1、歡迎共閱沿海地產(chǎn)投資（中國(guó)）公司編號(hào)名稱?項(xiàng)目定位制度，附件1:項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告版本?A/1共頁(yè)編制修改審核批準(zhǔn)生效期項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告（格式）附件1:XX公司“項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告”（格式）_ _ _I '產(chǎn)目的：通過市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目目標(biāo)客戶、發(fā)展主題、產(chǎn)品組合等，指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向，為規(guī)劃設(shè) 計(jì)工作的開展提供支持。x jy ! 第一部分：市場(chǎng)分析與客戶定位一、項(xiàng)目概況及項(xiàng)目特點(diǎn)分析參照該項(xiàng)目發(fā)展“可行性報(bào)告”，如無太大變化可不表現(xiàn)。有變化則應(yīng)說明變化點(diǎn) 及原因等。二、房地產(chǎn)大勢(shì)及本區(qū)域市場(chǎng)參照該項(xiàng)目發(fā)展“可行性報(bào)告”，如無太大變化可不表現(xiàn)。有變化則應(yīng)說明變化點(diǎn)及原因等。I對(duì)于大項(xiàng)目（含分

2、期發(fā)展項(xiàng)目），需要分析發(fā)展趨勢(shì)。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（周邊及同類型物業(yè)）市場(chǎng)定位調(diào)查對(duì)認(rèn)為有必須表現(xiàn)的、有重要參考意義且項(xiàng)目發(fā)展“可行性報(bào)告”中未表現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手進(jìn)行適當(dāng)表現(xiàn)，包括其項(xiàng)目概念、主題特點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、立面造型、戶型面積及比 例、配套設(shè)施、裝修情況、售價(jià)情況、目標(biāo)客戶、營(yíng)銷與賣點(diǎn)、項(xiàng)目成敗簡(jiǎn)析等。四、關(guān)于本案客戶定位（重點(diǎn)論述）1、項(xiàng)目swot析s w著重從本案自身切入分析擁有的優(yōu)劣勢(shì)，如地段、景觀或自然環(huán)境、歷史形象、規(guī)模、 容積率等；Q T:著重分析本案所處大環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅，如外部配套、區(qū)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)格局、消費(fèi)者置業(yè)意歡迎共閱向、發(fā)展時(shí)機(jī)等。2、目標(biāo)客戶定位1）、區(qū)域消費(fèi)群體及特征調(diào)查

3、（通過各種調(diào)查方式，）調(diào)查現(xiàn)有人群及結(jié)構(gòu)分類（年齡、工作、可支配收入、受 教育程度、居住特點(diǎn)如租房或自購(gòu)房、居住面積、房屋類型）、接觸媒介；群體購(gòu)房意愿及潛力（愿購(gòu)房時(shí)間、位置、面積、戶型、朝向、價(jià)格、付款方式、 裝修偏好、房?jī)?nèi)配套如衣帽間陽(yáng)臺(tái)等偏好、交通教育娛樂偏好等）2）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)群特點(diǎn)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)群年齡、身份、工作、原居住情況、價(jià)格承受力等背景資料；主要消化戶型及面積、購(gòu)買競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目原因。3）、客戶定位（結(jié)論）細(xì)分客戶，尋找出符合本案特點(diǎn)的消費(fèi)群體，包括其年齡、受教育程度、可支配收入、原居住情況（位置、戶型、面積、租用或自購(gòu)）、居住習(xí)慣、生活特點(diǎn)、消費(fèi)偏好等。對(duì)于大項(xiàng)目（含分期開發(fā)

4、項(xiàng)目），則須分析客戶有無變化及趨勢(shì)。3、目標(biāo)客戶關(guān)心問題對(duì)客戶關(guān)心問題進(jìn)行表述，并說明應(yīng)如何滿足客戶需求。4、目標(biāo)客戶特征與需求匯總表客戶來源來源主要區(qū) 域. - - _ _ - '來源次要區(qū)域1客戶置業(yè)目 的客戶描述人口特征年齡區(qū)間家庭人口溫文化程度網(wǎng)只業(yè)類型經(jīng)濟(jì)特征家庭年收入車輛擁有居住狀況客戶購(gòu)房需求歡迎共閱社區(qū)主題風(fēng)格住宅產(chǎn)品類別需求樓型及比 例需求戶型及比 例需求面積及比 例交樓標(biāo)準(zhǔn)朝向商業(yè)產(chǎn)品類別價(jià)格單價(jià)總價(jià)付款方式小區(qū)環(huán)境 1 >1 :地段品牌 " yJ W，1周邊環(huán)境車位父通商業(yè)設(shè)施教育設(shè)施所功能“療1銀行 1；i '郵局其它第二部分：產(chǎn)品定位一

