1、整理ppt第八章第八章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營整理ppt八八 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度 n產(chǎn)權(quán)基本概念產(chǎn)權(quán)基本概念n土地制度土地制度n住房制度住房制度整理ppt8.2 8.2 土地制度土地制度n土地所有制土地所有制n土地使用制土地使用制n土地管理制度土地管理制度土地所有制土地所有制n概念：概念：是關(guān)于土地所有權(quán)形成、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移等過是關(guān)于土地所有權(quán)形成、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中所產(chǎn)生的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。程中所產(chǎn)生的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。n土地所有權(quán)土地所有權(quán)n土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地處分權(quán)、土地收益權(quán)土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地處

2、分權(quán)、土地收益權(quán)n土地所有權(quán)的取得和轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的取得和轉(zhuǎn)移n依取得的方式：原始取得和繼受取得依取得的方式：原始取得和繼受取得n依經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)：無償取得和有償取得依經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)：無償取得和有償取得n我國土地所有制的建立我國土地所有制的建立整理ppt我國土地所有制的建立我國土地所有制的建立城市土地所有制的建立城市土地所有制的建立解放初期解放初期公有土地（國公有土地（國家、地方政府家、地方政府所有）所有）、私有土地、私有土地?zé)o償接管、沒收無償接管、沒收贖買贖買公私合營、國家公私合營、國家經(jīng)租經(jīng)租建設(shè)征用建設(shè)征用國有土地國有土地解放初期解放初期地 主 土 地 所地 主 土 地 所有 ， 富 農(nóng) 、有 ，

3、富 農(nóng) 、農(nóng) 民 小 土 地農(nóng) 民 小 土 地所 有 ， 國 家所 有 ， 國 家土地所有土地所有農(nóng) 民 土農(nóng) 民 土地私有地私有勞動(dòng)群眾勞動(dòng)群眾集體所有集體所有區(qū)別對待區(qū)別對待分階段處置分階段處置農(nóng)業(yè)合作化農(nóng)業(yè)合作化農(nóng)村集體土地所有制的建立農(nóng)村集體土地所有制的建立整理ppt土地使用制土地使用制n概念概念:是人們在使用土地時(shí)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是人們在使用土地時(shí)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,由對土地使用的程序、條件和形式由對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定等組成。的規(guī)定等組成。n土地使用權(quán)土地使用權(quán)n國有土地使用權(quán)：國有土地使用權(quán)：劃撥、出讓、出租、入股等國有土地使用權(quán)劃撥、出讓、出租、入股等國有土地使用權(quán)n

4、集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)n權(quán)能權(quán)能n所有人的使用權(quán)所有人的使用權(quán)n非所有人的使用權(quán)非所有人的使用權(quán)n占有權(quán)能占有權(quán)能n使用權(quán)能使用權(quán)能n收益權(quán)能收益權(quán)能n部分處分權(quán)能部分處分權(quán)能n我國土地使用制度的建立我國土地使用制度的建立整理ppt我國土地使用制度的建立我國土地使用制度的建立市 場 機(jī)市 場 機(jī)制使用制使用買賣、出租買賣、出租、入股、典當(dāng)入股、典當(dāng)、贈(zèng)與、征收贈(zèng)與、征收地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅產(chǎn)稅土地行政劃撥土地行政劃撥使用使用無償無限期使無償無限期使用用禁止土地使用禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓者轉(zhuǎn)讓以出讓、轉(zhuǎn)以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、讓、出租、抵押為主要抵押為主要內(nèi)容的新城內(nèi)容的新城市土地使用市土地使

