1、 聯合研究單位：云南合源房地產 投資發展中心 云南省財經大學 房地產與金融研究所 前 言隨著云南省加快建設“面向東南亞的橋頭堡”的重大歷史性機遇，以及得益于云南在“東盟自由貿易區”的獨特而優越的地緣優勢，云南省國民經濟地位在國家經濟戰略版圖上的地位越發顯得突出和重要。在這樣的歷史背景下，2010年4月，瑞麗市被國家列為四個首批對外沿邊經濟改革開放試驗區之一。伴隨著這一重大歷史性機遇，瑞麗市的經濟發展趨勢廣泛受到國內外產業投資者的認同和追捧，發展前景炙手可熱。云南合源房地產開發有限公司作為云南省民營經濟中的潛行者，在國家宣布瑞麗市被列為國家級的沿邊開放試驗區此一重大利好消息之前，通過各種豐沛的社

2、會資源和人脈關系，率先敏銳的看準了瑞麗市的恢弘發展空間，于此之前，已經在瑞麗部署建立了宏大的投資體系。而瑞麗市被升級成為國家級的開發區之后，這個戰略含金量非常高的消息在市面一經發布，立即為瑞麗市帶來了新一輪的投資考察熱潮。本投資論證報告的出臺，是為云南省財經大學房地產與金融研究所，受云南合源房地產開發有限公司委托，聯合合源房地產公司的投資發展中心，以專項課題研究的形式共同組建研究小組，該研究小組本著獨立、客觀、真實、嚴謹、負責的態度，力圖站在瑞麗市城市沿邊經濟發展的平臺，以嚴謹而前瞻的價值投資體系論證。為項目的投資發展提供準確的研究服務。一、 瑞麗市經濟發展介紹瑞麗地處中國西南部，云南省西部，

3、三面與緬甸聯邦接壤，國境線長169.8公里，處于中國經濟圈、南亞經濟圈和東盟經濟圈的交匯點，是中國通往南亞、東南亞進入印度洋最便捷最安全的陸路通道和最大的對緬貿易陸路口岸，擁有瑞麗、畹町兩個國家一類口岸、兩個邊境經濟合作區和中國最早實施“境內關外”特殊監管模式的姐告邊境貿易區，區位優勢明顯，戰略地位突出。瑞麗是傣文化的發祥地，是中國首批優秀旅游城市、中國珠寶玉石首飾特色產業基地，民族文化多樣，中緬胞波情誼源遠流長，中印文明水乳交融，人文優勢獨特，光熱水土、生物、礦產、旅游等資源豐富，自然風景優美，生態環境良好，發展潛力較大，被譽為“口岸明珠”、“東方珠寶城”。改革開放特別是實施西部大開發戰略以

4、來，瑞麗經濟社會得到長足發展。經濟發展速度明顯加快，綜合實力不斷增強；基礎設施明顯改善，口岸功能不斷完善；產業結構更趨合理，特色產業體系初步形成；開放水平明顯提高，與國內其他地區和周邊國家的交流合作日益深化；城鎮化水平明顯提高，區域空間布局不斷優化；人民生活明顯改善，民族團結邊境安寧；生態建設得到加強，可持續發展明顯增強。加快發展、科學發展、跨越式發展的基礎和條件日益成熟。瑞麗是全國沿邊開放時間最早、開放程度最高、開放基礎最好的地區之一。長期以來，瑞麗口岸進出口貿易總額占全省對緬貿易的60%以上，占全國對緬貿易的30%左右，經瑞麗進出口的商品達2000多種，進口貨物80%銷往云南省外，出口商品

5、的80%來自云南省外，約50%的出口商品通過緬甸轉銷到印度、孟加拉國等國家和地區。改革開放30多年來，瑞麗大力發揚開拓創新、敢為人先的精神，首創了“國家指導、地方管理”的邊貿管理模式，成功試驗和實施了邊民互市貿易、邊境小額貿易、邊境地區對外經濟技術合作、跨境一日游、境外替代種植、邊貿出口人民幣結算退稅和邊境經濟合作區、姐告邊境貿易區“境內關外”特殊監管等一系列沿邊開放政策措施，成功探索并建立了中緬地方政府互信合作機制，提出并積極推動建設中緬瑞麗木姐跨境經濟合作區，與緬、孟、印、泰等國家建立了多層次的經貿合作關系，培養了一支適應新時期對外開放需要的人才隊伍，積累了豐富的對外開放實踐經驗，形成了深

