1、內部資料注意保密評估報告工作底稿借 款人：廣州合生愉景房地產有限公司項目名稱：“愉景南苑”項目廣東省分行營業部評估部二。二年四月主評估人：梁伯翔評估小組：第一章借款人評價梁伯翔第二章項目建設條件評價張帆第三章市場評估張帆第四章項目投資估算與籌資評價馬強第五章償債能力評估馬強第六章貸款風險分析馬強資料提供單位：廣州市廣州大道支行印制：廣東省分行營業部評估部第一章 借款人評價1 、借 款人概況 42 、經 營者素質評價53 、經 濟技術實業評價 54 、股 東評價65 、資產負債分析 66 、盈利能力分析 87 、現金流量分析 88 、信用狀況評價 8第二章建設條件評價1 、項目建設概況及規模 8

2、2 、項目審批手續及進度 8第三章市場評價3 、市場現狀及發展趨勢 104 、市 場競爭分 析 1 15 、發 展前景12第四章 投資估算與籌資評價6 、項目總投資估算 127 、 籌 資 來 源 1 4第五章項目效益及償債能力評價8 、項目財務效益評 價 149 、項目敏感性分析 1510 、借款人償債能力 15第六章貸款風險與效應評價11 、 貸 款 項 目 風 險 度 測 算 1612 、 貸 款 效 應 及 風 險 16第七章 項目貸款綜合評價項 目 貸 款 綜 合 評 價 1 8第一章借款人評價借款人概況1、合作公司概況廣 州合 生愉景房地產有限公司（以 下簡稱合生愉 景公 司 ）是

3、 于2001 年6 月18 日 成立的合資經營（港資 ） 企業，注冊資本4, 725 萬 元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發展有限 公 司 （ 以下 簡稱 德裕公司，甲 方） ，投資20 0 萬元，占注冊資 本的 4. 23 %；廣州聯嘉置業有限 公司（以下簡稱聯嘉公司，乙方），投資400 萬元，占注冊資本的8.47%；外方為合生集團有限公司（香港 ）（ 以下簡稱合生公司，丙方） ，投資4,125 萬元，占注冊 資 本 的87. 3%。由于在各方合作前甲、乙方已為本項目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了6 0 0萬元人民幣資金，其 中 甲方 占200 萬元人民幣，乙方

4、占400萬元人民幣，合作各方同意該600 萬元 作為 甲 、乙方的注冊資金投入 。丙方在合作公司營業執照簽發之 日 起36個 月 內共分六期繳付應繳注 冊資本。經廣州正德 會 計 師 事 務所 有限公司 正 驗字（ 2001）第382號 驗資報告確認2001 年 底 合 作公 司資金已注 資619 萬 元。2000 1 年1 2 月，由于合 生 集團 內部管 理 調 動的原 因，合生愉景公司法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。2、經營范圍及規模該 司 現 主 要 經 營 廣 州 市 海 珠 區 新 港 西 路 210、212 號 大 院 地 塊 ， 原屬廣州市華南醫療器械廠和廣州光學儀器廠

5、內。建設用地規劃許可證 號：穗規地證字（1999）第332 號 。項目東側為客村居住區，與廣州市南北大動脈“廣州大 道 ”相距 500 米；西南面為敦和路；北面緊臨海珠主干道“新港西路”， 與 成熟住 宅 小區“愉景雅苑”一街之隔。合作項目 規 劃 總 用 地 面 積 為 48, 290 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 約 為 1 57,911 平 方 米 。3、資質等級、信用等級現該司在我行信用等級為未評級優質客戶按A+級控制，并核定最高 綜 合 授 信 額 度 為 1. 5億 元 。 該 司 領 取 的 是 房 地 產 開 發 企 業 暫 定 資 質 證 書 。二、經營者素質評價該公司

