1、房地產開發企業會計講座一 第一講 房地產開發企業會計的特點 一、房地產開發企業經營活動的主要業務 房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有： 1土地的開發與經營。 企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。 2房屋的開發與經營。 房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為

2、商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。 3城市基礎設施和公共配套設施的開發。 4代建工程的開發。 代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。 二、房地產開發企業的經營特點 房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點： 1開發經營的計劃性。 企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。 2開發產品的商品性。 房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價

3、格或市場價格作價轉讓或銷售。 3開發經營業務的復雜性。 所謂復雜性包括兩個方面： (1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。 (2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。 4開發建設周期長，投資數額大。 開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程

4、等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。 5經營風險大。 開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。 三、房地產開發項目投資費用估算 經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。 由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成

5、本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。 房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。 (一)開發成本 共有八項： 1土地使用權出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍

6、環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆遷安置補償費。 (1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原 用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位

7、應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3前期工程費。 前期工程費主要包括： (1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。 (2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。 4建安工程費。 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣

8、管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。 5基礎設施費。 它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6公共配套設施費。 它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7不可預見費。 它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數，按3一5計算。 8開發期間稅費。 開發項目投

9、資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。 (二)開發費用 開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1管理費用。 可按項目開發成本構成中前16項之和為基數，按3左右計算。 2銷售費用。 它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2一3； (2)銷售代理費。約為銷售收入的15一2； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。 以上各項合計，銷售費用約

10、占銷售收人的4一6。 3財務費用。 它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。 (三)投資與成本費用估算結果的匯總 為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。 三、房地產開發項目投資估算的作用： (1)是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據； (2)是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據； (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。 四、房地產開發企業會計核算特點 由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況： 1產成品的種類多，核算方法不同。 2

11、產品成本的核算復雜。 3經營收入及其相關稅金的核算不同。 房地產開發企業會計講座（二） 第二講 房地產開發企業存貨的核算 房地產開發企業存貨有以下幾大類： 1原材料類存貨。 指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2設備類存貨。 指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。 3在產品類存貨。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品(即在建工程)。 4產成品類存貨。 指各種已完成開發建設全過程并已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租

12、開發產品和周轉房等。 5開發用品類存貨。 指企業在進行房地產開發經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。 注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。 一、設備采購與收發的核算 在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執行情況；設備倉庫負責設備的收、發、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發的核算。 設備的采購、收發按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發、結存情況，要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬

13、戶。分別核算企業購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。 例1 某房地產開發企業購入電梯一臺，買價(含進項稅) 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。 根據購貨發票、銀行結算憑證等作如下分錄： 借：物資采購設備 820000 貸：銀行存款 820000 假設企業材料設備采購保管費的計劃分配率為2，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。 借：物資采購設備 16400 貸：采購保管費 16400 電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。 借：庫存設備 836400 貸：物資采購設備 836400 二、開發產品的核算 開發產品是指企業已經完成

14、全部開發建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。 為了正確核算開發產品的增加、減少、結存情況，開發企業應設置資產類“1285開發產品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。本賬戶應按開發產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本

15、核算對象設置賬頁。 1開發產品增加的核算。 企業的開發產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。 例2 房地產開發企業根據竣工驗收單，本月已完開發產品實際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。 借：開發產品土地 650000 房屋 25 900000 代建工程 5000000 配套設施 1 500000 貸：開發成本 33050000 2開發產品減少的核算。 企業的開發產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發產品，應區分不同情況及時進行會計處理。 企業對外轉讓、銷售開發產品時，應于月份終

16、了時按開發產品的實際成本，借記“主營業務成本”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。 采用分期收款結算方式銷售開發產品的，在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發產品的實際成本，借記“分期收款開發產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。 企業將開發的土地和房屋用于出租經營，或將開發的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發產品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品土地(或房屋)”賬戶。 企業將開發的營業性配套設施，用于本企業從事第三產業經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發產品配套設施”賬戶

17、。 三、出租開發產品 出租開發產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現的。 為核算企業出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發企業應設置“1295出租開發產品”總分類賬戶，并下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級賬戶。其中： “出租產品”二級賬戶核算出租開發產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發產品用途對外銷售的出租開發產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。 “出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品

