1、高級精裝修工程項(xiàng)目前期管理                                          第一章 工程前期管理的范圍和主要內(nèi)容 一、工程前期管理范圍 裝飾工程前期涉及的管理工作范圍

2、：本項(xiàng)目項(xiàng)目管理的工作主要范圍包括：設(shè)計(jì)管理、流程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、合同管理、資料管理、變更管理、采購策略專業(yè)意見等。二、工程前期管理主要內(nèi)容 高級精裝修工程前期包括下列項(xiàng)目管理工作的內(nèi)容：表1.1 高級精裝修工程前期項(xiàng)目管理主要內(nèi)容編號(hào)工作任務(wù)分類1項(xiàng)目管理方案編制2流程策劃意見3設(shè)計(jì)管理-圖紙專業(yè)審查意見及針對性策劃意見4項(xiàng)目分包方案及相關(guān)文件的編制及實(shí)施（包括分包方案、界面劃分、分包招投標(biāo)、分包合同起草、確定施工單位）5項(xiàng)目采購方案及相關(guān)文件的編制及實(shí)施（包括材料內(nèi)購及外購的分類、材料訂購合同起草、確定材料供應(yīng)單位）6資金使用計(jì)劃7現(xiàn)場管理方案制定（包括現(xiàn)場管理制度、經(jīng)濟(jì)變更技

3、術(shù)變更辦理流程、材料申請采購及領(lǐng)用流程、付款申請流程、現(xiàn)場進(jìn)度及質(zhì)量檢查驗(yàn)收流程）8資料整理及申報(bào)流程及制度第二章 工程前期項(xiàng)目管理策劃方案 項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是對項(xiàng)目的方案、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、組織和合同等各方面提出合理可行的措施和建議，為項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行有效的控制。通過論證，數(shù)據(jù)說話，用最先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)上投入最少、使用功能上最優(yōu)、運(yùn)行成本最低、利益最大化，并且通過嚴(yán)密、專業(yè)的工程項(xiàng)目管理，使得工程項(xiàng)目在最短的建設(shè)工期內(nèi)保質(zhì)保量竣工，投入使用。一、設(shè)計(jì)管理 1、設(shè)計(jì)管理的任務(wù)：設(shè)計(jì)管理內(nèi)容包括平面功能的審核審定、對設(shè)計(jì)投資控制。從設(shè)計(jì)管理的專業(yè)角度出發(fā)，以設(shè)計(jì)的質(zhì)量、深度、項(xiàng)目的投

4、資控制為基準(zhǔn)點(diǎn)，科學(xué)、全面到位的設(shè)計(jì)管理，不僅可以大大降低項(xiàng)目施工過程中的變更問題，更加能大大降低項(xiàng)目的成本，從而取得項(xiàng)目預(yù)期良好的收益。2、設(shè)計(jì)管理主要方法：2.1設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制高級精裝修工程設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制應(yīng)包括以下一些內(nèi)容：1）描述設(shè)計(jì)的任務(wù)（如設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)原則、設(shè)計(jì)內(nèi)容、技術(shù)要求等等）2）描述進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制等3）與項(xiàng)目管理接口的內(nèi)容2.2施工圖的審查和確認(rèn)圖紙是工程的語言，施工圖是工程項(xiàng)目的施工依據(jù)，施工圖的設(shè)計(jì)質(zhì)量將會(huì)對工程施工質(zhì)量、工程進(jìn)度和工程造價(jià)造成很大的影響施工圖的審查和確認(rèn)主要從下列幾個(gè)方面入手：1）平面使用功能項(xiàng)目建設(shè)前或在項(xiàng)目的可研階段和施工方案設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)

