1、南京市房產面積測算實施細則為進一步貫徹執行南京市房產管理局下發的南京市房產面積測算規則（2007年1月1日起實施），規范房產面積測算工作，根據規則中的有關規定，結合我市的實際制定本實施細則。本實施細則是對規則中房產面積測算內容的細化和補充。第一章 總則1.1 房屋建筑面積測算的目的房屋建筑面積測算是利用測繪技術和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關信息，為城市規劃、土地管理、房地產產權、產藉管理、房地產開發等提供基礎數據和資料。1.2 房屋建筑面積測算的內容 房屋建筑面積測算的內容包括房屋數據采集、房產圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。 1.3 房屋建筑面積測算的類型

2、 房屋建筑面積測算的類型包括預售房屋建筑面積測算、竣工房屋建筑面積測算、變更房屋建筑面積測算。預售房屋建筑面積測算根據政府行政主管部門核發的建設工程規劃許可證及核準的設計圖等資料進行。所出具的測繪成果供建設單位用于房地產預售審批、銷售和備案等。 竣工房屋建筑面積測算根據竣工房屋現狀、政府行政主管部門核發的建設工程規劃許可證及核準的設計圖、設計說明等資料進行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權屬登記。 變更房屋建筑面積測算根據房屋現狀、政府行政主管部門核發的相關資料或申請人的申請資料進行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權屬登記。1.4 房屋建筑面積測算的成果 房屋建筑面積測算的成果主要

3、包括：房屋基本信息、測算依據、現場查勘記錄、處置方案、房產分幅平面圖、分層分戶圖、成果報告、審核意見、變更記錄等資料。 第二章 房屋測量的一般規定2.1 房屋測量的基本原則房屋以幢為單位進行測量。測量點位可以是分隔墻、柱或界釘等界址點。2.2 計算房屋面積的基本條件結構牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護結構或柱；層高2.20米以上。房屋上蓋、圍護結構或柱的建筑材料以規劃核準設計的材料為準。2.3 房屋面積 房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。 房屋的套內建筑面積房屋的套內建筑面積由房屋套內使用面積，套內墻體面

4、積，套內陽臺建筑面積三部分組成。.1 房屋套內使用面積是指房屋套內全部可供使用的空間面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井等均計入使用面積，內墻面裝飾厚度計入使用面積。.2 房屋的套內墻體面積是指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體（柱），按水平投影面積全部計入套內墻體面積。.3 套內陽臺建筑面積是指套內各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 房屋分攤建筑面積是指房屋套內建筑面積依比例分攤得到的共有部位的

5、建筑面積。2.4 房屋測量儀器設備和邊長丈量、面積計算數據取值要求房屋測量應使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。房屋邊長丈量以米為單位。丈量結果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位。計算結果取位至 0.01 平方米。2.5 房屋邊長丈量、面積測算限差規定房屋復測結果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測繪成果。 房屋面積測算的精度要求房屋面積測算的精度，按房產測量規范面積精度的二級標準執行：限 差 ： 中誤差 ： 式中：S為房屋建筑面積，單位為平方米。 房屋邊長、層高測量限差要求房屋邊長、層高測量限差，按面積精度對應測量邊長的要求D ±（0.02+0.001D） D ：限差。D

6、 ：相鄰界址點間的距離。單位為米。 實測邊長與圖紙設計邊長實測邊長尺寸與規劃核準圖上設計尺寸的較差值滿足的限差時，可認為實際房屋邊長與設計值相符。第三章 房屋邊長數據采集方式房屋邊長數據采集有兩種方式：一是依據設計圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數據；二是實地丈量取得房屋邊長數據。3.1 房屋邊長數據的圖上采集竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長數據時，應對實地分段邊長和總長度進行檢核。若實地丈量的尺寸與對應圖紙上的尺寸之差符合規定時，該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標注的尺寸。 房屋外墻體的厚度以結構厚度計算，設計有保溫墻體的，保溫墻體的厚度計入外半墻。3.2 房屋邊長數據的實