6、厚和諧的對外開放文化，成為全國邊境貿易的先行者，走出了一條具有瑞麗特色的對外開放之路。中國與東盟對話進程自1991年開始，當年中國與東盟貿易額僅為63億美元。此后，雙方經貿關系迅速發展，并于2004年貿易額首次突破千億美元的大關。在經歷16年之后的今天，中國與東盟的貿易額也發生了巨大的，08年突破2000億美元的大關。2001年中國與東盟的雙方正式宣布建設自由貿易區，2010年1月1日，中國東盟自由貿易區正式建成。 云南做為連接東南亞的橋頭堡,隨著“中國-東盟自由貿易區”的建設、“9+2”泛珠三角合作、大湄公河次區域合作和昆-海-河經濟走廊的建設，物流體系的支持在經濟生活中已越來越重要，瑞麗在

7、整個區域經濟建設中顯示著越來越重要的作用。 黨的十七屆五中全會作出了推進科學發展的一系列重大戰略部署，國內經濟結構深刻調整，經濟發展方式加快轉變，東部產業和外資加速向西部地區轉移，西部大開發和興邊富民行動繼續深入推進，為瑞麗國家重點開發開放試驗區承接產業轉移和構建現代產業體系創造了條件。國家支持云南建設中國向西南開放重要橋頭堡，杭瑞高速公路龍陵至瑞麗段、中緬鐵路通道保山至瑞麗段、中國瑞麗至緬甸皎漂鐵路、高速公路以及中緬陸水聯運大通道等一批國家重大項目建設加速推進，為把瑞麗國家重點開發開放試驗區建設成為我國通往印度洋國際大通道樞紐奠定了堅實基礎。建設瑞麗國家重點開發開放試驗區，是黨中央、國務院從

8、我國經濟社會發展全局出發作出的重要戰略部署，有利于構建我國陸上進入印度洋的立體通道，有效破解“馬六甲困局”，保障國家能源安全和經濟安全。有利于探索我國沿邊開放新路子，提升沿邊開放水平，優化我國對外開放格局；有利于加快實施“走出去”戰略，深化與西南周邊國家的合作，為我國和平崛起創造良好的周邊環境；有利于深入實施西部大開發戰略，增強西部地區自我發展能力，實現邊疆民族地區長期繁榮穩定和諧發展。二、瑞麗市經濟建設成就鳥瞰2009年，瑞麗市全市總人口為16.96萬人，國民生產總值（GDP）24.84億元，社會消費品零售總額10.9億元，對外貿易進出口總額60.16億元，財政一般預算收入2.21億元，農民

9、人均純收入3766元，城鎮居民可支配收入13544元。三、新形式下的“大瑞麗”發展介紹：2010年4月，國家發改委明確將瑞麗作為國家4個重點開發開放實驗區之一，瑞麗的發展又一次面臨難得的機遇。中共瑞麗市委常委、宣傳部長尚麗霞表示，“我們將千方百計加強口岸基礎設施建設，把瑞麗口岸建設成環境最優美、設備最先進、通關最便利的云南陸路邊境標桿口岸。在云南“橋頭堡”建設中，瑞麗作為中國面向西南開放的交通樞紐、貿易樞紐、開放窗口、開放節點的作用將更加凸顯。據瑞麗市市委常委，宣傳部長介紹：緊抓住瑞麗被升級為國家級的沿邊開發實驗區的重大利好，瑞麗市將“以橋頭堡和重點沿邊開放實驗區為契機，立足瑞麗、畹町兩個國家

10、級口岸，努力把瑞麗建設成中國面向西南開放橋頭堡的金大門，連通南亞、東南亞大市場的第一堡。”瑞麗將全力打造“一中心”（中緬區域合作中心）、“兩樞紐”（服務全國，面向西南的交通、貿易樞紐）、三區三平臺（中緬瑞麗木姐邊境經濟合作區、姐告邊境貿易區、瑞麗工業園區和橋頭堡前端的金融服務平臺、信息服務平臺、文化交流平臺）；四產業（商貿物流、外貿加工、旅游文化、生物特色）、五基地（外貿加工、倉儲物流、珠寶產業、康體休閑目的地、特色產業）。據悉，今年10月份前，瑞麗市將有20余項在建和續建項目工程全面完工，126項重大項目工程啟動和加速推進。瑞麗市2010年經濟社會發展預期目標是：生產總值增長13%以上；全社