5、明確了項(xiàng)目的使用功能，在工程初期往往由行政領(lǐng)導(dǎo)拍板，很少由專業(yè)人員參與意見，進(jìn)入施工圖會(huì)審時(shí)又往往會(huì)忽視施工圖中使用功能的審查。2）專業(yè)銜接協(xié)調(diào)工程設(shè)計(jì)是一個(gè)多專業(yè)的綜合性工作，設(shè)計(jì)中容易忽視各專業(yè)的接口問題，在圖紙會(huì)審中要加以重視。如機(jī)電管線的垂直管井與信道在建筑結(jié)構(gòu)是否得到了預(yù)留；各機(jī)電檢修口位置是否由裝修做了預(yù)留，各機(jī)電管線所占空間是否會(huì)出現(xiàn)“打架”的情況等等。3）設(shè)計(jì)薄弱環(huán)節(jié)（投產(chǎn)后維修空間的預(yù)留）3、設(shè)計(jì)管理案例3.1材料利用盡可能符合材料模數(shù)瓷磚普遍應(yīng)用在衛(wèi)生間、廚房等濕區(qū)，材料尺寸規(guī)格有250*330、500*500、600*600、800*800等。某辦公樓設(shè)計(jì)中，為了追求首都

6、機(jī)場衛(wèi)生間那種效果要求設(shè)計(jì)單位采用大塊的瓷磚，但是該衛(wèi)生間的尺寸為：長4500mm*寬3000mm*高2630mm，設(shè)計(jì)選用800*800的磚廢材率較高超出了定額中的廢材率。因此在圖紙會(huì)審時(shí)，設(shè)計(jì)單位提出墻面按250*300（豎排），地面采用500*500的規(guī)格，這樣不僅可以降低廢材率，同時(shí)墻地面的拼縫也能對上。3.2平面布置不合理造成設(shè)計(jì)不經(jīng)濟(jì)在某辦公樓設(shè)計(jì)中，由于柱網(wǎng)布置不合理，梁的跨度達(dá)到9m，造成梁的截面增大，同時(shí)降低了樓層有效利用空間，最后經(jīng)過優(yōu)化將柱網(wǎng)跨度調(diào)整到7.8m。將整層的有效空間利用高度提升了0.4m。也就是降低下了整棟建筑物的建筑高度從而節(jié)省投資。二、流程管理 1、流程管

7、理的概念流程管理的概念不是傳統(tǒng)概念上的進(jìn)度計(jì)劃，他與進(jìn)度計(jì)劃存在著異同點(diǎn)：1）相同點(diǎn)：都是對工程進(jìn)行流水施工時(shí)間排列，保證工程順利結(jié)束。2）不同點(diǎn)：進(jìn)度計(jì)劃一般都是在施工階段由施工單位進(jìn)行安排，而流程管理則要延伸至設(shè)計(jì)以及開業(yè)后整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間，流程管理是由建設(shè)單位或由建筑單位委托專業(yè)的項(xiàng)目管理公司對項(xiàng)目進(jìn)行整體的策劃和安排。目前流程管理最為薄弱的環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的前期，如設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段，因此在項(xiàng)目早期階段，必須建立一個(gè)總體流程表，用來指導(dǎo)和驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)作。隨著工程的進(jìn)展，必須進(jìn)行資金動(dòng)態(tài)及進(jìn)度動(dòng)態(tài)管理，以保證項(xiàng)目在受控中進(jìn)展。流程管理的精髓就是流程的三全管理，所謂“三全”即：全員工程項(xiàng)目管理

8、要求的是參與工程各方（所有項(xiàng)目相關(guān)方）的所有人員都要參與到工程項(xiàng)目的規(guī)范化管理中來；全面要求與工程項(xiàng)目所涉及的面都投入到規(guī)范化的工程項(xiàng)目管理中。全過程要求工程項(xiàng)目管理把整個(gè)項(xiàng)目的全階段為研究和管理的對象，從工程項(xiàng)目的前期策劃開始到工程項(xiàng)目產(chǎn)生效益收回投資為止。目前工程項(xiàng)目很難做到工程的進(jìn)度計(jì)劃與工程項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度相符合。項(xiàng)目管理流程不暢的原因是對項(xiàng)目管理進(jìn)度控制中的“三全”不夠系統(tǒng)。2、流程管理的措施及要點(diǎn)2.1有效利用WBS分解有效地利用“項(xiàng)目分類結(jié)構(gòu)”(Work Breakdown Structure)功能，使各項(xiàng)工種，程序及負(fù)責(zé)單位等等能有層次和以系統(tǒng)化形式進(jìn)行安排，并可以作為組織藍(lán)本,

