1、房地產企業營改增的全面應對房地產企業營改增的全面應對中匯稅務師事務所中匯稅務師事務所 劉菊芳劉菊芳QQ:14555013 QQ:14555013 電話電話13367261818第二部分第二部分 營改增牽一發動全身營改增牽一發動全身第三部分第三部分 營改增營改增, ,我們積極面對我們積極面對生產型增值稅生產型增值稅( (不允許固定資產抵扣不允許固定資產抵扣) ) ( (一一) )19941994年的稅收改制，我國形成了以增值稅年的稅收改制，我國形成了以增值稅為主體，營業稅和增值稅并行的內外統一的流為主體，營業稅和增值稅并行的內外統一的流轉稅制；轉稅制； ( (二二) )

2、20042004年，我國率先在東北地區實施增值稅年，我國率先在東北地區實施增值稅由生產型向消費型的改革，而后擴大到全國的由生產型向消費型的改革，而后擴大到全國的增值稅轉型，擴大了增值稅允許抵扣的范圍增值稅轉型，擴大了增值稅允許抵扣的范圍 （二）（二）20092009年，深陷金融危機的上一屆政府，年，深陷金融危機的上一屆政府，啟動了生產性增值稅變為消費型增值稅的改革，啟動了生產性增值稅變為消費型增值稅的改革，即：允許固定資產一次性抵扣進項稅額。即：允許固定資產一次性抵扣進項稅額。（三）（三）從從20122012年在上海試點，開始了營改增大年在上海試點，開始了營改增大潮。經過四輪營改增的推進，已經

3、有三加七的潮。經過四輪營改增的推進，已經有三加七的行業納入營改增范圍行業納入營改增范圍。2016年5月1日建筑、地產和金融全面“營改增”消費型增值稅消費型增值稅( (允許固定資產一次性抵扣允許固定資產一次性抵扣) )收入型增值稅收入型增值稅( (固定資產按照折舊逐步抵扣固定資產按照折舊逐步抵扣) )房地產企業營改增的背景房地產企業營改增的背景價格是否含稅的區別價格是否含稅的區別稅金是否進入成本的區別稅金是否進入成本的區別是否會導致企業是否會導致企業重復征稅的區別重復征稅的區別稅制要素的區別稅制要素的區別營業稅與增值稅的不同營業稅與增值稅的不同? ?5項目項目營業稅營業稅增值稅增值稅納稅人的認定

4、不區分一般納稅人與小規模納稅人區分為一般納稅人與小規模納稅人計稅方法應納稅額只與收入相關既取決于收入（銷項稅額），也取決于成本費用（進項稅額）發票管理要求不區分專用發票與普通發票，發票不作為扣稅憑證，開具和取得要求較低區分專用發票與普通發票，增值稅專用發票作為進項稅額的扣稅憑證，發票的開具和取得要求較高納稅地點勞務發生地機構所在地營業稅與增值稅的區別營業稅與增值稅的區別6營業稅營業稅增值稅一般納稅人增值稅一般納稅人增值稅小規模納稅人增值稅小規模納稅人稅率5%稅率11%稅率3%稅金與收入相關， 成本中的進項稅額準予抵扣，但抵扣不充分（如：人工成本）無進項稅抵扣，只能開具增值稅普通發票 不涉及稅款

5、抵扣的問題 稅負較以前有所上升，但能促進企業升級換代 稅負較以前有所下降，但承攬業務的能力也有所下降(房地產企業全部為一般納稅人)營業稅與增值稅稅率比較分析營業稅與增值稅稅率比較分析 價外稅價外稅， 增值稅增值稅價格里不含增價格里不含增值稅，表現在發票上是價值稅，表現在發票上是價格和稅金分別在增值稅專格和稅金分別在增值稅專用發票上分別登記。用發票上分別登記。價內稅價內稅， 營業稅營業稅價格里含營價格里含營業稅，表現在發票上是業稅，表現在發票上是價格和稅金一起，以金價格和稅金一起，以金額的形式登記在普通發額的形式登記在普通發票上票上價格里是否含稅？價格里是否含稅？是否能進成本？是否能進成本？營業