18、時沖銷的出租開發產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發產品累計攤銷價值。 對于出租的土地和房屋，企業應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。 1出租開發產品增加的核算。 企業開發完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發產品出租產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。 2出租開發產品攤銷的核算。 出租開發產品在租賃經營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業應根據出租開發產品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價

19、值，并按月攤銷計入主營業務成本。出租開發產品攤銷額的計算公式如下： 出租開發產品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預計攤銷年限100% 出租開發產品月攤銷率=出租開發產品年攤銷率12 出租開發產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發產品原始價值該出租開發產品月攤銷率 企業按月計提出租產品攤銷時，借記“主營業務成本出租產品”賬戶，貸記“出租開發產品出租產品攤銷”賬戶。 3出租開發產品修理的核算。 出租開發產品在租賃期間發生的修理支出，數額不大的直接計人“主營業務成本出租產品”賬戶，若數額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤人“主營業務成本出租產品”賬戶。 4出租開發產品減少的核

20、算。 企業改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現時按售價借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“主營業務收入商品房銷售”賬戶；同時，按出租產品攤余價值借記“主營業務成本”賬戶，按出租產品累計已提攤銷額借記“出租開發產品出租產品攤銷”賬戶，按出租產品原始價值貸記“出租開發產品出租產品”賬戶。 例3 某房地產企業將原租賃經營的房屋對外銷售，雙方協議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現企業已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 收到房屋銷售款時： 借：銀行存款 1 200000 貸：主營業務收入

21、商品房銷售 1 200 000 房屋銷售當月末結轉其銷售成本時： 借：主營業務成本商品房銷售 1 000000 出租開發產品出租產品攤銷 1000000 貸：出租開發產品出租產品 2000000 房地產開發企業會計講座（三） 第三講 房地產開發企業產品成本的核算（上） 房地產開發的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發經營過程中，企業將發生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業為組織和管理生產經營而發生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發產品成本中，有些則不能計入開發產品成本。

22、可以直接計入到開發產品成本中的費用稱為開發直接費用；經分配后才能計入到開發產品成本中的費用稱為開發間接費用；不能計入到開發成本中的費用稱為期間費用。 一、開發產品成本的內容 開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途，可分為以下四類： 1土地開發成本。 土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。 2房屋開發成本。 房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、

23、代建房等)所發生的各項費用支出。 3配套設施開發成本。 它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4代建工程開發成本。 它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發生的各項費用支出。 二、房地產開發成本核算對象 開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象： 1一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。 2同一開發地點、結構

24、類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 3對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。 成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 三、房地產開發成本項目 開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。 1土地征用及拆遷補償費： 指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅

25、）。 2前期工程費： 指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。 3基礎設施費： 指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。 4建筑安裝工程費： 指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。 5配套設施費： 指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施

26、發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。 6開發間接費：指企業所屬的開發部門或工程指揮部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業的各行政部門為管理公司而發生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。 目前我國房地產開發企業經營規模、經營范圍、經營方式等各不相同。比如，就土地開發而言，有些企業只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發；而有些企業除進行地面的清理平整，還要進行地下各

27、種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發等。所以，每一個開發企業應根據前述成本項目的設置原則，結合開發項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。 四、開發產品成本核算程序 (一)應設置核算的賬戶 為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設置下列賬戶： 1“4301開發成本”賬戶。 本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如“

28、土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。 2“4302開發間接費”賬戶。 本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。 (二)開發產品成本核算程序 開發產品成本的核算程序是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的

29、步驟和順序。其一般程序是： 1歸集開發產品費用。 (1)在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 (2)為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費”賬戶，即借記“開發間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 (3)將“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。 通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。 2計算并結轉已完開發產品實際成本。 計

30、算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并將其結轉進入“開發產品” 賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。 3按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。 即借記“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶 房地產開發企業會計講座（四） 五、土地開發的成本核算 土地開發也稱建設場地開發。通常有兩種情況，一是企業為了自行開發商品房、出租房等建筑物而開發的自用建設場地；二是企業為了銷售、有償轉讓而開發的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設

31、場地是企業的最終產品，應單獨核算其土地開發成本。 (一)土地開發費用的歸集與分配 企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。 1土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。 這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本土地開發”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。 2，配

