1、總平面設計一、標高：1道路標高坡向與雨水進水口位置不符道路面層標高設計時應向雨水進水口方向找坡（0.5-1 ），并在施工時多加注意。2園路井蓋高低不平和有缺損園路、窨井要統一標高，使園路和窨井混凝土同時澆筑。二、流線設計：住宅出入口未設置人車分流專用通道，造成交通安全隱患；當住戶大堂與流量大的商業服務空間臨近時，問題尤其突出。三、間距：1.  建筑平面鋸齒錯位過大影響采光。 2. 搭建的售樓處與住宅間距太近影響采光。 四、綠化:1. 種植樹種過高影響采光。2. 前期環境部分設計時應考慮設計灌溉點，綠化設計選用的某些植物生長期短，物業為便于管理往往進行普遍更換。五、物業管理、垃圾收放點

2、等附屬用房設置:1.  未設置管理用房或太隱蔽。 2. 總圖中未考慮垃圾收放點、垃圾中轉站的設置；垃圾站附近應考慮上下水，以便清理。 3. 箱式變電在總圖中要綜合考慮，不要影響景觀。 六、摩托車、自行車存放：1總圖中未考慮摩托車、自行車存放。2出于安全問題,停自行車處不能設在地下車庫，應單獨考慮。3摩托車、自行車存放數量未針對居住對象統籌考慮，中低檔次小區摩托車、自行車車庫（棚）面積太小不夠使用。七、兒童游戲場：兒童游戲場設計時未考慮不安全因素：1.  兒童游戲場內的城堡及周邊有堅硬的石頭，小孩容易受傷。 2. 秋千設置不合理，沒有考慮活動空間，兒童容易撞到硬物。 八、道路

3、：1.  小區內道路設計要一次到位，后加時易引起客戶糾紛； 例如有的項目，小區后加一條總圖及銷售時都沒有道路，從而引起客戶糾紛，矛盾激化。2. 園區內的道路應考慮搬家車輛能夠進出。 3. 園區內的道路應設馬路牙，否則草坪高于路面時，雨天泥水易流到馬路。 4. 混凝土割縫不及時，造成道路裂縫應根據溫度、氣候變化及時調整割縫時間。5. 停車位下沉應加強現場管理，開槽埋管后按規范要求進行，分層夯實；6.  小區園路出現橫向裂縫園路施工應每隔46m留伸縮縫。 7. 道路混凝土半角偶出現裂縫；窨井周邊混凝土出現裂縫應加設防裂鋼筋和角偶鋼筋。 8. 混凝土路面起砂、剝落混凝土抹面時應嚴

4、禁在混凝土表面灑水或撒水泥；對已出現的裂縫可采用1：2水泥砂漿修補。 9 機動車道上的排水溝溝蓋板未選用帶膠邊的鑄鐵產品而采用的水泥蓋板,汽車開過后噪音大,并且易碎裂。九、總平面設計其它問題：1.  化糞池、下水道位置距建筑主體太近，維修開挖時導致建筑沉降，維護成本高，設計時應考慮足夠的間距； 2. 部分管線埋深過淺。 單元戶型設計一、廚房：1.  廚房未設排煙道：廚房油煙直接排入采光井或生活陽臺，空氣的作用造成油煙亂串，使洗衣機及晾曬的衣物受到污染，且油煙從窗戶進入室內,影響居住環境。 2. 設有洗衣機位的廚房未設地漏，無法排水。 3. 廚房詳圖的布置未重點核對，廚柜、吊

5、柜、洗菜池、爐灶、抽油煙機、排煙道、冰箱、地漏等的位置布置不合理，櫥柜布置未遵循洗、切、炒的流線且與電氣、給排水、煤氣專業的圖紙不一致。 4. 廚房電器插座位置設計不當，且未考慮微波爐、消毒柜的位置。 5. 北方地區部分廚房未設采暖或散熱片位置不當或散熱片位置與電器插座位置相矛盾，影響使用。 6. 煙道產品不過關,住戶間互相串味；部分項目煙道為單風道設計，煙道本身尺寸過小，而止逆閥深入井道尺寸過大，排煙凈空很小，造成排煙不暢；煙道的倒煙現象，應從煙道種類（單煙道、雙煙道）、煙道止逆閥的選擇、煙道尺寸給予考慮。 1.  煤氣等管線設計不合理；中高檔項目未設計管道井。 二、衛生間：1.衛

