1、住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究姓 名：劉少飛學 號：21506138城鎮(zhèn)化工業(yè)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展失衡貧富差距不斷擴大Factory：就是以住宅市場需求為導(dǎo)向， 以建材、輕工等行業(yè)為依托， 以工廠化生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件、成品、半成品， 然后現(xiàn)場裝配為基礎(chǔ)， 以人才科技為手段， 通過將住宅生產(chǎn)全過程的設(shè)計、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售和售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)， 從而實現(xiàn)住宅產(chǎn)供銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式。Property Service住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)結(jié)合的可行性保障房建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)化保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的

2、促進作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用保障房作為滿足社會中低人群需求的特殊住宅商品，具有非營利性、大投入小產(chǎn)出、資金周轉(zhuǎn)周期長的特點。對于企業(yè)主體而言，由于不能從中獲得理想的收益，與企業(yè)追求利益最大化的理念相悖，故缺乏實施保障房建設(shè)的內(nèi)在動力，需要政府給予強大的政策支持和扶持力度。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化作為一種能夠提高人們生活質(zhì)量的先進住宅生產(chǎn)技術(shù)，因目前正處于推廣階段，并受發(fā)展政策不明確，配套產(chǎn)業(yè)鏈條未形成，前期研究成本過高等因素的制約，導(dǎo)致應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)所建造的高品質(zhì)住宅取得的收益遠低于社會平均水平，

3、從企業(yè)逐利的角度分析，很少會有企業(yè)積極加入到住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣應(yīng)用中去。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析基于以上對保障房的特點和住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀的分析可知，兩者的發(fā)展瓶頸具有很大的相同之處，即完全按市場環(huán)境運作無法實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置，造成開發(fā)商實施的動力不足，故必須憑借政府的強制介入實現(xiàn)保障房與住宅產(chǎn)業(yè)化的長效發(fā)展。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析建造質(zhì)量節(jié)能減

4、排建設(shè)周期保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化中的預(yù)制裝配整體式生產(chǎn)方式采用的是構(gòu)件預(yù)制工廠生產(chǎn)，現(xiàn)場進行裝配施工，將工程施工過程中影響質(zhì)量、結(jié)構(gòu)較大的人為因素降至最低，此舉將有效解決傳統(tǒng)施工過程中存在的屋面滲漏、墻體開裂等質(zhì)量通病，提高了主體結(jié)構(gòu)的精度，所以保障房產(chǎn)業(yè)化的實施將切實提高房屋的質(zhì)量和品質(zhì)。節(jié)能減排建設(shè)周期建造質(zhì)量 精品工程的構(gòu)建離不開充足的養(yǎng)護，嚴格的施工工序，而工期的縮短一定程度上是以犧牲質(zhì)量為代價。作為政策性工程，工期上不僅要求及時竣工交付，質(zhì)量上更是要以高規(guī)格標準完成，保障房建設(shè)的困局正陷于此。住宅

5、產(chǎn)業(yè)化技術(shù)在工期縮短方面的優(yōu)勢在于建設(shè)所采用的部品構(gòu)件可在工廠預(yù)制生產(chǎn)，免受季節(jié)和天氣影響，同時也避免了傳統(tǒng)施工中作業(yè)面的干擾。并行施工既節(jié)約了大量時間，也有助于景觀、裝修工程可與主體同步展開，大大簡化了現(xiàn)場作業(yè)。據(jù)某產(chǎn)業(yè)化住宅數(shù)據(jù)測算顯示，采用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)施工，30 層的高層開發(fā)周期將同比縮短27%左右，有效加快了施工進度。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析建設(shè)質(zhì)量節(jié)能減排建設(shè)周期保障房建設(shè)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢，大規(guī)模的開發(fā)帶動著大量人、材、物等能源的消耗。據(jù)統(tǒng)計，建筑業(yè)每年能源消耗比例約占社會資源總耗能的30%，每年大量的建材、廢

6、水、揚塵等建筑垃圾的產(chǎn)生，嚴重影響著環(huán)境，并有悖于我國目前建設(shè)兩型社會的客觀發(fā)展要求。產(chǎn)業(yè)化住宅現(xiàn)場裝配的特點有助于節(jié)約大量的腳手架和模板，此項在成本節(jié)約的同時也使施工現(xiàn)場環(huán)境有了極大改善。此外，建設(shè)所需的構(gòu)配件因其采用工業(yè)化生產(chǎn)方式，部品表面具有較好的平整度與光滑度，節(jié)省了抹灰裝飾，有利于減少對建筑砂漿的使用。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析建設(shè)周期建設(shè)質(zhì)量節(jié)能減排保障房的特征分析保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用保障房的特征分析保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)