6、稅營業稅營業稅進成本營業稅進成本 增值稅增值稅取得增值稅專用發票取得增值稅專用發票增值稅不能進成本增值稅不能進成本取得增值稅普通發票增值稅進成本取得增值稅普通發票增值稅進成本是否導致企業重復納稅？是否導致企業重復納稅？由于是不能抵扣，由于是不能抵扣，導致企業重復納稅；導致企業重復納稅；營業稅營業稅增值稅增值稅 實行抵扣鏈實行抵扣鏈條制，則一條制，則一般不會導致般不會導致企業重復納企業重復納稅稅。能否稅前扣除？能否稅前扣除？n 營業稅及附加在所得稅稅營業稅及附加在所得稅稅前扣除前扣除n增值稅不在所得稅前扣除增值稅不在所得稅前扣除, ,附加附加在稅前扣除在稅前扣除n營業稅及附加能在土地增值營業稅及

7、附加能在土地增值稅前扣除稅前扣除n增值稅不在土地增值稅前扣除增值稅不在土地增值稅前扣除, ,附加能在稅前扣除附加能在稅前扣除營業稅營業稅增值稅增值稅應繳增值稅銷項應繳增值稅銷項稅額進項稅額 銷項稅額銷項稅額= =銷售額銷售額適用稅率 或銷售額含稅銷售或銷售額含稅銷售額（額（1+1+適用稅率）適用稅率）增值稅一般計稅方法：增值稅一般計稅方法：選用于增值稅一般納稅人選用于增值稅一般納稅人簡易計稅方法：簡易計稅方法：適用于小規模納稅人或者一般納稅人的特定業務適用于小規模納稅人或者一般納稅人的特定業務應繳增值稅銷售額征收率銷售額=含稅銷售額（1+征收率）何何為為進進項項稅稅額額抵抵扣？扣？1 1、必須

8、是一般納稅人、必須是一般納稅人 2 2、進項抵扣需要取得合規票據。、進項抵扣需要取得合規票據。3 3、進項稅票認證后才可以抵扣；、進項稅票認證后才可以抵扣；4 4、認證是有期限的，取得進項票后、認證是有期限的，取得進項票后180180天內認證；天內認證；5 5、認證后做增值稅留抵處理，留抵稅款結轉無時間限制；、認證后做增值稅留抵處理，留抵稅款結轉無時間限制；6 6、小規模納稅人無稅款抵扣權。視同銷售、價外費用、反避、小規模納稅人無稅款抵扣權。視同銷售、價外費用、反避稅條款的規定同樣適用；稅條款的規定同樣適用；7 7、使用過的固定資產、舊貨無法開具專票。、使用過的固定資產、舊貨無法開具專票。8

9、8、海關進口增值稅專用繳款書、海關進口增值稅專用繳款書 180 180天抵扣；天抵扣；7 7、農產品收購憑據及普通發票、農產品收購憑據及普通發票8 8、留抵稅也不構成企業所得稅意義上的資產。清算、留抵稅也不構成企業所得稅意義上的資產。清算或者轉為小規模納稅人時留抵進項稅不能轉出作為存或者轉為小規模納稅人時留抵進項稅不能轉出作為存貨（轉出必須與認證的存貨是配比的）。因為增值稅貨（轉出必須與認證的存貨是配比的）。因為增值稅的進項抵扣是匯總抵扣，的進項抵扣是匯總抵扣，并不是明細對應抵扣。并不是明細對應抵扣。何何為為進進項項稅稅額額抵抵扣？扣？不得抵扣的進項稅額不得抵扣的進項稅額 一般納稅人銷售自產的

