1、房地產(chǎn)管理基本制度與政策講義考試內(nèi)容及對(duì)應(yīng)教材:科目一：房地產(chǎn)治理差不多制度與政策科目二：房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例房屋登記咨詢題解答房地產(chǎn)登記案例分析1、房屋登記方法2、房屋登記實(shí)務(wù)3、房地產(chǎn)登記案例分析考試時(shí)刻及題型、題量、限時(shí):7型/題量，z時(shí)科目單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判定題綜合分析題合計(jì)題量限時(shí)題量限時(shí)題量限時(shí)題量限時(shí)題量限時(shí)科目一40題60秒20題120秒20題30秒80題90分鐘科目二15題120秒20題30秒5題（25小題）600秒80題90分鐘本講內(nèi)容及時(shí)刻:教材：房地產(chǎn)治理差不多制度與政策第三四章第十十三章共9章，時(shí)刻為一天。第三章房地產(chǎn)業(yè)概述P157一、房地產(chǎn)業(yè)的差不多概念（）P1

2、571、房地產(chǎn)業(yè)：是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和治理的行業(yè)。包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)治理、其他房地產(chǎn)活動(dòng)。2、產(chǎn)業(yè)劃分：屬于第三產(chǎn)業(yè)。3、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)不與聯(lián)系：（1）區(qū)不：建筑業(yè)一一物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)一一兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和治理多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。（2）聯(lián)系：業(yè)務(wù)對(duì)象差不多上房地產(chǎn)：開(kāi)發(fā)活動(dòng)中是合作關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)是甲方:建筑業(yè)是乙方房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者、發(fā)包單位；建筑業(yè)是承包單位。例題1判定房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間的聯(lián)系表達(dá)在，兩者均屬于第三產(chǎn)業(yè)。（x）更正:建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；而房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和治

3、理多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。4、我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)：50年代一一70年代，房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多消逝。70年代末一一80年代初，城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)國(guó)有上地使用制度改革，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)展起來(lái)。二、房地產(chǎn)業(yè)的作用（）P157-158七個(gè)方面的作用：1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱2、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展（建筑、建材、化工、輕工、電器等）3、改善人民居住4、改變都市面貌（舊城改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）5、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引外資6、擴(kuò)大就業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)治理需要大量從業(yè)人員）7、增加政府財(cái)政收入例題2多選房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其重要作用有（ABDEA、改善人民的居住和生活B、增加政府財(cái)政收入C、提高國(guó)民整

4、體素養(yǎng)D、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展E、獷大就業(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分（）P158-159房地產(chǎn)業(yè)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2、房地產(chǎn)中介服務(wù)一一房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)13、物業(yè)治理J房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)4、其他房地產(chǎn)活動(dòng)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)： 業(yè)務(wù)內(nèi)容、流程：取得上地一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平坦（三通一平、五通一平、七通一平等）房屋建設(shè)一一產(chǎn)品（土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）一一轉(zhuǎn)讓、銷售、出租。 特點(diǎn)：投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入具有不連續(xù)性。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位。例題3判定目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)生介服里占主體地位。（X）更正：目前，我國(guó)房地產(chǎn)

5、業(yè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位。（二）房地產(chǎn)估價(jià)： 業(yè)務(wù)內(nèi)容：分析、測(cè)算、判定房地產(chǎn)的價(jià)值并提出相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)。 用途：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓1房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補(bǔ)償、損害賠償、課稅J提供價(jià)值參考依據(jù)。 承擔(dān)者：房地產(chǎn)估價(jià)師（專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐體會(huì)、職業(yè)道德）。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)： 業(yè)務(wù)內(nèi)容：出售者、出租者（房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方）（）購(gòu)買者、承租者（房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方）上下家達(dá)成交易的橋梁，市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。 承擔(dān)者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員（專業(yè)知識(shí)、體會(huì)、信譽(yù)工 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以后的轉(zhuǎn)變：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主>房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)為主。（四）房地產(chǎn)咨詢： 業(yè)務(wù)內(nèi)容：為當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的顧

6、咨詢服務(wù)。 包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等。 承擔(dān)者：房地產(chǎn)估價(jià)師（和估價(jià)機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。（五）物業(yè)治理： 業(yè)務(wù)對(duì)象：已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地。 業(yè)務(wù)內(nèi)容：修理、養(yǎng)護(hù)、治理、環(huán)境衛(wèi)生、秩序等服務(wù)。 承擔(dān)者：物業(yè)治理員）高層次專業(yè)人員是物業(yè)治理師。例題4多選題下列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的講法中，正確的有（ACDA、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的要緊承擔(dān)者是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。B、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主。（顛倒）C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高

7、、帶動(dòng)力強(qiáng)等特點(diǎn)。D、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要緊是為經(jīng)紀(jì)人提供平臺(tái)和品牌。E、房地產(chǎn)估價(jià)師（經(jīng)紀(jì)人）是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。四、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（）P159-161五個(gè)時(shí)期：（一）1949年往常：上地和房產(chǎn)的私有制，使沿海都市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生，并得以進(jìn)展。（二）1949-1955年:解放初期,整頓市場(chǎng)、穩(wěn)固秩序。（三）1956-1965年：社會(huì)主義改造，確立都巾房地產(chǎn)社會(huì)主義公有制的主體地位。（四）1966-1978年：文革時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入紛亂，住房咨詢題嚴(yán)峻。（五）1978年以后-至今：改革開(kāi)放，城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)原。 幾個(gè)重要時(shí)刻：1998年7月

