1、無錫市房地產市場分析報告無錫市房地產市場分析報告一、無錫市房地產發展的經濟背景1.城市土地和人口狀況無錫市土地面積為4787.61平方公里，其中市區1622.64平方公里（2001年前市區不包括錫山區和惠山區，市區土地面積僅為517.7平方公里）。2003年末，全市戶籍人口為442.54萬人，比2002年增加3.96萬人，增長0.9,全市人口密度924人/平方公里。其中，市區戶籍人口217.76萬人，比上年增加4.7萬人，增長0.85,人口密度為1342人/平方公里。2004年，無錫市戶籍人口為447.19萬人，同比增長了1.05。（2004年為快報數據，下同）2003年，無錫市地均產值為39

2、71萬元/平方公里，比上年增長20.28。根據統計部門初步統計，2004年，無錫市地均產值為4908萬元/平方公里，增長23.6,在長三角地區16個城市中僅次于上海市，名列榜眼。2.宏觀經濟的基本發展情況自2001年起，無錫市國內生產總值就進入兩位數速度增長階段。當年全市實現國內生產總值1360.11億元，比2000年增長13個百分點；至2003年，國內生產總值已上升到1901.22億元，同比增長20.28。根據快報數據顯示，2004年無錫市國內生產總值達2350億元，同比增長23.6,20012004年的年平均增幅達20。2004年，無錫市國民經濟三次產業的增加值分別為51.7億元、1353

3、.6億元和944.7億元。其中，第三產業增長值占國內生產總值的比重由2003年的39.7上升到40.2,提高0.5個百分點，并且增長速度已超過了第二產業。同期無錫全市人均GDP高達52550元，同比增長21.48,其人均GDP值在長三角地區16個城市中僅次于蘇州和上海。表一19952004年無錫市國民經濟增長情況單位億元、1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年國內生產總值761.11870.01960.011052.011138.011200.171360.111580.661901.222350.00比上年增力口14.3110.3

4、49.588.175.4613.3316.2220.2823.6第一產業增加值40.3344.8145.5646.4447.1848.0854.3956.9354.0251.7比上年增加11.111.671.931.591.9113.124.67-5.11-4.29占比重5.305.154.754.414.154.014.003.602.842.2第二產業增力口值453.79514.14563.72609.26655.69683.16751.11868.041093.021353.6比上年增力口13.309.648.087.624.199.9515.5725.9223.84占比重59.6259

5、.1058.7257.9157.6256.9255.2254.9257.4957.6第三產業增加值266.99311.06350.73396.31435.15468.92554.60655.70754.18944.7比上年增加16.5112.7513.009.807.7618.2718.2315.0225.26占比重35.0835.7536.5337.6738.2439.0740.7841.4839.6740.2資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）1995年到1998年，無錫市的固定資產投資額都比較低，基本徘徊在200多億元的水平，年均增幅僅

6、3.5。19992001年，增長速度開始明顯加快，每年增幅都超過10,2001年投資額超過了400億元。2002年以后進入高速增長期，當年投資額超過400億元。2003年接近900億元，2004年更是超過1110億元。與此同時，投資自主增長能力進一步顯現，已由前幾年的政策推動逐步轉為市場推動，國有經濟投資、港澳臺及外商經濟投資以及其他投資三種經濟類型所占份額之比為19.0:22.2:58.8。資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）3.城市建設發展現狀以往無錫市在城市基本建設方面的投資力度相對比較薄弱，其占固定資產投資的比重一直在1525之間徘徊。而到2003年，這方面投資得到顯著加強，當

7、年無錫市基本建設投資（規模以上投資）達280.42億元，增長116,占全社會固定資產投資額比重的31.39;同期基礎設施建設投資額也達366.87億元，同比增長70.4。基本建設和基礎設施投資的加強，不但改善了城市面貌，同時也為房地產投資創造了更加良好的環境。資料來源無錫統計年鑒在城市道路交通方面，2003年,無錫市區人均道路面積達19.8平方米，是全國平均水平的1倍以上，且遠高于上海、南京、蘇州等地；市區路網密度也相當高，達到2.73公里/平方公里，是同期長三角地區16個城市中市區路網密度最高的城市；2003年，無錫城市居民每萬人擁有公交車8.61輛，也高于全國平均水平；在城市綠化方面，當年

