1、實用標準文案物業管理風險分析與防范一、物業管理風險分析物業管理的風險分很多種，從管理階段來說分為前期介入接管風險和日常 物業管理的風險，有效的降低前期介入接管的風險為是降低日常物業管理的風 險，有效的降低日常物業管理的風險為了物業公司長期的穩定發展。前期是早 期介入和前期物業管理，時限應該是開始建樓到業主裝修完入住以后3個月左右，首先說早期介入，這個階段涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物 業公司不具備足夠的具有相當專業技術能力和物業管理操作經驗的人員全過程 參與時，難以發現在項目規劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，會對日后 的日常物業管理埋下隱患。再說前期物業管理，最主要的是合同風險和

2、印象風 險，物業管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，為什么這么說， 按現階段的現狀來講合同一旦訂立，修改的可能性不是很大，因為業主眾多， 修改的過程繁瑣，即使修改成功對物業公司產生負面影響。印象風險就好比剛 剛認識的兩個人，第一印象都會對以后的交往產生重要作用，前期物業管理處 于物業公司與業主相互了解階段，也是各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的 質量問題、設施設備調試、業主裝修等等問題，都會影響業主正常生活，從而 影響到日后的物業管理工作。由此可見，如不重視前期物業管理，將會已發管 理風險。日常物業管理的風險是物業公司經營過程中的絆腳石，有效的降低日 常物業管理的風險可以使物業公司

3、長期的穩定發展。包括如下：1、物業使用帶來的風險：不僅會造成物業共用部位損壞、安全隱維修和 維護成本，還會使物業公司在物業日常使用過程中，業主 （或物業使用人）對物 業使用出現不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業使用功能、堵 塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等，這些情況難以確定責任人的，即使 確認了責任人物業公司一般也要承擔一定的法律責任2、法律概念不清導致的風險：如公共安全、人身財產的保險和財產保管方 面，業主往往對物業管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關 或業主自身承擔的安全防范責任強加給物業公司，導致物業公司與業主糾紛增 加，物業公司為此投入大量的人力、財力和物

4、力造成不必要的消耗，承擔額外 責任。3、各項費用的收繳風險：業主由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是 物業服務活動中比較突出的問題。由于物業公司普遍缺乏有效的追繳手段，收 費風險是物業日常管理服務常見的風險之一，不單是物業費、供暖費，代收代 繳的費用繳納不及時勢必導致物業公司蒙受經濟損失，承擔其不應有的風險。4、管理員工服務存在的風險：物業管理服務需要員工來實施，在對員工的 選擇及實施管理的諸多環節中，物業公司雖然可采取多種手段加以控制，但員 工的工作如與物業公司不一致，雖然物業公司可通過要求整改予以解決，但其 后果往往是對物業公司不利，物業公司也將承擔員工不當行為的責任。5、公共媒體在宣傳

5、報道中的輿論風險：在物業管理活動中，由于物業管理 服務不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當和與各方溝通不及時等，均有可能導致物業管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響物業公司的品牌形象，而且 會給物業公司帶來經濟上的損失。、物業管理風險防范1、物業公司應結合項目的實際情況，確定長期、中期和短期管理目標，不 斷總結并調整管理方向，確保管理目標的實現。加速人才培養，高度重視員工的培養教育，努力提高員工業務水平以及處理技巧，盡快形成高素質的、職業 化的物業管理隊伍。 做好年度財務預算，積極公布財務報表，增加財務收支透 明度，讓業主感到物業公司帳目清楚，取得業主的信任和支持，避免多收費、 少服務、少花錢以

6、賺取最大利潤的做法。2、提高業主對物業公司及物業管理行業的熟悉加強政策法規和消費意識的 正面宣傳，讓業主了解物業公司收取的物業管理費是合理定價并公開透明的， 達到理解、支持、配合物業公司各項舉措的目的，才能更好地開展各項管理服 務工作。3、運用法律法規保護自己，物業管理相關法規相繼出臺了一些配套的法律 法規和規范性文件，明確了物業公司和業主雙方的責任和義務，在一定程度上 減少了物業管理風險的發生，物業公司要通過學法、守法，及時把握其條款及 領會其精神，可以充分運用法律武器保護自身的合法權益，在簽訂各項合同時， 明確相關方的權利、義務和責任，是規避物業管理風險的有力保障。同時，物 業公司還要增強