8、3日，國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知宣布：98年下半年開(kāi)始，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。2003年8月12日,略。2007年8月7日，略。2010年4月17日，略。例題5單選題國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知中宣布，當(dāng)年下半年開(kāi)始，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。國(guó)務(wù)院公布這一文件的時(shí)刻為（B 1A、1997年7月3日C、1999年7月3日B、1998年7月3日D、2000年7月3日第二節(jié)住房制度概述我國(guó)住房制度：城鎮(zhèn)住房制度農(nóng)村住房制度（農(nóng)民自建、自住、住房私有）房地產(chǎn)業(yè)三大制度體制改革：1、城鎮(zhèn)住房制度改革2、城鎮(zhèn)土地使用制

9、度改革3、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革一、城鎮(zhèn)住房制度改革（）P161建國(guó)初期：打算經(jīng)濟(jì)體制、住房實(shí)物分配、資源配置效率低、住房嚴(yán)峻短缺。改革的三個(gè)時(shí)期：1、試點(diǎn)探究時(shí)期（80-91年）11年 80年，準(zhǔn)許私人建房、買房： 82年，試行公有住房補(bǔ)貼出售： 88年，“提租補(bǔ)貼”試點(diǎn)。2、全面推進(jìn)時(shí)期（92-02年）10年 94年，關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，改革全面推進(jìn)： 98年，關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化。3、深化改革時(shí)期（03年-至今11）g年 07年，關(guān)注低收入家庭住房困難咨詢題，逐步完善廉租房保證體系：08年，加快保證性安居工程建設(shè)

10、進(jìn)度。二、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策（）P1621、住房供應(yīng)政策：商品性住房供應(yīng)一一為主體，低收入住房困難家庭一一住房保證，中等偏下收入住房困難家庭一一適當(dāng)支持。（1）商品性住房要緊而對(duì)中等收入以上家庭,社會(huì)化生產(chǎn)、市場(chǎng)化供應(yīng)。（2）保證性住房面向低收入住房困難家庭,包括：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房：財(cái)政投資、土地劃撥、稅費(fèi)減免、低租金出租、套均40平米、人均13平米、保證差不多居住。 經(jīng)濟(jì)適用房：政府組織、社會(huì)投資建設(shè)、土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持、保本微利原則出售、單套建面60平米、有限產(chǎn)權(quán)、滿5年可轉(zhuǎn)讓、政府優(yōu)先購(gòu)回。（3）政策性住房而向中等偏下收入住房困難家庭。 棚改安置住房：面向棚戶區(qū)居民,低

11、收入住房困難家庭。 限價(jià)商品住房：面向本地六籍、中等收入家庭銷售。（限定套型結(jié)構(gòu)、限定價(jià)位、招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)單位） 公共租賃住房：而向新職工、農(nóng)民工等,政府持有、定價(jià)出租。 單位建設(shè)住房：98年往常的要緊供應(yīng)方式，后逐步減少。例題6單選題依照我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)以（A）為主體。A、商品型住房B、廉租房C、經(jīng)濟(jì)適用房D、公共租賃房例題刀單選題經(jīng)濟(jì)適用房屬于保證性住房，其要緊面向（C）家庭。A、高收入B、中等收入G低收入住房困難D、中等偏下收入住房困難2、住房分配政策：司、局級(jí)以下干部、企事業(yè)單位職工一一已停止實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部一一由政府統(tǒng)一建筑、成本價(jià)出售、大部

12、分限制交易。住房分配貨幣化一一（1）工資（2）住房公積金：職工和單位分不繳存、不低于上年度月均工資的5%,屬于職工個(gè)人，限定用途（即購(gòu)買、建筑、翻建、大修自住住房）（3）住房補(bǔ)貼：房?jī)r(jià)較高地區(qū)可補(bǔ)貼。多數(shù)地區(qū)未實(shí)施。3、配套政策：（1）財(cái)政政策：納入財(cái)政預(yù)算、減免稅收、稅率調(diào)整等。（2）金融政策：建設(shè)方而：商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款（開(kāi)發(fā)商）消費(fèi)方面：個(gè)人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款（購(gòu)房個(gè)人）（3）土地政策: 商品住房土地：“招拍掛”方式出讓。 保證性住房土地：劃撥并優(yōu)先保證。第三節(jié)房地產(chǎn)法律體系一、房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對(duì)象（）P164（-）房地產(chǎn)法的概念 調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 廣義的

13、房地產(chǎn)法律關(guān)系包括：產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、交易、服務(wù)、治理、其它狹義的房地產(chǎn)法指：都市房地產(chǎn)治理法（二）房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系：包括2個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生的法律關(guān)系（1）開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)：（2）建筑房屋。2、房地產(chǎn)交易關(guān)系：包括3種交易行為重產(chǎn)生的法律關(guān)系（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（權(quán)益人將房地產(chǎn)出售）：轉(zhuǎn)讓關(guān)系（2）房地產(chǎn)租賃（權(quán)益人將房地產(chǎn)出租）：租賃關(guān)系（3）房地產(chǎn)抵押（權(quán)益人將房地產(chǎn)抵押）：抵押關(guān)系3、物業(yè)治理關(guān)系：所有者（業(yè)主）托付物業(yè)治理企業(yè)提供修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。4、房地產(chǎn)行政治理關(guān)系：行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行治理、監(jiān)督、檢查過(guò)程中產(chǎn)生的法律關(guān)

14、系。二、房地產(chǎn)法律體系（）P1651、憲法：全然大法。法律效力最高，房地產(chǎn)立法和執(zhí)法都必須遵循憲法。2、全國(guó)人大及常委會(huì)頒布的法律：法律效力僅次于憲法、最重要的法律規(guī)定。（1）專門法律：如都市房地產(chǎn)治理法、土地治理法。（2）相關(guān)法律：如民法通則、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、合同法、擔(dān)保法、物權(quán)法3、國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)：房地產(chǎn)法律體系的重要組成部分。如都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例、都市房屋拆遷治理?xiàng)l例、物業(yè)治理?xiàng)l例、住房公積金治理?xiàng)l例仙土地治理法實(shí)施條例4、地點(diǎn)性法規(guī)：地點(diǎn)人大及其常委會(huì)制定、本行政區(qū)域內(nèi)有效。如安徽省都市房地產(chǎn)交易治理?xiàng)l例5、政府規(guī)章：國(guó)務(wù)院部委、地點(diǎn)人民政府制定。要緊指：住建部制定的規(guī)章。如

