1、房屋及設施設備維修養護計劃及實施方案一、建筑的日常養護維修與計劃房屋日常養護維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用 , 進行日常養護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。建筑物主要指標( 略 ) ( 一 ) 、基礎結構養護及巡檢1 、對混凝土結構的預埋、給排水設施等的使用情況應制定計劃 , 定期 ( 每年不少于兩次 ) 進行檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設計及有關部門批準 , 任意在結構上開鑿。2 、鋼筋混凝土保護層損壞要及修補 , 以防止鋼筋銹蝕。3 、辦公樓的使用應符合設計要求 , 改變用途時不允許隨意超載 , 甚至于對結構進行改造。(二) 裝飾工程養

2、護 :1 、樓層地面的養護 : 保持樓層地面清潔、干凈衛生。保持上、下水道不漏不堵 , 避免因漏水造成室積水 , 滲入樓板。對于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業養護。對于 ( 來自 :) 使用中發生小的損壞, 要及時修補。制止不加任何保護措施在樓面上拖拉重物。2. 門窗的養護 : 對使用者進行保護門窗的宣傳工作 , 發現開關不靈、縫隙過大 , 五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作 , 定期進行油漆補修工作 , 補漆盡量和原漆保持一致 , 否則應進行全部重新油漆。3 、飾面墻的養護 : 定期 ( 每年不少于 2 次 ) 巡檢 , 可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發現問題及時

3、處理, 不允許用強酸對任何飾面墻進行擦洗。對樓體外墻面, 安裝飾物如用鐵件,必須刷漆 , 防止水銹污染墻面。4 、頂棚的養護 : 定期巡檢 , 發現翹邊 , 裂掛、破損、陰濕應及時修補或更換。(三) 幕墻工程養護管理:本工程外立面塑鋁板為主, 配以部分玻璃幕加以點燃,另外還有一些不銹鋼飾柱等。1 、發現螺栓 ( 來自 :) 松動 , 破損應及時修復或更換 , 發現玻璃松動、破損應及時修復或更換 , 發現密封膠和密封條脫落或損壞 , 應及時修補或更換。2 、定期檢查幕墻排水系統 , 保持通暢。3、當遇特大風沙、地震、火情等災害時, 事后應對玻璃幕墻進行全面檢查, 親視損壞程度進行維修加固。二、設

4、備設施的運行維護與計劃( 一) 給排水設備運行維護給排水設備運行維護是指為保證辦公樓給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養護維修。對設備系統的了解:自來水變頻泵自動噴灑供水泵消火栓穩壓泵潛水泵1 、管道漏水修理2 、管道堵塞排堵3 、水龍頭與閥門的維修4 、衛生潔具的維修5 、水泵保養及維修6 、壓力表的校驗7 、潛水泵的檢查保養8 、熱交換器的運行與維修9 、生活水箱的清洗消毒(二) 供電設備管理維護供電設備管理維護是指為保證辦公樓供電系統正常運行, 對供電設備的日常管理和保養維修對設備系統的了解變壓器高壓柜低壓柜日常維護要點1 、電氣電路故障 : 斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

5、2 、絕緣電阻測量及損傷線更換3 、配電箱的檢查4 、照明燈具的檢查(三) 、電梯運行維護電梯維修是指為保證辦公樓電梯設備正常使用所進行的日常運行管理、維修保養和中修天津迅達公司迅達電梯2 部(四) 、空調系統運行維護冷氣系統是指為保證辦公樓中央空調系統正常運行所進行的日常運行管理和維修和保養工作。對設備系統的了解常見維修要點1 、電源電壓的檢查2 、機油溫度、壓力的檢查3 、制冷劑的檢查4 、冷凍水、冷卻水的檢查5 、遠行參數的記錄6 、注意冷卻泵塔水質清潔及時補水7 、冷卻泵、冷凍泵的檢查(五) 保安消防監控系統的管理和維護對設備系統的了解:電梯對講 5 組電視監控 30 組消防監控 1

6、組局域網系統1 組電話交接間1 組大屏電視系統1 組常見維護要點 :1 、結合實際正確使用設備2 、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄3 、選擇可靠的分包方 , 按周期維保、增補、擴充、升級等內容的工作。(六) 消防設施設備的管理和維修對設備系統的了解:防排煙風機8 臺 ( 屋頂排風機4KW1臺、地下室設備間風機 5.5KW8 臺 )自動噴灑供水泵 30KW2臺消防栓穩壓泵 45 KW2臺噴灑穩壓泵3.7 KW1 臺常見維護要點 :自動噴灑系統管道閥門電接點壓力表(七) 電視天線系統的管理和維護電視天線系統的管理和維護是指為保證辦公樓電視天線接收系統正常運行, 對接收設施進行的日常運

7、行管理、養護和維修。運行維護要點 :1 、按主管部門要求和有關規定管理2 、按設備使用說明書進行維護設備設施的維修養護計劃序號項目工作內容保養周期1.避雷系統接地電阻可靠性檢查和試驗每年一次（春季前） ，雷雨后加強巡檢一次2.火災自動報警系統可靠性檢查和試驗每季一次3.高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次4.各種配電盤、控制柜清掃、緊固、防銹每年一次5.電梯由專業公司定期維護每天巡檢，每周保養6.空調冷水機由專業公司定期維護每年一次（夏季前）7.空調冷水循環泵清洗、換潤滑油每年一次8.熱力鍋爐專業公司定期維護及安全檢查、水質檢測每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測、水質檢測每季一次10.熱水循環泵清洗、換潤滑油每年一次11.生活水箱清潔、二次消毒每半年一次12.污水泵清潔、換潤滑油每年一次13.風機防塵罩清洗每半年一次14.各種管道的金屬閥門