7、地采集 竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應的圖形元素時，可使用全站儀等測量工具沿不規則形狀邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標，通過解析法計算面積。 當房屋邊長較長且直接測量有困難時，或需要檢核總邊長與分段之和無法直接測量總邊長的，可采用全站儀測繪坐標后計算相應的總邊長值。 按柱外圍計算面積，而柱子上下由不同直徑（截面）多節柱體構成時，邊長以柱邊離地面2.20米處進行測量。 當建筑物設計層高小于2.10米或大于2.30米時，可只檢核測量一個層高值；當設計層高在大于2.10米和小于2.30米之間的范圍時，應在不同位置測量3個以上層高值取平均數作為實測層高值。 在凈

8、高測量時，應在不同位置測量3個以上凈高值，取平均數作為實測凈高值。第四章 房屋總層數與所在層次4.1 房屋層高全部在2.20米以上的層面計算層數。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設備間、水箱間等不計層數。房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和。自然層數是指按規劃核準的室內地坪±0以上的層數，±0以下為地下層數。 ±0標高設計在房屋中間部位且±0以上的凈高超過房間凈高1/2的層面計入自然層數。4.2 所在層次是指產權人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負數表示。第五章 房屋邊長數據的采集5.1 房屋邊長數據采集要求 多產權

9、房屋按戶室、共有部位進行邊長數據采集。 單產權房屋的邊長數據應分層采集。 測量邊長的記錄應在實地完成，不得依據事后回憶補充或隨意涂改數據。5.2 房屋分戶建筑面積計算邊長量取規定 戶室與戶室之間的共墻、戶室與共有部位之間的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線為界線，半墻厚度尺寸分別計入相應戶室的邊長或共有部位的邊長。 電梯井周圍結構墻體的內外，規劃設計有隔音墻的，將隔音墻與分隔墻（包括隔音墻與分隔墻之間的空隙）視為一道復合墻體，以復合墻體的中線量取半墻尺寸。 室外樓梯、外走廊、陽臺與戶室或共有部位之間的隔墻，其墻體厚度的一半尺寸計入相應戶室或共有部位，另一半尺寸計入外半墻。 以柱、

10、墻體等構成陽臺圍護結構的，以圍護結構的外圍量取尺寸，突出圍護結構的構造物不計入陽臺尺寸。 地下空間（含地下室）進行房屋邊長丈量時，因無法丈量外墻厚度尺寸的，外墻厚度尺寸可取施工圖的設計值。 斜屋面、墻體向內或向外傾斜的建筑空間，凈高在2.10米處無墻體的，丈量時無外半墻尺寸。 房屋外墻面貼（掛）有裝飾材料的，裝飾材料厚度不計入房屋邊長。 各層墻體厚度不一致的，分別丈量墻體厚度。 架空層的外側墻體厚度按其上一層的墻體厚度尺寸計算。當層面內有部分為架空空間時，架空部位外側墻體厚度按本層面相鄰外墻厚度尺寸計算。第六章 房屋面積計算規定6.1 計算全部建筑面積的范圍 單層房屋按一層計算建筑面積；多層房

11、屋按各層建筑面積的總和計算。 房屋內的夾層、插層、技術層、轉換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計算建筑面積。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風井、提物井、垃圾道等均計入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風井等，層高在2.20米以上的按一層計算建筑面積。 各種類型的樓梯，按其對應的空間部位計算建筑面積。 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機房等層高在2.20米以上的部位。 斜面結構房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積

12、。 挑樓按其外圍水平投影計算建筑面積。 嵌入主墻體內的設備部位，按主墻體外圍水平投影計算建筑面積。 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。 房屋主墻體投影范圍內的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計算建筑面積。 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。 地下室、半地下室及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影計算建筑面積。 幕墻等作為房屋圍護結構的，按幕墻等計算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。 有柱或圍護結構、不完全封