15、商品房銷售治理方法定都市房屋權(quán)屬登記治理方法6、技術(shù)規(guī)范：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。如房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范等。7、高院司法講明：指導(dǎo)性文件。如最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干咨詢題的進(jìn)叟。例題8單選題以下選項(xiàng)中，按法律效力由高到低順序排列正確的是（D1A、司法講明、物業(yè)治理?xiàng)l例、商品房銷售治理方法、憲法、都市房地產(chǎn)治理法B、憲法、都市房地產(chǎn)治理法、司法講明、物業(yè)治理?xiàng)l例、商品房銷售治理方法U民法通則、憲法、都市房地產(chǎn)治理法、物業(yè)治理?xiàng)l例、商品房銷售治理方法、D、憲法、都市房地產(chǎn)治理法、物業(yè)治理?xiàng)l例、商品房銷售治理方法、司法講明三、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定P1662000年，中

16、央軍委頒布中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)治理?xiàng)l例。9章55條，涵蓋軍隊(duì)房地產(chǎn)治理與保證的要緊方而和差不多環(huán)節(jié)。中國(guó)人民解放軍土地適用治理規(guī)定總后勤部關(guān)于發(fā)放住房部補(bǔ)貼和實(shí)行住房公積金的方法軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)治理方法土地公有制一一始終不變一、土地所有制（）P168-169上地社會(huì)主義公有制一一全民所有制（國(guó)有）勞動(dòng)群眾集體所有制（一）國(guó)有土地：國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使權(quán)力。 都市市區(qū)土地屬于國(guó)家所有。 上地治理法實(shí)施條例：國(guó)有上地范疇（1）都市市區(qū)土地;（2）農(nóng)村、市郊已沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地：（3）國(guó)家依法征收的土地：（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他：（5）農(nóng)民集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，

17、原集體所有土地：（6）集體移民、自然災(zāi)難等緣故，遷移后不再使用的原集體所有土地。 取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑：（1）行政劃撥（無(wú)償）：（2）國(guó)家出讓（有償）；（3）轉(zhuǎn)讓（買賣、贈(zèng)與、其他）；（4）租賃。例題1多選題按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有（ABCD1A、行政劃撥B、出讓C、轉(zhuǎn)讓D、租賃E、抵押（二）集體土地：農(nóng)民集體所有 農(nóng)民集體的范疇：3個(gè)層次（1）村農(nóng)民集體一一村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)治理;（2）村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體一一各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營(yíng)、治理；（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體一一鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體組織經(jīng)營(yíng)、治理。 農(nóng)村和巾郊的土地一樣屬于農(nóng)民集體所有。

18、（法律規(guī)定屬于國(guó)家的除外。）二、土地治理的差不多制度（）P169-171（-）土地登記制度 登記范疇：國(guó)有土地使用權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地使用權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)益 登記主體：縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)。 登記單元：以宗地為差不多單元。 發(fā)證：（1）國(guó)有土地一一核發(fā)國(guó)有土地使用證（2）農(nóng)民集體所有土地一一核發(fā)集體上地所有證（3）使用集體土地一一核發(fā)集體土地使用證（4） 土地他項(xiàng)權(quán)益一一核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)益證明書(shū)上地他項(xiàng)權(quán)益：上地使用權(quán)和所有權(quán)以外的權(quán)益，包括抵押權(quán)、承租權(quán)及其他。（二）上地有償有限期使用制度 國(guó)家核準(zhǔn)劃撥的土地：無(wú)期限 國(guó)家出讓的上地：均實(shí)行有償（上地使用權(quán)出讓金）有限期（一定年限）使用。（

19、三）上地用途管制制度 土地用途：（1）農(nóng)用地（2）建設(shè)用地（3）未利用土地 土地用途管制的核心：（1）不能隨意改變農(nóng)用地用途；（2）嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。例題2判定題土地用途管制是我國(guó)土地治理的差不多制度，其核心是不能隨意改變建設(shè)觸用途。（X）更正：土地用途管制是我國(guó)土地治理的差不多制度，其核心是不能隨意改變農(nóng)用地用途。（四）耕地愛(ài)護(hù)制度 十分珍愛(ài)、合理利用上地、切實(shí)愛(ài)護(hù)耕地是我國(guó)的差不多國(guó)策。第二節(jié)集體土地征收（不考，非重點(diǎn)）一、土地征收的概念和前提P168 征收和征用時(shí)國(guó)家強(qiáng)制取得公民和法人財(cái)產(chǎn)權(quán)或強(qiáng)制使用財(cái)產(chǎn)的制度。屬例外規(guī)則。 強(qiáng)制性：僅依政單方面意思表示而發(fā)生效力無(wú)須被征收、征

20、用人同意必須服從、不得抗拒 土地征收：強(qiáng)制收買，所有權(quán)改變?yōu)閲?guó)有、不返還土地征用：強(qiáng)制使用，僅使用權(quán)改變，用畢當(dāng)及時(shí)返還，是臨時(shí)使用土地的行為。 征收的法定條件：（1）為公共利益的目的；（2）必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序:（3）必須予以公平補(bǔ)償。二、征收集體上地應(yīng)遵守的原則P169（-）珍愛(ài)耕地、合理利用土地（二）保證國(guó)家建設(shè)用地（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民（四）有償使用土地（五）依法征地三、征收集體土地的政策規(guī)定（）P173（-）征地的范疇 經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)、社會(huì)公共事業(yè)、固定資產(chǎn)投資打算用地，可征收集體上地:（二）征收土地批準(zhǔn)權(quán)限 兩級(jí)審批（1）國(guó)務(wù)院：審批權(quán)限范疇 差不多農(nóng)田 差不多

