1、物業市場拓展后的服務標準不能“兩層皮” 物業市場拓展日記（市場拓展之三） 在物業市場拓展過程中，掌握地產的需求，并及時切入，是成功拓展的關鍵，這個案例在我們拓展貴州宏際風情園、宏際夢時代廣場的時候就體現出來。本文所述的物業市拓地址，位于貴州省黔南州都勻市勻東新城。 20142014 年，撤銷都勻市王司鎮、壩固鎮、大坪鎮、洛邦鎮建制，設置新的勻東鎮，以原王司鎮、壩固鎮、大坪鎮、洛邦鎮行政區域為新設置的勻東鎮行政區域，鎮人民政府駐大坪村。 貴州省黔南州的宏際風情園、宏際夢時代廣場，是當地的貴州宏際置業有限公司開發的兩個樓盤，20162016 年入住的第一個樓盤是宏際風情園，完全的洋樓、 錯層搭配車

2、位的戶型設計， 光照充足、 小區安靜祥和， 非常適宜居住，很多當地的公務員也購買了這里的房子。 小田.宏晶般 E 代區 中建怪皿*吊膽悟祖曲 cHBHA分*”*工中心V 。肥儲卡群蟲曷o- 八5種赳力Y我幡 o事起色0 Q中耽站 理也匚也。甯昆 今我的*西帝0 里值IF，0聚人宜 YN 5M鬻SJ訪河叫廳 O KxW DFFt：T 但是這個樓盤的管理卻比較差，是房開當時找到的一個當地小型 物業公司在管理。主要存在問題如下:1 1、員工年齡偏大，保安都是五六十歲的，分為 2424 小時值班，一個大門崗就是兩個人輪流，基本談不上什么休息，全年無休的那種。 2 2、小區違法搭建嚴重。小區里因為戶型原

3、因，設計了很多陽臺、露 臺，大部分都讓業主侵占了，進行了完全的封閉。一樓更是違法嚴重， 很多業主將公共綠地完全封閉，當做了自家的“花園”使用。物業面對業主的侵占，有些是公務員，基本是敢怒不敢言，也找不到科學的手段和措施去管理，其他“守法”的業主只能忍氣吞聲、沉默寡言。 3 3、物業費收費率低。1.21.2 元每平方米的收費，對于這種洋樓來說，容 積率也低，公共設備設施和綠化管養問題需要的經費比較大，導致入不敷出。加上很多業主都是黔南州一些縣份上來購買的，入住率也很低，自然繳費率就低，出現了嚴重的虧損。 中國使 一務否用悟后 A1VV 4 4、有線電視無法收看。當時由于房開的原因，沒有及時引進當

4、地的有線電視，導致很多業主對此抱怨不斷，業主無法收看有線電視，也是成為物業費交納率很低的重要原因。 5 5、綠化養護。很多喬木枝繁葉茂了都沒有修剪，草坪也有紅土裸露的現象。綠籬和灌木參差不齊，長勢很差。 針對以上三點，房開的羅時立老總等高管希望有正規的物業公司前來管理，主要基于以下目的一一 1 1、用品牌帶動房價銷售。這個樓盤在 20172017 年年底的時候，售價在 28002800- -30003000 之間，雖然從居住的角度來說非常好，而且背靠州政協、勻東新區、高鐵站、大學旁這些優勢，但是整個勻東新區因為人口稀少、工業企業少、帶動經濟的引擎不夠，導致房價一直低迷不前。房開正好希望利用大型

5、物業企業品牌帶動其銷售，起到去化貨包的作用。 2 2、規范現有項目的管理。當時宏際風情園的管理比較差，費用收取不起來，只是簡單的管理，根本失去了物業管理的基本作用，從事物業管理的也只是房開的一些親戚， 隨便招聘幾個人就開始干了起來， 也不知道物業管理的政策法規和專業，導致業主怨聲載道。 3 3、 通過物業公司的科技導入， 對于業主后期享受便利的生活起著至關重要的作用。物業科技產品包含管理界面、業主界面、商戶界面、設備設施管理界面。 、項目介紹 1 1、都勻宏際夢時代廣場雄踞開發區中心位置，與州人大政協為鄰，與景區為伴。各項生活配套設施應有俱全，高起點，高品質，締造開發區中心地位，繁華永不落幕。