8、建成區綠化覆蓋率超過34,達到較好的標準。良好的交通狀況及城市環境，一定程度地推動了當地近幾年房地產業的快速發展。4.人民生活水平2003年，無錫城市居民人均可支配收入首次超過萬元，達到11647元，同比增加16.61,在同期長三角地區8個江蘇城市中增幅最大。2004年，據統計部門快報數據顯示，全年無錫城市居民人均可支配收入13588元，同比增長16.67,增速比去年同期提高0.6個百分點，人均收入在江蘇省各城市中僅次于蘇州。2003年，按戶籍人口計算的城鄉居民人均儲蓄余額為22546元，增長21.68,連續兩年增幅超過20。根據初步統計結果，2004年城鄉居民人均儲蓄余額為25943元，同比

9、增長15.07,人均儲蓄余額在同期長三角16個城市中僅次于上海和蘇州。資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）隨著居民收入水平的提高，居民的居住條件也有很大改善。據統計部門調查顯示，2003年，無錫市區居民家庭中除了本處住房以外，還有14.6的家庭擁有多套住房，其中有13.8的家庭擁有一套住房，0.8的家庭擁有兩套住房。家庭住房面積大于50平方米的家庭占被調查家庭的八成，低于50平方米的只占21o2004年，城市居民人均住房使用面積為18.7平方米（約合建筑面積26.7平方米），目前在長三角地區城市中屬中等偏上水平。二、無錫市房地產市場發展狀況1.房地產開發投資情況無錫市的房地產開發投資經

10、過了19961997年連續兩年下跌的低谷后，進入了19982001年的平穩發展期；自2002年開始快速增長期，當年房地產開發投資額77.01億元，同比增長56.18。2003年在2002年的基礎上再創新高，達到131.79億元，增幅高達71.13,增長速度居長三角地區16個城市首位，其中市區房地產開發投資額92.82億元，同比增長67.09。根據快報數據顯示，2004年，無錫市房地產開發投資額為195.58億元，增長48.4,其中市區143.28億元，增長54.36資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）注2001年以前市區范圍不同，不具可比性，所以2001年前市區數據不在圖中列由2003

11、年，房地產開發投資中商品住宅和商業用房投資額都由現猛增，分別達103.6億元和19.48億元，同比增長71.5和105.9;而辦公用房由于2002年投資量增，需求量卻相當小，使得2003年該項投資額產生下跌，全年僅1.7億元，市區為1.12億元，分別同比減少22.7和36.4。但2003年末的全市辦公樓空置面積已經跌到歷史最低點，只有0.34萬平方米，因而有理由相信，隨著經濟的發展，對辦公用房需求增加，這部分投資將會回升。圖61995年與2003年無錫全市房地產開發投資狀況比較資料來源無錫統計年鑒2.房地產開發供應情況據統計部門資料顯示，2002年，無錫市房地產開發土地購置面積大幅增加，全年購

12、置面積429萬平方米，較2001年增加1.8倍。2003年，全市購置土地面積547.82萬平方米，比2002年又增長28;2004年，土地購置面積達到647.66萬平方米，同比上漲18.22。資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）另據房地部門提供數據顯示，2003年，無錫全市由讓土地面積1168.88萬平方米，由讓總金額為121.3億元。其中，市區（不含錫山、惠山區）土地由讓面積576.12萬平方米，比上年增加345.12萬平方米，同比增長149.4。2003年無錫市區土地由讓值得引起關注的一個現象是，商業用房土地由讓面積占市區土地由讓面積的53,其中10萬平方米以上用于大型市場建設的用

13、地占商業用地的67,這也就意味著今后幾年中商業用房的供應量將大幅度增加。2004年，無錫市區共由讓經營性用地922.95萬平方米，按照標定的容積率測算，可建房屋面積達1335萬平方米；其中，住宅建設用地631.97萬平方米，可建住宅面積873萬平方米。2003年，無錫市商品房施工面積為1282.46萬平方米，是近幾年來量最大、增長最快的一年。其中，商品住宅的施工面積為1089.39萬平方米，同比增長65.63;商業用房為115.04萬平方米，更是比上年增長154.63。2003年，無錫市商品房施工面積中一半以上為當年新開工面積，達725.94萬平方米，占施工面積的56.61。其中，商品住宅63