11、會固定資產投資總額增長30%以上；對外貿易進出口總額增長15%；城鎮居民人均可支配收入增長8%以上；農戶人均純收入增長11%以上。四、瑞麗市城市經濟發展定論：在國家決策層大力推動東盟自貿區的建設背景下，隨著瑞麗被列為國家四大沿邊開發實驗區之后，城市經濟將進入一個快速發展的快車道。城市建設與城市功能更新也將會迎來一個歷史性的時機。目前。全國各地的投資者紛至沓來，大家普遍看好瑞麗市未來的城市發展軌跡，而縱觀目前瑞麗市的城市結構，各種高端商務配套設施幾乎處于空白地帶，因此：緊抓機遇，為瑞麗市打造新的城市名片，為迎接新一輪的投資熱潮，為各種國際商務洽談和會議會展，提供一個良好的，符合國際慣例的投資營商

12、環境，也將是瑞麗市在歷史機遇下，建設“大瑞麗”的戰略布局中必不可少的一個節點。五、 項目投資背景介紹隨著瑞麗市被定為國家級的對外開放城市，瑞麗市也將大踏步的轉變至“東南亞重要橋頭堡”的歷史定位。在獲得“特區”身份后，瑞麗的投資前景也被更多客商看好，不過令人尷尬的是，在瑞麗城區要尋覓幾家星級酒店卻非易事，除了在鬧市區的四星級景成大酒店就別無選擇，要是遇上一二個大型會議活動，在瑞麗要找到住處都難；如果在會議期間剛好來了幾個挑剔的投資商，考察完畢后還得回芒市才能睡上好覺，也許某筆大投資也會因此打道回府。瑞麗市政府正醞釀著在瑞麗市轄區內，設立一個“國際會議會展暨健康產業度假園區”。該園區將享受到國家近

13、期將出臺的相關產業稅費優惠政策，同時還將享受瑞麗市政府全套的招商引資措施的政策扶持。云南合源房地產開發有限公司，用敏銳的眼光，看出了此歷史性機遇所蘊藏的巨大經濟價值。率先與瑞麗市政府簽訂了該園區內的土地開發整理的投資協議。根據該協議約定：云南合源房地產開發有限公司獨家擁有瑞麗市正在內部討論設立的“國際貿易產業園區”內的15000畝土地的開發權，云南合源地產按照約定，承擔該協議范圍內所涉及的土地整理、市政道路建設等工程，并依照協議獲得經整理后公開掛牌成交土地的總收入的最低40%的投資回報。同時該項目所有的拍賣收入，將有近90%的部分作為合源地產投資整理該片土地的合法溢價增值收入。云南合源房地產開

14、發有限責任公司，在簽訂該合約的時候，也對未來的資金進出模式進行了預估。因此在該份協議中也作出了相應的有利約定：根據該約定，若屆時瑞麗市政府無法按時支付合源地產的合法約定收入，則瑞麗市政府將用市財政作為擔保，向當地銀行等信貸機構擔保，然后由銀行將對應的資金劃到云南合源房地產開發有限責任公司的帳上。n 瑞麗目前已經建成的高爾夫項目瑞麗市目前已經建成的有2個高爾夫球場，一個為江心高爾夫球場，規模是9洞的，球場周邊的配套建筑就只有別墅，別墅售價均價為1.2萬元/平方，全部銷售一空；瑞麗地海溫泉運動場，2010年12月31日正式開球，內有國際標準的18洞山地高爾夫球道、高檔豪華的會所、寬敞的高爾夫練習場

15、、200輛室外停車場、寬闊的室外廣場、功能齊全工程維護中心區。高爾夫在目前18洞的基礎上規劃設計另外一個36洞的項目，36洞的項目建成后，將會成為一個54洞的大型高爾夫項目。六、 開發企業情況介紹項目法人云南合源房地產開發有限公司，是云南伊天園實業集團核心層企業，注冊資本金1000萬人民幣，主營房地產綜合開發和銷售、物業管理等，開發手續完備、開發資質為 級。伊天園，盛開在彩云之南的一朵清真美食文化奇葩。它是集清真餐飲服務、清真美食文化研究、物流配送、原料加工、技術培訓為一體的大型清真綠色食品連鎖運營機構。公司成立十二年來，在全體員工團結拼搏、努力奮進下。伊天園異軍突起，迅速發展成為云南最具影響

