1、1 / 32天之韻上海經典 目錄、八 、-前言市場篇一、二、本案面臨的市場特征消費者的調查三、本案及周邊市場情況的調查四、價格的調查產品篇一、二、產品定位 產品優劣勢分析三、對產品的建議四、產品的指標建議五、臨河處理六、大門處理七、車位建議銷售篇一、二、總體銷售策略銷售價格策略三、付款方式策略四、銷售預測五、銷售造勢六、 銷售準備工作廣告篇2 / 32一、二、推廣時機建議推廣總體策略三、總體形象定位四、包裝重點五、廣告總體預算六、媒體建議七、立體化市場推廣建議環境篇市場篇房地產業是一個風險與機會并存的行業，專業的開發商能從眾多的市場現象中分析找出消費者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機會，獲得

2、成功。因此，市場是根本，是我們 正確決策的依據。一、項目概況及策劃建設目標1、位置與環境（1）.項目位置：成都市南面，一環路以內。東.南.西.北四條道路圍繞四周。（2）.交通便利.暢通：園區四周均有市政道路和園區本身道 路，周邊有多條公共交通線路。距機場.火車南站近。（3）.環境幽靜：園區周邊房產已形成.,多已成現房。主要以 居民為主.自然3 / 32環境比較清凈。2 .策劃建設目標 在小天小區內建成一個環境幽靜， 規模和檔次較高， 園林綠 化首屈一指的高檔次.高品質的小高層電梯組式公寓群。3 .園區的工程建設指標：（1）.項目占地面積：50畝（其中凈用地40.9畝）（2）.規劃建設項目：小高

3、層電梯公寓，園區中心花及園林 道路，化糞池.會所，物管中心，商業中心.賓館等。4.建筑物概況：（1）.主體建筑為小高層電梯公寓。總建筑面積110000平方 米， 層數11-15層結構上采用框架剪刀墻結構。（2）.主打戶型： 面積130平方米（70%），100平方米（15%）， 層面設計小躍式。停車面積約10000m2（3）綠化率47%.容積率25%.建設密度34%一、 市場機會點分析（一） 、都市住宅市場背景分析 隨著政府對房地產業的各種扶持政策出臺，成都的房地產市 場空前活躍起來。總的來說，目前的成都房地產開發存在著 這樣一個特點：一方面是商品房總體開發量大，積壓情況嚴 重；另一方面是商品房

4、有效供應嚴重不足，消費者買不到所 需的房子。在這種市場條件下，開發商只有切實的從市場的 需求出發， 從消費者的需求出發， 找出市場機會點、 空白點， 進行差異化營銷，才能在競爭中取勝。 成都市住宅市場，具有如下特點：1、商品房總體開發量過大，積壓現象嚴重 政府為了扶持房地產業的發展，4 / 32不斷以減免開發商的各種稅 費為手段來鼓勵開發。而銀行住房貸款的普及，以及去年的 三次降息措施，更空前的調動了消費者的購房熱情。于是， 有的開發商盲目地進行大規模開發，使成都的商品房總開發 量迅速猛增，直至過剩，甚至出現一個區域內數十個項目同 時開發的情況（如府南河） 。但是，在這種大規模的開發行 為中，

5、真正賣得好的項目卻只是少數。商品房的大量積壓，使開發商們感到了市場形勢的嚴峻。有不少號稱是大手筆、 新概念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，如 “北斗星花園 ”、“萬福世家 ”、“盤古花園 ”、“新陽光健康花園1、 市場有效供給不足，需求與供給發生錯位雖然市場上商品房的供應量如此之大，但仍有眾多的購房者買不到適合自己的房子。這說明，消費者并不是沒有購房的需求，而是商品房的供應與消費者的需求類型發生了嚴重的 錯位。因此，那些對準了購房者的需求的項目就能引起消費 者的購房激情，從而創造出一個個銷售奇跡。（如“SOHO寓所”、 “麗陽天下 ”等）反之， 那些與消費者的需求發生錯位的 項目就只能在競爭中被淘汰， 而成為積壓房。 （如“萬福世家 ”、 “上河城 ”等）3、差異化營銷成為占領市場的有效辦法 房地產營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，為 項目樹立鮮明的風格特色，與其它項目形成區隔，從而5 / 32減少 競爭，占領市場。人無我有，而“我有 ”若為市場所需，“我”就占領了市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少 數的樓盤在消費者中引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚 至被炒高數倍的價格發售。比如：“SOHO”、 “都市驛站 ”、“麗陽天下 ”等，這些開發商們看準了市場上沒有酒店式的小 公寓，同時又存在有這種需求的消費者，市場出現了供需不 平衡的空白點，進而