14、4.8萬平方米，商業用房68.51萬平方米，分別占施工面積的58.27和59.55o2003年，無錫市商品房竣工面積508.01萬平方米，同比增長74.65,其中商品住宅占89.82,達到456.29萬平方米，同比增長79.6o當年市區商品房竣工面積為276.07萬平方米，其中商品住宅239.04萬平方米，分別同比增長56.57和56.06。根據快報數據顯示，2004年無錫市商品房施工面積較上年增長20.72,住宅增長13.58,分別達到1548.23萬平方米和1237.35萬平方米。但其中新開工量有所減少，商品房新開工面積為717.43萬平方米，比上年下降1.2,住宅新開工面積558.84萬

15、平方米，同比下降11.97。同期竣工量也有所萎縮，商品房竣工面積483.35萬平方米，其中商品住宅403.32萬平方米，分別同比下降4.9和11.61。資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）資料來源無錫統計年鑒從房地部門提供的數據來看，2003年，無錫市轄區（不含新區、錫山、惠山區）商品房批準預售面積為239.6萬平方米，同比增長47.6,20012003年的年均增長幅度為19,可見2003年的預售供應量比往年有大幅增長。2004年，無錫市區（與2003年的統計范圍不同）商品房批準預售面積445.44萬平方米，其中商品住宅364.37萬平方米（含經濟適用房44.86萬平方米）、商業用房6

16、2.24萬平方米、辦公用房12.73萬平方米。3.商品房需求及價格情況2003年，無錫市房地產市場呈現供銷齊步增長統計局公布的數據顯示，全市商品房、商品住宅預售面積分別為198.47萬平方米和175.86萬平方米，同比增長73.2和62.8;銷售面積分別為304.56萬平方米和282.11萬平方米，同比增長29.4和28.68。根據快報數據顯示，2004年，全市商品房銷售面積達410.06萬平方米，其中商品住宅354.17萬平方米，分別較上年上漲34.64和25.54,需求量繼續放大。資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）注2001年以前市區范圍不同，不具可比性，所以2001年前市區數據

17、不在圖中列由另據房地部門提供的數據顯示，2003年，無錫市轄區（不含新區、錫山、惠山區）商品房預售面積為210萬平方米，其中商品住宅192.49萬平方米，均同比上升29。表二20012003年無錫市轄區商品房供需狀況表單位萬平方米2001年2002年2003年市轄區批準（預）銷售商品房面積119.4162.3239.6市轄區商品房（預）銷售面積118.02162.96210供應需求求比1.01：11：11.14：1數據來源房地部門提供（不含錫山、惠山區）注2004年由于數據采集的統計口徑不同，因此當年數據不列入表中。2004年，無錫市區商品房批準預售面積445.44萬平方米，其中商品住宅364

18、.37萬平方米（含經濟適用房44.86萬平方米）、商業用房62.24萬平方米、辦公用房12.73萬平方米；在需求方面，當年市區商品房預售面積358.06萬平方米,其中住宅310.71萬平方米、商業用房33.86萬平方米、辦公用房13.49萬平方米（房地部門數據）。從供求結構來看，2004年，無錫市區商品房預售供求比為1.24：1,其中商品住宅預售供求比為1.17：1;辦公用房供應量稍顯不足，預售供求比為0.94：1;商業用房則由現供應過剩的現象，供求比為1.84：1。可見20012002年，無錫市區房地產市場供需狀況基本保持平衡；20032004年，由于供應量增長幅度大，超過同期需求量的增長速

19、度，市場由現供略大于求的現象。2003年，無錫市商品房平均銷售價格2216元/平方米，同比增長22.3;商品住宅平均售價2006元/平方米，同比增長17.2。其中，市區商品房平均價格2485元/平方米，同比增長30.5;商品住宅為2200元/平方米，同比增長22.5。2004年，根據快報數據顯示，無錫全市商品房平均銷售價格為2534元/平方米，增長14.3;商品住宅平均銷售價格為2277元/平方米，增長13.5。房地部門提供的數據顯示，2003年，無錫市轄區（不含錫山、惠山區）商品房平均預（銷）售價格3361元/平方米,比上年上漲29;商品住宅為2858元/平方米，同比上漲21,漲幅較2001