10、下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%6%征收率計算繳納征收率計算繳納增值稅：增值稅： 1、縣級及縣級以下小型水力發電單位生產的電力。小型水力發電單位，是指各類投資主體建設的裝機容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發電單位。 2 2、建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。、建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。 3 3、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。含粘土實心磚、瓦）。 4、用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液

11、或組織制成的生物制品。 5、自來水。 6.6.商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）稅率的特殊規定稅率的特殊規定增值稅的納稅義務時點增值稅的納稅義務時點一、基本規定：納稅人銷售貨物、提供應稅勞務、服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。二、但是服務做了更詳細的規定，與營業稅完全一致，取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅服務完成的當天三、對于應稅勞務，收取價款或者取得索取銷售款項憑據則沒有明細的規定與解釋進項稅額轉出幾種情形進項

12、稅額轉出幾種情形庫存庫存物資物資在建在建工程工程庫存物資盤點發現發生非正常損失（盤虧、被盜、腐爛變貨）庫存物資盤點發現發生非正常損失（盤虧、被盜、腐爛變貨）時，應對已抵扣的進項稅額進行轉出時，應對已抵扣的進項稅額進行轉出 在建工程由于非正常損失發生報廢，需要對已抵扣的進項稅在建工程由于非正常損失發生報廢，需要對已抵扣的進項稅額進行轉出額進行轉出 工程物資調撥（項目間轉移）工程物資調撥（項目間轉移） 動產項目轉資形成不動產及其附屬物動產項目轉資形成不動產及其附屬物 固定固定資產資產對非正常損失的固定資產進行報廢時，需要將質入對非正常損失的固定資產進行報廢時，需要將質入 資產時資產時抵扣的進項稅額

13、迚行轉出抵扣的進項稅額迚行轉出 已抵扣進項稅額的零質固定資產需要形成不動產資產已抵扣進項稅額的零質固定資產需要形成不動產資產 ，需，需要進行進項稅額轉出及相關賬務處理要進行進項稅額轉出及相關賬務處理 項目項目調撥調撥 企業購進貨物或工程物資后改變用途，用于非應稅項目或集企業購進貨物或工程物資后改變用途，用于非應稅項目或集體福利，企業應對前期已抵扣迚項稅額進行轉出體福利，企業應對前期已抵扣迚項稅額進行轉出 銷售額的確定銷售額的確定一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產老項目

14、是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。房地產開發企業房地產開發企業建筑服務適用簡易計稅方法的建筑服務適用簡易計稅方法的以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。 銷售額=全部價款和價外費用-受讓土地是向政府部門支付的土地價款 適用稅率11% 一般納稅人銷售2016年5月1日后取得的不動產，應一般計稅，按照購銷差額3%預征率向不動產所在地預繳，向機構所在地申報 一般納稅人銷售2016年5月1日后自建的不動產，應一般計稅，應按照銷售額3%預征率向不動產所在機關預繳，向機構所在地申報 取得不動產和不動產在建工程進項稅抵扣：分2年抵扣，第一年6

15、0%，第二年40% 預收款納稅義務發生時間：收到預收款當天房地產一般征收總結房地產一般征收總結房地產簡易征收總結房地產簡易征收總結 征收范圍：小規模納稅人，其他個人，過渡政策納稅人 銷售額：全部收入-不動產購置原價或作價 簡易征收率：5% 個人銷售住房：不滿2年，全額5%；滿2年免征。北上廣深，不滿2年，全額5%；滿2年非普通住房，差額5%，滿2年普通住房，免征不動產租賃 不動產租賃稅率11%，簡易征收率5% 計征和預繳，一般納稅人租賃一般納稅人租賃20162016年年5 5月月1 1日后取得的不動產，應按照日后取得的不動產，應按照3%3%預征率向不預征率向不動產所在機關預繳，向機構所在地申報

