1、成都復(fù)地成都復(fù)地2012年年7月月1日日成都高新區(qū)河心島項目可研報告成都高新區(qū)河心島項目可研報告一、項目概況基本信息一、項目概況基本信息項目名稱成都河心島地塊地塊區(qū)位高新區(qū)三環(huán)與繞城之間，金融商務(wù)區(qū)核心位置土地價格掛牌價1000萬/畝。折合樓面價2586元/平米成交時間預(yù)計2012年7月份公告，8月成交。可建設(shè)用地約180畝規(guī)劃用地性質(zhì)商辦兼容住宅（住宅兼容40%）容積率5.8計容建筑面積約70萬平方米建筑密度不大于40%綠地率35%限高180米 南部南部新城新城本案本案繞城高速繞城高速三環(huán)路三環(huán)路2二、項目定位概念方案二、項目定位概念方案前期概念設(shè)計圖前期概念設(shè)計圖地塊一地塊一 地塊二地塊二

2、 3三、項目定位規(guī)劃指標三、項目定位規(guī)劃指標項 目數(shù)量(平米）一期二期 三期 住宅住宅279500279500124000124000155500155500 - - 高層住宅1526007000082600精裝高層1269005400072900非住宅非住宅4163184163188527085270119224119224 211,824 211,824 高端品味風(fēng)情街554003000025400商務(wù)公寓8922489224超高層甲級寫字樓9720097,200 甲級寫字樓1744948527089224地下建筑面積地下建筑面積273842273842819268192610413210

3、4132 87,784 87,784 地下可售車庫243842719269413277784其它30000100001000010,000 合計合計9696609696602911962911963788563788562996082996084四、項目定位住宅四、項目定位住宅產(chǎn)品初步定位：產(chǎn)品初步定位：平層豪宅；戶型面積在160-260平米左右；客群屬性定位：客群屬性定位：成都富裕階層、外地在蓉企業(yè)高管、公務(wù)員等清水：清水：20132013年入市價格為年入市價格為1350013500元元/ /平米平米精裝：精裝：20132013年入市價格為年入市價格為1800018000元元/ /平米。（精

4、裝成本平米。（精裝成本30003000元元/ /平米，參照譽峰）平米，參照譽峰）入市后年增長率：入市后年增長率：6%6%年度去化量：年度去化量：6.56.5萬方（第一年開盤去化量萬方（第一年開盤去化量7 7 萬方）萬方）銷售策略：低開高走銷售策略：低開高走先將各戶型產(chǎn)品清水房作為入市產(chǎn)品，隨后聯(lián)合推出精裝房與清水房產(chǎn)品，逐步抬高樓盤整體品質(zhì)與均價。參考主要競標樓盤譽峰產(chǎn)品面積段在220-360，價格16000-26000元/，年銷售量約為7萬平米。我們預(yù)計在2013年-2017年間河心島項目住宅產(chǎn)品的年平均去化量在6.5萬平米左右，并且價格逐年遞增。關(guān)于住宅價格的推導(dǎo)：項目的初步定為戶型160

5、-260平米左右的平層豪宅，目前的競品主要是譽峰及中海城南1號。泰悅灣由于產(chǎn)品定位稍低（150平米為其主力戶型）、項目規(guī)模較小且成都對其品牌認可度一般等諸多因素，沒有實質(zhì)的可比價值。與譽峰及中海城南1號相對，河心島的位置更好（臨紅星路南延線，金融城核心位置）、景觀資源更好（譽峰及城南1號主要依靠小區(qū)自身景觀）。5四、項目定位精裝商務(wù)公寓四、項目定位精裝商務(wù)公寓面積定位：面積定位：平均每套100平米產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：類住宅精裝商務(wù)公寓客群屬性定位：客群屬性定位：投資客戶、高端商務(wù)人士。價格定位：現(xiàn)時點價格價格定位：現(xiàn)時點價格1400014000元元/ /平米含平米含20002000元元/ /平

6、米精裝成本。（對標項目海洋中心，平米精裝成本。（對標項目海洋中心，銷售均價銷售均價13000-1400013000-14000元元/ /，含，含15001500元元/ /精裝成本。）精裝成本。）年度增長率年度增長率: : 4%年度去化量年度去化量: : 萬方關(guān)于精裝商務(wù)公寓價格的推導(dǎo)：項目的初步定為戶型100平米左右的類住宅精裝公寓，目前的對標項目為雅詩閣服務(wù)式公寓，精裝成本為2000元/平米。銷售策略：彌補市場空缺銷售策略：彌補市場空缺l 在河心島項目一期奠定了宜居、商務(wù)、精品等形象后，在二期推出精裝公寓，以滿足因總價受限而無法入駐河心島的客戶群體，已達到快速制勝的效果。l 產(chǎn)品主要借鑒雅詩

7、閣等國際一流服務(wù)式公寓風(fēng)格與管理模式，使精裝公寓項目更能符合河心島商務(wù)宜居的特點。l 城南片區(qū)100平米精裝公寓屬于市場空缺產(chǎn)品，對比類似面積和單價的住宅產(chǎn)品，我們認為精裝公寓每季度銷量在13000方左右。6四、項目定位辦公四、項目定位辦公產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：甲級寫字樓，及超高層的超甲級寫字樓。客群屬性定位：客群屬性定位：面向大中企業(yè)，國際國內(nèi)知名企業(yè)在川總部。價格定位：價格定位：現(xiàn)時點價格超甲超甲1600016000元/平米，甲級寫字樓甲級寫字樓1350013500元/平米，增長率年漲幅從4%開始，待整體商務(wù)氛圍呈現(xiàn)后逐步上漲為6%，最高至8%。年度去化：年度去化：超甲年去化4.84.8萬方

8、萬方；甲級年去化萬方萬方。產(chǎn)品對標項目開盤時間售價（元/）整盤年去化量超甲級寫字樓棕櫚泉國際2011.913500-190004.8萬方時代8號2010.816000-180004.3萬方成都3392012.415000-180005.2萬方甲級寫字樓奧克斯廣場2011.512500-135004萬方新世紀環(huán)球中心2010.1010000-1500023萬方（甲級約占12萬方）東方希望廣場2011.113000-150002.5萬方銷售策略：一期推一棟甲級寫字樓，二期推超甲級寫字樓和另一棟甲級寫字樓銷售策略：一期推一棟甲級寫字樓，二期推超甲級寫字樓和另一棟甲級寫字樓推出的1號甲級寫字樓和超甲級寫字樓采用整層銷售策略，以提高項目整體品質(zhì)，最后推出的2號甲級寫字樓將會采用整層結(jié)合拆分銷售的策略，最小可售面積定位150，將進入門檻定在200萬元以上。參照全成都最近三年超甲級寫字樓年去化量的TOP3，建議河心島超甲級寫字樓年去化量為4.8萬方。參照金融城三個主要的甲級寫字樓最近三年年去化量，建議河心島甲級寫字樓年去化量為6萬方。7四、項目定位商業(yè)街四、項目定位商業(yè)街p 商業(yè)街商業(yè)街產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：55400平米風(fēng)情藝術(shù)及文化商業(yè)街業(yè)態(tài)定位