21、農(nóng)田以外的耕地、超過(guò)35公頃 其他土地（非耕地）超過(guò)70公頃（2）省級(jí)人民政府：須報(bào)國(guó)務(wù)院備案其他用地例題3多選題以下土地的征收屬于國(guó)堯院申I限范疇的有（ABC xA.差不多農(nóng)田B、面積為40公頃的耕地J面積為80公頃的土地D、面積為20公頃的耕地E、面積為50公頃的土地（三）申請(qǐng)征地不得化整為零（應(yīng)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)）（四）對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（五）臨時(shí)用地需辦理報(bào)批手續(xù) 可能的用途：材料堆放場(chǎng)地、運(yùn)輸通路、其他臨時(shí)設(shè)施用地: 由建設(shè)單位提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限申請(qǐng)： 建設(shè)單位同上地所有權(quán)單位簽訂臨時(shí)用地協(xié)議; 期滿，應(yīng)清理場(chǎng)地、支

22、付費(fèi)用。（六）全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)宜企業(yè)使用的集體土地： 需先由聯(lián)營(yíng)企業(yè)提出用地申請(qǐng)： 批準(zhǔn)使用后，能夠?qū)嵭姓魇眨ǜ淖儥?quán)屬性質(zhì)：集體所有一國(guó)有）：由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件（不改變權(quán)屬性質(zhì)）。（七）必須進(jìn)行征地公告市.、縣人民政府應(yīng)在收到征地點(diǎn)案后，10日內(nèi)進(jìn)行公告。公告內(nèi)容：1、征地公告2、征地補(bǔ)償安置方案未公告：被征地單位和個(gè)人，有權(quán)拒絕辦理手續(xù)（八）合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)（九）專門征地、專門政策1、大中型水利、水電工程國(guó)務(wù)院2、林地、園林一一林業(yè)治理部門3、發(fā)覺(jué)文物、古跡、古樹(shù)主管部門4、烈士墓、華僑墓一一主管部門5、國(guó)防設(shè)施協(xié)

23、商后四、征收集體土地的工作程序（）P175申請(qǐng)：建設(shè)單位向縣級(jí)以上地點(diǎn)人民政府土地治理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。（二）受理：主管部門受理申請(qǐng)、審查、報(bào)批。（三）審批：由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政治理部門，實(shí)行內(nèi)部會(huì)審制度。（四）征地：批準(zhǔn)后，政府組織實(shí)施。1、公布征地公告；2、支付上地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：3、安置農(nóng)業(yè)人口：4、征收用地單位稅費(fèi)：5、和諧爭(zhēng)議。（五）發(fā)用地證書(shū)：1、有償使用：簽訂土地使用合同；2、劃撥：簽發(fā)國(guó)有上地劃撥決定書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)：3、用地單位持證，辦理土地登記。（六）批后（頒發(fā)使用權(quán)證書(shū)前）治理（七）發(fā)使用證：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，政府頒發(fā)土地使用證。（八）建檔五、上地征

24、收的補(bǔ)償（）P1771、土地補(bǔ)償費(fèi)：耕地征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍.2、安置補(bǔ)助費(fèi):（1）需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)：征收耕地的數(shù)量/被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量（2）每一農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi):耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的倍。同時(shí)，每公頃耕地安置補(bǔ)助費(fèi)上限：前3年平均年產(chǎn)值的15倍地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和上限：前3年平均年產(chǎn)值的30倍。（3）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：包括：房屋、其他建筑物（含構(gòu)筑物）、農(nóng)田水利設(shè)施、樹(shù)木、蔬菜大棚等。全國(guó)無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。（4）青苗補(bǔ)償費(fèi)：對(duì)尚不能收成的農(nóng)作物給與補(bǔ)償。全國(guó)無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。能夠移植的一一支付移植費(fèi)；不能移植的一一合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu)。第三節(jié)國(guó)有建設(shè)用地國(guó)有建設(shè)

25、用地范疇： 現(xiàn)有的國(guó)家建設(shè)用地（包括巾區(qū)上地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)內(nèi)用地等）； 征收的農(nóng)民集體用地； 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的國(guó)有農(nóng)用地。一、建設(shè)用地審查報(bào)批程序（）P1781、用地預(yù)審：建設(shè)單位向土地行政主管部門提出預(yù)審申請(qǐng)。2、申請(qǐng)用地3、上報(bào)審批：市縣人民政府上地行政主管部門，收到申請(qǐng)30日內(nèi)擬定相關(guān)方案，報(bào)市縣人民政府批準(zhǔn)。4、組織實(shí)施5、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)二、臨時(shí)用地 包括兩類：1、工程建設(shè)施工臨時(shí)用地：臨時(shí)加工車間、修配廠、攪拌站、預(yù)制場(chǎng)、材料堆場(chǎng)、運(yùn)輸?shù)缆?、取土棄土用地等?、地質(zhì)勘察過(guò)程中的臨時(shí)用地。（-）臨時(shí)土地報(bào)批：（）P180 都市規(guī)劃區(qū)的臨時(shí)用地:先經(jīng)都市規(guī)劃行政主管部門同意。 建設(shè)項(xiàng)目施工和

26、地質(zhì)勘查所需臨時(shí)用地：報(bào)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。簽訂臨時(shí)用地合同（三）臨時(shí)用地的使用（）P1811、合同約定用途不得更換2、不得建永久性建筑物3、終止后，臨時(shí)設(shè)施全部拆除4、期限一樣不超過(guò)2年5、確需超過(guò)2年，需經(jīng)批準(zhǔn)、雙方約定：或者，2年后重新辦理臨時(shí)用地手續(xù)。例題刃單選題臨時(shí)用地的使用期限一樣不超過(guò)（B）年。A、1年B、2年C、3年D、4年一、集體所有建設(shè)用地使用原則（）P181（-）符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（是為規(guī)劃，一切鄉(xiāng)村建設(shè)都必須服從）:（二）符合土地利用年度打算（國(guó)家每年下達(dá)年度打算，用以操縱建設(shè)用地總量）:（三）符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃：（四）合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建