6、 2 2、都勻宏際風情園位于開發區管委會大樓、與州委州政府毗鄰，處于行政機構核心地上。總用地面積為 333.4333.4 畝，總建筑 706523706523 平米,綠化率 35%,35%,是由以別墅、花園洋房及電梯高層三種建筑形態構筑高品質大盤。 項目位置圖 宏際夢時代廣場立體圖 宏際風情園立體圖 A*IB 二、拓展過程 我們在貴州黔南州首先認識的，是黔南州房地產業協會會長周顯志，他是三利建設的董事長、三利置業的董事長，在黔南州人脈非常廣泛，認識很多的房開老板。通過他的介紹，我們認識了都勻勻東新區宏際置業的羅時立總經理、羅宏金營銷總。 1 1、關于前介的問題。當時云南區的總經理蔡文會提出，宏

7、際風情園一起的草坪養護不力、喬木需要修剪、植被已經紅土裸露，需要進行前介；第二個問題是工程整改問題，如地面凹凸不平、已經破損的地方、設備的維修保養等需要人手。我們跟宏際置業提出來需要增派兩個員工作為一年期的整改，以期達到服務水平，提高業主滿意度。每個人按照一年五萬元的補助金額計算， 兩個人就是十萬元， 這筆錢由房開支付給我們。 關于前介工程師的字職責，確定一下四個職責一一 A A、負責本項目物業基本功能、需求、便利、合規性等建設意見、建議的提出；如專用考核電表安裝、物業用水、物業用房、社區配套功能等； B B、對本項目圖紙、設計、規劃、安裝、敷設等階段的了解、掌握，跟進施工進展； C C、對建

8、筑物高低壓配電系統、發電機組、空調供冷系統、給排水系統、消防系統、電梯系統、 停車系統、 通訊及信息系統、 閉路電視監控系統和有線電視系統等進行熟悉，掌握其基本流程、操作程序，便于日后物業管理需要； D D、對隱蔽管線、管網進行現場踏勘跟進，掌握基本走向、位置，為后期物業管理提供依據，便于后期維修保養； E E、定期向開發商提出工程前介報告，含建設進展、功能建議、查缺補漏、遺留問題、物業便利性建議等方面，且經甲方確認后跟進整改進展。 2 2、關于即將交房的宏際夢時代廣場一期的物業費定價，至少在 1.31.3 元每平方米左右才能保本。 已經入住的宏際風情園一期營收測算表 名稱 面積 （M M）

9、單價 （元） 收繳 率 合計（元） 備注 主宅 25314.06 1.20 90% 27339.18 面積*單價*0.9所得 ，業 2260.8 1.50 90% 3052.08 面積*單價*0.9所得 合計收入（月/元） 30391.26 住宅+商業 合計收入（年/元） 364695.2 合計支出（年/元） 364695.18 卜閏 -84114.86 ，潤率 -23.06% 夢時代廣場 3 3 號樓（一期）物業費預訂價 1 1、住宅：1.21.2 元/ /月/平方米； 2 2、商業：2.02.0 元/月/平方米； 3 3、公寓：1.61.6 元/月/平方米； 三、房開糾結的焦點 羅時立總經理對物業管理有著深刻的認知，也對物業在地產開發鏈條里的重要作用有著比較成熟的一些想法，通過雙方溝通和交流，羅總提出了自己的一下焦慮和擔憂。 1 1、不能讓品牌本地化。此話怎講呢？品牌本地化，就是不能讓原本的標準、流程、培訓、檢查成為帶有本地特色的，毫無公司原有的標準，失去品牌的精髓和神韻。比如服裝、比如員工身高、比如培訓、比如標準、比如流程等。 2 2、員工標準