7、預見性、針對性，才能進一步提高自身防范和化解各種風險的 能力。4、購買保險，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，為接管的物業 公用部位及公用設施設備購買保險來轉移和降低風險。防范因管理過程中的疏 忽或過失造成經濟損失。總之，風險是一把雙刃劍，物業公司只有正確地熟悉 物業管理活動中存在的風險和做好風險防范措施，才能使獲得良好的經濟利益 和長遠發展。物業管理行業風險與規避方式 前言相對其他行業，我國的物業管理行業屬新興行業，缺乏抗風險意識 ，導致整 個物業管理行業抗風險能力較弱。隨著物業管理條例和物權法的實施， 長期樹立行業風險意識，提高企業抗風險能力，規避經營風險，是物業管理企業增 強生存能

8、力和可持續發展的又一關鍵因素。一、物業管理活動中可能發生的風險由于各類小區和大廈有著各自不同的特點，因此物業管理企業可能產生的 風險也有所不同，根據管理服務協議的具體義務內容劃分，主要有以下幾個方 面：1、人身、財產安全風險。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為）， 給物業管理服務范圍內的業主或使用人造成人身、財產損害而產生的物業管理 責任風險。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件 在小區內頻頻發生，給物業管理企業的管理帶來極大的風險。2、停車場責任風險。是指在物業管理的停車場范圍內，發生車輛車身受 損、車輛丟失等事件給物業管理企業帶來的責任風險。例如業主物品被盜，物

9、業管理企業在什么情況下可以免責，在什么情況下應承擔賠償責任；對于停車 場停車，業主和物業管理企業分別承擔哪些安全責任和義務。3、消防風險。小區和大廈的消防問題是關系到廣大業主和使用人生命、 財產安全的關鍵問題。所謂消防風險是指因小區或大廈內消防設施的維修保養 不善而引發的風險，如小區發生火災帶來的可能導致重大人身損害或財產損失 的風險。2000年12月，河南省洛陽市東都商廈發生特大火災造成 309人死 亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及 時阻止火災的蔓延。4、設備風險。是指因物業本身及公共設施設備的管理、維護不善造成的 業主或使用人人身和財產損失所要承擔的責任

10、風險，如小區高層電梯因維護不 當造成停機等。5、公共環境管理風險。物業管理企業依據合同對所管理小區或大廈內的 公共區域具有管理和養護的義務，如果管理、養護不當將帶來巨大的隱患。6、經濟運營過程中的其他風險。二、物業管理風險的防范及化解措施（一）人身、財產安全風險的防范及化解措施許多業主認為：交了物業管理費，物業管理企業就應對業主的人身、財產 負安全責任。其實這是一個誤區，物業管理企業只是依法成立的普通公司法人 主體，不享有超出法律規定的任何行政管理權和行政處罰權，物業管理企業的 工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權，其安全防范義務只能是一種合理范圍的安全防范義務。 因此，物業管理

11、企業在簽訂物業管理合同時，應明確約定對業主和使用人人身、 財產安全不承擔保險保管義務。同時，為避免因管理不善而承擔責任，物業管理企業也要建立并完善管理制度，實行來訪人員進出登記制度。來訪人員必須 經業主確認同意后方能進入；搬離小區物品必須經確認后方可放行；做好及保 存完整的值班記錄；對重點區域進行重點監控；及時發現和制止不法分子的侵 害行為，在第一時間進行報警，協助公安部門制止和防范違法犯罪行為，盡到應盡的管理義務。（二）停車場管理風險的防范及化解措施停車場糾紛一直是物業管理糾紛的重要內容之一，因此，如何在糾紛中贏 得主動，成為物業管理企業探討的重點。1、必須保證停車場的規劃和建設符合法律規定

12、，各類證件完備，停車場符 合經營管理的條件，即停車場存在的合法性。2、完善管理制度。制作車輛停放服務公示牌，放置在停車場的顯著位置， 明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任；嚴格管理車輛的出入，對進出 停車場的車輛發放停車憑證，對車輛明顯的、已有的損害和破損應記載在憑證 上，同時對停車場停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑 證上，告知車輛停放人。3、為了避免風險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協議，明確雙方的權 利義務關系，明確雙方是車輛保管關系還是車位有償使用關系，一旦發生糾紛， 該協議就成了重要的證據資料。（三）消防風險的防范及化解措施物業管理企業在接手小區和大廈物業管理

