1、不動產估價第九章第九章路線價估價法路線價估價法一、一、路線價估價法概念路線價估價法概念第一節第一節 路線價估價法的概念路線價估價法的概念 路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均單價并附設于設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均單價并附設于該特定街道上，即得到該街道的路線價。該特定街道上，即得到該街道的路線價。 路線價估價法是依據路線價，再配合深度指數表和其他修路線價估價法是依據路線價，再配合深度指數表和其他修正率法，用數學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種正率法，用數學方法算出臨接

2、同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。估價方法。街 道街 道標準深度二、二、路線價估價法的基本原理路線價估價法的基本原理第一節第一節 路線價估價法的概念路線價估價法的概念實質上是一種市場比較法 路線價法估價結果的可信度取決于路線價、深度百分率及各種修正率的健全與否 替代原理和區位論替代原理和區位論 三、三、路線價估價法的基本公式路線價估價法的基本公式第一節第一節 路線價估價法的概念路線價估價法的概念宗地總價路線價深度百分率宗地面積宗地總價路線價深度百分率宗地面積+其他條件修正額宗地總價路線價深度百分率其他條件修正額宗地面積四、四、路線價估價法的特點與適用范圍路線價估價法的特點與適用范圍第一節第

3、一節 路線價估價法的概念路線價估價法的概念 土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內對多土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內對多宗土地進行估價的場合。宗土地進行估價的場合。 僅適用于城市的估價。僅適用于城市的估價。1、適用于市街地，主要用于商業繁華區域土地價格的、適用于市街地，主要用于商業繁華區域土地價格的 評估，對道路系統完整、道路兩旁的宗地排列整齊評估，對道路系統完整、道路兩旁的宗地排列整齊 的區域和城市，效果更佳；的區域和城市，效果更佳；2、需要較多的交易案例，且土地市場要規范；、需要較多的交易案例，且土地市場要規范；3、能快速評估多宗土地的價格；、能快速評估多宗土地

4、的價格；4、精度與路線價及其修正體系密切相關。、精度與路線價及其修正體系密切相關。城市繁華的商業街道兩側城市繁華的商業街道兩側的土地同時需要估價的土地同時需要估價街街 道道五、五、路線價估價中涉及的有關概念路線價估價中涉及的有關概念第一節第一節 路線價估價法的概念路線價估價法的概念1. 1. 標準宗地：標準宗地：深度、寬度、形狀深度、寬度、形狀 2. 2. 標準深度：標準深度：道路對土地利用價值影響為零道路對土地利用價值影響為零 3. 3. 里地線：里地線：標準深度的連線以外的區域標準深度的連線以外的區域 4. 4. 深度指數修正表：深度指數修正表：按距離道路的變化情況編制按距離道路的變化情況

5、編制 5. 5. 路線價區段：路線價區段：宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致 一、一、路線價及其修正體系確定的基本程序路線價及其修正體系確定的基本程序第二節第二節 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立（一）劃分路線價調查區段（一）劃分路線價調查區段 （二）設定標準深度（二）設定標準深度 （三）收集交易案例（三）收集交易案例 （四）計算宗地價格（四）計算宗地價格 （五）劃分地價區段（五）劃分地價區段 （六）計算區段地價（六）計算區段地價 （七）劃分地價等級（七）劃分地價等級 （八）編制深度修正系數表（八）編制深度修正系數表 （九）編制其他

6、因素修正系數表（九）編制其他因素修正系數表 二、二、路線價區段劃分與標準深度設定路線價區段劃分與標準深度設定第二節第二節 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立 路線價區段劃分原則上以地價有顯著差異的地點為區段界，路線價區段劃分原則上以地價有顯著差異的地點為區段界，通常是從十字路口或丁字路口中心處劃分，路口與路口之間的通常是從十字路口或丁字路口中心處劃分，路口與路口之間的地段為一個路線價區段。地段為一個路線價區段。 設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的深度設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的深度的眾數。的眾數。三、三、標準宗地的確定與路線價的評估標準宗地的確定與路

7、線價的評估第二節第二節 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立（一）標準宗地的確定（一）標準宗地的確定 （二）路線價評估步驟（二）路線價評估步驟 1. 地價實例調查地價實例調查2. 宗地地價計算宗地地價計算3. 宗地數據檢驗宗地數據檢驗4. 確定地價區段確定地價區段5. 計算區段地價計算區段地價6. 劃分地價等級劃分地價等級 標準宗地：美國（寬1ft、深100ft）；日本（寬1間、深5間）；中國臺灣（寬1m、深18m）。 路線價表示：美國和臺灣（貨幣）；日本（點數）。四、四、深度修正系數表的編制深度修正系數表的編制第二節第二節 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立（一）深

8、度指數的含義（一）深度指數的含義 隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度 深度指數又稱深度百分率深度指數表又稱深度百分率表 （二）深度指數的制作思路（二）深度指數的制作思路 街 道 a1 a2 a3 an-1 an 有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an 1 1、單獨深度百分率、單獨深度百分率 a a1 1aa2 2aa3 3aan n2 2、累計深度百分率、累計深度百分率 a a1 1aa1 1+a+a2 2aa1 1+a+a2 2+a+a3 3aa1 1+a+a2 2+a+an n 3 3、平均深度百分率、

9、平均深度百分率 naaaaaaaaan.3221321211（三）制作方法（三）制作方法40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%街 道1 1、四三二一法則、四三二一法則 將標準深度將標準深度100ft4等份，隨著離道路等份，隨著離道路距離的增加，每一距離的增加，每一等份的價值占路線等份的價值占路線價的比例分別為價的比例分別為40%，30%、20%，10%。又稱為慎格。又稱為慎格爾法則。爾法則。臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨深度百分率403020109876累計深度百分率40709010010911712