6、設董事會，并實行董事會領導下的總經理負責制。公司董事 會成員共五人，德裕公司委派一人、聯嘉公司委派一人、合生公司委派 三人。董事長由合生公司委派，副董事長由聯嘉公司委派。董事長蔡春萌， 男，1965 年 出 生，中級職稱，物業管理專業，曾在英 國留學，具有15年 的房 地 產 業 經驗，現兼任合生創展集團副總經理及廣東康景物業服務公司總經理，具有豐富的物業管理經驗。董事謝世東，男 ，出生 于 1958 年，畢業于香港大學，獲工程學士學位，曾擔任香港一上市房地產發展公司的執行董事，也是香港工程師學 會會員，在房地產投資、物業發展、工程管理及銷售與市場推廣等方面 擁有十九年以上經驗。三、 經濟技術

7、評價2001 年末公司資產 總額為19,591萬元，其中存貨634萬元，所有者權益619 萬 元 ，目前開發的愉景 南苑項目總建筑面積約 為155878平方米，計 劃 投資總額約為65877萬 元。公司現有職工約22人，研究生學歷占比 5%，大學學歷 占比68%，中 高級職稱占比15%，公司整體經濟技術實力較強，具有豐富的房地產開發經驗，并聚集了一批房地產開 發建設、銷售各方面的人才。四、股東評價合生集團有限公司（香港）是香港合生創展集團旗下的投資公司， 依靠集團的實力，在內地投資創業，自93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業發展及投資權 益 ，其總注冊資金 為 68

8、,054 萬 元 ，總 建 樓 宇 面 積 累 計 約 為 2 ,621 ,300 平 方 米 。 98 年 公 司 股票在香港聯交所上市，籌集資金達64,300萬元，資金實力雄厚，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使該集團已成為廣州房地產界的翹楚。合生創展集團 擁有完整合 理 的內部結 構 及 各 方 面 專 業 人 員 ，在 廣州市 房 地產市場競爭 中具備較大 的 優勢。該 集 團 把 控 制 成 本 放 在 各 項 工作的首位，利用大批量生產的優勢，從設計方案上大套用、小調整，原材 料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低 開 發 成 本 ，使 得 中 高 檔

9、的 樓 盤 按 中 低 檔 的 價 格 出 售 ，從 而 取 得 價 格 優 勢 、 規模優勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，合生創展集團憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不 斷 強 化 其 品 牌 優 勢 。公 司 組 織 開 發 的 華 景 新 城 、暨 南 花 園 、愉 景 雅 苑 、 駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米， 推出的住宅銷售率達90%以上，市場反應熱烈。該集團在發展過中，與 金融部門、合作單位建立了良好的信用關系，也取得了良好的社會信譽 和廣泛的社會支持。其余兩股東德裕公司和聯嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截 至評估之日，沒提供以

10、上兩公司的具體資料，因此從略。五、資產負債分析年份 項目2001年12月2001年3月2000年12月2001年12月公司名稱廣州合生愉景房地產有限公司合生創展集團有限公司一、資產總額19,591446,356486,9721、流動資產18,863207,081227,763預付帳款7168其他應收款10989存貨634二、負債總額18,9721、流動負債18,972134,965148,229其中短期借款077,52389,810其他應付款189592、長期負債082,205104,630其中長期借款0三、所有者權益619167,963未分配利潤068,05560,952資產負債率97%流動

11、比率%96%速動比率%96%存貨周轉率應收帳款轉率分析公司資產負債表可知：（1） 該 司 成 立 時 間 較 短 ， 成 立 時 間 還 不 到 一 年 ， 該 公 司 的 成 立 ， 主 要是為了開發愉景南 苑項目。2001 年末公司資 產 總額為19,591萬元，資產負債率為97%。資產負 債 率較高的原 因 是因為該司 進 入項目建設不久，剛開始進行銷售，銷售收入未結轉利潤。并且關聯企業 墊資注入，其中廣 東珠江總承 包 有限公司4,614萬元，合 生 集團內部 往 來 12,091 萬 元 。（2） 預 付 帳 款 7,169 萬 元 ， 其 中 廣 告 宣 傳 費 35 萬 元 ，