13、時，首先應確認接管的小區和大 廈是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證；其次，在業主進行裝修時，物業管理企業應審查業主申請裝修的項目是否影響結構安全，使用的材料 是否符合消防要求；在業主裝修過程中，要實施監督責任，對損壞公共消防設 施和器械的行為即時進行制止和糾正；同時，在小區和大廈發生消防事故時， 應第一時間報警，協助消防部門進行事故處理 ；定期對消防設施、器械進行檢 查，確保消防設施、器械完好和功能正常，確保相關人員能夠熟悉和掌握消防 設施的正確使用，盡到物業管理企業應盡的監管及維護義務。（四）設備風險的防范及化解措施依據 物業管理條例，物業管理企業對小區和大廈的房屋本體和公 共設施

14、設備具有管理和維護義務。因此物業管理企業應做好以下工作：物業管理企業在承接物業時，應對房屋本體、公共設施設備等進行查驗，對房屋本體、 公共設施設備等現狀和存在的問題進行交底和記錄，并作為重要的資料進行保 存；定期對房屋本體、公共設施設備進行檢查、維護，發現隱患及時處理，保 存好維護記錄資料。一時難以解決的，應采取相應的警示及防護措施，避免不 利后果的發生。（五）公共環境風險的防范及化解措施在小區的物業管理活動中，物業管理企業要對于公共區域的綠化、消殺、 環境污染的整改和施工等實施規范管理，各類標識系統一定要全面，尤其在施 工現場周邊設置明顯標志并采取安全防護措施，避免造成他人人身、財產直接 受

15、到損害；確需臨時占用、挖掘道路和場地時，應當征得業主委員會的同意。 施工結束后，應及時恢復原狀，消除風險和隱患 ；在實施小區消殺項目前，應 公告小區業主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對作業的區域應 適當加以封鎖。除以上措施外，物業管理企業還可以為小區購買公共責任險， 將可能出現的因物業管理過失要承擔的責任風險轉嫁到保險公司；另一方面可 以將一些專業性較強、安全風險較大的業務，如外墻清洗、電梯維修、化糞池 清掏等，包給專業公司；同時，應對物業管理企業的工作人員進行風險防范意 識培養，從思想上樹立風險防范意識，對工作人員進行專業的法律知識培訓， 增強風險防范的能力。總之，物業管理行業的

16、風險無處不在，還有待于各物業 管理企業在實踐中，找到妥善的風險防范及化解辦法。(六)經濟運營過程中其他風險的防范及化解措施1、合同管理風險(1)缺乏對另一方合同簽訂主體的資質及資信的審查。例如，與電梯維修 保養專業公司簽訂相關合同時，如果此類公司不具備專業資質從事承包工作， 不僅是違反法律規定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業資質的公司，物業 管理企業即負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業主和非業主使用人的人身和 財產損害后果，物業管理單位將依法承擔賠償責任。因為此類合同的性質屬于 承攬合同，依據最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第十條的 規定：“承攬人在完成工作過程中對

17、第三人造成損害或者造成自身損害的，定 作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相 應的賠償責任。”化解措施：認真審核主體資質及資信。除了審查由合同簽訂對方所提供的 證件，必要時，應到相應的工商登記部門進行調查了解，以掌握主體的詳細登 記情況。(2)承諾的服務內容和水平過度地高于與物業管理收費標準所對等的服務 內容和水平。物業管理企業的收費，應當依據所提供的服務項目的不同而劃分 為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發，同等的物業管理收費，如果 業主所享受的管理服務不同，當然業主會傾向于服務內容和水平更高的企業。 但是，我們認為，物業管理企業不能一味地不根據實際而只采

18、取降低收費提高 服務的競爭方式，因為對企業來說，降低收費和提高服務，意味著經營利潤的 降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業管理企業，無疑是加重了經營 壓力。同時，如果服務內容和水平達不到對業主的承諾，物業管理企業必定將 面對大量的業主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經濟損失和負面影響對物業管 理企業來說，無疑是雪上加霜。化解措施：合同約定的服務內容與水平要與公司實際履約能力相一致。(3)合同內容約定不明或是條款有疏漏。化解措施：物業管理企業可加強中華人民共和國合同法的學習，盡量 使用經律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避 免對條文的理解出現歧義(特別是對于時間、價格