9、以方便各單位清楚審核其有關(guān)工作連結(jié)。還有此功能能為項(xiàng)目流程表進(jìn)行多種分類選擇與層次安排，清楚分辨重要的項(xiàng)目活動(dòng), 包括在即將設(shè)立的不同的工程包里的工程范圍,及把總體流程表劃分為分流程以利于詳細(xì)監(jiān)控。2.2里程碑概念在總控流程計(jì)劃中不僅要畫出關(guān)鍵路線，同時(shí)設(shè)置不同的里程碑作為對工程不同階段的監(jiān)控點(diǎn)。在流程中將確定重要里程碑的日期，以指導(dǎo)項(xiàng)目的執(zhí)行。如在任何一項(xiàng)活動(dòng)中有一點(diǎn)延期的跡象，那么將對此活動(dòng)的負(fù)責(zé)人提出警告。在與項(xiàng)目經(jīng)理討論并征得其同意之后，執(zhí)行改善措施。利用以上項(xiàng)目程序監(jiān)控，可使工程進(jìn)度一覽無余及清晰明確地表現(xiàn)出來。3、實(shí)際案例詳見附件2，某高級精裝修工程總控流程計(jì)劃。三、合同管理 合同

10、是確定甲乙雙方責(zé)權(quán)利的法律文件，也是推動(dòng)工程項(xiàng)目正常進(jìn)程的法律保障。1、工程前期合同管理的工作作為一個(gè)工程項(xiàng)目來講，合同必須成為一個(gè)完整的體系。而在工程前期最重要的工作是：1.1各分包專業(yè)工程界面的劃分每個(gè)相關(guān)的合同之間，其工作內(nèi)容有其相互聯(lián)系的一面，也有其獨(dú)立的一面。合同體系中工作內(nèi)容不能遺漏也不能重復(fù)。如發(fā)生工作內(nèi)容的遺漏，將會(huì)造成工程項(xiàng)目不能如期完工。如合同與合同之間出現(xiàn)重復(fù)現(xiàn)象，輕則會(huì)造成施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)出現(xiàn)障礙，重則會(huì)造成項(xiàng)目資金的流失（即項(xiàng)目重復(fù)支出）。2、分包合同管理的要點(diǎn)對于每一份工程分包合同，要把每一個(gè)里程碑計(jì)劃的形象進(jìn)度納入到合同管理的范圍，并作為對工程項(xiàng)目工程款付款的依據(jù)。將

11、工程承包商的工程款與其項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度、質(zhì)量、安全環(huán)保相掛鉤考核。其關(guān)鍵要點(diǎn)是建立一個(gè)完善的合同管理構(gòu)架：l        明確合同管理的構(gòu)架；l        明確各相關(guān)方的責(zé)、權(quán)、利；l        付款進(jìn)度、質(zhì)量與關(guān)鍵控制點(diǎn)掛鉤；l        成本控制及嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)變更管理；l   

12、;     明確工作界面及關(guān)鍵施工項(xiàng)目；3、把關(guān)鍵路線和里程碑等現(xiàn)代化進(jìn)度管理理念納入到工程施工合同中來。4、案例分析某桑拿洗浴中心裝飾工程，用WBS工程進(jìn)行了分解，將桑拿專業(yè)、廚房專業(yè)、防水專業(yè)等專業(yè)化程度較高的專業(yè)進(jìn)行分包。詳見附件1，某高級精裝修工程WBS分解五、招投標(biāo)管理 招投標(biāo)管理的主要任務(wù)及要求：l      工程項(xiàng)目招標(biāo)的內(nèi)容：l      招標(biāo)文件的編制l      工作界面的周密劃分l&#