16、動產所在機關預繳，向機構所在地申報 個人租賃不動產：5%征收率減按1.5%計稅其他 車輛停放服務按照不動產經營租賃11%繳納增值稅 不動產廣告位出租按照不動產經營租賃11%繳納增值稅建筑業征收總結建筑業征收總結 適用稅率11% 包清工、甲供材、老項目可以選擇簡易征收 提供件數服務預收工程款納稅義務是收到預收款的當天 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅，按照總分包差額的2%在建筑服務發生地預繳，向機構所在地進行申報。 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，采用簡易征收，或者小規模納稅人，按照總分包差額的3%在建筑服務發生地預繳，向機構所在地進行申報。 境外建筑勞務免稅增值稅專用發

17、票！增值稅專用發票！增值稅普通發票！增值稅普通發票！1、第十一條 專用發票應按下列要求開具： （一）項目齊全，與實際交易相符；（一）項目齊全，與實際交易相符； （二）字跡清楚，不得壓線、錯格；（二）字跡清楚，不得壓線、錯格； （三）發票聯和抵扣聯加蓋財務專用章或者發票專用章；（三）發票聯和抵扣聯加蓋財務專用章或者發票專用章； （四）按照增值稅納稅義務的發生時間開具。（四）按照增值稅納稅義務的發生時間開具。 對不符合上列要求的專用發票，購買方有權拒收。對不符合上列要求的專用發票，購買方有權拒收。2 2、以專票抵扣決定了專用發票等同于現金。即提高于專票的管理要求，又要求不要、以專票抵扣決定了專用發

18、票等同于現金。即提高于專票的管理要求，又要求不要產生留抵。留抵進項本質意義上是稅務機關轉讓給企業產生留抵。留抵進項本質意義上是稅務機關轉讓給企業, ,企業卻不可轉讓的應收稅務企業卻不可轉讓的應收稅務機關帳款。因而增值稅具有現金管理的性質，盤活留抵進項，平滑交稅等同于現金機關帳款。因而增值稅具有現金管理的性質，盤活留抵進項，平滑交稅等同于現金管理。管理。增值稅專票等同于現金管理增值稅專票等同于現金管理票款一致的核心：三流統一票款一致的核心：三流統一 1、國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知（國稅發【1995】192號）第一條第(三)項規定：“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象

19、。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣?！?2、大額交易必須是公對公轉賬交易，而不能現金交易，但支票和匯票背書結算除外。三流不一致的三種情形之一三流不一致的三種情形之一三流不一致的三種情形之二三流不一致的三種情形之二三流不一致的三種情形之三三流不一致的三種情形之三第八條第八條 一般納稅人有下列情形之一的，不得領購開具專用發票一般納稅人有下列情形之一的，不得領購開具專用發票： （一）會計核算不健全，不能向稅務機關準確提供增值稅銷項稅額、進項稅額、應納稅額數據及其他有關增值稅稅務資料的。上列

20、其他有關增值稅稅務資料的內容，由省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局確定。 （二）有稅收征管法規定的稅收違法行為，拒不接受稅務機關處理的。 （三）有下列行為之一，經稅務機關責令限期改正而仍未改正的： 1、虛開增值稅專用發票； 2、私自印制專用發票； 3、向稅務機關以外的單位和個人買取專用發票； 4、借用他人專用發票； 5、未按本規定第十一條開具專用發票； 6、未按規定保管專用發票和專用設備；未按規定保管專用發票和專用設備； 7、未按規定申請辦理防偽稅控系統變更發行； 8、未按規定接受稅務機關檢查。 有上列情形的，如已領購專用發票，主管稅務機關應暫扣其結存的專用發票和暫扣其結存的專用發票和I

21、CIC卡?？?。中華人民共和國發票管理辦法（中華人民共和國國務院令第587號）： 第二十二條開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具，并加蓋發票專用章。 任何單位和個人不得有下列虛開發票行為： （一）為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票； （二）讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票； （三）介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。虛開發票：虛開發票：常見的增值稅票問題常見的增值稅票問題：1、填開錯誤：少寫多寫一個字；2、價格上沒有進行價稅分離；3、紅字發票開具錯誤；4、收到虛假發票；5、虛開增值稅發票；包括無真實業務對開或者虛開增值稅專用基金發票或者普通