32、套設施費的歸集與分配。 配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況： (1)與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。 (2)與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地

33、的開發成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本(或預算成本)在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本土地開發”賬戶，貸記“預提費用預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。 3開發間接費用的歸集與分配。 企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門

34、是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。 (二)完工土地開發成本的結轉 已完土地開發項目應根據其用途，采用不同的成本結轉方法： 1為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。 開發完成后，應將其實際成本轉入“開發產品土地”賬戶。 2開發完成后直接用于本企業商品房等建設的建設場地。 應于開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發成本中。結轉計入房屋開發成本的土地開發費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。 (1)分項平行結轉法。 就是將應結轉的土地開發費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的相關成本項目內。其會計分錄是： 借：開發成本房屋

35、土地征用及拆遷費 al 前期工程費 a2 基礎設施費 a3 建筑安裝費 a4 配套設施費 a5 開發間接費用 a6 貸：開發成本土地土地征用及拆遷費 al 前期工程費 a2 基礎設施費 a3 建筑安裝費 a4 配套設施費 a5 開發間接費用 a6 這種結轉方法主要適用于改作自用的商業性建設場地的成本結轉。因為原商業性建設場地的開發成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。 (2)歸類集中結轉法。 就是將應結轉的各項土地開發費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。 借：開發成本房屋土地征用及拆遷費

36、 al 基礎設施費 a2+ a3+ a4 貸：開發成本土地土地征用及拆遷費 al 前期工程費 a2 基礎設施費 a3 建筑安裝費 a4 這種結轉方法主要適用于自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發間接費用，所以為簡化核算手續，可采用這種方法結轉。 企業開發的自用建設場地，開發完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發產品土地”賬戶。 下面舉例說明土地開發成本的核算方法。 例4 甲房地產開發公司于2001年5月在梁園開發一塊土地，占地面積40000。開發完成后準備將其中的30000對外轉讓，其余的10000企業自行開發商品房。假設梁園土地開發過程中只發生了如下經濟

37、業務： 支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下： 借：開發成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 25000000 貸：銀行存款 25000000 支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下： 借：開發成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000 支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下： 借：開發成本土地梁園(前期工程費) 210000 貸：銀行存款 210000 支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下： 借：開發成本土地一梁園(前期工程費)5 500000 貸：銀行存款 5 500000 由某施工企業承包的地下管道安裝工程已竣工

38、，應支付價款1 500000元： 借：開發成本土地梁園(基礎設施費)1 500000 貸：應付賬款X施工企業 1 500000 9月末，梁園土地開發工程完工。假設“開發成本土地開發梁園”賬戶歸集的開發總成本為37710000元，則單位土地開發成本為94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發成本。作會計分錄如下： 借：開發產品土地(梁園) 9427 500 主營業務成本土地轉讓成本 28 282 500 貸：開發成本土地梁園 37710000 例5 續前例，若自用的10000土地在開發完成后立即投入房屋開發工程的建設中，則企業可采用下面兩

39、種方法結轉土地開發成本； 采用歸類集中結轉法結轉土地成本時： 借：開發成本房屋梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000 梁園(基礎設施費) 1 802 500 貸：開發成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 7625 000 梁園(前期工程費) 1 427 500 梁園(基礎設施費) 375 000 采用分項平行結轉法結轉土地成本時： 借：開發成本房屋梁園(土地征用及拆遷費) 7 625000 梁園(前期工程費) 1 427 500 梁園(基礎設施費) 375000 貸：開發成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000 梁園(前期工程費) 1 427 500 梁園(基礎設施費) 375

40、000 房地產企業預繳企業所得稅會計核算方法的探討 根據國家稅務總局的規定，采取預售方式銷售開發產品的房地產開發企業，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。這一規定有利于稅收的均衡入庫，但也增加了企業會計核算的工作量。它是企業會計核算方面的一項新內容。由于當期應納稅所得額并入、抵減預計營業利潤后與當期利潤總額（虧損）的反差很大，出現了有些企業即使虧損金額很大，卻仍要繳納較高企業所得稅的現象。因此，如何使企業的所得稅費用與企業盈利配比，并使預計營業利潤在開發產品完工結算期得到正確抵減；如何在增加核算