7、狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用1、擴大市場需求，激勵企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新 目前我國居民消費結(jié)構(gòu)處于較低水平，故以質(zhì)量和品質(zhì)為追求的高端產(chǎn)業(yè)化住宅便缺少了強大的市場支撐。然而保障房作為政府提供的公益性住宅，具有很強的政策導(dǎo)向性，將住宅產(chǎn)業(yè)化建造模式引入保障房建設(shè)之中，既提升了其在消費者心中的認知度和普及度，未來也將會產(chǎn)生可觀的產(chǎn)業(yè)化住宅需求。足夠的市場需求不僅是產(chǎn)業(yè)化技術(shù)得以普及和推廣的內(nèi)在動力，更是實現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新的有效手段。因此，實現(xiàn)保障房的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)可以有效減少因其自身外部性帶來的影響。保障房的特征分析保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進作用2、促進

8、產(chǎn)業(yè)化體系、標準問題的解決 一直以來，我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展依賴于少數(shù)大型房企自身的推動，但因其自身制定的標準體系不具備普遍性，故無法作為行業(yè)通用標準得以推廣，而政府又未對其制定相關(guān)的政策法規(guī)，致使發(fā)展進程緩慢。通過將住宅產(chǎn)業(yè)化與政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的保障房進行有效嫁接，產(chǎn)業(yè)化行業(yè)中所面臨的相關(guān)制度體系與通用標準不完善的難題，將借助政府的強力介入得以落實解決。同時，保障房的建設(shè)平臺可以促使政府職能部門對住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展形成更清晰的認識，可以更好地分析和判斷其發(fā)展中的優(yōu)勢與障礙，為產(chǎn)業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展提供強有力支持。保障房的特征分析保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建

9、設(shè)的促進作用3、促進住宅產(chǎn)業(yè)鏈的形成 產(chǎn)業(yè)鏈配套不足是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展過程中亟待解決的另一瓶頸。諸如產(chǎn)業(yè)工人缺乏，預(yù)制構(gòu)件廠偏少，定制供應(yīng)商奇缺等問題造成產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)成本高、應(yīng)用規(guī)模小、推廣乏力等窘境，究其原因在于以企業(yè)作為推動主體而形成的產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模是不完善的。借助保障房建設(shè)的契機，充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟職能，以產(chǎn)業(yè)政策為工具，為產(chǎn)業(yè)化住宅增加可觀的市場需求，有效孕育市場，從而吸引和引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)投入到產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)中去，為產(chǎn)業(yè)鏈的形成和完善奠定基礎(chǔ)。做好產(chǎn)品定位，獲取持續(xù)政策支持完善相關(guān)政策保障房的融資模式研究組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)結(jié)合的可行性住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究

10、1、做好產(chǎn)品定位，獲取持續(xù)政策支持 調(diào)整定位，做好保障房這片試驗田，使其顯現(xiàn)成效被市場所接受是實現(xiàn)互促共贏的一個有效途徑。目前我國住宅產(chǎn)業(yè)化的定位是基于綠色節(jié)能建筑的高檔住宅，往往是作為開發(fā)商的樓盤亮點進行宣傳。所以，在保障房的建設(shè)中應(yīng)調(diào)整思路，明確中低檔住宅的市場定位，在技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用時應(yīng)考慮到成本因素的制約，做好質(zhì)量、進度和成本三者間的合理結(jié)合，將保障房建設(shè)成住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣名片，得到公眾認可，獲取政府的持續(xù)支持。2、組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團 虛擬住宅企業(yè)是一個集合名詞，是指集開發(fā)商、施工企業(yè)、建材企業(yè)、構(gòu)配件制造企業(yè)等住宅相關(guān)企業(yè)，采取優(yōu)勢組合形成的一種企業(yè)組織模式。其能充分整合有利資源，發(fā)揮

11、各家優(yōu)勢，具有敏捷、柔性、優(yōu)化快速的特征，能有效彌補產(chǎn)業(yè)化住宅目前建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈不完整的缺憾，對于處于起步階段的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有重要意義。 建立以房地產(chǎn)開發(fā)商為虛擬組織核心，集合設(shè)計院、咨詢服務(wù)企業(yè)、構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè)、設(shè)備材料供應(yīng)商、施工企業(yè)和裝修單位等參與各方，并受政府保障房主管部門監(jiān)督的虛擬企業(yè)。以其項目為中心，隨著項目的完成而解散或者形成長期的合作伙伴。虛擬產(chǎn)業(yè)化集團中房地產(chǎn)商因?qū)嵙^強，其居于核心地位可利用自身優(yōu)勢組織協(xié)調(diào)各優(yōu)勢資源，對整個項目實施總體把控。政府主管部門作為委托方可以通過其行政職能對組織實施動態(tài)監(jiān)督，確保整個組織結(jié)構(gòu)的有效集成。2、組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)項目需