13、閉的車庫、倉儲等專用房屋。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護結構的，其凈高在2.10米以上的部位。 與室內相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護結構相接處的外圍水平投影計算建筑面積。 房屋外墻外側的保溫隔熱層。 其它有與以上情況類似的，參照執行。6.2 計算一半建筑面積的范圍 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 獨立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 陽臺（無論是否封

14、閉）、有圍護結構未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護結構外圍水平投影重疊部分面積的一半計算。 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。 其它有與以上情況類似的，參照執行。6.3 不計算建筑面積的范圍 層高在2.20米以下的房屋。 突出房屋墻面的柱、梁等構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 活動房屋、臨時房屋。 獨立煙囪、水

15、塔、罐、池、地下人防干、支線。 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。 飄窗。 設計上與陽臺相連且位置、尺寸明確的設備部位。 已計算建筑面積的樓梯下方空間。 屋面上有頂蓋但無圍護結構的觀景建筑設施。 其它有與以上情況類似的，參照執行。第七章 房屋面積計算特別規定7.1 設計在陽臺內的花池、管道及裝飾等部位均計入陽臺建筑面積。7.2 房屋內有類似于陽臺功能的空中花園、入戶花園等部位，按陽臺計算建筑面積。7.3 相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套內分隔墻劃分后計入各相關套內面積。7.4 利用屋頂斜面

16、結構作陽臺頂蓋的，斜面結構完全覆蓋陽臺，且陽臺地面距斜面結構凈高均在2.10米以上，按有頂蓋陽臺計算面積7.5 建筑物內由于自然層數不同，樓（電）梯間的層數按其所在部位的層數計算面積。7.6 機（非）動車等坡道下方規劃核準的，且層高在2.20米以上的空間計算建筑面積。7.7 房屋內走道兩端無論是否封閉均計算全部建筑面積。7.8 走道與大廳相接無明顯分界線的，若面積計算的分攤等級有所差別，應以走道與大廳相接處為界，按各自分攤等級分別計算。7.9 建筑物內門廳、大廳等的上空部位（上空跨越多個自然層）周邊的外圍墻體，按跨越的自然層以各層水平投影計算面積。第八章 共有面積的分攤8.1 共有面積分攤遵循

17、的原則協議優先原則。有合法的分割文件或協議時，以協議為準進行分攤計算；無分割文件或協議時，根據房屋共有建筑面積的使用功能，按共有面積相關房屋的套內建筑面積比例進行分攤計算。分割文件或協議應由共有面積的所有相關權利人共同簽署，協議內容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割文件或協議。文件或協議對產權分割的部位和分割方式應明確、一致且無異議。8.2 共有面積分攤劃分的原則依據規劃部門核準的設計圖，劃分共有部位的使用功能和服務范圍。設計圖上的共有部位使用功能和服務范圍反映不明確的，應由設計、建設單位共同出具使用說明。8.3 共有面積分攤其它原則房屋建筑面積的分攤計算以幢為單位，本幢的共

18、有建筑面積不分攤到其它幢，它幢的共有建筑面積也不分攤到本幢。低一級共有面積參與高一級共有面積的分攤。 套內建筑面積均參與共有建筑面積的分攤。 共有建筑面積分攤后，不劃分各套房屋分攤所得共有建筑面積的界線。 無法認定使用功能和服務范圍的建筑空間不得作為共有建筑面積分攤。 竣工已經過分攤面積測算的房屋，由于部分拆除導致共有面積發生變化的，分攤面積不再重新計算。 房屋竣工已經過分攤面積測算，由于局部變更導致共用部位發生變化的，原分攤方式保持不變。變更部位的原分攤面積和新產生的共有面積，按相關房屋的套內建筑面積比例進行分攤計算。8.4 共有面積按比例分攤的計算公式Si = K·Si SiK