16、力的清真餐飲企業。多年的勵精圖治，企業已走上品牌化、連鎖化、規模化、專業化之路。目前共擁有直營連鎖店十家、經營面積六萬多平方米、年營業額1.3億元，員工2000余人、各類中、高級人才180余人。高級管理層平均年齡僅28歲，是一家朝氣蓬勃、年輕向上的優秀企業。先后被評為云南省數年優秀企業、云南省著名商標、中華餐飲名店等。企業法人治理結構健全，專業管理人員齊備，規章制度嚴整明確，項目操作和投資行為規范。作為新近掘起的房地產開發企業，合源房地產擁有強勁的開發實力，前期力量強大，與省市領導建立了良好且穩固的關系，從而確保項目招拍掛的順利進行。七、產品定位a.市場定位通過對本項目所處環境的宏觀、微觀調研

17、，了解和論證該項目區域的地緣人文習慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎因素，并輔以對區域房地產發展狀況的了解分析，對未來地產發展方向的趨勢預測，為本項目的市場定位提供基本的理論依據。通過對瑞麗市房地產市場的分析發現，與未來城市發展規劃相結合，未來的五年規劃中，瑞麗政府計劃：人民生活水平明顯提高。到2015年，社會消費品零售總額達到33.09億元以上，年均增長20%。城鎮居民人均可支配收入達到26949.3元，年均增長13；農民人均純收入達到8779.4元，年均增長16，人民群眾充分享受改革發展成果。通過政府的五年規劃我們能夠了解到，未來5年內瑞麗市城鎮居民與農民收入都有大幅提高，隨著人們

18、收入水平的提高對于居住的需求也就會越來越高，開始出現二次職業不斷上升的局面。由此，我們結合項目規模大，銷售周期長的特點，提出分期市場定位原則。要讓項目的產品隨時都能適應市場變化的需求，必須靈活定位，才能立于不敗之地，時刻以市場為準繩。待項目優良口碑與優秀的產品素質展現在消費者面前的時候才是本項目提高品質，提高利潤的時機。為了提高項目的知名度，能夠讓消費認識本案找到優點，建議本案一期定位為具備引領瑞麗文化品味的中高檔精品社區。從項目的二期開始逐步提升項目檔次。b.產品定位瑞麗市房地產市場雖然處于起步階段，但是已經出現幾個較大規模樓盤，例如勐卯古鎮、江心別墅等兩個銷售速度都非常快，整體市場供需兩旺

19、，目前瑞麗低、中、高三種檔次的房源都好銷售，只要有房源上市，立馬銷售一空。瑞麗目前市場上的2個高爾夫地產的房源都銷售的特別好，出現求大于供的狀況。為了能能貼近客戶的心理需求，建議一期的產品以貼近客戶需求為產品開發的主線，把一期定產品定位為高檔精品社區（成功人士購房首選）。c.客戶定位目標置業消費群體A類: 瑞麗市內高收入階層，包括政府公務員、商人、高級知識分子等；B類：緬甸華僑；C類：云南省內在瑞麗的投資客戶。D類：瑞麗市下屬鄉鎮的政府官員、私營業主等高收入階層。d.價格建議通過對7個指標項目的了解，發現目前住宅銷售均價集中在3500元4700元之間，一般普通別墅售價在5000元-7000元之

20、間，高爾夫別墅的銷售價格在900015000元之間。考慮到入市時間等因素，建議本項目全案公寓銷售價格為4700元/平方米，別墅銷售價格為11382元/平方。銷售周期定為三年。八、 土地開發經濟測算指標：方案一：假如每年開發1000畝土地，每畝土地開發成本為30萬元畝，招拍掛后土地收益為60萬元畝，假如貸款金額為1億元，資金使用利息為2400萬元，每年土地開發招拍掛后土地收益為27600萬元，合源地產公司收益率為39%，收益額為10764萬元，扣除25%所得稅率后的凈收益為8037萬元，合源地產公司保底收益率為16%，收益額為4416萬元，扣除25%所得稅率后的保底凈收益為3312萬元。列表如下

