1、物業基礎服務質量標準、綜合管理服務標準內容服務要求物業服務中心設置小區內設置物業服務中心，辦公設施設備較先進完備， 應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔后序。管理人員要求(1)服務中心經理有物業管理員上崗證和經理上崗證。(2)管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范，行為規范，服務主動、熱情。服務時間周一至周日在服務中心進行業務接待，并提供服務，每天接待時間不少于12小時。日常管理與服務(1)服務規范應符合物業管理行業規范要求。(2)公開報修電話，24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成(預約除外)。3 3)對業主或使用人的訴求在 24小時內答復

2、處理。(4)告知業主或使用人裝修須知，制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度， 建立業主或使用人房屋裝修檔案，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。(5)建立財務制度，對物業服務費和共用部位、共用設施設備經營收入的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。(6)按有關規定和合同約定規范使用物業維修資金。(7)建立檔案管理制度， 建立齊全的小區物業管理檔案 包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案(含業主或使用人裝修檔案)、物業租賃檔案、日常管理檔案等 。(8)制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。(9)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊

3、等多種形式與不低于小區住戶80%的業主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。(10)制定物業中心內部管理制度和考核制度。(11)廣泛運用計算機進行管理(含業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等)。(12)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。(13)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。(14)對違反小區公約(臨時管理規約) 或政府啟關規定的行為進行勸阻、制止或報后關部門處理。(15)小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。、公共區域清潔衛生服務標準序號內容服務要求1地面每日

4、清掃、每周拖洗一次；一層共用大廳每日拖洗一次；大堂、門廳花 崗石、大理石每四個月保養一次。2扶手、開關盒、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、/報箱、2M以下單兀門、開關盒、表箱蓋每日擦代次，2M以上單元門、開關盒、表箱蓋每周清次。3欄桿每兩大擦長-次。4天花板、公共燈具每月除塵一次。5進戶門每周擦心次。6樓道玻璃每季度清次。7天臺、屋頂每月清?一次。9電梯轎廂每日擦拭、清掃一次，循環保潔(如有地毯每日換洗一次)。10垃圾收集多層按幢設置垃圾收集點， 每日清理二次，收集點周圍地尚無散落垃圾、無污跡、無異味。11道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃二次，并巡回保潔，做到無明顯暴露垃圾、無 衛生死角

5、；明溝每月清掃一次。12宣傳欄、小品等每半月清次，高桿路燈 2M以上部分每月清?一次。13垃圾廂房垃圾房每周沖冷-次，垃圾桶內膽夏天隔天沖冷-次，冬天每周沖*次。14果皮箱、垃圾桶合理設置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。15消毒滅害每季對音井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次 (6、7、8、9月每月噴灑一次)， 每年火鼠二次。三、公共區域秩序維護服務標準內容服務要求人員要求(1)專職人員，以中青年為主，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。(2)能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備， 能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預

6、案。(3)上崗時佩帶統一標志，按需求穿戴統一制服,裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，當 值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。(4)配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。門崗(1)主出入口 24小時值班看守、24小時值崗，并有詳細交接班記錄和外來人員的登記記錄。(2)對外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。(3)對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行確認制度，并進行記錄。巡邏崗(1)秩序維護人員手持巡更米集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位、重點區域每1小時巡邏一次。(2)接到火警、警情后五分鐘內到達現場，并報告開發商與警方，

7、協助采取有關措施。(3)在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內趕到現場，采取相應措施。技防設施和救助(監控崗)(1)小區設有報警中心，應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界(全封閉)、門鎖智能卡等四項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。(2)報警中心接到報警信號后，秩序維護人員五分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。(3)小區應有火警、水警、警情應急預案，并在報警中心控制室內懸掛；每年應組織不少于1次的應急預案演習。車輛管理(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有

8、規定路線，車輛停放后序。(2)有專耳R人員24小時巡視和協助停車事宜。(3)車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械 配置齊全，車庫場地每兩日清次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物 品存放。四、公共區域綠化日常養護服務標準項目內容要素養護要求(植物)公共綠化草坪修剪草坪保持平整，草高不超過10cm。清雜草每年清除雜草兩遍以上，雜草面積不大于10%灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。施肥按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。病蟲害防治及時做好病蟲害防治。其它草地生長正常，斑禿黃萎低于10%樹木修剪喬、灌木修男每年兩次以上，

9、基本做到無枯枝、萌篥枝；籬、球、 造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫 節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。中耕除草、松土適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于 一遍，花灌木增施追肥一遍。病蟲害防治防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5%。扶正加固樹木基本無傾斜。其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被 生長良好，無缺枝、空檔。花壇花境一年中至少什-次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，無積水。補種缺枝倒伏不超過五處。修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；

10、每年施基肥一次，施復合肥一次。病蟲害防治適時做好病蟲害防治。五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準項目內容運行、保養、維修服務要求公共部位門窗每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活 并無異常聲響。樓內墻面、頂囿、地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。發現損壞， 屬小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的， 及時編制計劃和物業維修資金使用計劃，向業主大會或業委會提出報告和 建議，根據業主大會決定，組織實施。路燈、樓道燈完好率不低于90%雨、污水管道區內公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月檢查一次，并視檢查 情

11、況及進清掏。化糞池每月檢查一次，每半年清掏一次，發現異常及時清掏。圍墻每周一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍 墻完好。道路、場地等每周二次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞，屬小修范圍的，及 時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物 業維修資金使用計劃，向業主大會或業委會提出報告和建議，根據業主大 會決定，組織實施。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修 復，保持原后面貌，保證其安全使用。室外健身設施等每日一次巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更 換的除外）。安全標志

12、等對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每半月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。排水系統1、每周,次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統全面維護保養。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統正常運行， 周邊基本無異味和明顯噪聲， 過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求。升降系統1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發生一般故障的， 專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯 困人或其它重大事件時，物業服務人員須在五分鐘內到現場應急處理，專 業技術人員須在半小時內到現場進行救助。4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重