22、發票；6、銷售方未抄稅并且未記賬；7、收票方未認證抵扣；8、過期未認證抵扣；9、丟失增值稅發票抵扣聯虛開增值稅專用發票的法律責任虛開增值稅專用發票的法律責任刑法的規定：第二百零五條【虛開增值稅專用發票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發票罪；虛開發票罪】虛開增值稅專用發票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；虛開的稅款數額較大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；虛開的稅款數額巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。 單位

23、犯本條規定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數額較大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開的稅款數額巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑。 虛開增值稅專用發票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發票，是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。購買和有意接收虛開增值稅專用發票視同虛開增值稅發票購買和有意接收虛開增值稅專用發票視同虛開增值稅發票最高人民法院關于適用全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽最高人民法院關于適用全國人民代表大會常務委員會關于

24、懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定的若干問題的解釋第一條造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定的若干問題的解釋第一條具有下列行為之一的，屬于具有下列行為之一的，屬于“虛開增值稅專用發票虛開增值稅專用發票”：（1）沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發票；（2）有貨物購銷或者提供或接受了應稅勞務但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數量或者金額不實的增值稅專用發票；（3）進行了實際經營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發票。虛開稅款數額虛開稅款數額1 1萬元以上的或者虛開增值稅專用發票致使國家稅款被騙取萬元以上的或者虛開增

25、值稅專用發票致使國家稅款被騙取5 5千元以上的，應當依法定罪處罰。千元以上的，應當依法定罪處罰。 19941994年增值稅專用發票帶著油墨的清香年增值稅專用發票帶著油墨的清香“面市面市”到現在從偽造、倒賣、盜竊到到現在從偽造、倒賣、盜竊到虛開增值稅發票，因涉及此類犯罪坐牢入獄者，不計其數，之后的十年中，領虛開增值稅發票，因涉及此類犯罪坐牢入獄者，不計其數，之后的十年中，領受極刑的，已近受極刑的，已近200200人。人。第二部分第二部分 營改增牽一發動全身營改增牽一發動全身第三部分第三部分 營改增營改增, ,我們積極面對我們積極面對“營改增營改增”涉及公司方方面面，影響重大涉及公司方方面面，影響

26、重大行業對增值行業對增值稅政策適應稅政策適應問題問題稅收體系的稅收體系的變化導致企變化導致企業稅負及利業稅負及利潤的變化潤的變化上下游上下游“營營改增改增”的影的影響對企業產響對企業產生連鎖效應生連鎖效應采購管理采購管理市場經營市場經營ITIT系統系統業務模式業務模式財務管理財務管理稅務管理稅務管理 價稅分離后價稅分離后收入、成本、收入、成本、利潤均下降利潤均下降 會計核算、預會計核算、預算分析、運營算分析、運營分析、內部控分析、內部控制等受到影響制等受到影響 涉及納稅申報涉及納稅申報操作、申報納操作、申報納稅層級、發票稅層級、發票領用領用 ITIT系統需滿足系統需滿足增值稅管理需增值稅管理需

27、求。求。 采購方式、供采購方式、供應商資質、合應商資質、合同規范、發票同規范、發票取得的要求及取得的要求及流程受到影響流程受到影響 定價、營銷方定價、營銷方案、促銷方式案、促銷方式等受影響。等受影響。對報表體系和會計科目設對報表體系和會計科目設置產生變化。置產生變化?；谠鲋刀悆r外稅的特點，基于增值稅價外稅的特點，對企業的收入、成本和資對企業的收入、成本和資產的核算，以及會計利潤產的核算，以及會計利潤產生影響產生影響。基于增值稅體系核算口徑基于增值稅體系核算口徑的變化，企業的財務核算、的變化，企業的財務核算、經營分析相應變化。經營分析相應變化。收入下降進項稅抵收入下降進項稅抵扣不足影響上市公扣