20、2003年的年均增幅提高7個百分點。2004年，無錫市區商品房預（銷）售平均價格3923元/平方米，商品住宅為3295元/平方米。其中，五城區（即市轄區，包括崇安區、北塘區、南長區、濱湖區和新區）商品房平均價格4322元/平方米，增長28.6;商品住宅平均價格3544元/平方米，增長28.6。房價依然保持了2003年快速增長的態勢。資料來源無錫統計年鑒（2004年為快報數據）資料來源房地部門數據三、無錫市房地產發展原因分析1.房地產發展的原因（1）良好的經濟發展背景，給房地產企業投資無錫增加了信心在江蘇省主要城市中，無錫市的國民經濟發展一直處于領先地位。2004年，全市國內生產總值達到2350

21、億元，較省會城市南京高23個百分點，在江蘇省城市中僅次于蘇州，位居第二。從人均GDP指標來看，2004年無錫人均GDP達到52550元，遠高于杭州、南京、寧波等發達城市，僅比龍頭城市上海低2540元，在同期長三角地區16個城市中位列第三。從財政收入方面來看，2004年無錫市地方財政收入達190.4億元，比2000年增長223,5年的平均年增長速度為34.2,財政收入增長速度相當快。經濟的高速發展態勢以及目前綜合經濟在長三角地區相對領先的地位，使得開發商對無錫的未來房地產市場非常看好，從而投資力度不斷加強。（2）固定資產投資及城市基礎設施投入的大量增加，為房地產發展創造了良好的環境2000200

22、4年的5年間，無錫市固定資產投資以年均33.56的速度高速增長，至2004年達到了1114.1億元。其中用于基礎建設的投入相當大，2003年基礎設施建設投資額達366.87億元，2004年估計超過400億元。如此大量的投入，不但改變了城市的面貌，也為房地產業的發展提供了基礎。2.商品房需求量急速增加的原因（1）人民收入水平較高，刺激了居民改善住房的需求2003年，無錫城市居民人均可支配收入一舉突破萬元大關，達11647元；2004年更是達到13588元。20002004年的年均增長幅度達到12.11,是同期長三角地區8個江蘇城市中居民人均收入增長最快的城市。從城鄉居民人均儲蓄存款余額來看，20

23、03年突破2萬元，2004年達到人均25943元，較2000年時增長一倍多（近5年的年均增長幅度為19.4）。近5年無錫市城市居民人均收支結余以年均25.75的速度增長，到2004年時人均收支結余達到4071元，已經高于上海。居民收入水平的不斷提高、收支結余及儲蓄存款余額的大幅增加，刺激了當地居民改善居住水平的欲望，從而推動了商品住宅需求量的增長。另外，從房價與收入的關系來看，2004年無錫全市房價收入比為4.56,（全部商品住宅的平均價格80）一城市居民家庭可支配收入），市區房價收入比也只有4.86,（市區商品住宅的平均價格80）一城市居民家庭可支配收入），這一指標在長三角地區8個江蘇城市中

24、僅高于泰州和常州。以房地部門提供的市區住宅預售平均價格來計算，市區房價收入比為6.6,房價處于當地居民的承受范圍內，因此也推動了居民對商品住宅的需求。（2）外來人口增加近些年來，無錫市的經濟發展吸引了很多外來人口，其中很多擁有穩定工作及中高收入的外來人群，成為了近年來無錫市房地產市場需求的重要組成部分。（3）動拆遷造成了一定剛性需求據房地部門提供的信息，2002年僅無錫市轄區（不包括新區、錫山、惠山區）就實際拆除房屋面積141.4萬平方米，2003年為159.7萬平方米，2004年雖有所減少，也達到了93.84萬平方米。這部分因動拆遷引起的剛性需求，推動了需求量的增加。在眾多因素的共同作用下，近幾年無錫市的房地產需求量大幅上升，同時也推動了供應量的大幅增長。3.房