6、生間漏水：a.排水設計時將給水管明設在浴缸底部，浴缸周邊硅膠脫落或浴缸堵塞會導致浴缸底部積水造成水管嚴重銹蝕、沙眼引起滲漏。b.衛生間坡度不合理，且有反坡；地漏位置靠近門口離浴缸、或淋浴過遠，造成積水。浴缸下面未做防水層。c.個別項目下沉式衛生間埋地給水管管材質量有問題，嚴重銹蝕、沙眼引起滲漏；下沉式增大檢查漏水的難度，增加維修工作量，最好不采用下沉式衛生間設計；如采用，則給水管管材應采用新型管材。d.下沉式衛生間樓地面混凝土未采用抗滲混凝土。e.衛生間管道穿樓板的接口周圍未用聚合物砂漿填實；防水膜不密實，有人為損傷現象，防水層面未作砂漿保護層；泛水處不夠高，防水施工工藝操作不當；坡度不合理積

7、水、原防水層開裂、粘接度低起層、面層施工時有損壞防水層的痕跡，造成樓板、墻角、邊滲漏水嚴重。2. 大戶型衛生間設計面積過小，設施與戶型檔次不匹配且未考慮管井設計。3. 北方地區暗廁未考慮通風道或通風道設計不合理，影響使用。4. 座廁正下方是大梁，導致無法居中安裝，整改需消耗大量人工。5. 熱水器設置在浴缸側面中間，影響使用。6. 熱水器管道未保溫：部分熱水管過長，有的熱水管從吊頂中鋪設未作任何保溫處理，每次使用即使將溫度調到最高，仍需很長時間才有熱水。7.復式頂層衛生間位于臥室上方，排水設計為下排，不符合規范。8.洗手臺臺面黑白根大理石的質地太差，斷裂現象普遍。9.馬桶安裝不合理, 國家規范要

8、求：預留的大便器排水管，出樓地面的甩口不得低于10mm，大便器自身排水管與預留排水管的口應緊密結合允許誤差5mm，部分項目實地檢查偏差6cm。馬桶配件差，馬桶配件需全部更換，費工費時，損失極大。10.地漏反臭：衛生間、廚房的排水裝置中地漏的排水管未設存水彎，防臭效果不好。11.洗衣機未設專用排水地漏；布置洗衣機的部位宜采用能防止溢流和干涸的專用地漏。12.衛生間吊頂高度設計不合理，吊頂后窗戶不能開啟。13.管線設計不合理，影響放置浴盆、淋浴房。14.衛生間毛巾桿、電器插座位置設計不合理或偏少，影響使用；15.下沉式衛生間水平溢流管未接至排水立管，造成溢流管流出的珍珠巖水污染外墻面；16.北方地

9、區部分衛生間散熱片位置不當或散熱片位置與電器插座位置相矛盾，影響使用；17.PVC管線無消音措施，上下水管道噪音大。18塑料泛水管穿墻埋設時，因高度不合理易被二次裝修打穿漏水。三、樓梯：1.  進深小的樓梯間入口處梁位置及高度設計不合理，碰頭； 2. 樓梯未考慮防滑措施； 3. 樓梯間內消火栓、電表箱位置不合理或兩者位置有矛盾； 4. 樓梯間等處的落地窗未設護欄，有潛在安全隱患； 5. 北方地區部分項目樓梯間未設采暖，造成與之相連的內隔墻墻體結露。 四、屋頂：1.屋面滲漏：a.屋頂未設保溫隔熱層，由于溫差原因造成現澆鋼筋混凝土變形，從而拉開防水卷材，造成屋頂有裂縫或滲水。 b.北方地

10、區屋面保溫不夠，造成凍脹，產生水平力，將屋面板和墻體拉開。c.北方地區由于冬季施工，混凝土與砌體收縮不一致，溫度應力造成屋面滲漏。d.部分工程上人屋面在APP防水層上澆筑40mm厚鋼筋混凝土，整澆后再割分倉縫，易產生收縮裂縫，裂縫處進水使APP防水層長期浸泡在水中，APP易老化且裂縫的開裂牽帶使APP斷裂，致使保溫層積水無法排出，造成屋面滲水。2.雨水口數量不夠或布置不合理，導致匯水面積過大、排水坡面過長、墊層過厚；雨水口過密則會造成浪費。3.北方地區出屋面排氣管、人孔、豎井、閣樓側墻未做保溫，造成頂層房間頂棚、閣樓側墻結露。4.屋頂樓梯間或水箱間沒有設計鐵爬梯。5.屋頂花池泄水管直接排向屋頂

