1、住宅物業管理方案制定與管理費測算住宅物業管理方案制定與管理費測算 中海發展物業管理部中海發展物業管理部2011年年10月月第 2 頁當前此項工作的開展情況通報當前此項工作的開展情況通報 第二部分第二部分主要內容主要內容 淺談住宅物業管理方案與管理費測算淺談住宅物業管理方案與管理費測算 第一部分第一部分住宅物業管理費測算要點解析住宅物業管理費測算要點解析 第三部分第三部分第 3 頁第一部分：淺談住宅物業管理方案與管理費測算第一部分：淺談住宅物業管理方案與管理費測算n 什么是物業管理方案？什么是管理費測算？二者的關系如何？什么是物業管理方案？什么是管理費測算？二者的關系如何？n 以往普遍存在的情況

2、：以往普遍存在的情況： 以應付政府招投標為目的，管理方案大而空，缺乏實操性，與后期管以應付政府招投標為目的，管理方案大而空，缺乏實操性，與后期管理嚴重脫節理嚴重脫節 服務內容與服務標準不清晰，經營意識不足服務內容與服務標準不清晰，經營意識不足 對管理費定價缺乏清晰的權益界定原則，大多以市場調研結果及地區對管理費定價缺乏清晰的權益界定原則，大多以市場調研結果及地區公司營銷需要為導向公司營銷需要為導向 在時間的介入點上，往往以產品營銷節點（預售）為主在時間的介入點上，往往以產品營銷節點（預售）為主第 4 頁第一部分：淺談住宅物業管理方案與管理費測算第一部分：淺談住宅物業管理方案與管理費測算n 今后

3、的工作要求：今后的工作要求： 鑒于行業運作特性，標書內容可保留原有風格，但在內部管理上，鑒于行業運作特性，標書內容可保留原有風格，但在內部管理上，要在項目入伙前將各項管理措施制定詳細、到位。要在項目入伙前將各項管理措施制定詳細、到位。 管理服務標準的制定要借助公司各業務線的綜合力量，將服務內容管理服務標準的制定要借助公司各業務線的綜合力量，將服務內容與服務標準具體化，且與成本測算緊密對應。與服務標準具體化，且與成本測算緊密對應。 物業管理費測算要嚴格遵循公司的各項規定物業管理費測算要嚴格遵循公司的各項規定（鑒于（鑒于8181所屬物業公司所屬物業公司的屬地化管理特性，更要嚴格遵循上市公司運作規則

4、，完全按照市的屬地化管理特性，更要嚴格遵循上市公司運作規則，完全按照市場化、商業化的關系去處理物業費定價事宜）場化、商業化的關系去處理物業費定價事宜）。 在時間的介入點上，地區公司完成項目營銷定位報告后，要隨即啟在時間的介入點上，地區公司完成項目營銷定位報告后，要隨即啟動。動。第 5 頁第一部分：淺談住宅物業管理方案與管理費測算第一部分：淺談住宅物業管理方案與管理費測算n 物業管理方案制定與管理費測算工作的重要性物業管理方案制定與管理費測算工作的重要性 前者是物業公司對于小區實施物業管理服務的執行依據，后者是物業管理前者是物業公司對于小區實施物業管理服務的執行依據，后者是物業管理可持續發展的基

5、礎。可持續發展的基礎。第 6 頁第二部分：當前此項工作的開展情況通報第二部分：當前此項工作的開展情況通報一、標志性文件：一、標志性文件： 中海發展第中海發展第121121號號“關于加強項目物業管理方案與管理費關于加強項目物業管理方案與管理費標準申報審批工作的通知標準申報審批工作的通知”1 1、中海發展直接發文，體現了集團對住宅物業管理經營狀況的高度重視；、中海發展直接發文，體現了集團對住宅物業管理經營狀況的高度重視； 2 2、第一次明確提出了物業管理費定價需要遵循的核心原則、第一次明確提出了物業管理費定價需要遵循的核心原則“質價相符質價相符”； 3 3、明確了總部對物業管理費定價的審核權與業務

6、指導權。、明確了總部對物業管理費定價的審核權與業務指導權。 二、配套測算工具相應出臺，各公司已逐步按照總部要求規范項目二、配套測算工具相應出臺，各公司已逐步按照總部要求規范項目 物業管理費的測算與上報工作。物業管理費的測算與上報工作。 1 1、“7 7個住宅物業個住宅物業+1+1個商業物業個商業物業”均正式通過總部的審核均正式通過總部的審核 （含呼市、吉林及合肥的項目）；（含呼市、吉林及合肥的項目）； 2 2、對未按文件規定執行的地區給予通報批評并責令整改；、對未按文件規定執行的地區給予通報批評并責令整改； 三、進一步梳理業務流程、逐步建立物業管理費測算資料庫三、進一步梳理業務流程、逐步建立物