19、、違約金的約定要注意上述 問題)，注意免責條款的約定。2、承接物業過程中所遇的風險(1)物業共有部位、共有設施設備有明顯或者暗藏的質量問題。按照物業管理條例第二十八條的規定，物業管理企業承接物業時，應當對物業共有 部位、共有設施設備進行查驗。但是在實踐中，我們的物業管理企業往往對此 不夠重視，有些企業認為物業在工程竣工時，已經經過了建設單位及相關政府 管理部門組織的竣工驗收，有相關驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。 孰不知這些驗收與物業管理企業組織的驗收，是兩種性質完全不同的驗收，從 法律角度來看，其后果有著不同的責任承擔主體。建設單位及相關政府管理部 門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔

20、責任的主體是施工單位和建設單位，而 通過了此類的驗收，承擔責任的主體就會轉為物業管理企業。實際上，通過建 設單位和相關政府管理部門的竣工驗收的物業，并不必然就是物業管理意義上 完全合格的物業。如果物業管理企業不以認真的態度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合 格驗收等等，那么，本該由建設單位或者施工單位承擔的責任，轉由物業管理 企業承擔，這就增大了企業的經營風險。(2)開發商或者前物業管理企業與業主之間的遺留問題沒有得以處理和解 決。這對于結束了前期物業管理，以應聘者的身份進入物業的新物業管理企業 來說，是特別應當注意的問題。在開發商或者前物業管理企業與業主之間，往 往有一

21、些關于建筑質量或者物業管理服務質量的遺留問題，需要在承接時得以 明確責任，及時予以解決。這些遺留的問題，應由開發商或者前物業管理企業 承擔責任，而且往往引發的原因是比較復雜的，解決起來困難很多。所以這些 問題如果不在承接時得以解決，對開發商及前物業管理企業的工作不滿的部分 業主，不僅不會配合新的物業管理企業開展工作，甚至有部分業主直接拒交物 業管理費，這些無疑加大了物業管理企業的經營風險。化解措施：(1)交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格的，雙方協商處理， 由責任單位返修，再約定時間復檢，直至驗收合格。(2)對于遺留問題或者發生的爭議不能解決的，向當地政府房地產行政主 管部門進行協調

22、解決。(3)注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料，建議要有交接 雙方的簽字認可，以明確相關責任。3、進行物業管理活動中所遇的風險(1)對物業管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風險。近年 來，屢見保安與業主發生沖突，甚至保安毆打業主的惡劣事件，這類事件，雖 然直接責任人是相關工作人員，但是往往后果承擔上，物業管理企業招致了極 大的風險。因為從法律責任的角度來說，由員工的職務行為所導致的侵權責任， 是由企業來承擔其法律后果的。化解措施：勞務合同中要明確員工對違反規章制度的行為要承擔相應責任, 加強員工的責任感。化解風險的關鍵-健全物業公司管理制度一、建立完善的業主檔案資料業主資

23、料的重要性，對物業公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特 別是在前期物業管理工作中，大部分物業公司的業主資料直接來源于房地產開 發商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業主檔案資料呢？1、業主為自然人的，注意其業主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資 料的核實和登記。從開發商手中接管相應資料的，一定要注意業主相關資料的完整性，如果內容不完整的，應在接管之際及時要求開發 商配合，將資料補充完整。2、業主為公司法人的，注意公司營業執照各項登記內容、公司財務帳號及 法人身份證件資料的核實和登記。3、業主將住房出租的，在注意業主資料登記的同時，還要注意租住人身份 證件及工作單位資料或者是公司

24、營業執照、財務帳號及公司法人身份資料的核 實和登記。以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應盡量取得原始件的復印件。從 服務的角度出發，這些資料的取得，不僅對物業公司全面的了解業主，以便為 業主提供人性化的服務，提升物業公司的管理水平和服務質量有著重要意義， 同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。二、規范前期物業管理合同簽訂前期物業管理合同時，注意要對物業管理費開始收取時間作明確約定。 物業管理條例頒布實施后，為了規范物業管理行業，國家建設部發布了前 期物業管理合同和物業管理合同的格式范本，有不少物業公司簽訂合同時直接 選用了格式合同，但是各個物業的具體情況并不相同，合同還是應該根據實際 情況

