扣率為8080。要求：。要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（計算出合計數(shù)。（20092009年原制度）年原制度）v（1 1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。育費附加。v（2 2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。

32、v（3 3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。v 【答案及解析答案及解析】v （1 1）應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加）應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加= =（80-5080-50）5%5%（1+7%+3%1+7%+3%）=1.65=1.65（萬元）（萬元）v （2 2）應(yīng)繳納的印花稅）應(yīng)繳納的印花稅=80=800.05%0.05%0.040.04（萬元）（萬元）v （3 3）計算土地增值稅時可扣除項目金額）計算土地增值稅時可扣除項目金額=70=7080%80%1.651.650.040.0457.6957.69（萬元）（萬元）v 增值額增值額=80=80

33、57.69=22.3157.69=22.31（萬元）（萬元）v 增值率增值率=22.31/57.69=22.31/57.69100%=38.67%100%=38.67%50%50%，適用，適用30%30%的稅率的稅率、速算扣除系數(shù)為、速算扣除系數(shù)為0 0v 應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)繳納的土地增值稅=22.31=22.3130%=6.6930%=6.69（萬元）（萬元）【計算題計算題】v 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于某房地產(chǎn)開發(fā)公司于20092009年年1 1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款付轉(zhuǎn)讓方地價款60006000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。萬

34、元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。20092009年年2 2月月至至20102010年年3 3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地7070（其余（其余3030尚未使尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計58005800萬元；發(fā)生的利息費用為萬元；發(fā)生的利息費用為300300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的證明。的證明。3 3月下旬

35、該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的2020轉(zhuǎn)為公司的轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。20102010年年4 4月月6 6月該公月該公司取得租金收入共計司取得租金收入共計6060萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入1400014000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800800萬元、銷售費用萬元、銷售費用400400萬元。（說明：該公司適用的城市維護建設(shè)稅萬元。（說明：該公司適用的

36、城市維護建設(shè)稅稅率為稅率為7 7：教育費附加征收率為：教育費附加征收率為3 3；契稅稅率為；契稅稅率為3 3；其他開發(fā)費用；其他開發(fā)費用扣除比例為扣除比例為5 5。）。）v 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。計數(shù)。v （1 1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司20102010年年4 46 6月共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅。月共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅。v （2 2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司20102010年年4 46 6月共計應(yīng)繳納的城建稅和教育月共計應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加。費附加。v （

37、3 3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本。）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本。v （4 4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本。）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本。v （5 5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用。）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用。v （6 6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。v （7 7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。（）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。（20102

38、010年）年）v 【答案及解析答案及解析】v （1 1）該房地產(chǎn)開發(fā)公司）該房地產(chǎn)開發(fā)公司20102010年年4 46 6月應(yīng)繳納的營業(yè)稅月應(yīng)繳納的營業(yè)稅=60=605 5+14000+140005 5=3+700=703=3+700=703（萬元）（萬元）v （2 2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司）該房地產(chǎn)開發(fā)公司20102010年年4 46 6月應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加月應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加=3=3（7 7+3+3）+700+700（7 7+3+3）=0.3+70=70.3=0.3+70=70.3（萬元）（萬元）v （3 3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本：）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的

39、土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本：v 應(yīng)繳納的契稅應(yīng)繳納的契稅=6000=60003 3=180=180（萬元）（萬元）v 應(yīng)扣除的土地成本應(yīng)扣除的土地成本= =（6000+1806000+180）7070（1-20%1-20%）=3460.8=3460.8（萬元）（萬元）v （4 4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本=5800=5800（1-20%1-20%）=4640=4640（萬元）（萬元）v （5 5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用：）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用：v 300300（1-20%1

40、-20%）+ +（3460.8+46403460.8+4640）5 5=240+405.04=645.04=240+405.04=645.04（萬元）（萬元）v （6 6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅的增值額）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅的增值額=14000-=14000-700+70+3460.8+4640+645.04+700+70+3460.8+4640+645.04+（3460.8+46403460.8+4640）2020=14000-11136=2864=14000-11136=2864（萬元）（萬元）v （7 7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土

41、地增值稅）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅v 增值率增值率=2864/11136=2864/11136100100=25.72=25.72v 銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2864=28643030=859.2=859.2（萬元）（萬元）第七節(jié)第七節(jié) 稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠v一、對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠一、對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠v納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額除項目金額20%20%的，免征土地增值稅。如果超過的，免征土地增值稅。如果超過20%20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。v對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%20%的，免征土地增值稅。的，免征土地增值稅。v二、對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠二、對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠v因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。土地增值稅。v三、對個人轉(zhuǎn)