27、設(shè)；（五）依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和審批。二、集體所有建設(shè)用地使用情形（）P181只有3種情形能夠使用集體所有建設(shè)用地：1、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)2、村民建住宅3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)例題4多選題以下建設(shè)項(xiàng)目中，能夠使用集體所有建設(shè)用地的有（ACDEA、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)B、建筑星級(jí)酒店G村民建住宅D、建筑醫(yī)院E、興辦學(xué)校第五節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)出讓（重點(diǎn)）一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念及特點(diǎn)（）P183土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給上地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，上地使用權(quán)出讓金即整個(gè)使用期間的地租。特點(diǎn)：（1）土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家

28、壟斷（2）取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人：沒(méi)有所有權(quán)，擁有占有、使用、收益、處分權(quán)，使用權(quán)能夠轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（3）支付全部出讓金才能取得土地使用權(quán)證書(shū)。（4）集體上地必須通過(guò)征收成為國(guó)有，才能出讓。（5）出讓行為具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓政策（）P183（-）國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式（結(jié)合物權(quán)法） 2007年9月，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（1）工業(yè)、商業(yè)、旅行、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，、（2）同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者f應(yīng)當(dāng)招、拍、掛方式出讓 招牌掛原則：公布、公平、公平、誠(chéng)信 參與資格：境內(nèi)外自然人、法人和其他組織均可申請(qǐng)參加。1、招標(biāo) 含義

29、：行政主管部門（出讓人）公布招標(biāo)公告一一邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ㄗ匀蝗?、法人參加投?biāo)依照投標(biāo)結(jié)果確定使用權(quán)人。 特點(diǎn)：有利于公平競(jìng)爭(zhēng) 適用：需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓 程序：（略）P184-1852、拍賣 含義：出讓人公布拍賣公告一一競(jìng)買人在指定時(shí)刻、地點(diǎn)公布競(jìng)價(jià)一一依照出價(jià)結(jié)果確定使用權(quán)人。 過(guò)程：主持人先叫底價(jià)一一競(jìng)買者輪番報(bào)價(jià)一一出最高價(jià)者取得上地使用權(quán)。 特點(diǎn)：有利于公平競(jìng)爭(zhēng) 適用：區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、上地利用上有較大靈活性的地塊出讓。 終止拍賣：競(jìng)買人不足3人：或者競(jìng)買人最高價(jià)未達(dá)底價(jià)。3、協(xié)議 含義：政府作為出讓人與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議，簽訂出

30、讓合同，有償出讓土地使用權(quán)。 特點(diǎn)：自由度大、不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。 適用：公共福利事業(yè)：非盈利性社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地；專門用地。4、掛牌 含義：出讓人公布掛牌公告，將宗地交易條件在土地交易場(chǎng)所掛牌公布，同意競(jìng)買人報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，依照期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果，確定使用權(quán)人。 掛牌時(shí)刻：許多于10個(gè)工作日。 成交情形：（1）只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且不低于底價(jià)一一成交：（2）2個(gè)或以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)一一價(jià)高成交；價(jià)同先提交者成交；（3）無(wú)應(yīng)價(jià)者或報(bào)價(jià)均低于底價(jià)一一不成交。例題習(xí)判定題國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式中，協(xié)議出讓方式有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈

31、活性的地塊出讓。（X）更正：拍賣出讓方式有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。（二）出讓年限城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例1、居住用地：70年2、工業(yè)、教（育）、科（技）、文（化）、衛(wèi)（生）、體（育）、綜合、其他用地：50年3、商業(yè)、旅行、娛樂(lè)用地：40年例題6多選題以下國(guó)有土地使用權(quán)出讓的年限為50年的有（ADE1A、工業(yè)B、居?。?0年）C、商業(yè)（40年）D、教育E、科技（三）上地使用權(quán)收回收回緣故：1、到期收回：未申請(qǐng)續(xù)期；申請(qǐng)未獲批準(zhǔn) 住宅建設(shè)用地：使用權(quán)期滿，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地：屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，一樣應(yīng)批準(zhǔn)。（除社會(huì)公共

32、利益需要確需收回）批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂合同，支付出讓金。2、提早收回：到期前，因公共利益需要，提早收回，應(yīng)給于補(bǔ)償，退還相應(yīng)出讓金。3、土地使用者不履行合同而收回： 未如期支付地價(jià)款： 不履行合同（未按合同約定期限和條件開(kāi)發(fā)利用上地）。4、司法機(jī)關(guān)收回：使用者觸犯法律，沒(méi)收全部財(cái)產(chǎn)。（四）上地使用權(quán)終止1、因土地滅失而終止上地火失：因自然災(zāi)難造成土地性質(zhì)或面貌完全改變，如地震、水患、塌陷等。2、因使用者拋棄而終止三、出讓合同（）P188簽訂主體：市縣人民政府土地治理部門<>土地使用者三類：（1）成片土地使用權(quán)出讓合同（2）項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同（3）劃撥土地使用權(quán)和地上建

33、筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同 合同包括3個(gè)內(nèi)容：（1）正本、副本：（2）附件；（3）補(bǔ)充合同。四、國(guó)有土地使用權(quán)出讓治理（）P189（-）治理權(quán)限市縣政府土地治理部門+都市規(guī)劃和建設(shè)治理部門+房產(chǎn)治理部門（二）出讓金繳納簽合同后60天內(nèi)，支付全部出讓金。例題刀單選題土地使用者應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后（）日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。A、30B、60C、90D、120（三）出讓后的土地使用治理未按合同期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地：土地治理部門予以糾正一一警告一一罰款一一收回五、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股（）P190略一、劃撥的概念（）P191