28、不足影響上市公司業績司業績管理難度管理難度增大增大預算口徑預算口徑發生變化發生變化重新編制考慮增值稅因素重新編制考慮增值稅因素的財務預算；進行增值稅的財務預算；進行增值稅口徑的經營分析口徑的經營分析增值稅下企業收入、成本、增值稅下企業收入、成本、利潤及資本性支出的口徑利潤及資本性支出的口徑發生變化發生變化根據增值稅核算規定，修根據增值稅核算規定，修改會計核算科目，增設部改會計核算科目，增設部分明細科目分明細科目財務核算財務核算商業模式商業模式ABCDE拆遷方式拆遷方式取得的土取得的土地如何稅地如何稅務處理？務處理？通過協議方通過協議方式以一級開式以一級開發換取二級發換取二級土地使用權土地使用權

29、的一二級聯的一二級聯動開發如何動開發如何處理？處理？房地產公司房地產公司預售在前決預售在前決算在后導致算在后導致的留抵進項的留抵進項如何處理如何處理如何判斷哪如何判斷哪些銷項可以些銷項可以轉嫁，轉嫁轉嫁，轉嫁區間是多少？區間是多少？如何合理判如何合理判斷不同供應斷不同供應商的讓價空商的讓價空間比例？間比例？不動產融資不動產融資性售后回租性售后回租如何處理？如何處理？售后包租如售后包租如何處理？何處理？營改增對公司戰略投資的影響營改增對公司戰略投資的影響 - -拿地、收購項目拿地、收購項目1、對拿地方式的影響；（摘牌？收購？合作？）2、一個項目一個公司還是幾個項目一個公司？3、收購項目公司時原項

30、目的新老劃分和土地成本如何分攤？4、收購項目盡調內容和關注點要增加營改增的過度政策和增值稅的內容；5、項目測算模型中的價稅分離問題；6、拆遷費等與土地相關的支出盡量放在土地款里開成土地出讓金發票。7、按占地、建筑面積、可售面積選擇最優分攤方法，在政策不明的情況下存在極大的空間。營改增對公司戰略投資的影響營改增對公司戰略投資的影響 - -對策對策1、土地出讓金的分攤標準選擇按占地、建筑面積、可售面積選擇最優分攤方法，在政策不明的情況下存在極大的空間。2、前期、建安分攤標準的選擇按建筑面積、可售面積選擇最優分攤方法。對2016年發生的共用前期費換取增值稅專票3、水電費的處理模式對進項的影響水的轉售

31、存在銷項0.13與進項0.06差價，需要加價處理3、無法準確識別新老項目的成本劃分 如紅線外成本 、無施工證項目成本盡量按新項目取得進項4、修改土地取得方式消除直接沖抵土地款行為、增加土地出讓金開據金額5、老項目進項轉出按進項轉出最少的原則轉出老項目進項營改增對開發產品的影響營改增對開發產品的影響 - -規劃設計規劃設計對策：對策：1、加強調研，關注市場需求；2、制訂商業產品的推銷政策，打增值稅可抵扣的牌；1、合同內容需增加對價款的約定；2、合同內容需增加對稅款的約定；3、發票種類及送達時限的約定；4、注意總包分包合同與資金流和發票流的對應；1、設計產品要考慮增值稅后固定資產可以抵扣的因素，有

32、可能集團客戶增加？2、商業地產會不會回暖？3、底商會不會走俏？營改增對合同簽訂的要求營改增對合同簽訂的要求 - -簽訂合同簽訂合同1、一個采購訂單一個稅率依據采購訂單編號基礎產生物資批次、一個采購訂單一個稅率依據采購訂單編號基礎產生物資批次號可以方便查帳號可以方便查帳 減少稅率填寫工作量；減少稅率填寫工作量； 2、對于價稅分離的采購訂單，在提交審批時應明確地顯示出價、對于價稅分離的采購訂單，在提交審批時應明確地顯示出價款、稅率、稅金及總金額等信息款、稅率、稅金及總金額等信息 ；3、建立核對機制，降低錯誤機率、建立核對機制，降低錯誤機率 4、為采購審批人員顯示提供價款和稅金信息，方便其決策、為采