41、工作量的同時采用簡便易行的核算方法，做好預計營業利潤的計提、抵減核算工作，并確保核算的準確性；如何從科目間找出勾稽關系，方便自查稅費提繳情況等，是一個值得探討的問題。根據筆者在工作實踐中的體會，采用同步登記法在“遞延稅款”歸集或轉回預繳企業所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業務問題，而且簡便易行。 “同步登記法”一是指預繳的企業所得稅與營業稅費皆在“遞延稅款”核算，兩者的明細賬合并在同一賬頁中登記。雖然在“遞延稅款”核算營業稅費目前尚有爭議，但由于企業會計制度只明確營業稅費的提繳過程，未進一步明確應在什么科目歸集、結算轉回，故筆者認為在“遞延稅款”科目核算較合理、可行。 二是指工程項目自開

42、工至竣工銷售，發生的經濟內容均在同一賬頁中登記。實際數與預計數在同一賬頁反映，便于預計數的轉回，實際數與預計數的對比，企業對稅費提繳情況的自查等工作。具體做法及運用如下。 預繳企業所得稅與營業稅費的同步登記及有關科目間的勾稽關系的核對。 為使企業繳納的所得稅費與企業盈利配比，其預繳歸集或轉回的企業所得稅在“遞延稅款”核算，借方核算由預計營業利潤部分得出的企業所得稅；貸方核算銷售轉回已計提的企業所得稅，須結算，余額應為零。預繳的企業所得稅和營業稅費統一登記在七欄式明細賬頁上，前三欄分別登記借、貸、余；分析欄分別登記營業稅費、企業所得稅，藍字登記預提金額，紅字登記轉回金額。銷售結算后，該明細賬余額

43、為零。 例：某企業幢號年預收賬款萬元。年月日止累計預收賬款萬元（其中二季度末止累計萬元），累計預提營業稅費萬元，企業所得稅萬元，月份預收賬款萬元。經計算月份應交營業稅費為萬元，二季度應在“遞延稅款”歸集的企業所得稅為萬元；銷售結算轉回營業稅費萬元，企業所得稅萬元。據此登記明細賬如下： 明細賬 會計科目：遞延稅款 明細科目：營業稅費 企業所得稅 戶名：幢號 房地產開發企業應該繳納哪些稅（費）？一、 營業稅（一）、應稅范圍： 根據中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出

44、讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。 （1）銷售建筑物或構筑物 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （2）銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。 單位將不動產無償贈與他人，

45、視同銷售不動產。 在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。 不動產租賃，不按本稅目征稅。（二） 涉及稅種 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。 1、銷售不動產的營業稅計稅依據 根據中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則的規定：（1） 納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定確定。對個人無償

46、贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅。 （3）營業稅暫行條例實施細則第十五條規定： 納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業成本或工程成本（1+成本利潤率）（1營業稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。 2、其他具體規定如下： （1） 根據國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知規定，在合同期內房產企業將

47、房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業?代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。 （2）對合作建房行為應如何征收營業稅 根據國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）規定： _ 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互

48、交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生

49、了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業?租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合

50、股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按

51、“轉讓無形資產”征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅

52、納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。（3）根據國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）規定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出（4）中外合作開發房地產征收營業稅問題根據國家稅務總局關于中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復規定： 關于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符

53、合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業稅。 關于中方取得的前期工程開發費征稅問題 :外方提前支付給中方的前期工程的開發費

54、用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業稅。轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。計算公式=營業額5% 二、城市維護建設稅 根據中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例（國發1985第19號）規定：（一）計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。（二）稅率：分別為7%、5%、1%。 計算公式:應納稅額=營業稅稅額稅率。不同地區

55、的納稅人實行不同檔次的稅率。 1、納稅義務人所在地在城市內的，稅率為7%； 2、納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%； 3、納稅義務人所在地不在1、2項范圍內的，稅率為1%； 三、教育費附加 （一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額 （二）稅率為3%。 計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額費率。 四、土地增值稅根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國發 1993 138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除條

56、例規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講： （一）對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據中華人民共和國土地管理法的規定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 （二）轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 （三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。 （四）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。 （五）土地增值稅的計稅依據 ) 計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除條例和細則規定的扣除項目金額后的余額。 房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包