11、花園地面，影響使用。6.部分高層項目上人屋頂女兒墻高度不夠，只有900；必須滿足凈高1200（種植屋面應特別注意）。7.露臺欄桿低，間隔寬，不安全；頂層閣樓住戶之間無安全防護，護欄墻太矮。五、陽臺：1北方地區生活陽臺未設封窗，不便使用且欄板及頂層陽臺頂部未設保溫，產生結露。2.大進深陽臺挑梁高度過大影響采光。3.北方地區外挑的封閉陽臺底板未設保溫，地面及室內墻角產生結露；4.頂層陽臺未設頂板，使用不便。5.陽臺地面坡度不合理，積水且有反坡現象。6.陽臺門進水：鋁合金平開門變形嚴重、密閉效果差、密封膠條不連續，鋁合金推拉門防水功能較弱，進水量大。7.陽臺門離樓地面距離未考慮留鑲地板的高度，使室內

12、完成面高于門框；影響美觀且不防水。8.生活陽臺未設計晾衣架或位置不合理，影響使用。9.地漏的位置不合理且與給排水專業相矛盾。10.陽臺欄桿過低且相鄰陽臺之間未考慮分隔欄板或欄板高度過低，互相可以走通，存在不安全因素。11.陽臺欄桿設計未對欄桿銹蝕問題進行相應處理。12陽臺欄桿為橫向設計，易被幼兒攀爬，存在安全隱患。13高層陽臺使用玻璃欄板時應充分考慮安全性。六、門：1 門未設門垛，不便裝修且易引起墻體裂縫；2 陽臺門開向室內，不防風；3 住戶首層外檐門窗未考慮防盜設施。七、窗：1.  大居室窗面積小，房間采光不夠。 2. 凸窗窗臺高度小于450，且未設安全防護。 3. 未設陽臺的起居

13、廳大窗開啟扇只有一扇，不便空調室外機安裝。 4. 窗戶設計時考慮外觀整體形象較多，而業主在自家室內時感覺不好，且有的無法安紗窗；窗戶可開啟面積過少,不利通風。 5. 凸窗設計時未考慮風向因素，開啟不便且宜漏水。 6. 凸出窗套砼體滲水：外墻凸出窗套是后加砼體不密實，砼中摻有雜物，后加砼體與外墻接縫處未作防水處理，打開后有孔洞、裂縫，給雨水提供了渠道； 7. 窗框與凸砼體結合處滲水：窗框與凸砼體結合的施工縫未用防水沙漿填實、有雜物，特別是在凸窗臺底板部及窗角處易滲水。 8. 窗體本身滲水： 窗體本身鋁材拼縫超過0.3mm未打膠，密封膠條和密封膠局部不連續、不密閉，螺釘連接處局部未打膠。窗型較特殊

14、，拼接較多且突出于外墻面，拼縫處處理不當易滲水。硅膠槽預留方向及框、墻間填嵌未按國家行業標準執行，框、墻間填嵌的砂漿經門窗開啟震動易產生裂縫，容易發生裂縫。9.北方地區通向未封陽臺門沒有選用保溫門，產生結露。10. 北方地區凸窗上、下封板未設保溫，與墻體交接處產生結露。11未設窗臺板的窗臺未留裝修貼磚用的空隙。12 窗檐滴水設計不當，造成平開窗開啟碰撞。八、空調：1空調位問題：a.空調位離窗戶遠，安裝困難大、不安全。b.空調位置不便安裝,尺寸偏小：對于面積較大、復式的房間,業主有可能選用大功率空調,應提供較大尺寸的空調位.電源插座也應有相應設計；空調室外機位小，應與市場最大的空調機匹配相符合，