21、：土地一級開發經濟測算表 項目金額單位備注土地開發成本30萬元土地收益60萬元土地開發量（每年）1000畝每半年開發500畝資金利息2400萬元以1億元貸款為基數每年土地開發招拍掛回收額27600萬元每年土地開發收益10764萬元每年土地開發所得稅2691萬元每年土地開發凈收益8037萬元每年土地開發保底收益4416萬元每年土地開發保底收益所得稅1104萬元每年土地開發保底凈收益3312萬元方案二：假如每年開發1000畝土地，每畝土地開發成本為30萬元畝，招拍掛后土地收益為80萬元畝，假如貸款金額為1億元，資金使用利息為2400萬元，每年土地開發招拍掛后土地收益為47600萬元，合源地產公司收

22、益率為39%，收益額為18564萬元，扣除25%所得稅率后的凈收益為4641萬元，合源地產公司保底收益率為16%，收益額為7616萬元，扣除25%所得稅率后的保底凈收益為5712萬元。列表如下：土地一級開發經濟測算表 項目金額單位備注土地開發成本30萬元土地收益80萬元土地開發量（每年）1000畝每半年開發500畝資金利息2400萬元以1億元貸款為基數每年土地開發招拍掛回收額47600萬元每年土地開發收益18564萬元每年土地開發所得稅4641萬元每年土地開發凈收益13923萬元每年土地開發保底收益7616萬元每年土地開發保底收益所得稅1904萬元每年土地開發保底凈收益5712萬元九、 項目投

23、資估算（一）投資估算1. 開發投資估算明細表：成本編號成本項目名稱計價基礎單價總價(萬元）估算說明2前期工程費267400126.20 3374.715按總建筑面積計算2.1咨詢調研費3962.1.1可行性研究費1176176策劃代理費用2.1.2環境論證費 15050項目啟動區環評費用2.1.3市場調研費18080前期市場調研費用2.1.4水土保持論證費15050按啟動區用地面積計算2.1.5水資源調查費12626按6000畝面積計算，啟動區分攤三分之一，即40萬。2.1.6地質災害研究費用110102.1.7礦產資源評估費110102.1.8防洪規劃費124242.1.9土地測繪費1505

24、02.2勘察、設計費2502.6152.2.1控詳規設計費36136按36萬的三分之一計算2.2.2概念方案設計費2247002.556.175按啟動區建筑面積計，地下室計半2.2.3方案設計費22470040898.82.2.4施工圖設計費26740026695.24按全部建筑面積計算2.2.5其他設計費4602.2.5.1會所精裝修設計費40004001602.2.5.2樣板房精裝修設計費330030010010個戶型2.2.5.3環境景觀設計費8000025200包括公共綠地、道路綠地、公寓及會所綠地等景觀設計2.2.6地質勘察費330.42.2.6.1地質初步勘察費40000000.1

25、39按6000畝面積計算，按三分之一分攤至啟動區項目2.2.6.2地質詳細勘察費26740010267.4按啟動區建筑面積計2.2.7模型制作費130302.2.8曬圖、復印費120202.3三通一平費26740017.8476.1按啟動區建筑面積計算2.3.1三通費26740012.80 342.42.3.1.1道路費267400380.22臨時道路2.3.1.2供水費2674007187.18管道接入、開口費、蓄水池2.3.1.3供電費100007575按10KV電線架設10公里(含設備)2.3.2施工場地平整費2674005133.73基礎設施建設費267400323.98 8663.1

26、83.1市政前期設計咨詢費600001060按道路面積計算費用3.2紅線內市政工程費267400244.61 65413.2.1市政綜合管網工程2674001504011給排水、電力電信、燃氣管道鋪設工程3.2.2道路工程600002001200按道路面積計算費用3.2.3高壓變配電1600600不含啟動區外設備及外線費用3.2.4變頻供水設備1200200含二次加壓設備3.2.5發電機(含環保)1160160備用電源3.2.6燃氣站點13030含建筑及設備,不含管網3.2.7中水站點1340340污水處理中水回收系統,含建筑及設備,不含管網3.3環境景觀工程費26740077.12 2062