13、160;     流程策劃里程碑的確定l      明確各專業(yè)及各相關(guān)方配合的條件l      施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本的約束條件l      合同條款作為招標(biāo)文件的一部分節(jié)省合同談判的時(shí)間做好招標(biāo)工作的指導(dǎo)思想是：高度重視，組織落實(shí)，充分準(zhǔn)備，周密計(jì)劃，嚴(yán)格程序，強(qiáng)化措施，高效優(yōu)質(zhì)的完成招標(biāo)任務(wù)。按系統(tǒng)工程組織本次招標(biāo)，全過程分為三個(gè)階段，既準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段和簽約階段。通過招投標(biāo)管理，使得能選擇最優(yōu)的施工隊(duì)

14、伍、最好的材料商完成整個(gè)施工項(xiàng)目，并且可靠的保障施工質(zhì)量及進(jìn)度。四、成本管理 工程項(xiàng)目的關(guān)鍵是能否在一定的造價(jià)控制范圍內(nèi)，達(dá)到最大的收益效果，而這效益的取得，關(guān)鍵就取決于造價(jià)管理與控制是否得當(dāng)。1、工程前期主要控制方法1.1工程預(yù)算的審查及確認(rèn)1）工程造價(jià)組成分析從目前國內(nèi)各地的建筑工程定額情況來看，一般建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，都有工程施工直接費(fèi)和間接費(fèi)二大項(xiàng)組成。工程造價(jià)又可以歸納為，“量、價(jià)、費(fèi)”三個(gè)字。直接費(fèi)是由工程“量”和單“價(jià)”組成，而“費(fèi)”在這里指的是間接費(fèi)用。從工程“量”的角度來講，又可以包括了兩個(gè)內(nèi)容：一是分項(xiàng)工程內(nèi)容，另一個(gè)是工程量。直接費(fèi)的單價(jià)由材料、人工及機(jī)械費(fèi)組成。2）審查

15、預(yù)算中應(yīng)注意的問題：u      審查套用定額子項(xiàng)是否合理；u      根據(jù)施工圖審核期其工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確；u      審查人工工日單價(jià)是否合理；u      材料設(shè)備單價(jià)是否合理；u      間接費(fèi)的計(jì)取是否按有關(guān)造價(jià)文件執(zhí)行；u      審查整個(gè)計(jì)算過程和結(jié)果是否有誤。1.2總體成本控

16、制的制定根據(jù)經(jīng)審查并確認(rèn)后的工程預(yù)算，按不同專業(yè)、不同區(qū)域、大宗采購材料等制定資金使用計(jì)劃。其目的主要有一下幾點(diǎn)：1）按不同區(qū)域劃分費(fèi)用組成可以讓直觀的看出每個(gè)區(qū)域設(shè)計(jì)是否需要調(diào)整以保證業(yè)主方的投資總額不被突破。2）按不同專業(yè)劃分費(fèi)用可以在招標(biāo)的時(shí)候保證不被突破分包方突破。1.3嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)程序通過招投標(biāo)過程，尋找合適的分包方、材料商，同時(shí)保證招標(biāo)項(xiàng)目的中標(biāo)價(jià)在預(yù)算額的范圍之內(nèi)。主要關(guān)鍵點(diǎn)如下：1）制定嚴(yán)密的招標(biāo)文件。2）堅(jiān)持嚴(yán)格的評標(biāo)制度及評標(biāo)程序。1.4抓好甲供設(shè)備、材料投資管理甲供設(shè)備、材料投資也是左右工程造價(jià)的重要因素之一。在工程建設(shè)中，甲供設(shè)備、材料必須堅(jiān)持以大渠道供貨為主，市場自

17、行采購為輔。在自行采購時(shí)，由主管工程的各相關(guān)部門共同參與，堅(jiān)持三人同行、貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，大型的設(shè)備訂貨可采取招標(biāo)方式，在簽訂的合同中要明確質(zhì)量等級和雙方責(zé)任義務(wù)，設(shè)備材料進(jìn)場后如有質(zhì)量問題，現(xiàn)場施工代表及施工單位有權(quán)拒收，以達(dá)到保證供貨質(zhì)量、節(jié)省設(shè)備材料投資的目的。3、案例分析詳見附件3，某工程投資控制一覽表。六、資料管理 工程項(xiàng)目因經(jīng)常涉及大量資料往來，因而引至需要處理大量文件，在文件管理上是絕對不容忽視，工程前期的主要重點(diǎn)： 1、    制定一個(gè)健全的文件管理制度文件管理必須清楚分別不同涉及的單位，資料的性質(zhì)，目的和要求，一個(gè)清楚簡潔的系統(tǒng)可以避免溝通

