1、淺析我國可能面臨的金融風險及如何加強金融監管論近兩年由房地產行業引發的金融風險連鎖反應摘要： 至 2008 年開始政府出臺十項措施擴內需促增長后，大量信貸資金入市，導致以房地產行業過快發展。由于房地產行業過熱，國家出臺一系列的政策，限制房地產行業過快增長。政策的出臺，引發了房地產行業所涉及的相關行業及政府相關機構的連鎖反映，導致銀行金融界出現明顯的防控措施變化，這是對我國金融風險的一次嚴峻考驗。關鍵詞： 房地產 金融風險 風險監管一、寬松政策孕育房地產泡沫1、 2008 擴內需、促增長， 4 萬億元護航2008 年，以美國雷曼兄弟公司破產為標志，國際金融危機爆發并迅速蔓延，對我國經濟產生重大影

2、響。為抵御金融危機沖擊，國家宏觀政策作出重大調整，決定實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。 2008 年 11 月 5 日，國務院出臺十項措施擴內需促增長，到 2018 年將共投資4 萬億元。同年12 月 8 日至 10 日召開的中央經濟工作會議提出，必須把保持經濟平穩較快發展作為明年經濟工作的首要任務。同時，央行連續多次降息，并調低準備金率，調整力度為歷年罕見。2、 2009 金融界資金大力入市，房地產市場獲利2009 年，伴隨著08 年末“十項措施”的出臺，第十條“加大金融對 經濟增長的支持力度。取消對商業銀行的信貸規模限制，合理擴大信貸規模。”促進了國內金融界的貸款發放， 2009

3、年末新增人民幣貸款共計 9.59 萬億元，創下歷史新高。其中房地產開發貸款累計新增 5764 億元，個人消費性住房貸款累計新增 1.4 萬億元，這兩項貸款占比超過全年金融機構本外幣新增貸款的 21% 。房地產市場所取得的大量資金，為房地產市場的飛速增長培養了良好的沃土，樓盤數量、房屋銷量均大幅走高，全國各大城市房價走勢強勁。以南京市房價為例， 2009 年 1 月，南京中心城區樓市均價約 9992 元/平方M ，至 2009 年 12 月末樓市均價已達13400 元/平方M ，漲幅達25.4% 。房價的過快增長背后潛藏著巨大的經濟泡沫。3、 2018寬松政策繼續，維穩為重，房地產市場泡沫加劇2

4、009 年國家大力發放貸款以拉動內需，一年間我國經濟市場發展過快，物價飛漲。 2018 年開始，國家出臺了一系列較為溫和的調控政策，但截至2018 年末新增人民幣貸款仍達到 7.95 億元，雖貸款投放力度較2009 年有所下降，但仍居歷年高位。這一繼續寬松政策，促使更多的人投入房地產投資活動中，導致房地產價格不僅未被控制，更是大幅飆升， 2018 年 12 月，南京中心城區樓市均價已接近17000元/平方M,較2009年末增長26.9% ,較2008年末增長達 70% 。二、緊縮政策引發連鎖金融風險癥狀1 、房地產緊縮政策相繼出臺2008 至 2018 年全國房價的過快增長，我國房地產政策已由

5、此前的支持轉向抑制投機,遏制房價過快上漲,并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。（ 1 ） 2018 年 1 月 10 日 , 國務院出臺"國十一條",嚴格二套房貸款管理 ,首付不得低于40% 。（2） 2018 年 3 月 10 日 ,國土資源部再次出臺了19 條土地調控新政 , 即關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知,該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、 1 月內付清地價50% 、囤地開發商將被"凍結 "等 19 條內容。（3） 2018 年 3 月 23 日 , 國資委要求78 戶不以房地產為主業的中央企業 ,要加快進行調整重組,

6、在完成企業自有土地開發和已實施工程等階段性工作彳爰要退出房地產業務，并在15個工作日內制訂有序退出的方案。（4） 2018 年 4 月 15 日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%, 貸款利率不得低于基準利率的 1.1 倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90 平方 M 以上的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 30% 。（5） 2018 年 4 月 18 日,國務院發布通知指出 ,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區 ,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。（6） 2018 年 5 月開始，各地政府相繼出臺“限購令”，以南京為例，

7、南京與2018 年 2 月正式頒發，明確南京市民限購第三套房等相關政策。（7） 2018 年 1 月，國務院出臺“國八條”國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，對政府責任、稅收、用地，信貸政策提出了明確要求，此通知一出，明確了國家對于調控房價的方向及決心。（8） 2018 年 10 月開始，先后 9 次上調存款準備金率，其中 7次明確指出目的為抑制通脹。先后 4 次上調貸款利率，目的均為控制貸款規模，抑制資金大量入市。2、房地產與關聯行業關系房地產調控政策相繼出臺之后，相關行業相繼出現連鎖反應，首當其沖的為中央企業中的地方政府融資平臺。地方政府投融資平臺，是指各級地方政府成立的以融資為