15、否則業主選購設備范圍受限制。c.空調室外主機安裝位設計不合理：部分室外空調主機位設在凸窗的窗臺板下面，只能從鋁窗的活動窗扇口將空調室外主機抬出去，外墻懸空，安全繩沒處栓，空調主機大了還出不去，空調機位狹窄，安裝維護保養操作難度極大，空調主機本應用四個地腳螺絲加以固定，但往往只能固定外面兩個，存在嚴重的安全隱患；有的空調板設于衛生間外墻，由衛生間的窗戶出去安裝空調主機，窗戶小無法出去。2.外墻空調板的位置與空調孔、空調插座的位置不一致. 3.空調室內機位于床頭對面，風向不合理.4.采光槽內開窗未留空調孔的位置,導致空調管穿玻璃或穿行另一間房；部分項目空調管走衛生間吊頂內，安裝完空調管后，扣板吊頂

16、難安裝平整。5.陽臺推拉門到墻邊未留門垛，空調管只能穿玻璃出去。6.空調管孔洞外高內低（反坡），導致雨水流進室內。7.部分戶型空調插座與空調洞分布于對立墻面，不在同一方位無法安裝；另有部分戶型空調插座和空調洞距離很遠，空調管在室內轉幾道彎才能穿出墻，雖然能使用，但極大的影響美觀。8.大面積起居廳未考慮柜機機位及冷凝水的排放；部分項目柜式空調室內機位置不妥與推拉門沖突。9.未設計室外機排水管，外機滴水，水從空調板直接流下，流量大時，下層無法開窗。10.北方地區部分項目空調器的冷凝水管插入雨水管中，出現倒流現象，雨水管冬季結冰嚴重，且雨水管出室內處直角彎平臥地下，易堵塞管道。11.空調外機設置在封

17、閉陽臺內，夏季不散熱，易死機，噪聲大。12低檔項目未考慮窗機的安裝。九、插座及內部設施：1可視對講、門鈴離入戶門邊太近，不便裝修。2internet接口設在起居廳，書房沒有接口，位置設計不合理。3. 電視線、電話插座位設置不合理, 客廳電話線與電視線插座設在同一方位，電話機只能與電視機放在一起，理想的設置應是兩者互在對立墻面便于使用；書房沒有電話線。4高檔項目起居廳未考慮音響線的埋設。5.電氣開關插座布置在可能擺放家具的位置。6.建筑平面門窗的位置及開啟方向與其它專業不一致，導致電氣開關插座位置不合理、排水管擋住外窗或排氣扇孔等問題。7.有的項目煤氣管線穿越室內客廳，嚴重違反規范規定。 十、墻

18、體：1. 墻體開裂：a. 部分墻體設計時采用小型空心砌塊，間距長且中間不設加強柱，整體墻面剛度不夠；有的空心砌塊收縮率大，造成墻體開裂。b. 北方地區墻體保溫不夠，造成凍脹，產生水平力，將屋面板和墻體拉開。c. 北方地區由于冬季施工，混凝土與砌體收縮不一致，溫度應力造成墻體開裂。d. 施工時澆注混凝土不實及溫度應力造成梁、柱、墻體交接處開裂。e. 施工時抹灰砂漿配合不當、不達標或抹灰過厚造成墻體表面龜裂。f. 墻體保溫層內置，保溫層表面未進行處理直接抹灰使墻體表面龜裂。g. 部分項目為有利于業主購房時的感觀效果，在抹灰層表面進行了膠水加輕鈣粉批光處理，感觀很好，但時間長了表面很容易產生不規則裂

19、縫；或業主進行裝修時未將輕鈣粉面層鏟除直接刷涂料，則涂刷的涂料易產生卷皮脫落。2 墻體滲漏、結露：a. 小方塊形的外墻體瓷磚易粘貼不飽滿、空鼓，瓷磚勾縫局部不密實，勾縫表面有小孔或裂縫，雨水進入墻體造成滲水；b. 外墻砼體螺桿洞滲水：在墻體抹灰之前沒有將洞填密實，也沒有作防水處理。c. 墻體外保溫設計不妥，特別是突出墻體的重點部位未設保溫，產生冷橋，局部結露；如進行裝修時，墻面潮氣沒有排盡，結露現象則更為嚴重。3.部分項目分戶隔墻采用砌塊厚度小于150，隔音效果不好。公共空間：一、電梯：1電梯大小、數量不能滿足居住人流量要求，且速度慢，等候時間過長。2中、高層電梯間未考慮住戶等待時間較長，密閉