12、工 程 款 7,11 4萬 元 ， 其 他 20 萬 元 。（3） 其他應 收款10, 989萬元，其中：廣州聯 嘉置業有限公司6,201萬元，及合生集團 公司內部往來款4,720萬元，其他68 萬元。（4） 所有者 權益中， 該司的注冊資金為4,725 萬元，現只注入了第一期資金，金額為619萬元占了總出資額的15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個月內全部投入完畢。六、盈利能力及現金流量分析合生愉景公司2001年 建立，截至評估日，銷售收入未結轉，報表未能反映出該司的盈利能力。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷 售出130多套，并且 接 受了270套的內部認購登記，證明

13、有較高的社會認受度，應具有較好的盈利前景。2001年底 該司經 營 活 動現金流 入2239萬元，流出2696 萬元，經營活動現金流量凈值-456 萬元，籌資產生凈現值52 7萬元，總的現金流量為 71 萬 元 。七、信用狀況評價該司組織機構合理，經營管理制度健全，具有經驗豐富、經營管理能力強的領導層及一批高素質的專業管理人員。該公司由于所投項目尚 處于前期建設階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司財務狀況在經營 業績方面尚不能反映企業的實際經營情況，但根據股東實力及項目條件 衡量，該公司符合我行競爭優質客戶的條件，2001年我行審批認定該企 業為未評級客戶，信用等級按A +級掌握。第二章 建設

14、條件評價一、項目建設概況及規?！坝渚澳显贰表椖课挥趶V州市海珠區新港西路210、212號大院， 原屬廣州市華南醫療器械廠和廣州光學儀器廠內。該項目占地面積48, 340 M2 （其中凈用地面積35, 762 M2,道路面積 1 2,578 M2）總建筑面積 155, 878M2,（商鋪1 2, 679M2該數為預測數，車 庫 3 82個車位，住宅135, 228 M2, 會所 3,278M2）,容積率 3. 25,是由三 種住宅類型組成，共18棟，可售面積1 47, 9 07 M2.商品房住宅建筑情況 列表如下：建筑區域樓層建筑面積M2客戶數A區4棟12-13 層1 7,493. 11 76B區

15、3棟1819 層30, 579. 3306C區2棟1819 層2 1 , 648. 1198D區2棟19層1 9, 684. 5204E區2棟18-19 層1 9, 278. 2204F區2棟18-19 層1 9, 226. 3204G區2棟12層7,118. 080K區1棟8層4, 344. 575合計1 39, 572. 41 , 447設計、施工、監理單位資質：施工單位設計單位監理單位廣東珠江工程總 承包有限公司廣東珠江建筑工程設 計公司廣東珠江建設工程監 理有限公司貳級企業證書甲級（設計證）乙級（暫定）設計、施工及監理單位均具有承攬此項目相關工程任務的資質及能力。二、項目審批手續及進度

16、目前項目建設已領取了建設用地規劃許可證、建設用地批準 書、商品房預售許可證及部分建筑面積的建設工程規劃許可證。 從項目建設文件依據方面看，該項目國有土地使用證、施工許可證 尚在辦理之中，對今后項目銷售及銀行貸款抵押手續的辦理將會造成影 響，合生愉景公司須盡快辦理有關手續，方能確保項目正常按計劃運作。 只要項目建設的有關報批手續抓緊辦理，開發建設資金得以落實，項目 施工按計劃完工將具有一定的保證?！坝渚澳显贰苯ㄔO條件、形象進度良好，該項目進入主體及配套 設施建設階段。2001年初動工建設以來該項目A、B區共7棟已結構封 頂，C、D、E、F區已達78層，G區開工現已+00。該項目整體計劃于2003

17、年中全部竣工交付使用。第三章市場評價一、市場供求現狀及其發展趨勢分析從目前廣州市房地產市來看，隨著我市居民住宅需求從生存需要 向舒適需要轉變，房地產產業增長方式由速度、規模型向質量、效益型 轉變。這樣廣州市樓市供大于求與結構短缺現象將長期存在。1、 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項目高達4, 000萬平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于10%;2、廣 州 市 商 品 房 空 置 面 積 近 2, 000 萬 平 方 米 ， 新 開 工 面 積 增 長仍 在 兩 位 數 以 上 ， 加 上 今 年 1萬 平 方 米 的 新 開 發 量 。以上已反映供應量高于需求量。但在這種狀況下