33、購審批人員顯示提供價款和稅金信息，方便其決策 對策：對策：營改增對物資采購的影響營改增對物資采購的影響 - -物資采購管理物資采購管理1、供應商能否提供可抵扣的增值稅專用發票成為重中之重！2、甲方供材可以賺取6個點的稅差！3、訂單也要價稅分離！4、招標定價很重要，誰主沉??？5、集團采購是不是能更多獲取可抵扣的增值稅專用發票？6、采購節奏把握好能減少留抵金額，減少資金占用；7、發生非正常損失后要相應損失留抵稅額！8、辦公用品、公司其他服務性采購取得進項發票一樣重要！9、汽油費集中采購取得進項也很重要把增值稅進項概念灌輸到公司的血液中，滲透到神經末梢！把增值稅進項概念灌輸到公司的血液中，滲透到神經

34、末梢！營改增對營改增對成本成本的影響的影響 - -工程施工工程施工 決定和影響我們利潤高低的是成本,增值稅后,決定我們成本高低的是能否取得進項抵扣,成本要素中能取得進項的有: 1、土地征用及拆遷補償費（直接費）-出讓金能扣減,其他的不明確,配套費不能抵扣， 目前新項目房地產開發商可抵扣銷售額為受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。土地價款，土地價款含出讓金，但是否含城市配套設施費等其他規費，文件沒有正列舉。需要下一步明確的事項。同時，出讓金是一次抵減銷售額，還是分次抵減銷售額，沒有具體規定，暫時可以視作一次抵減，如果一次抵減銷售額，進項稅和銷售稅如何匹配的抵扣，項目為盈利狀態，項

35、目結進項稅和銷售稅如何匹配的抵扣，項目為盈利狀態，項目結束時，怎么做到進項稅全部抵扣完畢，沒有結余進項稅束時，怎么做到進項稅全部抵扣完畢，沒有結余進項稅 是我們的策劃點。是我們的策劃點。營改增對營改增對成本成本的影響的影響 - -工程施工工程施工 2、前期工程費（直接費前期工程費（直接費）勘察丈量費 -6%可抵報批報建費 -事業單位收據，不可抵扣招標及失標費-事業單位收據，不可抵扣“三通一平”費 -爭取3%抵扣。地霸王，一般取得不了發票，如果能取得稅務機 - 關代開發票。建設方臨時設施費 -11%可抵扣，只要是建設方做的活兒都讓他開票；規劃設計費-6%可抵扣，如果是境外設計費由開發商代扣代繳，

36、憑稅務機 關的完稅證抵扣 圖紙圖紙及文件裝訂費及文件裝訂費 -6%或者不能抵扣，盡量取得一般納稅人發票營改增對營改增對成本成本的影響的影響 - -工程施工工程施工3、建筑安裝工程費（直接費）-11%全可抵；4、基礎設施費（直接費）-11%可抵扣，市政配套費（紅線外）不能抵扣5、公共配套設施費（直接費）-11%可抵扣；6、開發間接費-專家評審費、資本化借款費用、工程人員人力成本不能抵扣；其他的咨詢顧問可抵扣6%；7、財務費用-不能抵扣；8、營銷費用（間接費）-能取得進項發票的可抵扣，傭金、房產交易費、折舊、招商人員人力成本及其他零星支出不能抵扣；9、管理費用-大部分不能抵扣，盡量挖掘能抵扣的內容

37、，取得增值稅專票；10、稅金-不能抵扣營改增對營改增對成本成本的影響的影響 - -工程施工工程施工 一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。 1、建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。 3、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。因此，建筑企業購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應商采購的，則建筑企業只能獲得增值稅普通發票，

