1、江西綠源國際養老城項目第一章 總 論1、1項目概述江西綠源養老城項目就是依據國家的有關政策建設的具有中國特色的大型綜合社會化養老服務、養老產業創新基地。通過示范、引導、 孵化、創新，提供高端農業、醫療健康服務、生命科技研發、康復和 健康養生等復合型產業園區。建設 規模： 該項目整體占地約4400畝（其中居住區1200畝，其它3200 畝），投資概算24億元，建筑面積越80萬平方米，集高端農業、醫療 服務、康復中心、養生養老公寓、商業文化中心多功能為一體的綜合 養生綜合體。項目總投資：24億元建設以醫院為依托的復合型的覆蓋中部地區的健康養老功能區，建設開發純生態的健康宜居、康復養生、養老社區和主

2、題健康地產及城市 服務地產；1、 項目建成后將打造全域性的健康養生產業、產品研發中心，健康教育培訓基地；2、創建國際健康養老、健康醫療康復交流中心；3、項目建成后為XX和XX縣提供20000個高端人才和養老服務就業崗位，緩解就業壓力；4、項目建成后全面提高地方的經濟實力，經濟和社會效益巨大。第二章項目建設的背景及必要性2.1項目建設的背景分析中原經濟區建設已經中央批準上升為國家戰略隨著經濟全球化和區域經濟一體化深入發展，國際產業向發展中國家轉移、東部地區產業向中西部地區轉移的趨勢不斷加強，國家促進中部崛起戰略加快實施，中原經濟區建設已經中央批準上升為國 家戰略。根據“中原經濟區”國家戰略部署和

3、省、 市委關于建快社會主義 新農村建設的有關精神，“建設中原經濟區，走好一條不以犧牲農業 和糧食、生態和環境為代價的三化協調科學發展之路，”，我們 通過新型城鎮化是引領新農村建設、開發，計劃在 XX市XX縣劉集 鎮祥符營、大冉莊兩個行政村及周邊地塊建江西綠源養老城。未來十年，中原經濟區經濟和社會事業將有快速的發展，同時各種社會事業和矛盾也會彰顯出來，尤其是老齡化趨勢對于一個人口大 省來說更為重要。辦好養老事業對中原經濟區建設具有重大戰略意 義。項目建設的必要性河南省有一億多人口，按照全國老年人口占總人口 13.26%的比例， 整個河南省有60以上的老人近1500萬,XX市的老人也有100多萬。

4、 居家養老和社會機構養老兩種基本形式按 8比2計算，即未來有20% 的老人選擇社會機構養老，整個河南省需要進養老機構養老的有近 3000萬人；XX市需要進養老機構養老的有 20多萬人。XX養老機構 現有的狀況，無論規模、經營管理、對老人的護理水平，特別是老有所 為、老有所樂方面都做得遠遠不夠。 特別是建設全省乃至中部地區的 高端養老機構是必要。第三章項目環境、相關規劃分析該項目位于鄭汴新區一一XX路，地理位置在XX路與中牟萬三公路交匯處。依托鄭東新區、鄭汴新區、鄭州港區發展，緊鄰鄭 州綠博園和深圳華強歡樂谷，具有環境優美，位置適中，產業優 勢明顯等特點，與鄭州、開封老城區遙相呼應，相得益彰。發

5、展優勢明顯該項目位于鄭汴新區，鄭汴新區的定位是：中原城市群新型工業化、新型城鎮化、農業現代化 三化”協調科學發展先導示范區，國家 綜合交通樞紐、物流中心，區域服務中心，河南省經濟社會發展的核 心增長極。鄭汴新區發展目標為：把鄭汴新區建設成為五區一中心”即現代產業集聚區、現代復合型新區、城鄉統籌改革發展試驗區、對外開 放示范區、環境優美宜居區和區域服務中心，形成北部旅游、中部城市、南部農業”的城鄉經濟發展格局，以8個城市功能區組團為主體。鄭汴新區到2015年，城市功能區居住人口規模為270萬人左右， 基本形成骨干聯絡系統、生態系統、綜合交通樞紐。到2020年，鄭汴新區總人口達到500萬人（其中，