5、用制度制度城市土地使用制度的建立城市土地使用制度的建立個(gè)人所有個(gè)人所有自己經(jīng)營自己經(jīng)營集體所有集體所有集體經(jīng)營集體經(jīng)營集體所有集體所有家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制經(jīng)營制經(jīng)營農(nóng)村集體土地使用制度的建立農(nóng)村集體土地使用制度的建立整理ppt我國的土地管理制度我國的土地管理制度n國家實(shí)行土地登記制度國家實(shí)行土地登記制度n國有土地使用證國有土地使用證、集體土地所有證集體土地所有證、集體土地使集體土地使用證用證n國家實(shí)行土地有償有限期使用制度國家實(shí)行土地有償有限期使用制度n國家實(shí)行土地用途管制制度國家實(shí)行土地用途管制制度n國家實(shí)行保護(hù)耕地的制度國家實(shí)行保護(hù)耕地的制度 n征用集體土地的管理征用集體土地

6、的管理 n國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓n國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 n國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥征用集體土地的管理征用集體土地的管理n征地政策規(guī)定n征用土地的范圍：經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用，被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國家需要，不得阻撓。n征地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定n征用土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府；n征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)n征用基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批n其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案。n建設(shè)單位申請征地不得化整為零n

7、對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助 n臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù) n全民所有制企業(yè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營使用的集體土地n征用集體土地補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)整理ppt征用集體土地補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)征用集體土地補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)n土地補(bǔ)償費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn) n征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。n征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 n安置補(bǔ)助費(fèi) n需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)=被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量n每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均每畝年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過

8、被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。n人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過土被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 n地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等 n臨時(shí)用地補(bǔ)償國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓n國有土地使用權(quán)出讓的概念國有土地使用權(quán)出讓的概念n土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式 n拍賣拍賣、招標(biāo)、招標(biāo)、掛牌掛牌 n土地使用權(quán)的出讓年限土地使用權(quán)的出讓年限n居住用地居住用地7070年年n工業(yè)用地工業(yè)用地5050年年n教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地5050年年

9、n商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年年n綜合或其他用地綜合或其他用地5050年年n土地使用權(quán)的收回土地使用權(quán)的收回n期限屆滿收回期限屆滿收回 n提前收回提前收回: :按使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)程度、利用土地的實(shí)際情況給予按使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)程度、利用土地的實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償適當(dāng)補(bǔ)償 n沒收沒收n土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止 n土地使用權(quán)續(xù)期土地使用權(quán)續(xù)期 整理ppt 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓n國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念n土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件n轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓條件n不得變更原出讓合同條件不得變更原出讓合同條件n出讓

10、方已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書出讓方已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書n完成開發(fā)投資總額的完成開發(fā)投資總額的25%以上以上n不許轉(zhuǎn)讓情況不許轉(zhuǎn)讓情況n轉(zhuǎn)讓形式：出售、交換、贈(zèng)與及其他形式轉(zhuǎn)讓形式：出售、交換、贈(zèng)與及其他形式n轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓程序n與出讓的區(qū)別（見書與出讓的區(qū)別（見書P87）整理ppt 不許轉(zhuǎn)讓情況不許轉(zhuǎn)讓情況n不符合上述轉(zhuǎn)讓條件規(guī)定的不符合上述轉(zhuǎn)讓條件規(guī)定的n司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的式限制房地產(chǎn)權(quán)利的n依法收回土地使用權(quán)的依法收回土地使用權(quán)的n共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共

11、有人書面同意的共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的n權(quán)屬有爭議的權(quán)屬有爭議的n未經(jīng)法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的未經(jīng)法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的n法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形整理ppt 轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓程序n轉(zhuǎn)讓申請轉(zhuǎn)讓申請n簽訂轉(zhuǎn)讓合同簽訂轉(zhuǎn)讓合同n轉(zhuǎn)讓合同公證轉(zhuǎn)讓合同公證n繳納土地出讓金我土地增值稅繳納土地出讓金我土地增值稅n轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓人7日內(nèi)到稅務(wù)部門繳納土地增值稅日內(nèi)到稅務(wù)部門繳納土地增值稅n土地使用權(quán)變更登記土地使用權(quán)變更登記n提交證件：登記申請書、土地使用證和房產(chǎn)證、土地轉(zhuǎn)讓合提交證件：登記申請書、土地使用證和房產(chǎn)證、土地轉(zhuǎn)讓合同、付款憑證、受讓人資信證明、法人

