1、精選優質文檔-傾情為你奉上萬科限額設計8大指標2014-04-21 對企業的關鍵技術經濟指標進行限額控制，能給企業帶來高額回報。那么，在滿足客戶需要、尊重設計的前提下，如何如何提煉一些“關鍵技術經濟指標”，通過對這些指標的限額控制，跨越專業管理邊界，實現項目成本無接縫管理？且看標桿房企萬科是如何提煉、下達、考核限額設計的。一、設計限額指標主要包括成本限額和主要指標的限量控制，主要為以下8方面：1.設計費本指標為項目達到交付要求及銷售推廣而發生的設計與設計相關的費用的限額。其中包括的內容為含規劃設計、建筑設計、總平環境設計、室內設計（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專項設計（含基坑支護

2、、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃氣工程、幕墻、鋁合金、鋼結構、標識系統、智能化、室內燈光設計、燈光及泛光照明、變配電及專線、結構檢測等）、審圖及專業設計顧問等費用。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設計費不在本設計費限額范圍內。住宅設計費限額適用于住宅項目（含局部街鋪、底層商業、獨立會等），寫字樓設計費適用于一般公建項目（含局部街鋪、社區商業、底層商業等）。備注：（1）參照 2002 版勘察設計收費標準、我司設計費統計及對標單位設計費統計。（2）策劃設計中心作為設計管理主責部門，負責設計費管理的總協調，設計費使用出現分歧的由策劃設計中心或其授權部門解決，設計費超限額或目標的需由該項目設計主責部門按照

3、相關流程報批。設計費有多個主責部門的，由策劃設計中心牽頭，相關部門聯合會簽。（3）為了確保項目的設計費計費基數的唯一性及嚴肅性，設計費取費基數為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的。2.營銷費用限額本指標為項目為了銷售而發生的各類費用，包括營銷管理費、營銷推廣費、賣場營造費、中介銷售代理費、物業管理及客戶服務等相關費用。營銷費用計算以銷售收入為基數。備注：（1）深圳項目由營銷中心負責營銷費總協調，進入的新區域（城市）由營銷中心配合，項目公司負責總協調，已經進入的區域由城市公司負責其范圍內的營銷費用總協調。（2）計費基礎為銷售項目第二階段成本目標及

4、盈利分析測算中的銷售收入，不受實際銷售收入增加影響。持有物業及保障性住房不計算營銷費用，物業管理及客戶服務等相關費用單計。（3）物業管理前期介入費列入總營銷費用控制，本內容與當前成本目標體系中的“銷售費用”內容一致。3.鋼筋、混凝土限量設計標準由于鋼筋及混凝土指標是相互關聯的，因此將兩個指標作為一個整體考慮，以下各項指標均以“建筑面積”為基數，即采用 GB/T503532005建筑工程建筑面積計算規范計算的建筑面積。（1）地下室指標：根據其特征，在指標下達時分為三項指標：擴大地下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴大地下室，因為其上部建筑對其影響較小。備注： （1）策劃設

5、計中心為設計管理部門，負責對鋼筋及混凝土限額指標的總協調，并為項目公司（項目部）提供專業指導，并在成本目標下達時提供專業意見。（2）地下部分限額的范圍：a.無地下室結構：樁基礎以上，含基礎連系梁等，混凝土不含基礎墊層量。b.地下室部分：樁基承臺及以上，地下室天然基礎或筏板基礎及以上，地下室頂板及以下。限額指標不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內水池（現澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。（3）該限額指標制定前提為：基礎類型為樁基礎，地下室底板為基礎承臺、底梁及底板的結構形式，地下水位同埋深，頂板覆土以 1.5 米以內為宜。若確定為筏板基礎或其他情形的，根據實際情況可在第二階段成本目標下

6、達限額指標時做適當調整。（4）消防車道區域的調整方法：按照地下室頂板上消防車道區域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加 0.1 立方/平米。（5）塔樓部分地下室，地上結構轉換對其指標影響較大，不轉換按照 80 米內、80 米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉換按照80米內、80 米以上分類鋼筋按 160kg/平米和 170kg/平米控制。（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標上限為 180kg/平米。（7）地下室經濟技術指標應同時評估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含設備房面積，但扣除贈送業主的面積+規劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。a.人防地下