18、廣州市的樓市還是存在著不同層次的發展空間。2、 國經濟的高速發展以及入世 的利好,對中國房地尤其是對廣東樓市的促進作用是直接而 實在的,雖然去年廣東全省商品銷售下降，但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長后基數變 大而致。3、 廣州市近三年商品房當年成交量均超過同期批準上市量。4、 廣州空置房數量為560萬平方米，而廣州市人口高達900多萬人，每一人增加一平方米，便可將560萬平方米的空置房消化殆盡。當前世界發達國家人均居住面積高35平方米，而 廣 州 人 均 住 房 不 足 14 平 方 米 ， 故 且 不 計 外 來 與 新 增 人 口 對住房的需求，僅是廣州現有居民改善住需求提供給房地發 展

19、的潛力與空間便是極其巨大。這說明廣州市的樓市還是有 能力扛起這巨大的空置房，而且發展空間還是有的。5、 在 這 可 發 展 空 間 里 ， 門 檻 也 提 高 了 。 這 就 是 部 分 環 境 優 美 、設計合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。二、市場競爭能力分析1、地理位置情況：本項目位居海珠要沖，中山大學、廣東教育學院、廣東省經濟管理干部學院等著名學府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二 號線貫穿整個路線，交通極為便利，人文地理環境較好。小區附近配套設施齊全，區域內有大型會所、超市、農貿市場、公 交車場、餐館灑店、學校、醫院及體育場館等配套建設，可滿足居民的 基本生活

20、文娛需要加上該項目合理的規劃設計、完善的配套設施、優雅 的園區環境、專業的物業管理，戶型設計實用，住宅首層大部分規劃為 架空層等都已樹立了極高的聲譽，贏得人們廣泛歡迎。合生創展集團公 司所開發的商品房比較適合現在消費者的需求特點，無論是在地段、面 積、層次、居住環境、物業管理上有廣東康景物業服務有限公司具有豐 富的小區管理經驗。都已在人們心目中有了一個較為具體、良好的定位， 同時也樹立了品牌形象。2、形態結構規劃小區規劃總目標：特色鮮明、生態優良、經濟與環境協調發展的居 住園區。住宅立面處理以具有現代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位 架空結合布置，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光

21、顧 的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體身通透輕 盈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之 間避免視線干擾。小區設計有三種住宅類型，共18棟，戶型從二房一 廳一衛至四房二廳二衛等6種戶型，住宅面積從66. 95 140平方米（套 內面積）周邊樓盤分析及售價定位（同類產品已有開發量和潛力）項目名稱項目地點目前銷售均價開發樓盤發展商愉景雅苑新港西路5,500元/平方米32 棟 12-18層廣州合生明暉房地 產有限公司疊彩園天雄布市4,315元/平方米32 棟 12-26層廣州市合景盈富房 地產有限公司順景雅苑新港西路立 新東街5,110元/平方米14棟13層

22、廣東杰偉實業有限 公司南景園江燕路5,077元/平方米23棟13層廣州市珠光南景房 地產有限公司順華名庭新港西路4,915元/平方米5棟12-20層順得振華房地產有 限公司以上所開發產品在河南地區都是較為良好，隨著國家對居民居住 房屋政策的不斷出臺及居民生活水平的不斷提高等，其發展潛力也在加 大。三、市場發展前景目前該項目附近多個正在興建和發售的樓盤均價（帶裝修）在 4,900-5,500之間，綜合衡量該項目所在的地理位置、居住環境及周邊樓 盤的售價，評估認為本項目樓盤銷售均價定為住宅5,000元/平方米、商 鋪6,000元/平方米基本合理。評估認為，“愉景南苑”的地理位置、周邊環境和規劃設計