19、= Si式中：K為共有面積的分攤系數(取位至小數點后6位數)； Si為參加分攤的各單元套內建筑面積，平方米; Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，平方米； Si為需要分攤的共有面積總和，平方米；Si為參加分攤的各單元套內建筑面積總和，平方米。8.5 共有建筑面積的分攤類別一級分攤面積：幢分攤的共有建筑面積。是指幢內為整幢房屋服務的共有部位的建筑面積。二級分攤面積：功能區分攤的共有建筑面積。是指幢內專為功能區服務的共有部位的建筑面積。三級分攤面積：層分攤的共有建筑面積。是指房屋各層次內，為本層服務的共有部位的建筑面積。8.6 共有建筑面積的分攤處理 獨立成幢的住宅房屋中，有的單元為多層，有的單元

20、為小高層（或高層）時，多層單元和小高層（或高層）單元劃分不同的分攤區域，分別為各分攤區域服務的共有面積在各分攤區域內進行分攤。多層房屋指自然層數在七層以下的房屋。規劃核準為61層的房屋，視為多層房屋。小高層或高層房屋指自然層在七層以上的房屋。 獨立成幢的住宅多層房屋中，有的單元安裝有電梯，有的單元未安裝電梯時，有電梯單元和無電梯單元劃分為不同的分攤區域，分別為各分攤區域服務的共有面積在各分攤區域內進行分攤。 單身公寓按層設計具有層分攤的共有部位時，按層設立分攤系數。 設計有連家店的住宅樓，整幢房屋按住宅樓的計算方法計算建筑面積。 房屋中有物業、社區等附屬用房的，附屬用房與其所在區域劃為同一功能

21、區或分攤區參與共有共用部位分攤。 多功能綜合樓根據設計功能，將多功能綜合樓中計入房屋分攤面積的共有面積，按幢、功能區、層劃分為三個分攤類別，然后按此三個類別依次分攤。同一功能區內可根據設計使用狀況的不同，分別設立分攤區。 辦公樓中每幾層設計有中庭的，這幾層視為一個整體，設為一個分攤區。 商業功能區內有商場和門面房的，商場與門面房應設為不同的分攤區。 綜合樓中若規劃核準的±0上下層面用途為商業，劃分功能區時±0上下的商業設為同一功能區。可根據設計功能的不同或業態的不同設不同分攤區。 單位自建自用綜合樓，地下室內有人防部位的，以±0分割將整幢樓設為兩個功能區，為整幢樓

22、服務的共有部位在兩個功能區分攤。 房屋內±0上下形成同一個產權單元，且只能從產權單元內部樓梯上下層面的，該產權單元按其主出入口所在部位的功能區劃定。非整體地下室和地面上房屋合在一起進行面積計算時，±0上下設計為不同用途的，以±0為界，將房屋按地下部分和地上部分劃為不同的功能區，共有共用部位分別由其服務區域分攤。 地下室相通地面上獨立的兩幢以上房屋，以規劃室內地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積。地下層內為地上部分服務的共用部位不予分攤。規劃設計為±0以下有多層地下室，±0以上有多幢房

23、屋，只要地下層中有一個層面是貫通的整體地下室，則以±0為界上、下分別計算。 位于底層房屋內為地下室服務的通風井，無論通風井及其上部空間的高度為多少，該部位均按通風井計算一層面積，由地下室分攤。 地下室車位按套內面積計算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務的共有共用部位的分攤。地下室內的進風機房、排風機房、集氣室、擴散室、濾毒室等部位，若位于人防必建面積范圍，則計入人防面積；若在非人防范圍，則作為戶室單獨計算面積。地下室內既有車位又有商業用房時，為地下室服務的進風機房、排風機房由其服務區域分攤。 地下室內的電梯基坑按戶室處理，只分攤墻體面積。第九章 參與分攤共用面積的其他部位9.1 一幢房屋內的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業管理用房以及設計中未標明用途的各獨立單元等作為套內面積，參與共用面積的分攤。9.2 為多幢服務的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設備用房作為套內面積，只參與外墻體投影面積一半的分攤。第十章 可計入分攤