18、上失誤而引起的不必要工程延誤及成本增加。至于工程項(xiàng)目另一經(jīng)常遇到的索賠問題，一個(gè)健全的文件管理尤為重要，它可以有效地追始溯源，引出事情的始末。2、    各種管理程序的制定。工程前期必須制定完備的各管理流程的程序比如：包括現(xiàn)場管理制度、經(jīng)濟(jì)變更技術(shù)變更辦理流程、材料申請采購及領(lǐng)用流程、付款申請流程、現(xiàn)場進(jìn)度及質(zhì)量檢查驗(yàn)收流程。七、變更管理 1、變更的概念所有的項(xiàng)目都會(huì)可能需要變更。有些變更是有益的，但有些卻是破壞性的，如果變更過程管理不當(dāng)將會(huì)產(chǎn)生很高的代價(jià)。作為變更管理，工程前期制定一套完整、嚴(yán)密的變更流程來把關(guān)所有施工及設(shè)計(jì)變更引起的經(jīng)濟(jì)變更。作為設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量

19、提前，變更發(fā)生得越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計(jì)階段變更，則只須修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生，損失有限：如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還須重新采購：若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還須拆除，勢必造成重大變更損失。設(shè)計(jì)變更費(fèi)用一般應(yīng)控制在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)，由設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過基本預(yù)備費(fèi)的三分之一。通常變更都希望具備靈活性。但是，變更也往往是沒有計(jì)劃的發(fā)生，并且往往由于成員之間溝通不當(dāng)而引發(fā)。無計(jì)劃的變更是項(xiàng)目中引起工程的延期和成本增加的主要原因。2、案例分析某裝飾工程變更洽商辦理流程及要求2.1建設(shè)單位提出變更需求，或施工單位提出變更要求

20、由建設(shè)單位簽字確認(rèn)后方可進(jìn)入下一步流程；2.2變更圖紙應(yīng)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)；2.3監(jiān)理單位復(fù)查現(xiàn)場實(shí)際情況；2.4由四方（即建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位）統(tǒng)一簽字確認(rèn)；2.5施工單位按變更后的圖紙進(jìn)行施工；2.6監(jiān)理單位審核施工單位施工的工作內(nèi)容；2.7施工單位根據(jù)實(shí)際情況提供經(jīng)濟(jì)變更洽商單八、采購管理 采購管理為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目采購目標(biāo)所進(jìn)行的一系列的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。工程前期主要的任務(wù)：1、采購周期的管理采購周期是從正式提出材料采購單開始，經(jīng)詢價(jià)、簽訂采購合同、催交、檢驗(yàn)并運(yùn)到工地開箱檢驗(yàn)入庫為止所需的時(shí)間1）編制采購清單以及詢價(jià)文件通過編制采購清單（諸如：木線條、石材等外采購的清單），可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)的一些問題，同時(shí)通過詢價(jià)等手段來發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)選材的合理性。如發(fā)現(xiàn)材料性價(jià)比較差時(shí)建議設(shè)計(jì)選擇不同的設(shè)計(jì)方案，降低工程成本。2）編制采購計(jì)劃利用專業(yè)的知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)總控流程計(jì)劃表來編制采購的時(shí)間表及其招標(biāo)的流程表。對于一些進(jìn)口材料要留出充分的時(shí)間去詢價(jià)、采購。2、采購工作程序的制定建立一套完成的采購程序以及采購原則，保證采購周期以及采購質(zhì)量得到保證。3、案例分析3.1某裝飾工程材料采購程序u      編制采購計(jì)劃和采購進(jìn)度計(jì)劃u