34、 劃撥包括2種形式：1、使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如都市存量上地、集體上地）2、無(wú)償取得（如國(guó)有荒山、沙漠、灘涂） 一樣無(wú)期限，但未得隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（需經(jīng)許可）。 需政府核準(zhǔn)、經(jīng)法定程序 國(guó)有上地中，除出讓土地外，一律按劃撥治理。二、劃撥土地使用權(quán)的范疇（）P1921、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2、都市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等4、其他三、劃撥上地的治理（）P1921、經(jīng)批準(zhǔn)承諾轉(zhuǎn)讓，有2種做法：劃撥一一出讓，由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金：劃撥方式不變，但土地收益需上繳國(guó)家。2、承諾出租：租金中的上地收益應(yīng)上繳國(guó)家3、承諾抵押4、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，

35、應(yīng)沒(méi)收其非法收入，并處罰款。5、國(guó)有企業(yè)改革中的劃撥土地。（略）6、凡上繳土地收益的，仍按劃撥上地治理。7、劃撥上地使用權(quán)收回。7種情形（略第七節(jié)閑置土地的處理閑置上地：未按規(guī)定用途利用土地未經(jīng)批準(zhǔn)，超過(guò)期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地一、閑置土地范疇（）P1931、未按規(guī)定用途開(kāi)發(fā)利用土地：2、合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)，滿一年未動(dòng)工：3、已動(dòng)工，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)連續(xù)滿一年，且開(kāi)發(fā)而積不足1/3或投資額不足25%：4、其他。例題8多選題以下土地情形屬于閑置土地范疇的有（ACDE1A、未按規(guī)定用途開(kāi)發(fā)利用土地B、土地使用權(quán)出讓合同生效滿半年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)U土地使用權(quán)出讓合同生效滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)D

36、、已動(dòng)工，但開(kāi)發(fā)面積不足應(yīng)開(kāi)發(fā)面積的1/3,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年E、已動(dòng)工，但投資額不足總投資額的25%,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一二、處置方式（）P1941、延期，但不超過(guò)1年；2、變更土地用途：3、安排臨時(shí)使用，具備條件后，重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)：4、置換其他閑置土地：5、招標(biāo)、拍賣確定新的土地使用者；6、政府收回土地：7、政府和用地單位協(xié)商處理。三、征收土地閑置費(fèi)P194都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，出讓土地閑置一年以上，收出讓金的20%：非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，閑置一年以上，按各省市規(guī)定征收。四、無(wú)償收回土地P194連續(xù)閑置2年以上一一縣級(jí)以上政府無(wú)償收回土地使用權(quán)予以公告下達(dá)收回國(guó)有土地使用權(quán)決定

37、書(shū)一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的差不多概念（）P2121、含義：城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面和諧可連續(xù)進(jìn)展為全然任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進(jìn)人居環(huán)境全然改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點(diǎn)的空間布局規(guī)劃。2、表現(xiàn)形式：圖紙、文本3、效力：經(jīng)法定程序?qū)徟_立后，具有法規(guī)效力。4、法律：城鄉(xiāng)規(guī)劃法，2007年10月28日審議通過(guò)，2008年1月1日起施行。5、城鄉(xiāng)規(guī)劃包括：（1）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2）都市規(guī)劃（3）鎮(zhèn)規(guī)劃（4）鄉(xiāng)規(guī)劃村莊規(guī)劃6、都市規(guī)劃區(qū)：都市市區(qū)、近郊區(qū)以及都6行政區(qū)域內(nèi)，因都市建設(shè)和進(jìn)展需要實(shí)行規(guī)劃操縱的區(qū)域。二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（）P212劃分：1、全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃2、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃3、市.域（鎮(zhèn)域）

38、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃4、縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃三、都市規(guī)劃治理（）P213（-）差不多概念1、含義：都市規(guī)劃治理是指都市人民政府按照法定程序編制和審批都市規(guī)劃，并依據(jù)都市規(guī)劃治理的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，對(duì)批準(zhǔn)的都市規(guī)劃，采取法制的、行政的、經(jīng)濟(jì)的治理方法,對(duì)都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和操縱，使都市的各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)工程活動(dòng)有打算、有秩序地和諧進(jìn)展，保證都市規(guī)劃的順利實(shí)施。2、包括兩部分：（1）都市規(guī)劃編制審批治理（2）實(shí)施監(jiān)察治理（二）差不多內(nèi)容1、都市規(guī)劃分為：（1）總體規(guī)劃：包括都市、鎮(zhèn)的進(jìn)展布局；功能分區(qū)：用地布局：綜合交通體系：禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范疇：各類專項(xiàng)規(guī)劃。其中，強(qiáng)制性內(nèi)容包括

39、：規(guī)劃區(qū)范疇：規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模；基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地；水源地和水系；差不多農(nóng)田和綠化用地：環(huán)境愛(ài)護(hù)；自然與歷史文化遺產(chǎn)愛(ài)護(hù)：防災(zāi)減災(zāi)。期限：20年。例題1單選題都市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一樣為（B）年。A、10年B、20年C、30年D、40年（2）詳細(xì)規(guī)劃：操縱性詳細(xì)規(guī)劃：修建性詳細(xì)規(guī)劃。（三）都市規(guī)劃的編制與審批（略）都市人民政府組織編制都市總體規(guī)劃。（四）都市規(guī)劃修改（略）（五）都市規(guī)劃的實(shí)施P216包括：2部分內(nèi)容1、報(bào)建審批治理（1）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū) 劃撥方式取得上地使用權(quán)，需申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)，其他建設(shè)項(xiàng)目不需要。（2）對(duì)都市用地審批核發(fā)一一建設(shè)用地規(guī)劃許可證