27、.183.3.1照明工區內部路燈3.3.2圍墻工程2674007187.183.3.3園林綠化工程750002001500綠化范圍包括道路景觀、公共綠地、會所園林景觀、小區內景觀節點3.3.4其他費用50000452255萬平米水塘景觀防滲漏處理4建筑安裝工程費2634002205.67 58097.26住宅建安造價4.1土石方及基礎處理工程26340024632.164.2土建工程2634001564.9412194.3精裝修工程26340070.618604.4設備安裝工程263400546.1714386.15公共配套設施費400045001800生活會所建安造

28、價5.1生活會所建安40002000800含基礎、土建及設備安裝等5.2生活會所裝修400025001000裝飾裝修工程及家具等6其他工程費用26740063.65 1702.10 6.1臨時用地費、臨建費2674007.48 200.00 6.2施工圖預算或標底編制費2674004.48 119.79 按住宅及會所建安費（下同）的2計6.3招標管理費11.00 1.00 招投標服務費6.4總承包管理費26740013.44 359.38 建安費*0.6%6.5工程質量監督費2674002.24 59.90 按建安費的1收取6.6工程監理費26740017.92 479.18 按建安費的0.8

29、%收取6.7竣工圖編制費2674004.32 115.52 按建筑設計費的7%估算6.8施工圖審查費2674009.26 247.53 按總設計費的15%計算6.9保險費2674004.48 119.79 按建安費的2收取7開發期間稅費2230.00 7.1城市基礎設施配套計容積率面積*10元/7.2人防異地建設補償計容積率面積*10元/7.3散裝水泥專項基金18200000嵩明縣暫不征收7.4新墻體專項基金18200000嵩明縣暫不征收7.5土地使用稅5756701.269.08 按2年計,每年最低交納0.60元/7.6工程社保費26740

30、067.20 1796.92 按3%建安費計，最高可退90%左右8開發間接費26740053.85 1440工期按48個月計，平均30萬元/月9不可預見費26740086.73 2319.22 28項之和*3%開發成本合計2674003307.60 88445.15 10管理費用182000131.25 2388.79 按以上2-9項總額的3%計11財務費用182000237.36 432011.1貸款利息182000237.36 432012銷售及銷售代理費用182000263.70 4799.37512.1廣告、推廣費用182000158.22 2879.625按銷售收入*1.5%計12.

31、2銷售代理費182000105.48 1919.75按銷售收入*1%計開發費用合計11508.17 10+11+12項目總投資合計99953.32 開發成本+開發費用3. 商務休閑球場投資估算明細表序號項目名稱單價 (元/) 計價面積合計(萬元)說明一球場工程投入預估138.45 774670.54 11160占地1162畝,18洞1球場設計費3.45 774670.54 267.00 2前期工程1.23 774670.54 95.00 3球場建造成本2875.00 3.1土(石)方工程8.26 774670.54 639.00 含換土3.2粗造型工程4.91 774670.54 380.00

32、 3.3細造型工程2.00 774670.54 155.00 3.4排水工程5.55 774670.54 430.00 3.5噴灌工程7.13 774670.54 552.00 3.6果嶺建造工程2.52 774670.54 195.00 3.7沙坑建造工程3.10 774670.54 240.00 3.8發球臺建造工程0.97 774670.54 75.00 3.9坪床改造9.17 774670.54 710.00 3.10 草坪建植4.07 774670.54 315.00 3.11 人工湖70.00 50000.00 350.00 含滲漏治理及景觀3.12 球場路橋工程5.16 7746

33、70.54 400.00 3.13 泵房0.26 774670.54 20.00 3.14 休息亭0.32 774670.54 25.00 按二座考慮4球場設備9.04 774670.54 700.00 含球車、割草機等5球場施工監理費用2.71 774670.54 210.00 外聘專業監理人員,薪酬按一年半計6會所建造成本4584.25 5000.00 2292 6.1會所土建1800.00 5000.00 900.00 6.2會所裝修2500.00 5000.00 1250.00 6.3消防工程150.00 7500.00 112.50 6.4高壓變配電48.00 5000.00 24.