23、等均符 合目前市場需求及消費傾向，定價也具有一定的競爭力，項目推向市場 后，銷售前景將看好。第四章投資估算與籌資評價一、項目總投資估算本項目投資費用有關數據的評估均是依據廣州市及我行貸款評估有關規定并結合實際投入進行估算，數據由企業項目可行性報告及最新 資料核算得來，愉景南苑總計劃投資65,877萬元，具體明細如下列表：單位：平方米項目數值（萬元）取值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷售面積147,907135,228+15,727-3,048=147,907銷售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187

24、.4 萬元一、土地費用13,5491土地出讓金3,499合同2拆遷安置補償費10,050規劃道路補償+非規劃道路補償二(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050 力兀二、前期工程費1,9821三通一平費77950元*155,878 平方米=779萬元2規劃勘測設計費953建安工程費27,229 *3.5%=953 萬元3可行性研究費及開 辦費用250三、房屋開發費34,7111建安工程費27,229 27,229 萬元2附屬工程費4,676 3100*155,878=4,676萬元3室外工程費2,806 180*155,

25、878 平方米=2,806 萬元四、其他費用4,084建安工程費*15%=4084 萬元五、銷售費用4,009銷售收入80,187 *5%=4009 萬元六、管理費用1,507 510,253 萬元 *3%=1507.59 萬元七、不可預見費1,507 510,253 萬元 *3%=1507.59 萬元八、財務費用4,528合計（總投入）65,877（二）測算依據1、土地費用：土地出讓金按合同規定，本項目應繳349 9 萬元；征地費根據拆遷合同取數，一部分根據須拆遷的房改房面 積估算，總計約為10 06 1萬元。2、前期費用：規劃勘測設計費按建安工程費的3。5%計 提約為95 3萬元；三通一平

26、費按50元/平方米計提約為779萬元； 可研及開辦費用約為250萬元；3、房屋開發費：建安工程費為27 22 9萬元，根據企業提供取 數 ； 附 屬 工 程 按 300元 /平 方 米 建 筑 面 積 計 提 ， 室 外 工 程 按 180 元 /平 方米計提；4、 其他直接費用：取建安工程費的15%；5、 銷售費用：按銷售收入的5%計 提；6、 管理費用：按土地費用、前期工 程費和 房 屋 開 發 費 三 項之和的 3%計 提；7、 財務費用：銀 行貸 款按 年利 率 在 基 準利率基礎上上浮20%， 貸款期三年計，股東投入 按同 期 銀 行 貸款利率計息；8、 不可預見費：按土地費用、前

27、期 工 程費和房屋開發費三項之和的 3%計提。二、籌 資 來 源該項目總投 資65,877元，截止評估日，項目已投入資金約19,520萬元，約占總 投資 的3 0 % 。所投入的資金中包括已到位注冊資金6 1 9 萬元,其余部分由合 生公司 集 團內部調撥形成。所 投 入資金主要用于 2001年項目的建設；銀行貸款1. 5 億元 ，約占總投資的23%，其中5,000萬元用于 支 付土地費用，1 億元 用于 2002年后的建安費用；銷 售回籠款 31,368 萬 元， 約 占 總投資的 47%。本 評估預計 項 目 2002 年、2003 年和2004 年 分別實現銷售收入24, 056 萬元、

28、24, 056 萬 元 、20, 056 萬元。預 售 款 回籠可以補足項目 建設資金缺口。綜上所述，投資估算內容基本齊全，依據和取費用標準基本合理，若項目銷售能如預計的實現，項目建設資金的落實有一定保障。第五章項目效益及償債能力評價一、項目財務效益評價項 目 于 2001 年 初 動 工 興 建 ， 計 劃 于 2003 年 中 竣 工 交 付 使 用 ， 2002 年開始銷售，計劃2 0 0 6年銷售完畢 。項目 可售 面 積14 7 , 9 0 7平方米（包括住宅和商鋪面積） ， 平均售價定為5,000 元/平方米，另外有382個可售車位，售價定為130,000元，預計項目全部銷售完畢