10、4130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0假設標準深度為假設標準深度為100100英尺英尺 所給深度標準深度累計深度指數平均深度指數（三）制作方法（三）制作方法%100標準深度所給深度深度指數制作思路屬于累計深度指數 2 2、哈柏法、哈柏法則則土地的價值與其深度的平方根成正比。土地的價值與其深度的平方根成正比。深度百分率有單獨、累計和平均深度百分率三種。深度百分率有單獨、累計和平均深度百分率三種。美國采用的是累計深度百分率，故百分率呈遞增現象。美國采用的是累計深度百分率，故百分率呈遞增現象。日本及中國臺灣的是平均深度百分率，故百分率呈遞減現象。日本及中國臺灣

11、的是平均深度百分率，故百分率呈遞減現象。（三）制作方法（三）制作方法3 3、其他法則、其他法則 霍夫曼法則：霍夫曼法則：37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。蘇幕斯法則：前蘇幕斯法則：前50英尺占英尺占72.5%，后，后50英尺占英尺占27.5%，再深，再深 50英尺占英尺占15%。五、五、其他宗地條件修正系數表的編制其他宗地條件修正系數表的編制第二節第二節 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立 （1 1）寬度修正）寬度修正 （2 2）寬深比率修正）寬深比率修正 （3 3）容積率修正）容積率修正 （4 4）出讓、轉讓年期修正）出讓、轉讓年期修正 （5 5）朝向修正）朝向修

12、正 （6 6）地價分配率修正）地價分配率修正（一）計算公式一）計算公式宗地價格V深度指數dvdf路線價u當u為單位價格時：V = u dv ( f d ) 當u為以一定單元寬，標準深度的長條時：V = u dv f dv平均深度指數dv累計深度指數六、六、計算各宗地土地價格計算各宗地土地價格第二節第二節 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立一、一、運用路線價估價法評估宗地地價的一運用路線價估價法評估宗地地價的一般程序般程序第三節第三節 路線價估價法的應用路線價估價法的應用1、確定待估宗地所處的路線價區段和路線價；、確定待估宗地所處的路線價區段和路線價；2、確定待估宗地的臨街深度和其

13、他因素條件；、確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件；3、確定待估宗地的深度修正系數和其他條件修正系數；、確定待估宗地的深度修正系數和其他條件修正系數；4、估算宗地地價。、估算宗地地價。二、二、運用路線價估價法評估各類宗地地價的方法運用路線價估價法評估各類宗地地價的方法第三節第三節 路線價估價法的應用路線價估價法的應用1 1、一面臨街矩形土地、一面臨街矩形土地 路線價2000元/m220m15.24m（50英尺）V =u V =u dvdv ( (f fd d) ) = =20001102015.24 = = 67.06萬元萬元（一）（一）臨街地臨街地臨街深度臨街寬度平均深度價格修正率）深度價格

14、修正率（采用路線價（用單價表示）土地價格dfduVdfduVvv路線價2000元/m230m路線價3000元/m2標準深度20m15m15m所給深度標準深度累計深度指數米處的平均深度指數15%1201520%20%30%402/30002%1202000%1203000m元宗地單價2 2、前后兩面臨街矩形、前后兩面臨街矩形地地重疊價值估價法重疊價值估價法u0u1dd0d11010111000dddduuudduuud（高價街）高價街）（低價街）低價街）dUUUdddUddUddfdUdfdUVvvvv100010001001010全部影響深度后街深度價格修正率后街路線價前街影響深度前街深度價格

15、修正率前街路線價）（后街影響深度=全部深度-前街影響深度150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1英尺英尺50100150100150100002000020000011000dddduuuddv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%50=235萬元 A Bu0u1V單=u0dv0+u1dv1tt旁街影響加價率（二）（二）路角地路角地旁街深度價格修正率旁街路線價旁街影響加價率正街深度價格修正率正街路線價10101010)()(vvvvdUtdUdftdUdUV路角

16、地的地價除依路角地的地價除依正街的臨街深度按正街的臨街深度按臨街深度指數計算臨街深度指數計算單價后，并斟酌加單價后，并斟酌加計旁街地價，加計計旁街地價，加計的方法以縱橫臨街的方法以縱橫臨街地的交叉點起每地的交叉點起每4.5m為一級距離，為一級距離，依序按下列成數予依序按下列成數予以加成以加成uABCfddf21hdvuABC土地價格三角形h三角形土地修正率三角形土地價格修正率）（hdfhdUVv2（三）三角形土地（三）三角形土地（四）袋地和其他土地（先劃分成矩形、三角（四）袋地和其他土地（先劃分成矩形、三角形，再相加減。）形，再相加減。）ABCDABC土地價格=ABD土地價格ACD土地價格 A

17、BCDEFGH梯形ABCD價格=矩形CDEF價格+三角形ACE價格+三角形BDF價格梯形ABCD價格=矩形ABGH價格-三角形ACG價格-三角形BDH價格 臨街地：臨街地：7種情況種情況臨街地深度未達里地線者臨街地深度未達里地線者，按深度指數表和基本公式計算；，按深度指數表和基本公式計算；平行四邊形平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度；的宗地：以其高度為臨街深度；梯形宗地梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的；分兩種情況：平行的、垂直的；正三角形正三角形的宗地：以其高度的的宗地：以其高度的1/2為臨街深度；為臨街深度；逆三角形逆三角形的宗地：比照袋地計算；的宗地：比照袋地計算；街廓縱深在街廓縱深在36M以下者以下者：以中間線分前后兩部分計算；：以中間線分前后兩部分計算；宗地深度超過里地線者宗地