34、00 6.5變頻供水設備7.50 7500.00 5.63 7露天停車場200.00 2500.00 50.00 按100個車位計8球場綠化景觀設計費2.14 233334.50 50.00 9球場綠化、景觀工程50.00 233334.50 1167 約350畝10球場燈光工程12.50 400000.00 500.00 11其他配套設施1500.00 3000.00 450.00 含倉庫、宿舍等其他設施12球場前期養護（一年）4000.00 365.00 146.00 每天按3000元水費、1000元人工養護費計備注：商務球場直接投資合計11160萬元，分攤財務費用（貸款利息）2076萬元

35、，總投資13236萬元（不含地價）。 綜合總成本： 獨棟別墅建安部分： 765902000元=15310萬 聯排別墅建安部分： 528001850元=9768萬 酒店建安部分： 3.2萬2500元=8000萬 公寓建安部分： 570001250元=7125萬 高爾夫球場投資費用：11160萬 酒店設備及裝修部分：1800元3.2萬=5760萬 其他設備設施、園林綠化部分：400元21.87萬=8750萬 管理費、營銷費等部分： 200元21.87萬=4374萬 土地成本： 30萬/畝3200畝=9600萬預計總投入成本：7.9865億十、項目總收益測算1、 獨棟別墅部分收益（115棟，每棟占地

36、1畝地）：7659011328元=8.676億2、 聯排別墅部分收益（80棟，160套，每套占地0.5畝左右）：528008000元=4.224億3、 公寓部分收益： 570004300元=2.451億4、 酒店部分收益：（每年）餐廳收入：1200萬左右會議室收入：500萬左右客房收入：2000萬左右學校收入：1000萬左右5、 高爾夫球場經營收入（每年）：4000萬左右6、 總體稅前投資收益約為：8.676+4.224+2.451+0.877.9865=8.2345億 根據以上測算，則我項目的靜態資金流最大峰值為15.351億，稅前盈利約為8億左右，考慮到項目的特殊性，暫時不可能全部銷售完畢

37、，應保留部分位置好的別墅自持。而為了確保自持部分不影響項目的整體現金流，故自持部分建議最大不能超出項目總投資收益，預計約為8億10000=8萬，為本項目的別墅部分的61%。合理自持面積應為3萬。十一、資金使用計劃根據地產開發進度計劃表和總投資估算表，制作本項目的開發資金使用計劃表。地產開發資金使用計劃表：（單位：萬元）項目總額20112012201320142015前期工程費3374.715基礎設施建設費8663.182887.73 2887.73 1443.86 建安成本58097.2614524.32 14524.32 14524.32 7262.16 公共配套設施費24006006006

38、00600其他工程費1702.10 400702.1600開發期間稅費2230.00 500800700230開發間接費1440360360360180不可預見費2319.22 579.80 579.80 579.80 289.90 管理費用2388.79 434.33 434.33 434.33 434.33 217.16 銷售費用4799.375120010001000100099.375財務費用4320115211521152576合計99953.32 21738.17 22640.27 19494.31 9742.39 316.54 十二、項目風險性分析一、敏感性分析：根據全部投資現金

39、流量表數據，計算地產銷售收入變動與地產總投資額（地價除外）變動不同比例條件下的內部收益率如下表：銷售收入變動投資變動-15.00%-10.00%-5.00%0.00%0.00%40.45%47.18%54.05%61.01%5.00%36.03%42.41%48.95%55.62%10.00%32.00%38.03%44.25%50.62%15.00%28.33%34.01%39.91%46.00%上表表明，在開發成本（地價除外）及與開發成本相關的管理費用等估算額增加15%、銷售收入下降15%的條件下，項目內部收益率為 28.33%，說明該項目盈利能力較強，能夠抵御市場風險、經營風險。二、臨界

40、點分析以內部收益率20%為期望收益率，銷售面積與價格不變條件下，開發成本（地價除外）可增加53%，比原開發建設投資總額增加42202萬元，在目前建材產品價格由高處回落、通貨膨脹風險逐步減除的宏觀環境下，建筑工程造價的大幅提升可能性極小。以內部收益率20%為期望收益率，總投資額不變條件下，銷售收入下降31.5%。在銷售價格不變條件下，在2013年第二季度末空置率為31.5%。在原有銷售面積不變條件下，各類產品銷售均價下降至：序號產品銷售價格（元/平米,按可售面積計）內部收益率為20%條件下的價格臨界點(元/平米)1別墅113827796.62公寓43002945.5n 根據國內外高爾夫地產調查資