6、城市功能區人 口 430萬人，鎮區人口 45萬人，農村人口 25萬人），城鎮化水平達到 95%。到2050年,城市功能區人口規模大幅提升，城市功能區建設用地 規?？刂圃?50平方公里以內，劉集組團成為區域級產業服務中心， 官渡組團成為組團級服務中心，白沙等 8個鎮并入就近組團發展，形 成現代化復合型城區。因此，養老事業有巨大的發展潛力。市政設施齊全水：規劃區供水的水源為黃河水、黃河灘地地下水、南水北 調水，地下水為補充水源。鎮區優先選擇城市功能區配水管網統一供 水，距離城市功能區較遠的鎮區，另外新建 5座小型水廠。電：規劃熱電廠3座，建成后將成為鄭州、開封220千伏電網的主 供電源。熱：規劃集

7、中熱源項目7座，形成以熱電聯產為主的多樣化供熱 系統，積極推廣城市原生污水水源熱泵供熱、太陽能供熱等新能源供 熱技術。氣：燃氣以國家西氣東輸工程為主供氣源， 到2020年城市功能區 氣化率要達到100%，管道氣化率達到95%。通信：新建20座通信匯接局，集中設置通信、有線電視、寬帶網 等各種設施，實現地面數字有線網絡全覆蓋。鎮區結合 村村通”工程, 實現有線電視全覆蓋。公共交通快速公交延伸至開封路網：在新區內打造 七橫九縱”的快速路骨干網絡，形成開放式 道路網絡布局，路網將完善自行車交通和步行交通系統。軌道：依托鄭州至開封城際軌道交通，在中心城區軌道交通線網 基礎上，規劃延伸軌道交通6號線、3

8、號線以及4號線，新增機場聯絡 線，構成 四橫兩縱”的軌道交通線網。公交：培育公共交通客運走廊，還將規劃布局 七橫六縱”的快速 公交廊道。比如，建設快速公交線路連接鄭東新區、白沙組團、中牟 片區、開封片區，同時加強鄭東新區與機場的聯系，開通新鄭州站至 機場的快速公交線路。停車：以配建停車場為主，公共停車場為輔，路邊停車場為補充， 形成停車設施供應體系。加快城市地下空間開發，鼓勵建設立體停車 庫，倡導停車換乘交通模式。3.15防災能力按100年一遇標準設計城市功能區防洪標準按100年一遇標準設計，建設抗震防災、消 防、人防工程、應急避難所等基礎實施，建立災害監測、預警、信息、 指揮和救援的綜合服務

9、網絡。生態環境宜人 建大型公園13個、500米一游園生態：建綠色生態廊道，形成黃河濕地、基本農田、城郊生態綠 地、人工林地、林帶、苗圃地、人工湖和河道系統的城市人工生態系 統。水系：結合現狀水系格局，將規劃區范圍內的河、庫、湖、渠相 連，構建以賈魯河、七里河為主軸線的兩軸兩翼、兩心多點”的生態水系格局。游園：至2020年，規劃公共綠地面積52.9平方公里，人均12.3平 方米。城市功能區內，規劃建設大型綜合公園 13個，專題公園7個； 沿城市道路、水系建設帶狀公園；按標準配建居住區公園綠地，按照 500米服務半徑規劃建設小游園、街頭綠地?！揪坝^風貌】XX路、 3.17人文路建成景觀大道沿XX路

10、、人文路規劃兩條城市景觀大道，京港澳高速輔道、新 安路規劃兩條產業景觀大道，形成兩橫兩縱”景觀軸線。規劃鄭東新區CBD地區、鄭汴中央公園地區、汴西新區中心廣 場地區3處城市核心景觀節點。旅游資源豐富河南省重要的休閑旅游區、旅游接待及中轉中心，內有都市 旅游中心、綠博園、汴西組團的文化休閑中心、北部沿黃生態文化旅游區、中部都市文化旅游區、南部生態農業區等。打造 三心+三區”的旅游，總體規劃劃定了商都、宋都、中牟南、 航空港四大歷史保護片區。將建設 河南省重要的休閑旅游區、旅游接待及中轉中心”為目標，打造三心+三區”的旅游格局。具體來說，三心是以鄭東新區的 CBD中心、CBD副中心以及如 意河沿岸