29、后可實現銷售收入80,187萬元，扣 除 各項開發成本費用，項目可實現 稅前利潤總額為9,488 萬 元 ，銷 售 利 潤 率 為 11. 85%，投 資 利 潤 率1 4. 01%，具有 教 好 的 經濟效益。經對項目進 行 全 部 投 資 現金流量分析，當基準貼現率取12%時 ，項目凈現值（FN PN） 為1 ,628萬元，全部投資內部收益率為15. 25%，動態投資回收期 為 4. 63 年， 表明項目在財務上是可行的。二、項目敏感性分析對項目開發成本和銷售收入兩個影響項目效益的主要因素向不利 方向變化時進 行 敏感性分 析 ：項目 開發成本分別增加5%和 10%時 ， 項目凈現值為-2

30、1 4 萬元和-2, 051萬元 ，內部收益率分別為 11. 6%和 8. 4%；項目銷售收入 分 別減少5%和10%時，項目財務凈現值 為 -258 萬 元 和-2,1 38 萬 元 ，內 部 收 益 率 分 別 為 11. 5%和 7. 97% 。 。整 個 項 目 總 的 看 來 具 備一定抗風險能力。項目對銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評價該 項 目 貸 款 1.5 億 元 ， 企 業 計 劃 于 2004 年 一 次 性 償 清 。 根 據 本 項目借款償還表來看 ，如 果我 行 按 計 劃 發 放 貸 款 1. 5 億元 ， 2 0 0 5 年企業尚有還貸盈余資金29,8

31、53萬 元 ， 項 目 借 款 償 還 綜 合 保證 比 為 3. 1 ，具備一定的償債能力。從項目目前的情況和銷售預測來看，如無異常，按計劃 償還貸款具有一定的保證。第六章貸款風險與效應評價一、貸款項目風險度測算經 測 定 ， 借 款 企 業 信 用 等 級 綜 合 得 分 為 34. 5 分 ， 企 業 信 用 等 級 被 我行評為未評級優質客戶按 A +級控制。貸款項目風險等級綜合評定得 分 為 79. 8 分 ， 項 目 等 級 為 A 級 ， 貸 款 項 目 綜 合 風 險 度 為 0. 3。二、 貸款效應及風險評價1、貸款效應按 現行的貸款 利率上浮 20%計算，對該項目發放貸款，

32、在還貸期三年內 可為我 行帶 來約5929萬 元的利息收入和約3億的按揭貸款業務。同 時可進一步 密切與我 行 優 質客戶- 合生創展公司的銀企合作關系，為我行爭取更多的優質項目奠定良好基礎，并促進我行的信貸 結構調整。2、擔保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產有限公司和廣東華景新城房地產有限公司共同 提供擔保，承 擔連帶償還責任。1、廣東合生明暉房地產有限公司為該 筆貸款提供1 億元的擔保。2001年度我行評定企業信用等級為AA級，至20 0 1 年末，總資產2 0 ,8 30 萬 元，總負債9 ,5 4 4萬元 ，凈資產額為11,286 萬元。該司已對外提供擔保297萬元，現對外可擔保額10

33、，989 萬元，具有較強的經濟實力及一定的擔保能力；2、廣東華景新城房地 產有限 公司為該筆貸款提供5, ,000萬元的擔保，至2001年末，該司總資產66, 561萬元， 總負債46,615 萬元 ，凈資產額為19, 946萬元。該司已對外提 供擔保1, 1 9 5萬元，現對 外可擔保額18 ,7 5 1萬元 。兩個公司的擔保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業均是合生創展旗下的關聯公司，且該兩公司與借款企業的所有資金均由合生創展統一調配運作，故由該兩公司為本次貸款提供擔保尚不能充分保障我行貸款安全。3、貸款風險評估認為，本貸款主要存在以下風險：1 、 市 場 銷 售 風 險 。 廣 州 的 房 地 產 市 場 總 體 已 進 入 供 大 于 求 的 階 段 ， 房 地產市場的競爭日趨激烈。本項目的周邊有許多正在建設或銷售的樓 盤，與本項目樓盤競爭激烈。另外，本項目的周邊環境尚未整治，比較 臟、亂，也將在一定程度上影響到本項目樓