41、料顯示，高爾夫景觀資源以及會員卡權益對地產價值的提升作用顯著，因此項目啟動區一期因銷售價格下降導致的盈利能力下降風險較小。n 根據以上不確定性分析結果，項目盈利能力的最大風險來自市場銷售量，因此在項目前期須增加經濟宏觀背景以及房地產行業發展態勢的研究，入市時機對于項目的成功極其重要。十三、項目風險性分析本項目具有投資大、建設期較長的特點，存在著市場風險、經營風險、政策風險、社會風險等。風險控制措施：在開發過程中，作為開發單位加強投資成本的管理、工程進度的管理、建筑工程質量的管理、營銷管理，并采取有效的措施，進行科學的財務運作，盡量避免和減少風險因素的發生。同時加強市場調研和政策調研工作，使項目

42、開發符合國家、地區相關法規政策，規避政策風險。1、敏感性分析：根據全部投資現金流量表數據，計算地產銷售收入變動與地產總投資額（地價除外）變動不同比例條件下的內部收益率如下表：銷售收入變動投資變動-15.00%-10.00%-5.00%0.00%0.00%40.45%47.18%54.05%61.01%5.00%36.03%42.41%48.95%55.62%10.00%32.00%38.03%44.25%50.62%15.00%28.33%34.01%39.91%46.00%上表表明，在開發成本（地價除外）及與開發成本相關的管理費用等估算額增加15%、銷售收入下降15%的條件下，項目內部收益率

43、為 28.33%，說明該項目盈利能力較強，能夠抵御市場風險、經營風險。2、臨界點分析 以內部收益率20%為期望收益率，銷售面積與價格不變條件下，開發成本（地價除外）可增加53%，比原開發建設投資總額增加42202萬元，在目前建材產品價格由高處回落、通貨膨脹風險逐步減除的宏觀環境下，建筑工程造價的大幅提升可能性極小。 以內部收益率20%為期望收益率，總投資額不變條件下，銷售收入下降31.5%。 在銷售價格不變條件下，在2013年第二季度末空置率為31.5%。 在原有銷售面積不變條件下，各類產品銷售均價下降至：序號產品銷售價格（元/平米,按可售面積計）內部收益率為20%條件下的價格臨界點(元/平米

44、)1別墅113827796.62公寓43002945.5下降后價格水平與瑞麗市現有高爾夫配套產業、不具備稀缺資源的、景觀與生態環境普通的產品價格接近，例如景成高爾夫別墅、金沙國際等別墅項目。根據國內外高爾夫地產調查資料顯示，高爾夫景觀資源以及會員卡權益對地產價值的提升作用顯著，因此項目啟動區一期因銷售價格下降導致的盈利能力下降風險較小。根據以上不確定性分析結果，項目盈利能力的最大風險來自市場銷售量，因此在項目前期須增加經濟宏觀背景以及房地產行業發展態勢的研究，入市時機對于項目的成功極其重要。a.市場風險分析風險是可測定的不確定性，根據項目生命周期，風險的來源和內容不同，結合本項目歸納出以下幾點

45、主要風險：購買力風險從宏觀面上來看，瑞麗目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的問題。大部分居民限于收入水平，對高端產品有效需求不旺盛，人們對提高居住素質的驅動力不足，高價位產品難以形成強勁的銷售態勢，對項目開發進度和資金投放產生壓力。目前市場上銷售狀況良好的項目主要以中低檔項目為主。競爭風險瑞麗房地產市場處于初期發展時期，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本源，出于對房地產開發預期利潤看好，開發商把企業資源投入了房地產。瑞麗近期新盤迭出，整個住宅市場競爭較為激烈，未來一段時間，市場的供給量更大，對本項目形成較大的威脅。b.市場風險回避市場定位和產品規劃設計水平是關鍵因素在項目開發的各個階段，建立科學細致的調查系統，做好市場調查，形成準確的市場定位，適度超前的規劃理念，獨具個性的建筑風格與布局，人性化的環境藝術空間和合理的戶型設計是住宅產品成功的重要因子，優質的工程質量也是獲得市場認可的根本。分期開發本項目，由于本案總占地面積213萬平方米，銷售量體很大，分期開發是保證項目順銷的關鍵，市場是變化的，消費者的需求也是變化的，所以要針對消費者在不同時間段對產品不同的要求進行分期開發定位。形象包裝和營銷策劃項目價值的最終體現，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