1、土地開發項目前期流程第一篇 開發前期的工作 一、 確定投資建設工程項目 對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。 二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料 a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積） b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2. 辦理程序 a.備齊資料 b.到地塊所在地土地部門辦理 三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a. 開發單位營業執照 b. 開發資質證書 c 用地計劃審核意見 d. 建筑設計方案（總平面圖等） e. 其他相關資料 2.報批程序與報批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項目建議書 b.準備關于項目建

2、議書報批申請報告 c.將項目建議書與申請報告送計委報批 注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批 四A、建設工程項目選址意見申辦 1. 所需資料 a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份） b.地形圖（均應劃示用地范圍） 4份 c.土地權屬證（復印件1份） d.聯建協議書（復印件1份） e.選址論證 f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取） 2. 申辦程序 a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖 b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章 c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理 四B、建

3、設用地規劃許可證申辦 1. 所需資料 a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份） b.地形圖（均應劃示用地范圍） 6份 （其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章） c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份） d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取） e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理 五、建設工程項目地名報批 1. 所需資料 a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份） b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份） d.建設

4、用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理 六、建設工程項目報建 1. 所需資料 a.上海市建設工程報建表（到市報建處領取） b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件 d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告） e.上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表（到市報建處領取） f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.住宅項目配套建設審核申請表 h.住宅新開工審核通知單 七、工程項目設計招標辦理 1. 所需資料 a.報建工程項目IC卡 b

5、.上海市建設工程設計招標項目登記表 c.上海市建設工程設計招標文件報批表（到市招標辦領取） d.上海市建設工程設計評標小組報批表（到市招標辦領取） e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理 八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1. 所需資料 a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份 b.會議通知書 2. 辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前三天分送各評委 c.到市招標辦召開評標會（會務費300元） 中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九建設

6、工程規劃設計要求申辦 1. 所需資料 a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告 f.地形圖（劃示用地范圍） 2份 辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理 十工程項目設計方案深化修改 根據規劃局批文要求修改設計方案 十一設計方案審定會召開 1. 所需資料 a.設計方案文本 12份 b.項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件 若干份 c.請柬 2. 申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委規劃局防疫站環保局消防處住宅局園林局等部門 c.召開方案審定會 十二設計方案

7、送審報批 1. 所需資料 a.選址意見書 b.規劃設計要求通知單 c.地形圖（劃示用地范圍） d.設計方案 2份 e.地名批文 f.項目建議書批文 辦理程序a.備齊上述資料b.到區規劃局規劃科辦理 十三可行性研究報告編制與報批 1. 所需資料 a.用地計劃審核意見書 b.項目建議書批文 c.用地計劃許可證及批文 d.區府土文件 e.營業執照 f.開發資質證書 g.住宅項目配套條件審核申請表 h.資本金出資承諾書 i.設計方案文本 j.其他相關文件 2. 辦理程序 a.備齊上述資料 b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件） c.送計委報批 十四擴大初步計劃 根據方案

8、審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計 十五擴初會召開 1. 所需資料 a.擴初設計文本若干份 b.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委規劃局防疫局環保局消防處住宅局園林局（交通環衛自來水公司煤氣公司供電局電話有線電視）等部門 c.召開擴初會議 十六、擴初意見征詢及擴初批復 1.所需資料 a擴初會議紀要 b.根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本 c.關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見 c.送規劃局規劃科報批 十七、住宅項目配套條

9、件審核報批 1.所需資料 a.住宅項目配套建設條件審核報批（住宅局領取） b.項目建議書或可行性報告研究報告批文 c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍） d.總平面圖若干份 e.建設用地規劃許可證及批文 f.其他相關資料 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送住宅局總師室辦理 十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理 1.所需資料 a.上海市建設工程勘察招投項目登記表 b.上海市建設工程勘察招投文件報批表（到市招標辦領取） c.上海市建設工程勘察評標小組報批表（到市招標辦領取） d.設計中標通知書 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到市勘察招標辦辦理 十九、建設用地批準書申辦 1. 所需資料 a.上

10、海市建設用地批準書申請表（到區土地局領取）為給那些欲進入房地產開發項目的公司對房地產開發過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。 第二部分 行政審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；

11、4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。 3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。 二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園

12、林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。 5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。 6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行政策

13、性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。 四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工

14、程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。 開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的營業執照和資質等級證書； 3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售

15、方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。 3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建設工程規劃許可證（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料：（1