1、81-財文039關于下發當代集 團產品價格制定管理規定的通知當代隼團ASO OF Pl 0戶當代集團發文稿紙文件標題關于下發當代集團產品價格制定管理制度的通知發文字號當代集團（財義）字2002第039號密級方式OA發布附件：當代集團產品價格制定管理制度主送：集團各中心、各子公司報送：總裁張雷、副總裁吳戰民、韓鳳國、陳音、周學鈞主辦部門計劃財務中心擬稿人李長麟擬稿日期2002 年 10 月 25日中心總監 （簽字）審核人 （簽字）主管副總裁 （簽字）總裁（簽字）備注：1省代投茂集團有限【公司MODERN INVESTMENT GROUP CO.LTD當代集團（財文）字2002第039號關于下發當

2、代集團產品價格制定管理制度的通知為規范集團及各子公司產品價格制定工作，統一產品價格制定原則、方法 和審批權限，特制定當代集團產品價格制定管理制度，請相關各子公司、各 職能部門自本管理制度頒布之日起執行。附件：當代集團產品價格制定管理制度計 劃 財 務 中 心20 02 年1025主題詞：產品價格 制度 通知主 送：集團各中心、各子公司報 送：總裁張雷、副總裁吳戰民、陳音、韓鳳國、周學鈞簽發人：張雷校對：蔣莉發布方式：OA發布附件:當代集團產品價格制定管理制度為規范集團及各房地產子公司產品價格制定工作，統一產品價格制定原則、 方法和審批權限，特制定當代集團產品價格制定管理制度，請相關各房地產子公

3、司、各職能部門自本管理制度頒布之日起執行。一、產品價格種類1、保底價格：即成本導向定價，是指按照所開發物業的成本加上一定百 分比的加成制定房地產的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。 主要從動態出發，立足于房地產銷售前與銷售中發生的一切成本費用， 再加上預期盈利作為銷售價格；2、力爭價格：即購買者導向定價，就是根據購買者對物業的認知價值來 制定價格。用這種方法定價的關鍵是顧客對物業價值的認知，而不是 銷售者的成本。它們利用市場營銷組合中的非價格變量，在購買者心 目中確立認知價值。制定的價格必須符合認知價值。即競爭導向定價， 是按企業所處的行業地位和競爭定位而制定的價格。力爭價格必須高 于保

4、底價格；3、統一價格：即競爭導向定價，是按企業所處的行業地位和競爭定位而 制定的價格。是以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力 為依據，以市場占有率、品牌形象和最終利潤為目標，真正按照有效 需求而制定的價格。統一價格必須高于力爭價格；4、特殊情況定價：針對尾房、改變出租出售方式的產品應本著提高資產 流動性的原則，在產品使用價值退化程度和10蜂投資成本幅度內進行 定價。二、產品價格制定原則符合國家及行業價格管理規定服務于房地產項目營銷目標和企業經營戰略有利于項目利潤最大化有利于提圖市場占有率和樹立廣品品牌形象 有利于加快資金回籠和提高資產流動性、產品價格制定依據1、項目投資成本2、項目合

5、理利潤3、各房地產子公司經營目標4、市場供求狀況5、項目周邊物業競爭可比性6、項目形象進度1）取得銷售許可證2） 一樓地板完成3）各層頂板完成4）相關樓層完成5）封頂6）外裝修7）內裝修8）交房7、整體建設進度1）道路市政建設情況2）園林景觀建設情況3）每期間的整體居住氛圍情況4）配套公建和非配套建設情況8、銷售任務9、銷售動態調整10、 項目增值潛力11、 消費群體購買力四、產品價格制定步驟：1、選擇定價目標：根據企業發展方向、經濟實力及所處的市場環境，選 擇符合企業戰略目標的具體定價目標；2、市場調查：即搜集目標市場信息、測定需求、考察競爭者的價格水平 等相關因素；3、估算成本：根據編制的