25、對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業管理合同時，就 應特別注意對物業管理費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業管理 費由開發商承擔轉到由業主承擔，這個時間的劃分應該有明確的約定。在實際 中，這個時間往往是由開發商單方面下發一個入伙通知書給物業公司，物業公 司以此為依據開始收取物業管理費，這在現實中引發了諸多糾紛。從法律角度 出發，對這個時間的劃分，應有三方簽字的書面認可手續，在入伙通知書中既 要有開發商簽字和蓋章，同時也要有業主的簽字認可，及辦理入伙手續的物業 公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。如：在某物業公司提起訴訟，要 求某業主交納欠交的物業管理費時，該業主認為自

26、己并未辦理入伙手續，作為 證據的入伙通知書只是開發商與物業公司的約定。由于是前期物業管理，該業 主也沒有與物業公司簽訂直接的物業管理服務協議，物業公司不能提供其他證 據證明業主與物業公司之間管理關系的成立，因此物業公司的訴訟請求最終沒 有得到法院的支持。三、在實際管理工作中，注意采用相關法律形式在實際管理工作中，特別是在辦理一些手續的過程中，物業公司同樣應該 注意采取一些法律形式，例如：1、在前期物業管理工作中，業主來物業公司拿鑰匙看房，建議物業公司采 取由業主簽字的書面登記手續。在業主的租住人來看房時，建議由看房人提供 由業主簽字的相關書面許可證明后，方可進行，以避免一些糾紛的產生。2、在催

27、繳物業管理費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發 出催繳通知書等。3、注意做好相關值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調運行的維修登 記；巡邏記錄的登記；智能化監控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來 訪的登記；業主領取郵件報刊的登記等。總之，完善管理制度，提高物業管理服務水平，對物業公司來說，是一個 逐漸的過程。從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業公司長期而 重要的工作，也是物業公司法律顧問的一項重要工作內容。物業公司如何規避物業服務風險物業管理服務從整個行業來看，所涉及的空間范圍內和時間范圍都是非常 廣泛而長遠，同時與千千萬萬的業主和使用人的生活的各個方面息息相關，正 因為上述

28、特點，決定了物業管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。 物業管理服務行業又是相對利潤低的行業，風險的承擔可能導致企業正常生產 經營活動無法進行，所以風險的防范成為擺在物業管理服務整個行業和各個物 業管理企業的頭等大事。目前，物業糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現多樣化， 且物業企業敗訴的案例也越來越多，這些現象都表明，如果我們企業在物業上 不提高自我保護水平，那么，當我們物業管理企業被人告上法庭時，巨額的賠 償足以使企業破產，那么，應當怎樣來規避物業管理風險，提高自我保護水平 呢？首先，要做到對物業管理風險的防范，首先要對“物業”和“物業服務” 進行充分的理解，只有對我們所從事的工作有了充分的

29、認識之后，才能有效的 規避物業管理風險。國務院2003年6月8日頒布9月1日起施行的物業管理 條例中有明確的規定：“物業”即產業，是指已經建設完工并投入使用的各 類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關的場地。多指房地產，如公寓小區、 商業大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區場地等。物業的所有權人稱業主。“物業”就是指物業管理企業按照物業服務合同約定，通過對房屋及與之相配 套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域 內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。同時，“物業管理”的稱呼只是約定俗成，它表現的是業主對物業服務的 需求，是業主的一種消費。物業管理企業給業主提供

30、物業管理服務，和其它的 服務性質一樣，業主與物業管理企業的關系應該是服務享用者與服務提供者的 關系。可以說，物業管理的本質是服務，是業主行使財產權、選聘物業管理企 業為其提供服務的活動。物業管理企業是服務者而不是管理者。其次，要有責 任分明的法律意識，在處理日常物業管理事務中，一定要區分不同主體之間的 法律責任，不可越俎代庖，自己往責任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律 水平很有必要。第三，根據物業管理條例第三十六條“物業管理企業應當按照物業服 務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定, 導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任。”的規定, 在簽訂

31、委托物業管理合同時，一定要考慮到以下問題：1 .在國家或行業的強制規定的范圍之外，不可輕易承諾可能產生風險的服 務內容或標準，導致風險的發生；2 .管理方案的擬訂必須與物業管理的測算成本相結合，不可超出服務成本 的可控范圍，避免出現力不從心的現象；3 .權利與義務在合同中必須明確體現，避免責任不清的事實發生第四，要提高物業管理的水平，物業管理水平高和低，是可以量化的，要 讓所有能夠體驗物業管理水平的人，都能從頭到腳感到物業管理的好與差，甚 至能夠選擇物業管理企業在這里安家落戶。因此，要將法律規范有機地貫穿整 個物業管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。第五，要提高企業自我防范的水平，提升企業