7、業管理費測算資料庫 1 1、編制完成、編制完成住宅項目物業管理方案設計與管理費測算工作指引住宅項目物業管理方案設計與管理費測算工作指引；2 2、建立項目、建立項目物業管理費測算申報信息檔案物業管理費測算申報信息檔案；第 7 頁第三部分：住宅物業管理費測算要點解析第三部分：住宅物業管理費測算要點解析 一、住宅物業管理費的構成一、住宅物業管理費的構成 四、各類費用的測算要點四、各類費用的測算要點 三、住宅物業管理的費用劃分三、住宅物業管理的費用劃分 二、住宅物業管理費測算表與傳統的管理費測評工具之間的聯系與區別二、住宅物業管理費測算表與傳統的管理費測評工具之間的聯系與區別 第 8 頁第三部分：住宅

8、物業管理費測算要點解析第三部分：住宅物業管理費測算要點解析 二、二、住宅物業管理費測算表住宅物業管理費測算表與與傳統的管理費測評工具傳統的管理費測評工具之間的聯系與區別之間的聯系與區別 （中海物業的原創、首創）（中海物業的原創、首創）2 2、服務標準與費用測算有機結合：、服務標準與費用測算有機結合：客戶花多少錢買到什么樣的服務，客戶花多少錢買到什么樣的服務，看的清清楚楚，一目了然。看的清清楚楚，一目了然。3 3、對各類費用的劃分原則進行總結概括，權益界定清晰：、對各類費用的劃分原則進行總結概括，權益界定清晰：為什么別墅的為什么別墅的 物業費定價要高于其他業態？難道就是因為別墅區的人有錢？房子賣

9、的貴？物業費定價要高于其他業態？難道就是因為別墅區的人有錢？房子賣的貴？ 1 1、對物業管理各項服務的本質進行了一次全方位的概括：、對物業管理各項服務的本質進行了一次全方位的概括：基本囊括物業基本囊括物業管理的基礎服務和常用的升級服務（特約有償服務及部分升級服務除外）管理的基礎服務和常用的升級服務（特約有償服務及部分升級服務除外） 第 9 頁第三部分：住宅物業管理費測算要點解析第三部分：住宅物業管理費測算要點解析 三、住宅物業管理的費用劃分三、住宅物業管理的費用劃分 組團間共用的各項費用要先按照組團間共用的各項費用要先按照“公共承擔公共承擔”的原則，以各組團的的原則，以各組團的 可售面積為基數

10、進行費用劃分。可售面積為基數進行費用劃分。 再按照本組團內的業態構成，按照再按照本組團內的業態構成，按照“單組團物業單組團物業”的費用劃分規則，的費用劃分規則， 確定該物業管理區域內各業態應當承擔的費用額。確定該物業管理區域內各業態應當承擔的費用額。 n 多組團物業：多組團物業：存在兩個或兩個以上物業管理區域共用部分設施設備、存在兩個或兩個以上物業管理區域共用部分設施設備、 道路及綠化等情況道路及綠化等情況n 單組團物業單組團物業：公用型設施設備、園區道路及綠化等管理資源均獨立，：公用型設施設備、園區道路及綠化等管理資源均獨立， 不存在與其他物業管理區域共用設施設備、道路及綠化等情形）不存在與

11、其他物業管理區域共用設施設備、道路及綠化等情形） 只存在一種業態形式的項目：只存在一種業態形式的項目：各項費用都采用各項費用都采用“公共承擔公共承擔”的方式，的方式， 按照可售面積為基礎進行費用劃分。按照可售面積為基礎進行費用劃分。 存在兩種或兩種以上的業態形式的項目：存在兩種或兩種以上的業態形式的項目：根據費用類型的不同，根據費用類型的不同， 須按照須按照 “公共承擔公共承擔”、 “專屬承擔專屬承擔”、“按建筑容積反比承擔按建筑容積反比承擔”的方式的方式 對各業態間費用承擔的權益進行劃分。對各業態間費用承擔的權益進行劃分。第 10 頁第三部分：住宅物業管理費測算要點解析第三部分：住宅物業管理

12、費測算要點解析 四、各類費用的測算要點四、各類費用的測算要點（總原則與分項原則解析）（總原則與分項原則解析）總原則：總原則：1 1、“質價相符質價相符”原則：管理及服務標準與管理費收費標準要一致；原則：管理及服務標準與管理費收費標準要一致；2 2、“前瞻性前瞻性”原則：要充分考慮市場物價水平的逐年上漲因素，原則：要充分考慮市場物價水平的逐年上漲因素， 保證項目入伙后三年內在經營上基本無虧損的風險；保證項目入伙后三年內在經營上基本無虧損的風險；3 3、“嚴謹性嚴謹性”原則：測算表中的數據邏輯關系要對應，各項費用原則：測算表中的數據邏輯關系要對應，各項費用 測算依據須充足，要經得起客戶的考量；測算依據須充足，要經得起客戶的考量；4 4、“規范性規范性”原則：要嚴格按照總部對于住宅物業管理的相關要原則：要嚴格按照總部對于住宅物業管理的相關要 求進行測算（如對管理酬金的提取比例規定、對不可預見費求進行測算（如對管理酬金的提取比例規定、對不可預見費 的估算等）的估