11、為核心，打造鄭汴新區的都市旅游中心。同時，還將以綠博園為核心，打造鄭汴新區綠色休閑中心；以汴 西組團為核心，打造文化旅游休閑中心。三區”則是北部沿黃生態文化旅游區、中部都市文化旅游區、南 部生態農業示范旅游區。第四章項目建設規模及內容4.1項目建設規模江西綠源養老城”總土地面積4400余畝，其中養老城占地1200畝， 醫院占地200畝，老年產業園300畝，現代農業示范園2200畝，休閑娛 樂文化配套設施用地500畝。江西綠源養老城”作為立足中原、面向全國的中高檔養老社區 近期（5年）目標是3萬人，其中1萬老人,2萬工作人員和社區居民；遠 期（15年）目標是10萬人，其中3萬老人,7萬工作人員和

12、社區居民。 4.2項目建設的內容江西綠源養老城”的主城區由四個部分組成：第一部分是高端養老核心社區。主要功能包括：滿足10000老人（遠期30000老人）高端養老生活 需求，包括低層庭院式建筑、居家式居住環境、通風采光良好、保持 室內恒溫、24小時熱水供應、智能監護網絡、應急反應保障、日常醫 療保障、老年專科醫院、養殖種植耕作、園林觀光休閑、球類（高爾 夫、保齡球、網球、門球、臺球、乒乓球、沙壺等）跑步（塑膠跑道 等）健身、放映、閱覽、制作、聚會、歌舞、書畫、會議、按摩、陪 護洗浴、公共餐廳、購物。第二部分是老年專業醫療及護理培訓產業基地。包括：高端醫院，老年專業護理教育培訓；老年醫療及全科醫

13、生教育 培訓；身體機能功能恢復訓練；老年精神健康咨詢師教育培訓；老年 營養保健服務教育培訓，如老年營養師及廚師教育培訓、中醫保健師 按摩理療師教育培訓；養老機構管理人員教育培訓。第三部分是養老社區居民的生活區。前期,這些居民主要是當地農民。通過培訓，將農民培養成養老社區 的服務人員。此外，也從專業院校招聘部分服務人員。隨著老人的增 加和養老城規模的擴大，從專業院校招聘的人員會逐步增加。江西綠源養老城的配套區域主要有四部分：第一部分是生態農業種植基地； 第二部分是生態養殖業基地。這兩 個基地的作用在兩方面：一方面, 養老城的蔬菜、水果、肉蛋等食品主要從上述兩個基地供應，確保養老城的老人能吃高質量

14、食品；另一方面 ，上述兩個基地也是養老城的 老人老有所為的基地。有的老人可在基地承包種植、養殖項目，有的 老人可在上述兩個基地做工，賺取工資。（我們將通過先進的儀器，定 時觀察老人的身體狀況，確保老人的活動量不超標，科學勞作，勞逸 結合）最后，我們要成立專業的科研基地，通過我們自己種植、養殖 的綠色生物中提取適合、符合糖尿病、高血壓等復合型疾病人群所需 要的科學飲食，讓老齡城的飲食更為環保、綠色、科學，最終推向市 場化。第三個配套區域是老人用品設計制造產業基地。主要產業包括：老年及殘障人士日常專用產品生活輔助產品 的研究、設計、生產制造；無障礙建筑設施家庭設施生活設施的研發、 設計、生產制造施

15、工安裝，形成國內、國際化的一條龍服務，成為國 內最大的老年用品貿易基地；養老社區建設 交鑰匙”工程承包（設計、施工、設備設施安裝、管理人員配備）；中醫養生及健康生活指導文化出版傳播產業；老年及殘障人士智能家居系統及用品研發、生產制造產業；老年及殘障人士設施用品設計、施工等。圍繞上述基地的建設，xx 縣的工業結構中要增加老人用品制造業這一重要內容。依托中原養老城的建設，在養老基地和老人用品制造方面形成良性循環。圍繞老人 的需求研發各種老人用品，養老城數萬老人本身就是個大市場，除此之 外也向國內外銷售老人用品，將中牟打造成國內外知名的老人用品、 食品研發、制造、交易基地。為此,xx縣可以專門建立一