12、代表證書等同、付款憑證、受讓人資信證明、法人代表證書等整理ppt國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥n劃撥土地使用權(quán)的范圍劃撥土地使用權(quán)的范圍 n國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；n城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地；n國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地n法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 n劃撥土地的管理劃撥土地的管理 n劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓 n劃撥土地使用權(quán)可以出租劃撥土地使用權(quán)可以出租 n劃撥土地使用權(quán)可以抵押：劃撥土地使用權(quán)可以抵押：抵押的金額不應(yīng)包括土地價(jià)格抵押的金額不應(yīng)

13、包括土地價(jià)格 n國有企業(yè)改革中的劃撥土地國有企業(yè)改革中的劃撥土地 整理ppt 8.3 8.3 住房制度住房制度n概念概念n住房制度是關(guān)于住房建設(shè)、流通以及使用等過程住房制度是關(guān)于住房建設(shè)、流通以及使用等過程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的制度性規(guī)定。中所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的制度性規(guī)定。 n我國住房制度的演變我國住房制度的演變n我國住房制度改革中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系我國住房制度改革中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系n我國住房制度改革中利益的調(diào)整我國住房制度改革中利益的調(diào)整n構(gòu)建新的住房制度構(gòu)建新的住房制度整理ppt我國住房制度的演變我國住房制度的演變n售房試驗(yàn)階段售房試驗(yàn)階段(19791985)(19791985)n新建住房成本價(jià)出售

14、新建住房成本價(jià)出售n補(bǔ)貼出售補(bǔ)貼出售n提租補(bǔ)貼試點(diǎn)階段提租補(bǔ)貼試點(diǎn)階段(19861988)(19861988)n優(yōu)惠售房階段優(yōu)惠售房階段(1988(1988年底年底19891989年初年初) )n多種措施并舉階段多種措施并舉階段(1989(1989年底年底1993)1993)n房改深化階段房改深化階段(1994(1994年至今年至今) )整理ppt我國房改中的主要售價(jià)方式體現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系我國房改中的主要售價(jià)方式體現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系公有住房售價(jià)方式公有住房售價(jià)方式標(biāo)準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)成本價(jià)成本價(jià)市場價(jià)市場價(jià)負(fù)擔(dān)價(jià)負(fù)擔(dān)價(jià)抵交價(jià)抵交價(jià)劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)與國家單位共有的房屋所有權(quán)與國家單位共有的房屋所有權(quán)1

15、.征地及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)征地及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)2.勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)3.建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)4.小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5.管理費(fèi)管理費(fèi)6.利息利息7.稅金稅金成本價(jià)成本價(jià)利潤利潤地價(jià)地價(jià)出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)住宅產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)權(quán)整理ppt住房制度改革中利益的調(diào)整住房制度改革中利益的調(diào)整n住房利益調(diào)整的指導(dǎo)思想住房利益調(diào)整的指導(dǎo)思想n公平公平n效率效率n保障保障n住房利益協(xié)調(diào)的原則住房利益協(xié)調(diào)的原則n保障人們的基本住房權(quán)利保障人們的基本住房權(quán)利n適當(dāng)調(diào)整既得利益適當(dāng)調(diào)整既得利益, ,合理分配新增利益合理分配新增利益n從長遠(yuǎn)利益著眼從長遠(yuǎn)利益著眼, ,兼顧暫時(shí)利益兼顧暫時(shí)利益n保證全局利益保證全局利益, ,兼顧局部利益兼顧局部利益n住房利益協(xié)調(diào)策略住房利益協(xié)調(diào)策略n企業(yè)制度改革企業(yè)