7、室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內，33平米/輛；b.人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內，35平米/輛；c.人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內，37平米/輛；d.人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上，40平米/輛。（2）標準層指標（該指標含陽臺、凸窗等常規贈送面積）：適用標準層及不含轉換層的地上結構。備注：（1）計算基礎面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。（2）地上部分不含砌體拉結筋、屋面剛性防水鋼絲網，含建筑構件內鋼筋及砼。計算范圍從地下室底板以上，含屋面女兒墻及其他建筑構件。（3）標準層必須符合標準層鋼筋及砼限額指標，為了控制不合理的架空轉

8、換，地上面積綜合含量指標為剛性控制上限。（4）除入戶陽臺、生活陽臺、客廳陽臺、凸窗以外的面積贈送，贈送經過策委會確定并在會議紀要中明確，可以根據實際贈送的類型，在成本目標中報成本委員會審議，能在改造后形成封閉房間的，參照標準層限額指標，不能形成房間的按照結構板建面積計算，控制指標為鋼筋10kg/平米，砼0.16 立方/平米。其他贈送方式均不調整限額設計指標。4.外立面門窗標準限額本限額適用于住宅產品。影響門窗成本構成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標由窗地比

9、及參照標準化研究成果的鋁合金門窗綜合價格共同構成。（1）檔次與材料選用參照表（住宅）（2）窗地比控制（住宅）計算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶門、裝飾百葉、采光井等。（3）鋁合金門窗綜合價格及鋁含量控制表（住宅）其中普通型材為華南區鋁合金標準化設計文件數據，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。備注：（1）售價一線城市 6 萬/平米以下，二線城市 3 萬元/平米以下的住宅不得使用木包鋁等高檔材料。（2）有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是中檔住宅及以下檔次產品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。（3）北方地區及其他區域的普通住宅建議使用塑

10、鋼窗。5.外立面用材影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的成本需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。（1）外立面用材參考表備注：a.材料：干掛工藝的各類飾面、進口石材、單價超 250 元/ m²石材或其他面材、幕墻及其他高端的新工藝類材料。b.材料：濕貼國產石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。c.材料：高級面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質感涂料等。d.材料：普通面磚、普通涂料。e.構架：屋面裝飾功能構架。f.裙樓不適用于本限額指標。（2）外立面用材綜合指標及墻地比控制指標（按地上建筑面積計算）。備注

11、：a.墻費用不含基層抹灰及保溫層，墻地比計算公式為：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽臺底部涂料）/地上建筑面積。b.比指標可作參考指標，不作考核指標。6.景觀工程費限額為實施景觀工程而發生的工程費用，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、組團圍墻、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、標識、人工濕地、500mm 以內厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標。備注：a.工程單價調整系數：一線城市系數為 1，二線城市系數為 0.9，其他城市系數為 0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當調整。b.性住房、兩限房及廉住房項目的景觀費用不適合本限額

12、指標范圍內。c.景觀費用、空中花園景觀費用、別墅類產品中的庭院內景觀費用適合本限額范圍內。d.類控制指標不含庭院面積。毛坯交樓的庭院面積內按 100 元/平米控制，設計建成交付的計入到精裝工程費。e.景觀的界定為消防通道、園路、廣場、景墻、有硬鋪的水景面積、泳池鋪裝面積等。f.成本的控制主要從以下方面：A.合理空間布局，投入到重點展示區域；B.控制水景面積；C.兼顧好本土特色與招商特色，用好本土飾材及植物；D.充分利用現有地勢，避免過多造坡造山；E.植物種類及配備合理；F.控制硬景的面積比例；G.控制重點景觀面積占總景觀面積比例。g.項目（如容積率高或占地較小的項目）的硬景控制比例由策委會確定

13、。7.公共部位裝修標準限額按照裝修區域分為大堂、地下室電梯廳（大堂）、標準層電梯廳、標準層過道、會所及公共衛生間六個區域。在裝修標準上按照豪宅、準豪宅、中檔住宅、普通住宅區分。對不同區域的單個大堂及會所面積確定合理值，避免盲目做大公共區域。（1）部位裝修標準，含軟裝、硬裝、空調設備及燈飾等全部費用。備注：（1）大堂及會所一線城市系數為1，二線城市系數為0.8，其他城市系數為0.7。（2）地下室大堂指標準同首層大堂標準的裝修，若地下室按照簡單裝修，應按標準層標準套用。8.銷售展示裝修標準限額（1）房建造標準上限管理各區域城市樣板房建造標準上限以下表標準乘以相應系數確定：備注：（1）豪宅項目樣板房