38、則不能抵扣進項稅金。營改增對銷售產品的影響營改增對銷售產品的影響 - -樓盤銷售樓盤銷售1、銷售發票改變2、銷售合同改變；3、車位銷售問題4、室內配套動產；5、幼兒園公配問題；6、銷售策略問題；7、促銷方案的涉稅問題；1、不動產與動產按稅率不同，所以開票時將動產和不動產一起銷售在同一張發票上開具；2、合同按總額列示，合同附件不能分拆為不動產與動產；3、銷售去銷售去“送送”字：字：送車位、送家電、送裝修、送汽車、送物業等等都會視同銷售，原則上把你要送的東西包含在產品品質內，成為產口的一部分一個價格，組合銷售；4、幼兒園等公配移送根據營業稅的規定不視同銷售，因為幼兒園等公配的價格已經含在可售面積的

39、價格中。公配屬于可售面積的附屬設施。這次文件沒明確，但按按文件出臺的意圖應該延續老政策。營改增對銷售產品的影響營改增對銷售產品的影響 - -對策對策6、打好增值稅的利好牌，迎接商業地產的春天 （1） 2016年5月1日一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產在建工程，除特殊情況以外，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 （2）購進不動產的進項稅額能抵減銷項稅額和降低企業增值稅應納稅額的作用。特別是對于缺乏進項稅額的企業。 （3）不動產投資帶來的保值增值效果，會在一定程度上促進商業房地產的銷售。 （4）這一政策可能只對新項目

40、的商業有利，對老項目 雖然文件中沒有說不能開增值稅專用發票，但是從征管角度推測，房地產企業一般納稅人只可能鑒定5%和11%兩個稅率，專用發票開具可能只給你一個11%，所以有可能開不出來增值稅專用發票； （5）在去庫存的大環境下，可以向總局反映我們的聲音，爭取政策； （6）如果是同一樓盤兩期開發又分新老項目，在價格上一定要考慮稅率5%和11%的差別；營改增對銷售產品的影響營改增對銷售產品的影響 - -對策對策視同銷售服務、無形資產或者不動產視同銷售服務、無形資產或者不動產（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位

41、或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。（四）從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。（營改增前差額征稅；）設立設立大量銷項稅大量銷項稅部分進項稅部分進項稅拿地拿地立項立項開發開發預售預售交付交付一般納稅人資格一般納稅人資格少量進項稅少量進項稅無銷項稅無銷項稅少量進項稅少量進項稅無銷項稅無銷項稅少量進項稅少量進項稅無銷項稅無銷項稅少量銷項稅少量銷項稅大量進項稅大量進項稅項目公司集團公司項目公司集團公司如何如何保持保持

42、集團內平滑集團內平滑 “營改增營改增”對房地產稅收的影響對房地產稅收的影響稅收負擔與經營成本的影響稅收負擔與經營成本的影響1、總理說：、總理說：“只降不升只降不升”，但從房地產開發具體情況看，但從房地產開發具體情況看，“營改增營改增”稅制改革對現行房地產開發稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增不減反增”。2、適用稅率與抵扣機制的設計成為今后房地產公司的重要問題、適用稅率與抵扣機制的設計成為今后房地產公司的重要問題稅率的直稅率的直接變化接變化（由（由3%5%營業稅稅率變營業稅稅率變為為11%17%增值稅稅率）增值

43、稅稅率）扣抵難扣抵難由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受的直接上游企業，其受“營改增營改增”稅制改革的影響必然會波及稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響收負擔與經營成本的一系列影響第二部分第二部分 營改增牽一發動全身營改增牽一發動全身第三部分第三部分 營改增營改增, ,我們積極面對我們積極面對營改增應對是一個系統工程營改增應對是一個系統工程55u 經濟業務梳理經濟業務梳理 全面工作全面工作流程標準化流程標準化 稅務風險管理稅務風險管理 體系構建體系構建 政策研讀政策研讀 起點：建立應對機構起點：建立應對機構56及時了解稅收政及時了解稅收政策策 業務流程