16、個老人用品、食品的研發、制造、貿 易產業集聚區。該集聚區與養老城可保持一定距離。第四個配套區建立養老城服務中心現在隨著生活水平的提高及醫療水平的提高，人們的壽命平均提 高了 5至7歲，很多離休老人擁有豐富的社會經驗、專業經驗，并且在 身體許可的情況下，還是愿意為社會服務的，老年城提供專用辦公樓 為老人搭建平臺，醫生就醫，研發人員做科研、藝術家授課，互通有 無，從精神上、專業上都可以有所作為使之真正達到老有所為，讓老 人不僅有發揮余熱的場所，并且可以讓更多的老人培養廣泛的興趣， 只要想學就能找到相關場所，真正的豐富老年生活讓老年人真正的做 到自立、自強、自樂。第五章江西綠源養老城”建設的創新模式

17、5.1農民直接參與土地合理流轉終身收益江西綠源養老城”的建設模式采取的是一套全新的建設模式。 即: 緊扣中原經濟區建設，統領新農村建設的 三化”要求，大力發展農民 專業合作社和各種農業社會化服務組織， 按照依法自愿有償原則，鼓 勵和引導農戶流轉土地承包經營權，適度規模經營，經營形式多樣化， 推進農業現代化和規?；?，加快發展農村職業教育，培養一代新型產 業工人和資本、資產的擁有者一一股東。在開發過程中，對失地農民進行轉業培訓。通過創辦護理培訓學校, 對失地農民根據其年齡和身體狀況，分別培養成技術含量不同的護理 人員。除此之外，圍繞養老城的需要，將部分村民培養成廚師等其他專 業人員，盡可能讓每個失

18、地的村民都能掌握一門新的技術 ，這些技術在 養老城都能得到施展，失地農民會因此而得到比較可觀的工資收入，農民帶著土地變成城市居民。5.2 建立現代的企業管理制度江西綠源養老城”與祥符營專業合作社簽訂有合作合同，祥符營 專業合作社覆蓋祥符營、大冉莊兩個行政村，總土地面積4400余畝，其中居住區1200畝，耕地3200畝。我們計劃在現有合作基礎上，雙方 成立規范的股份制企業。祥符營專業合作社以土地入股，江西綠源養老城”以資金和技術入股，再通過招商引資，引進有投資實力的股東，共 同進行上述項目的開發。江西綠源養老城按照市場經濟發展的規律， 公司化運作與管理。5.3確保農民利益、收益有提咼在養老城,失

19、地村民會得到三重收益：一是工資收入。通過技術培 訓和個人努力，其中不少人會成為高級護工，能獲得可觀的工資收入； 二是房屋租金收入。公司開發的養老住房 ，本村村民可優先購買一套 或兩套，作為物業向需要租房的老人出租，村民獲得穩定的租金收入； 三是公司的分紅收入。祥符營專業合作社是養老城開發公司的股東，而村民又是祥符營專業合作社的股東，從而間接成為養老城開發公司 的股東。隨著養老城開發公司效益的增加 ，村民還可以從開發公司間 接獲得效益分紅。第六章 江西綠源養老城（養老公寓）運營模式養老模式核心是打造具有養生養老功能的物業、設施；針對養生 養老核心功能，建立高標準養生養老服務體系、服務標準；輔以生

20、態 養生景觀的規劃設計，共同營造出一個具有高品質養生養老、醫療健 康、娛樂休閑、生活購物的高服務標準的國際型高端生態養老文化社 區；6.1構筑養生養老核心理念以環境養生、營養養生、運動養生、科學知識養生、文化藝術養生、醫療保健養生五大養生主題為養生核心理念；以養生核心理念為基礎打造養生服務體系，規劃具體服務項目，擬定詳盡的服務標準；將物業功能與養生具體項目高度匹配融合， 使得物業富含養生文 化內涵進行全方位的功能打造；6.2銷售模式1、釋放“產權風險”租售使用年限，可繼承，可轉讓。2、“反按揭”是指在征得老人同意后，開發商將老人原有住房出租，老人以租金收入入住。3、降低使用權限出售利潤，快速銷