20、的電梯間沒有良好通風抽濕設施。3選用和安裝高速電梯時，未注意電梯井道的氣流噪音對靠近電梯的住戶造成的影響；電梯機房也未進行減噪處理且未考慮通風散熱。4.北方地區部分項目電梯機房未設采暖保溫，造成頂層住戶屋頂結露。二、車庫：1.  地下車庫或坡道凈高過小，停放面包車困難；設計時一定要考慮管道的實際凈高且預留施工誤差量及橫坡的高度。 2. 車庫車位常常實用數少于設計數,有些車位不方便或根本無法使用； 3. 車庫的進出口坡道表面的粗糙程度不夠，經常造成刮底盤、打滑； 4. 坡道上的排水溝溝蓋板未選用帶膠邊的鑄鐵產品而采用的水泥蓋板,汽車開過后噪音大,并且易碎裂； 5. 雨水溝標高設計不合理

21、, 排水溝直接接入市政管道，不但排不了雨水，反而市政管道的水倒流。 6. 車庫照明設計未采用區域控制，照度過大，造成浪費。 7. 兼做人防的地下車庫，入口處防護密閉門設計不合理，或通過防護單元隔墻的通道過小，造成汽車進出不便； 8. 地下車庫分隔防火單元的防火卷簾門位置不合理或高度過小導致汽車通過困難；經常開啟的防火卷簾門未采用輕質產品，易變形，難以關閉。 9. 北方地區地下車庫部分項目未設計采暖，造成冬季汽車難以發動，首層地面結露； 10地下車庫無上下水，不便保潔。11地下車庫未考慮貨車流線，給裝修管理帶來困難。三、設備及設備用房：1屋頂穩壓裝置在設置在住戶頂板上，低頻噪音干擾十分嚴重。2發

22、電機房未設計排水或排水未采用明溝，發電機房上部房間地面未進行防水設計，因排水管堵塞或上部房間漏水造成的損失將十分嚴重。3屋頂正壓送風風機未選用低噪音的型號，低頻噪音干擾十分嚴重；供應商業用房空調主機設置不合理，對相鄰住戶造成噪音和熱氣等干擾。4未設集中空調裙樓也沒有考慮空調機位，后期增加困難。5部分項目中央空調冷卻塔控制方式設計不合理、循環水泵未設備用泵：冷卻塔沒有與主機聯動同步控制，每次使用要先到屋面開啟冷卻塔，再到地下室開空調主機，關機時也得重復這項工作；：因各冷卻塔的循環管道長度不等，造成兩個冷卻塔的冷卻水耗不均，經常發生冷卻水量不足（一個塔有水，一個塔沒水現象）而自動停機；：只設計了兩

23、套循環泵，未設備用泵，全負荷運行能滿足正常使用，但無法進行正常保養維護工作，如果突然一臺出現故障，將造成整個系統停止運行，按要求應設配備用泵一套。6水表房未設排水地漏和門檻：如果維修或突然爆管，水量大就無處排放，順著樓層過道進入電梯井與業主家里將造成嚴重損失。7設備房有低頻噪音，地面、墻面、頂棚未采用隔音材料；應盡量獨立,脫離住宅或采用隔音材料。8. 變頻供水設備選用不合理，由于遠端壓力迅速減小，樓上的住戶水壓太小，而樓下的水管已經壓力過大，造成爆裂或漏水。9. 對于備有多臺變壓器的項目,未考慮使用聯絡柜；如采用聯絡柜，可根據具體用電量,在可能的情況下報停不用的變壓器,節約開支；10公共走廊未選用節能燈泡（壽命長）公共走道的電燈也未應采取感應開關。11. 集中安裝于熱水器進水管的止回閥，在每次截止時，該閥內的截水閥片對向截止撞擊閥體，發出清脆的響聲，通過管網傳到室內，直接影響人的休息。12集中供冷空調補水箱采用鑄鐵材料，銹蝕嚴重，影響制冷效果且箱壁易被繡穿；建議采用不銹鋼或玻璃鋼材料。13園區電表設置少，用電劃分難度大；園區照明線路分支少，整體控制，浪費能源。14（變頻供水系統）水壓穩定系數差：住宅室內給水系統最低配水點的靜水壓力宜為300350KPA，大于400KPA時，應采取豎向分。四、采光井、管井：1管井未設檢查口，維修不便。2采光井底層未設檢查通道