40、出讓方式下，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)提出出讓地塊的相關(guān)規(guī)劃條件，作為出讓合同的組成部分。規(guī)劃條件未納入出讓合同的，合同無(wú)效。（3）對(duì)建設(shè)工程審批核發(fā)一一建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可治理的要緊內(nèi)容：建筑治理（性質(zhì)、規(guī)模、位置、標(biāo)高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑風(fēng)格等）：道路治理：管線治理：審定設(shè)計(jì)方案；核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；放線、驗(yàn)線制度；竣工驗(yàn)收；竣工資料報(bào)送。（竣工后6個(gè)月內(nèi)報(bào)送）2、批后治理：對(duì)違章占地和違章建筑的查禁。例題2多選題以劃撥方式取得都市國(guó)有土地使用權(quán)的工程建設(shè)項(xiàng)目，需向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)的證書(shū)有（BCDXA、施工許可證（政府建設(shè)行政主管部門）B、建設(shè)用地規(guī)劃許

41、可證C建設(shè)工程規(guī)劃許可證D、選址意見(jiàn)書(shū)E、工程質(zhì)量保修書(shū)（六）臨時(shí)性建設(shè)規(guī)劃治理（略）（七）都市規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督檢查（略）四、都市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線治理（）P221（-）四線的劃定1、紫線劃定：歷史文化街區(qū)和歷史建筑的愛(ài)護(hù)范疇界限。2、綠線劃定：都市各類綠地范疇的操縱線。（確定綠化用地而枳，分層次合理布局公共綠地,確定防護(hù)綠地、大型公共綠地等。）3、藍(lán)線劃定：江、河、湖、庫(kù)、渠、濕地等都市地表水體愛(ài)護(hù)和操縱的地域界限。4、黃線劃定：都市基礎(chǔ)設(shè)施用地的操縱界限。都市基礎(chǔ)設(shè)施包括：（1）公共交通設(shè)施：（2）供水設(shè)施：（3）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施：（4）供燃?xì)庠O(shè)施：（5）供熱設(shè)施；（6）消防設(shè)施；（7）通信

42、設(shè)施。例題3單選題用來(lái)劃定都市基礎(chǔ)設(shè)施用地操縱界限的是（D1A、紫線B、綠線C、藍(lán)線D、黃線（二）四線的治理（略）（三）四線的監(jiān)督（略）第二節(jié)勘查設(shè)計(jì)治理（了解（）建設(shè)工程勘察：依照建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)判建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)地理環(huán)境特點(diǎn)和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件。 建設(shè)工程設(shè)計(jì)：依照建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證、編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件。一、勘察設(shè)計(jì)單位：實(shí)行資質(zhì)治理。工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)；專業(yè)資質(zhì);勞務(wù)資質(zhì)。二、發(fā)包與承包三、監(jiān)督治理四、注冊(cè)建筑師：從事房屋建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。（一級(jí)注冊(cè)建筑師、二級(jí)注冊(cè)建筑師）執(zhí)業(yè)范疇：（1

43、）建筑設(shè)計(jì)（2）技術(shù)咨詢（3）建筑物調(diào)查與鑒定（4）對(duì)本人主持設(shè)計(jì)的項(xiàng)目進(jìn)行施工指導(dǎo)和監(jiān)督五、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師：從事房屋結(jié)構(gòu)、橋梁結(jié)構(gòu)及塔架結(jié)構(gòu)等工程設(shè)計(jì)及相關(guān)業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員。（一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師、二級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師）第三節(jié)建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理（了解（）一、建設(shè)工程招投標(biāo)治理P228 招標(biāo)：公布招標(biāo)一一招標(biāo)公告,邀請(qǐng)不特定法人或其他組織投標(biāo);邀請(qǐng)招標(biāo)一一投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū),邀請(qǐng)贊定法人或其他組織投標(biāo)。（至少發(fā)出3份邀請(qǐng)。）例題4判定題招標(biāo)分為公布招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)遨請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。（X）更正：公布招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投

44、標(biāo)。二、建設(shè)監(jiān)理治理制度P231 監(jiān)理的差不多方法：操縱。差不多工作：“三控”一一工程進(jìn)度操縱、工程質(zhì)量操縱、工程投資操縱；“兩管”一一合同治理、信息治理；“一和諧”一一全面的組織和諧。一、項(xiàng)目報(bào)建制度（）P235二、施工許可制度（）P235（一）建筑施工許可治理的原則1、建設(shè)單位開(kāi)工前，應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。2、可不申請(qǐng)辦理施工許可的建筑工程：（1）工程投資額30萬(wàn)元以下，或（2）建筑面積300平米以下3、不再領(lǐng)取施工許可證：已批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程。4、未取得施工許可證，不得開(kāi)工。例題5多選題以下建筑施工工程中，可不申請(qǐng)辦理施工許可的有（ABE1A、投資額

45、為25萬(wàn)元的工程B、建筑面積為200平米的工程G投資頷為35萬(wàn)元的工程D、建筑面積為350平米的工程D、已批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程（二）申領(lǐng)施工許可證的條件1、用地批準(zhǔn)：2、若工程在都市規(guī)劃區(qū)，應(yīng)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、施工場(chǎng)地已具備施工條件（三通一平等）；4、已確定施工企業(yè)；5、施工圖紙及技術(shù)資料：6、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施：7、已托付監(jiān)理；8、建設(shè)資金差不多落實(shí)：（建設(shè)工期不足一年的，到位資金許多于合同價(jià)的50%：建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金許多于合同價(jià)的30%。）9、其他。（三）建筑施工許可證的治理（略）應(yīng)在領(lǐng)取施工許可證起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。申請(qǐng)延期最多2次，每次不超過(guò)3個(gè)月。三