32、自身保護的能力，根據物業 管理服務的具體義務，可以將風險類型分為以下幾個類別：1 .治安風險：主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管理服務 范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，導 致了物業管理服務風險。2 .車輛管理風險：主要指在物業小區內的停車場經營車輛停放服務過程中, 車輛發生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務是由小區物業管理服務附 帶產生的附加服務，通常由物業管理單位接受開發商或小區業主委員會的委托 進行停車場的經營管理，并收取車輛停放服務費。該類事件和訴訟爭議也是長 期以來物業管理單位面臨賠付金額較大的風險。3 .消防風險：也是小區或大廈公共設

33、施管理服務風險之一，但由于消防設 施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業主重大生命財產安全，將此項風險 單獨列明有利于物業管理服務風險的防范和廣大業主公共安全利益的保護。消 防設施的日常維護和養護以及確保火災發生時，消防設施能夠發揮正常功效滿 足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維護保養不善、無消防用水供應、 消防報警系統失靈都可能導致重大人身和巨大財產損失，物業管理單位面臨如 此的風險不僅要承擔經濟賠償的民事法律責任，直接責任人和單位主要負責人 還可能因此而承擔刑事法律責任4 .公共設備和設施風險：此項管理服務義務是物業管理單位主要的義務之 一，同時物業、公共設備具有多樣性和分布分散性特

34、點，因而產生風險的頻繁 發生。物業本身主要包括房屋本體及屬于物業管理服務范圍的房屋建筑物的附 著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排 水和排污系統、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區或大廈 內不屬于業主個人所有和承擔管理責任的其他部分5 .公共環境風險：小區和大廈的公共區域的工程施工、綠化施工、消殺等 工作中可能造成的對業主的傷害，由于環境污染對業主健康的損害等完善和規 范小區和大廈物業管理服務規章制度是風險防范的基礎，針對以上五類風險的 防范，大致有以下一些基本措施，現列舉如下：1、 治安風險防范首先應明確物業管理公司的法律地位和職責。每一個小區和

35、大廈都是社會 的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是社會包括小區和大廈的治安 是由公安機關負責的，物業管理公司的義務是協助公安機關維護小區和大廈的 公共秩序。這一點物業管理公司應向業主明確，物業管理公司僅僅是依法成立 的公司法人主體，不享有超過法律規定的任何行政管理職權和行政處罰權。物 業管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權。因 此，物業管理公司的治安防范義務是在一定限度內的、有限的義務。物業管理 公司在明白自身法律地位職責的基礎上，物業管理公司應在自己一定限度內、 有限地履行義務，協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序，防范治安風險。 防范治安風險，應針對不同管

36、理服務區域的具體不同情況，制定相對完善和實 用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執行制度規定。制度中應明 確對小區和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治 安事件的處理程序等。鑒于住宅小區和大廈業主和非業主使用人的不同需求和 特點，對于人員的往來管理是有區別的。住宅小區可以采用業主和非業主使用 人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經業主和非業主使用人同意后進入。 若小區或大廈是以辦公為主的商業區域，由于人員進出過于頻繁，進出人員數 量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，可以采用對從大廈和小區搬離 物品進行登記，并憑當時在業主或合法的非業主使用人入住時預先所留的

37、印鑒 或簽名進行確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同 時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區 或大廈的人員的行為進行監督，必要時可進行盤問，在能力所及范圍內及時發 現和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協助公安機關制止和防范違法 犯罪行為、保護事發現場，以實現協助公安機關維護公共秩序的職責。物業管 理公司可根據小區的實際情況與業主委員會協調共同組織一定數量的業主，按 照自愿原則建立業主防范體系，配合和促進物業管理公司的治安防范工作，既 針對非法侵害行為，也可以監督和發現物業管理公司工作漏洞，形成不同層次 的防范體系。物業管理公司在嚴格依據