5、、項(xiàng)目主題1、主題形象及發(fā)展理念本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的形象說明，本（或更廣）區(qū)域的形象定位、何種發(fā)展理念（如郊居化、便利、 尊貴等）、何種主題及表現(xiàn)何種概念（如體育主題、水城主題、休閑小鎮(zhèn)等），表現(xiàn)出符合市場(chǎng)需求 和客戶偏好的項(xiàng)目的獨(dú)特性或差異化，并符合項(xiàng)目地塊及規(guī)模的自身特點(diǎn)。2、檔次說明項(xiàng)目檔次（可以價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行說明）。歡迎共閱二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議1、樓型建議說明發(fā)展高層、小高層、多層、別墅等建議及比例。2、戶型及面積選擇設(shè)計(jì)何種戶型（如二房二廳、五房三廳等）、各戶型套數(shù)比例、各戶型面積及面積比例、及原 因說明。3、關(guān)于小區(qū)商業(yè)面積及商業(yè)功能設(shè)置的建議主要說明功能及面積。如滿足小區(qū)自身需要或是外向

6、型的，屬鋪面式、商場(chǎng)式、街區(qū)式、或其 它類等。4、配套建議主要說明配套類別及面積。如： 車位配置數(shù)， 教育（需否設(shè)置幼兒園、中小學(xué)，其規(guī)模數(shù)量等）， 交通設(shè)置（需否、住戶車設(shè)置、公交線引進(jìn)等）， 娛樂（會(huì)所及面積及其它娛樂功能及設(shè)施）， 醫(yī)療或健康設(shè)施， 銀行、郵局等。 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 容積率， 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)要求（與項(xiàng)目整體概念吻合，如引水并造湖心島以支撐水城主題、 規(guī)劃休閑 | 街區(qū)及各類配套設(shè)施以支撐休閑小鎮(zhèn)主題等）等。I2、分期開發(fā)建議分期數(shù)及原因說明，分期時(shí)間安排，各期占地面積、建筑面積及戶型與比例，各期之間的關(guān)聯(lián)， 各期施工及銷售時(shí)間，首期土地情況，首期施工的便利

7、性，首期銷售的利好因素。四、價(jià)格建議1、價(jià)格定位整體均價(jià)，項(xiàng)目總銷售收入，各類產(chǎn)品（多層、小高層、別墅等，商業(yè)、車位等）價(jià)格特點(diǎn)及總價(jià)控制， 并說明各類總 價(jià)的控制比例，（如總價(jià)控制在50-80萬元之間，各類戶型總價(jià)控制分布及比例如何，各類總價(jià)區(qū) 間比例分布如何）。各期價(jià)格等。歡迎共閱2、成本與盈利A、說明在擬定容積率情況下、擬定產(chǎn)品組合情況下的獲利情況，并以其它容積率、其它產(chǎn)品組合獲利情況分析來輔助說明擬定容積率、產(chǎn)品組合的合適性。（如：當(dāng)容積率為XX、產(chǎn)品組合為XX時(shí)，獲利情況如何。）分析時(shí)可參照以下表格:功能多層小高層高層別墅商業(yè)車位合計(jì)容積率面積（平方米）比例100%開發(fā)成本（元/平米

8、）*銷售均價(jià)（元/平米）*項(xiàng)目利潤(rùn)（萬元）可研報(bào)告開發(fā)成本（元/平米）*可研報(bào)告銷售均價(jià)（元/平米）*總?cè)莘e率：；基準(zhǔn)地價(jià)：。B、參照項(xiàng)目發(fā)展“可行性報(bào)告”有關(guān)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估內(nèi)容，著重分析在擬定容積率及產(chǎn)品類型下 的項(xiàng)目整體獲利情況，可參照下列表格：一 .經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總額（萬元）可研報(bào)告總額（萬銷售收入開發(fā)成本總投資項(xiàng)目利潤(rùn)凈利潤(rùn)內(nèi)部收益率 銷售凈利率（注：銷售費(fèi)用以 計(jì)取。）y ! C、同時(shí)說明項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)（參照下列表格）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003 年 20 X X 年合計(jì)上半 年下半 年上半 年下半 年上半 年下半 年結(jié)算時(shí)積（m2）凈利潤(rùn)（萬元）可研報(bào)告結(jié)算向午研報(bào)告凈利潤(rùn)D成本控制要求基于售價(jià)說明整個(gè)項(xiàng)目的成本控制范圍，使之可滿足項(xiàng)目效益要求 五、附項(xiàng)目市場(chǎng)定位匯總表（參考）1、用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)歡迎共閱總用地面積容積率覆蓋率/綠化率總建筑面積可售面積地下建筑面積住宅戶數(shù)/面積辦公層數(shù)/面積商業(yè)層數(shù)/面積公建面積會(huì)所 層數(shù)/面積車位 個(gè)數(shù)/面積2.項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和消費(fèi)群體調(diào)查分析概況3 .項(xiàng)目的SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）