46、、質(zhì)量治理（）P237（一）質(zhì)量治理的原則1、治理主體：縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門：2、堅(jiān)持：先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工：3、主管部門不得超越權(quán)限審批，或擅自簡(jiǎn)化差不多建設(shè)程序：4、鼓舞先進(jìn)科學(xué)技術(shù)和治理方法，提高質(zhì)量。（二）建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)（略）（三）施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)（略）（四）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督治理制度（略）四、建設(shè)工程質(zhì)量保修方法（）P240建設(shè)工程質(zhì)量保修：是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后，在保修期限內(nèi)顯現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,予以修復(fù)。（-）工程質(zhì)量保修期限建設(shè)單位和施工單位應(yīng)在工程質(zhì)量保修書(shū)中約定：保修范疇、保修期限、保修責(zé)任。最低保修期限為：1、地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理使用年

47、限；2、屋面防水、衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏5年；3、供熱、供冷系統(tǒng)一一2個(gè)采暖期、供冷期；4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程一一2年。例題6單選題以下工程質(zhì)量保修期限不是2年的是（C1A、供熱系統(tǒng)B、電G系統(tǒng)C、屋面防水D、裝修工程（二）工程質(zhì)量保修責(zé)任（略）五、建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收治理制度P241（-）監(jiān)督治理機(jī)構(gòu)：各級(jí)政府建設(shè)行政主管部門建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收合格之日起15天內(nèi)，向縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門備案（二）竣工驗(yàn)收的條件（略）（三）竣工驗(yàn)收備案（略）六、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)治理（）P242建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)（三級(jí)）：施工總承包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包。七、注冊(cè)建筑師（）P24

48、3：擔(dān)任施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及從事相關(guān)活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員。（一級(jí)注冊(cè)建筑師、二級(jí)注冊(cè)建筑師）第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)制度與政策一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念、特點(diǎn)及其分類1、概念：具有法人資格、以營(yíng)利為目的、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。2、特點(diǎn)：高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大。二、設(shè)立條件1、有法人登記名稱和組織機(jī)構(gòu)：2、有固定辦公用房：3、注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上:4、4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員、2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員：5、其他。例題1單選題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件中有關(guān)注冊(cè)資本的要求是（D）以上。A、500萬(wàn)元B、300萬(wàn)元C、200萬(wàn)元D

49、、100萬(wàn)元三、設(shè)立程序（略）四、資質(zhì)等級(jí)：一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí),五、資質(zhì)治理（-）治理機(jī)構(gòu)（二）資質(zhì)登記實(shí)行分級(jí)審批1、一級(jí)資質(zhì)一一省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批：2、二級(jí)及以下資質(zhì)一一省、自治區(qū)、直轄市自行制定審批方法。（三）資質(zhì)年檢年檢結(jié)果不良一一>降級(jí)或注銷資質(zhì)證書(shū)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目治理（了解）一、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則P2461、符合上地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地打算和都市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度打算:2、堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得P246（-）取得方式：1、一樣應(yīng)以出讓方式取得：2、部分

50、可采納劃撥方式：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地：<2）都市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地；（3）重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;（4）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地。（二）建設(shè)條件書(shū)而意見(jiàn)的內(nèi)容（2）對(duì)都市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證出讓方式下，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)提出出讓地塊的相關(guān)規(guī)劃條件，作為出讓合同的組成部分。）上地使用權(quán)出讓或劃撥前，都市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出相關(guān)事項(xiàng)的書(shū)而意見(jiàn)，作為出讓或劃撥的依據(jù)之一（或出讓合同的組成部分）。三、資本金制度投資的項(xiàng)目必須第一落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。P247（一）項(xiàng)目資本金的概念：總投資中由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部

51、分資金的利息和債務(wù)，投資者可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得抽出。（二）出資方式:1、貨幣；2、實(shí)物；3、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)；（比例不得超過(guò)資本金總額的20%）4、土地使用權(quán)。例題2多選題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金制度規(guī)定投資者的出資方式能夠多樣，具體包括(ABODE1A、貨幣B、機(jī)器C、原材料D、非專利技術(shù)E、土地使用（三）資本金1、資本金不得低于項(xiàng)目總投資的20%。2、04年宏觀調(diào)控，提高到35%。3、09年5月25日，調(diào)整：保證房和一般商品住房項(xiàng)目，最低資本金比例為20%：其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低資本金比例為30%。四、逾期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理原則P2471、出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工的征收

52、土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)：2、滿2年未動(dòng)工的一一可無(wú)償收回土地使用權(quán)。五、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制度P248（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任1、開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承擔(dān)首要責(zé)任。2、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位依據(jù)規(guī)定或合同，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是組織者，其他單位差不多上其選擇的，顯現(xiàn)咨詢題也理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商與責(zé)任單位和諧解決。）例題3判定題我國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制度，即開(kāi)發(fā)企業(yè)同勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對(duì)項(xiàng)目承擔(dān)同等質(zhì)量責(zé)任。（X）更正：開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承擔(dān)首要責(zé)任；勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位依據(jù)規(guī)定或合同，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（二）質(zhì)量不合格項(xiàng)目的處理P249交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格一一向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)一一確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格有權(quán)退房一一開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。1、商品房交付使用后（即產(chǎn)權(quán)證不一定辦理完備），甚至在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)咨詢題，都能夠經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門認(rèn)定，申請(qǐng)退房。2、一樣性的質(zhì)量咨詢題要緊通過(guò)保修解決，而不是退房。3、必須經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門重新核驗(yàn)，核驗(yàn)結(jié)果作為退房的依據(jù)。4、退房人的缺失，只包括直截了當(dāng)缺失，不包括精神缺失等間接缺失。六、項(xiàng)目手冊(cè)制度P250對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控