38、經過業主大會確定的各項管理規定，履 行了自己義務，協助公安機關維護社會公共秩序的前提下，物業管理公司不再 承擔業主或非業主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產損失賠償責任。 如果物業管理公司將協助公安部門維護小區和大廈公共秩序的工作委托給專門 的保安公司，協商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據物業管理公 司的具體要求提供一定數量的保安人員，按合同約定提供物業管理公司要求的 服務。此時，物業管理公司與保安公司共同分擔法律風險。但眾多的保安公司 往往在合同中要求排除因小區盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目 前對保安公司的義務尚沒有明確的規定，因此，聘請專業保安公司分擔法律風 險是

39、極為有限地。2、 車輛管理風險防范物業管理公司接受開發商或業主委員會委托進行停車場經營管理后，應從 停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。停車場經營管理 需要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經營許可 證的前提是停車場的規劃和建設符合法律規定。物業管理公司必須確保停車場 的規劃和建設符合法律規定的條件，同時須負責相關停車場設施的維護和維修 保養；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置， 明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內因維修工程等原因 可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可 能造成車輛

40、損害和危險的區域單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述 區域。在停車場硬件完善并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入 嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發放停車憑證，該憑證 可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業 管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發（票） 卡的經辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場 的停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛 停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放 秩序進行規范和指揮，及時制止不規范的停放行

41、為。避免造成對停放車輛的損 害，履行自身的管理職責。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛 人員收取停車場發放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否 與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛人員的證件，與發 放憑證的人員聯系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛人員后，予以放行； 收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。 如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證 前往管理處或物業管理公司，辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑 證。上述管理規范就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損 害，確保停

42、放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規定停放 車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致 損害的，應由車輛停放人承擔責任。3、 消防風險防范小區和大廈的消防問題是關系到廣大業主和非業主使用人生命、財產安全 的關鍵問題，同時也是具有一定專業性的管理事項。物業管理公司在接手小區 和大廈物業管理時，尤其是針對新建小區和大廈，應查驗是否已通過消防部門 的驗收，取得消防驗收合格證。在小區和大廈未取得消防驗收合格證之前，物 業管理公司可以提前進入，但業主不能辦理入伙手續。即使是開發商要求入伙, 物業管理公司也要堅持不辦理入伙手續。如果在此情況下，為業主辦理了入伙 手

43、續，發生消防事故造成人身和財產損失，物業管理公司將負有不可推卸的責 任。業主入伙后，在二次裝修過程中，物業管理公司要審查業主申請裝修項目, 是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監 督業主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現場應嚴禁明火等；業主 在裝修過程中，是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的 行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業管理公司應向消防主管部 門報告，由消防主管部門依法處理。物業管理公司在履行物業管理的過程中，對小區和大廈的消防設施和器械, 要進行日常的維護和養護。消防設施的維修和養護事項可以委托給專業的消防 公司；對消

44、防設施需要中修、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可 以依法律規定的程序，經業主大會同意，從維修基金中開支。在小區和大廈發生消防事故時，物業管理公司應在第一時間報警，并協助 消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠 熟悉和掌握消防設施的正確使用。4、 公共設備和設施風險防范根據物業管理條例第二十七條規定，全體業主依法享有的物業共用部 位、共用設施設備的所有權或者使用權，物業本身及公共設備和設施的管理是物業管理公司的主要工作內容之一。小區和大廈公共設施、共用設備管理以及 維護方面潛在的隱患也是物業管理風險的主要方面。為防止上述風險，物業管 理公司應從以下幾個方面

45、著手：首先，物業管理公司與開發商或業主委員會簽訂物業管理合同時，應當對 物業共用部位、共用設施設備進行查驗，與開發商或業主委員會、原物業管理 公司進行交接的過程中，應對物業共用部位、共用設施設備的現狀和存在的問 題進行交底和記錄，了解以往曾出現的故障和隱患，并由各方進行書面確認， 這些記錄和情況可作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發現的重大 損壞和人為原因造成的事故，根據不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。在辦理物業承接驗收手續時，物業管理公司應從建設單位接收下列資料:（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網 工程竣工圖等驗收資料；（二）設施設備的安裝、使

46、用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必須的其他資料。在各方交接的過程中，向新的物業管理單位移交上述全部資料，是原開發 商、業主委員會和原物業管理單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應 承擔相應的法律責任。依據民法通則第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物 上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者 管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。根據上述規定，物業管理公司應首先明確自己的管理責任范圍，管理責任 范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業主自 己入住的由業主自己維修和