14、設計為非標準化內容，低端項目不做樣板房，只做準豪宅及中檔住宅項目的樣板房限額。（2）調整系數一線城市系數為1.0，二線城市系數為0.8，其他城市系數為0.7。（3）建造標準、設計費按實際裝修面積計算，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一半面積計算。（4）硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、工程燈具、五金、空調、櫥柜、固定家具和電器等，軟裝配飾包含活動家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫等。（5）營銷主責部門可以根據營銷需要，適當調整樣板房的裝修標準，但不得超過上限的20%，費用包含在營銷費用總額中。（2）中心建造標準（不含設計費）備注：（1）造價按實際裝修面積進行計算。（2）硬裝包含裝修材料、人工費、潔

15、具、空調、其他固定電器等，軟裝包含家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。二、設計限額指標的下達1.限額指引的適用階段在符合上述限額范圍內的，自項目立項開始即適用本限額設計指標控制成本。在拿地階段，項目初步定位確定時，成本預設及估算即采用本限額指標測算成本，用于拿地測算及第一階段成本目標控制。在拿地后根據第一階段成本目標測算的成本，用以指導后續各階段的設計。2.限額指標的下達考核的限額指標均以下達的第二階段成本目標為準，以公司經過成本委員會審議并下發的第二階段目標及批準的限額為上限。若第一階段項目的定位變化導致成本的增減，應按照成本目標管理工作指引流程審批。并在后續設計及實施過程中合理

16、控制，未單獨下達項目限額指標的項目適用于本項目限額設計成本。3.限額設計的操作在公司以利潤為導向的考核體制下，限額設計的目的就是合理控制投資成本，降低開發風險，在實際執行限額中涉及到多部門的，應由城市公司總經理或項目總負責整體協調?？烧{整的增量成本僅限于提升項目檔次的范疇，其他剛性不可調，可調整的增量成本內容包括：（1）建筑效果提升（包括建筑外立面裝飾、鋁合金門窗、陽臺欄桿）；（2）景觀效果提升（包括軟硬景、小品、水景），紅線外景觀改造不在本調整范圍之內，應另行報批；（3）室內裝修檔次提升（包括大堂、標準層電梯廳、會所裝修及入戶門），項目增加精裝修交房的內容屬于項目定位問題，不在本調整范圍之內

17、，應另行報批；（4）設備（包括電梯品牌、電梯裝修、可視對講）。上述調整內容，總額在成本目標二至六項總和3%以內的，須詳細列明增量成本細項，經公司成本管理委員會預審小組初審后，報備成本管理委員會；超出3%額度的，須報批成本管理委員會。三、限額設計的執行及檢查1.前期研究階段前期設計研究與概念草案中必須執行限額設計規定， 與成本預設及估算相結合，將有關項目定位（豪宅、準豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價、項目區域分類在可行性研究報告中明確。2.概念設計階在設計任務書中應提出明確的限額設計指標，設計單位在進行概念設計時必須執行；概念設計提交策委會審議時，必須明確限額設計執行情況；本階段限額設計成果應與

18、第一階段成本目標相對應。3.方案設計階段（1）在設計任務書中應提出明確的限額設計指標，設計單位在進行方案設計時必須執行；（2）方案設計提交策委會審議時，必須明確限額設計計劃情況；（3）本階段限額設計成果應與第二階段成本目標相對應，做為成本考核指標。4.初步設計及施工圖設計階段（1）在設計任務書中應提出明確的限額設計指標，設計單位在進行初步設計與施工圖設計時必須執行，設計單位應根據方案對限額指標的執行及落地有初步判斷，若由于方案原因導致限額無法達到要求應在初步設計之前提出，并優化建筑方案；（2）策劃設計中心審查初步設計、施工圖設計時，須審核限額設計執行情況；（3）設計管理人員應要求設計單位在提交初設成果的同時提交根據初設圖復核限額的數據供參考；（4)階段限額設計成果應與第三階段成本目標相對應。5.后評價階段（1）項目總結應有限額設計執行情況專篇，說明各階段限額設計執行情況；（2）財務結算價格應與各階段限額設計進行對比。6.限額成本的檢查（1）設計主責部門檢查：設計主責部門在月報中對限額設計執行情況要求相關部門報備。（2）成本主責部門檢查：a.在各階