21、售回籠資金，運營獲取長期資產 以及穩定收益，緩沖醫院前期投入大積累時間長盈利差的劣勢。4養老公寓租售，快速回籠資金，實現快速融資，增大資金鏈，全力 打造高端養生地產。通過銷售養生養老項目服務銷售物業的產權、使用權、入住權。主要以會員制方式銷售養生會籍，銷售養生養老項目服務。通過銷售養生別墅、養生公寓產權發展會員獲取會籍。通過銷售養生別墅、養生公寓、養生酒店入住權、使用權發展會 員獲取會籍。6.3盈利模式1）銷售養生別墅、養生公寓產權收益2）銷售養老公寓使用權、入住權收益3）醫院經營收益4）康復中心經營收益5）養生器械、保健品經營銷售收益6）社區配套物業經營管理或經營權轉讓收益7）生態植物園物業

22、經營權轉讓收益第七章經濟、社會價值分析7.1普通地產與養老、養生地產盈利能力對比：普通地產項目養生地產項目對比結果物業形態贏利方式或方法贏利方式或方法使用權、入住權、產權酒店形態持有，經營收益持有，經營收益持有，轉讓經營收持有，轉讓經營權收益物業、人 益變現收益物業產權變現收、人益物業產權變現收益使用權、入住權、產權變現收益住宅物業產權變現收、人益物業產權變現收益使用權、入住權、產權變現收益使用權、入住權、產權變現收益其他商業物業持有，經營收益持有，經營收益持有，轉讓經營權收益持有，轉讓經營權收益物業產權變現收、人益物業產權變現收益社區配套經營收益，營權轉讓收益經營收益，營權轉讓收益對比表明，

23、養生地產相對于普通地產，養生地產通過轉讓1015年物業使用權、入住權收回全部或部分物業投資成本。其剩余年限 的物業產權價值（含增值）為最終實際收益。按普通地產 30%贏利能 力計算，養生地產的贏利能力（即使不含養生和醫院、康復主題本身 贏利）達到普通地產的3倍以上。7.2項目社會價值1、能極大緩解當地老年養老床位緊張的狀況，替當地政府分憂、為 老齡人人謀福；2、促進生態養生養老市場繁榮，提升企業品牌價值，為老齡人者提 供一個創新性、全方位的養老、療養、休閑場所；3、改善人居環境，帶動服務業和周邊產業的共同發展，為當地區域 經濟發展提供重要補充；4、安置當地失業、無業人員勞動就業的機會，為政府和

24、相關部門排 憂解難；5、可以有效弘揚中國傳統文化，承擔起中國元素在國際、國內的傳 承和傳播的歷史責任；6、多功能一體化的服務模式，為生態養生項目提供規范性經營和與 國際接軌的樣板和參照，為行業發展探索質量和經營管理意義將更加 深遠。第八章投資估算和經濟社會效益分析8.1總投資概算分析整體項目投資估算項目建筑規模（川）投資金額（億元）醫院300005養老公寓及設施32000012行政文化中心632003.5養老生態園2000 畝3.5合計248.2投資成本分析項目名稱單位成本（元 / m2）建設規模（m）成本費用合計（萬元）、土地費用1、土地總成本300二、資產購置2、資產購置10三、政府有關部

25、門收費3、建設前期收費464、環保保證 金25、人防保證金346、墻改基金6四、前期配套費7、招投標代理費68設計費209、地勘費610、審圖費211、六通一平11五、開發管理費12、工程監理費17六、建筑安裝費用14、建筑安裝費用180015、綠化6016、廣場、道路6017、供電、補貼2018、供暖接頭費8七、總成本8.3醫院項目投入成本估算項目金額（億元）樓層改建裝修增建2信息化建設0.1設備購置2運營初期各項費用0.9總計58.4養老公寓項目投入成本估算項目分項單位單方造價面積（m2合價（萬元）建安費用元/平方800消防元/平方80報建費用元/平方160設計費用元/平方30地質勘探費用元/平方15文物勘探費用元/平方15道路，電力、費用元/平方120綠化費用元/平方30監理費用元/平方20智能、信息化、配套費元/平方150裝修元/平方470合計元/平方1890合計（總投資）萬元8.5贏利回報分析：醫院、康復中心 預計3 5年進入投資收益回報期，年收益率% （收益率呈逐年遞增模式）項目固定資產價值評估達億元；養老公寓 出售入住權收益方式，入住率達100%每年可融資3360萬（收益率呈逐年遞增模式）；以十年期保守計算可融資3.36億