47、養護的范圍，相應的責任和費用都由業主承擔；如 業主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產損失的，由業主 承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。 在此情形下，無論是業主或非業主使用人的過失行為造成（或者是業主未成年 子女、來訪的未成年人）的行為導致的損害，業主都應承擔相應的法律責任。 物業管理單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。提高物業管理公司工作人員的防范風險的意識尤為重要。工作人員的防范風險 意識指導他們日常的管理服務行為規范化、制度化和法律化，沒有工作人員的 防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。為防范風險，物業管理公司必須對所管

48、理的全部建筑物公共部位、共用設 施和設備，按照經業主大會通過的各項管理制度的規定，做好日常檢查、維修、 保養工作，保持建筑物公共部位完好，共用設施和設備的正常運行。對房屋公 共通道所屬的窗戶和公共大臺、通道、空中連廊區域的綠化應定期檢查是否完 好，是否需要更換，存在危險隱患的區域要考慮設置明顯的提示或警示標識，考慮在臺風等特殊天氣時，是否可能發生損壞，從而導致人身和財產損害，造 成物業管理公司承擔法律的賠償責任。為培養物業管理公司工作人員防范風險的意識，除對工作人員按公司管理 制度的培訓和規定操作訓練，還需要對工作人員進行專業的法律知識培訓，學 習同行業和其他物業管理公司已經發生的教訓是提高風

49、險防范意識最有效的方 法之一，既直觀又深刻。通過培訓，工作人員對照案例分析自身管理行為的潛 在風險之處，加以糾正和規范。作為物業管理公司的高層管理人員和各管理處 的主任不僅需要知道規范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度, 這樣才能有效地在物業管理服務中控制和防范各類風險的發生。物業管理公司的高層管理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地 貫徹在日常的各項管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時要與法律風 險的防范結合在一起，。物業管理公司和各項制度的草擬應加入法律專業人員 的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設計也應征求法律專業人員的意見, 將風險控制真正落實和滲透在具體工

50、作的每個環節中，嚴格控制每個環節的法 律風險，提高整體的管理效率。物業管理公司應聘請專業的法律顧問，為企業 提供法律專業服務；除對物業管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業意 見外，還能針對物業管理服務過程中出現的糾紛和事故，在第一時間采取緊急 措施應對和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業知識與物業管 理有機結合在一起；做好證據保全工作，依照法律規定采取謹慎有效的應對措 施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發生后，對 于已通過律師發函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭議事件，物業管理 公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經辦人將事情 的

51、主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理 和應對，以避免由于法律專業的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。在建筑物及公共和共用設施、設備的管理中，物業管理公司全體人員應特 別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規定和最高人民法院 的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財 產損害的訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權人承擔，通俗地講 就是損害發生后，不是由受害人向法庭證明損害發生的原因，受害人只需要明 確損害結果和證明該結果是由建筑物或設施導致的。而物業管理公司在法律上 有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結果是由受

52、害人的故意行為造 成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責任。物業管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設施、設備的所有權人 是小區或大廈的全體業主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中 也難以操作；同時根據物業管理單位與開發商或業主委員會的物業管理合同的 約定，通常由于容易發生損害的設施設備的區域，應建有相應的監控設備，對 現場進行監控和錄像，定期存儲。另外物業管理公司平常對房屋、設備設施的 維修、養護等應進行書面和現場施工記錄，如果是委托其他專業公司和人員完 成的，應簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據，以證實自己已履行了義 務，可以向該公司追索，以降

53、低物業管理的風險和賠償責任。物業管理公司將物業管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給 專業的公司，由專業公司提供專業化服務的分項發包形式。也是物業管理單位 防范風險的措施之一。物業管理公司在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業公司時， 首先必須審查承包公司的法人資格和專業資質；電梯維修保養專業公司不具備 專業資質從事承包工作，不僅是違反法律規定，被法律所禁止。同時分包給沒 有專業資質的公司，物業管理公司負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業主和 非業主使用人的人身和財產損害后果，物業管理公司將依法承擔賠償責任。其 次，在物業管理公司與專業公司的承包合同中，應明確約定，專業公司在承包 期間因維修保養不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產損失的， 由專業公司承擔全部的賠償責任。一些物業管理公司為追求更大的經濟利潤，自己單位在未取得相應資質的 情況下，委派單位內部人員從事電梯設備等日常維修、保養。形式上采用掛靠 有資質單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是違法的，實際上