12、要從簽訂協(xié)議的相關(guān)單位中抽調(diào)優(yōu)勢資源組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團，集團以項目為中心，基于建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈上的需要組建設(shè)計研發(fā)中心、部品構(gòu)件生產(chǎn)部、設(shè)備材料供應(yīng)部、工程部、物流配送中心和物業(yè)部等部門，分別負責保障房項目的圖紙部品設(shè)計、構(gòu)配件生產(chǎn)、設(shè)備材料的供應(yīng)、現(xiàn)場建設(shè)、預(yù)制構(gòu)件的運輸配送以及后期的物業(yè)保障。在政府職能部門的監(jiān)督協(xié)調(diào)和房地產(chǎn)開發(fā)商的總控管理下建立項目產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)平臺，加強項目建設(shè)的信息溝通、交流，實現(xiàn)一種敏捷性的動態(tài)管理，加快保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。2、組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團3、完善相關(guān)政策 住宅產(chǎn)業(yè)化強調(diào)的是對產(chǎn)業(yè)鏈的有效整合與行業(yè)集中度的提升，對于開發(fā)企業(yè)的綜合實力要求較高，除了萬科、棲霞建設(shè)少數(shù)企業(yè)掌

13、握了整體的關(guān)鍵控制要素，很多中小型企業(yè)因自身能力所限導(dǎo)致心有余而力不足。虛擬組織企業(yè)是基于住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展初期提出的一種過度組織模式，要實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的長效可持續(xù)發(fā)展，必須要鼓勵地方政府利用保障房建設(shè)的計劃，在城市周邊興建產(chǎn)業(yè)化配套工廠。從整個行業(yè)發(fā)展角度去完善產(chǎn)業(yè)化配套措施，讓更多的中小企業(yè)能夠參與到保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)中去，并通過發(fā)展逐步整合資源，完善信任機制，最終通過重組、合并組建產(chǎn)業(yè)化集團，推進整個產(chǎn)業(yè)化行業(yè)的發(fā)展。3、完善相關(guān)政策 縱觀國外產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，皆是由政府作支撐，頒布一系列扶持計劃和產(chǎn)業(yè)政策，綜合運用稅務(wù)、財政、投資等手段，支持和引導(dǎo)其發(fā)展。目前，國內(nèi)一些地區(qū)已開始陸續(xù)頒布相應(yīng)的

14、支持政策。上海市出臺政策規(guī)定，在保障房建設(shè)的土地供應(yīng)中安排30% 的土地用于產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。北京市則在建筑面積上實施獎勵，無論是保障房還是商品房，只要開發(fā)商主動申請采取產(chǎn)業(yè)化建設(shè)方式，經(jīng)有關(guān)部門審核通過后即可獲得不超過建筑規(guī)劃3%的面積獎勵。深圳則加大了對產(chǎn)業(yè)化企業(yè)的財政與金融支持力度，針對參與保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的相關(guān)參與企業(yè)給予優(yōu)先貸款、體系優(yōu)惠和貸款擔保支持，激勵更多的企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)。4、保障房的融資模式 保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由公租房、廉租房、經(jīng)濟適用住房和兩限（限套型、線價格）房以及定向安置房等構(gòu)成。在各類保障房中，融資難點主要

15、是那些“只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，資金回收周期長，還要承擔房屋維護、租金收取等一系列后續(xù)管理工作，因而各方的建設(shè)動力較小。加上公租房處于探索階段，社會資金參與面臨的不確定性較大，融資難度較大。（1）保障性住房建設(shè)要兼顧公益性和自利性，中央政府和地方政府設(shè)立保障性住房投資基金的同時，要促使銀行、保險公司等機構(gòu)積極參與保障房的建設(shè)。鼓勵銀行創(chuàng)新保障房貸款新模式，激勵保險公司探索新的保險種類等等，通過這種方式充分調(diào)動起社會沉淀資金，解決過度依賴政府投入和銀行風險高度集中等問題，提高資金利用效率和保障房建設(shè)效率。（2）建立保障房預(yù)售制度：仿照商品房建筑、銷售模式，增強社會資金參與力度。對于經(jīng)適房、兩限房以及大部分的安置房，由于最終需出售給購房者，均可以采用預(yù)售模式。考慮到購買者收入水平較低，在正式交房前，政府可