6、概預算、實際經驗和實時成本跟蹤控制，估算 成本費用水平；4、選擇定價方法：根據本企業實際及營銷策略的要求，選擇定價方法；5、確定基準價格：根據選定的定價方法、確定所開發物業的基準價格；6、單元價格調整：針對各單元房屋的不同位置、樓層、朝向等，在基準 價格的基礎上進行調整；7、市場價格調整：根據變化情況和企業自身營銷的策略的要求，及時進 行價格調整。五、產品價格調整依據用上面的定價方法、策略制定出來的物業價格只是一個小區或一幢樓的基 準平均價格，一般簡稱均價，而不是各個具體單元的價格。由于房地產商品的 異質性，實際上找不著兩個完全相同的房地產單元。不同的單元由于位置、樓 層或朝陽的不同，對購買者

7、來說，有不同的效用，雖然對房地產商來講并不意 味著成本上的差異。因此，在制定出一個小區或一幢樓的基準價格之后，還需 要對各個出售單元進行價格調整，主要包括位置調整、樓層調整和朝向調整。1、價格調整的經濟學解釋 一效用調節因素由于房地產商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又各不相同。經 濟學的角度來講，這是因為各個單元的效用不同。效用是指能夠滿足消費者欲 望的程度。效用高，消費者就愿意支付較多的費用；效用低，消費者支付較低 的費用。2、格調整的因素(1)樓宇位置系數樓宇位置系數是指在一個小區中，該樓宇的位置，坐向，臨街狀況，與其 他樓宇的間距，與小區花園、公共建筑等配套服務設施的距離，該建筑

8、物的外 觀，該樓房每個梯間的戶數等等的綜合影響系數。樓宇位置系數表表價-1位置類別樓宇位置系統(為注：1.表價-1、表價-2、表價-3的系數均為假設，僅供參考；2.如果位置差異較大(如臨街)，可取得更大的系數，但一般不超過15%(2)單元樓層系數單元樓層系數是指該單元所處的層數，樓房間距、光照時間、視野、景觀、電梯配置情況、居民生活習慣等等的綜合影響系數。在我國，如果是六層的多 層住宅，一般是一、六樓較全家二、五樓居中，三、四樓最貴；如果是高層公 寓，一般是越高越貴。單元樓層系數表（%表價-2二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓高層樓一層二層三層四層五層六層七層N/2-1 層N/2層N/2+1

9、 層N-2層N-1層N層注：1. m=K/N,其中K為不同樓層的樓層系數之最大值，一般取 10%-15%2.如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數會有一個較大的跳躍。（3）單元朝向系數單元朝向系數是指該單元的朝向、通風、采光、視野、景觀、平面布局、 消費習慣等等的綜合影響系數。一般地，正面朝向、視野寬廣、景觀美麗等的 價格較高。單元朝向系數表表價-3雙朝向單元朝向單元朝向系數（%單朝向單兀朝向單元朝向系數（%復雜朝向單元朝向單元朝向系數（%注：僅適用于由陽光照射引起的朝向效用差異。如果有較大的景觀差異，可取更大的系數，但一般不超過 15%-20%3、價格調整公式單元價格調整

10、，即將小區內若干幢同類物業的基準價格乘以各調整系數， 從而得出各單元的調整后價格。計算公式為：單元價格=基準價格X單元調整系數（1+樓宇位置系數）乂 （ 1+單元朝向系 數）由上可見，用某種定價法定出了基準平均價格之后，單元價格調整的關鍵 便是合理確定各調整系數。具體的調整系數必須根據具體情況具體確定。調價示范表名 稱-度 號胭47建筑 【面積 1 （平 一方米）花園 面積 （平 方 米）訂 價 （ 元 ）一次性訂價_ 折國內 銀行 按揭 訂價.折國內銀行（休閑）按 揭訂價_ 折免息一 年分期 照訂價六、產品價格制定和執行的審批權限1、保底價格由各房地產子公司銷售部和集團市場開發中心在進行充分市 場調查、論證和計劃財務中心依據項目投資成本預算的基礎上共同制 定，項目在開盤認購之前必須確定保底平均價格，并根據產品價格制 定依據明確各階段保底價格，經各房地產子公司總經理和集團總裁和 總會計師批準并送集團市場開發中心和計劃財務中心備案后執行；2、力爭價格由各房地產子公司總經理在保底價格基礎上根據子公司經營目標并充分考慮價格構成所形成價格差異后制定；3、統一價格由各房地產子公司銷售部在力爭價格基礎上根據統一價格構 成制定，銷售折