8、主要經營目的的公司，包括不同類型的城市建設投資、城建開發、城建資產公司等企業（事）業法人機構，主要以經營收入、公共設施收費和財政資金等作為還款來源。地方政府融資平臺是2008 年政府出臺十項措施并投入4 萬億元資金的產物，國家為大力發展城市基礎設施建設，通過財政撥款、注入土地、股權等方式成立的對應不同行業、不同建設對象融資公司。融資公司的運作方式為，按照政府相關批文對城市基礎設施工程等進行建設。城建工程有總投入資金量較大的特點，在財政撥付部分款項做為啟動資金以后，剩余資金則通過向金融機構融資貸款取得。由于基礎設施建設工程建成后并不以盈利為目的，并不進行相關收費，工程本身不會產生可用于歸還金融機

9、構貸款的資金，政府部門則會向金融機構出具承諾函等，以政府信用為擔保、以土地為抵押、以財政資金作為還款來源等方式，保障還款。2018 年末，全國共有地方政府融資平臺 1 萬余家，人民幣貸款余額達 14.38 萬億元，由于還款來源的特殊性，導致政府需獲取大量財政資金來歸還到期貸款。以稅收取得的財政資金遠不能覆蓋需歸還的貸款金額，政府就以出讓土地獲取土地款，以填補還款的資金空缺。2008 年的十項措施出臺后，地方政府融資平臺的大量產生、城市基礎設施建設的大面積開建，形成了政府融資平臺公司的積極融資局面，這促使政府對土地的出讓步伐，這也是房地產市場在未來兩年內火爆的重要原因之一。房地產行業通過向金融機

10、構融資取得資金，向政府購地并進行房地產開發。在2008 至 2018 年間，金融機構貸款較為寬松的大背景下，貸款、購地都是件很容易的事情。土地對于房地產開發商來說就是賺錢的根基，對于政府融資平臺來說就是還錢的來源，也是引發這一場金融風險連鎖反應的關鍵因素。3、關聯行業相互影響制約對房地產行業的相關管控措施的出臺，為房地產行業的持續高強度融資做了一個暫停，這也意味著資金的逐步緊缺，金融機構對于房地產工程開發貸款的方法實行從嚴原則，資金的取得將會從嚴分析，而調高的利率以及已成型的高位房價，使得消費者對于房地產消費持保留意見和觀望的態度，房屋的銷量逐步下降，房貸的從嚴審核使得房地產商的銷售回款進度受

11、影響。從多個方面講都將影響房地產開發商的回款進度，或者無法按照銷售進度完成銷售計劃并取得回款。這些因素必然導致房地產公司在金融機構的貸款到期之日無法拿出足夠的資金歸還，產生不良。更不用說有閑置的資金在購置新的土地以備下一個工程的開發，與 2008-2018 年的情況相比，房地產開發商購買土地的能力大幅下降。地方政府面對巨額的間接與政府有關的債項，出讓土地的需求日益明顯，但房地產行業的管控措施出臺，使得土地出讓對出讓雙方都設立了門檻，提出了更高的要求，房地產開發商以前作為購買土地的主力軍團如今也自身難保，這為政府融資平臺的資金獲得形成了障礙，歸還貸款資金獲取困難。這為金融機構信貸資金安全埋下隱患

12、。2018 年，進入了地方政府融資平臺還款的第一個高峰期，金融風險顯現，部分地區的地方政府融資平臺存在政府融資平臺無法按時歸還貸款的情況，出現了資產不良。情況一出，國務院下令要求全面清理政府融資平臺債務， 中國政府網 13 日公布了國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知。通知要求，地方各級政府要對融資平臺公司債務進行一次全面清理規范，進一步加強對融資平臺公司的融資管理和銀行業金融機構等的信貸管理，堅決制止地方政府違規擔保承諾行為。全國金融機構開始對地方融資平臺債務提高警惕并進行清理，但由于融資平臺背景的特殊性和政府背負巨額債務的財力狀況，使得即使能預計政府融資平臺可能進入不良的資

13、產，也無法進行大力的控制，這將必然導致金融機構不良資產的產生。4、各方關注金融風險隨著地方政府投融資平臺的數量和融資規模的飛速發展，地方政府投融資平臺的負債規模也在急劇膨脹。大規模的投融資也給地方政府帶來了居高不下的舉債。來自銀監會的統計數據顯示：到 2009 年 5 月末，全國各省、區、直轄市合計設立8221 家投融資平臺公司，其中縣級平臺高達4907 家。而從地方平臺公司貸款債務與地方政府財力對比看，債務率為 97.8% ，部分城市平臺公司貸款債務率超過200% 。央行 2018年 6 月 1 日晚間公布的 2018 中國區域金融運行報告介紹了其2008 年以來對全國各地區政府融資平臺貸款

14、情況的專項調查結果。報告顯示，截至2018 年年末，全國共有地方政府融資平臺 1 萬余家，較 2008 年年末增長25% 以上。其中，縣級（含縣級市）平臺約占70% 。同時，平臺貸款在人民幣各項貸款中占比不超過30% 。對于平臺貸款的具體數量，央行在報告中并沒有披露。但值得注意的是 ， 報告中 提到， “平臺貸 款在人民 幣 各項 貸款中占 比不超 過30% 。”按照 2018 年末人民幣貸款余額為 47.92 萬億元來算，截至2018 年末，政府融資平臺貸款不到 14.376 萬億元。三、 淺析金融風險和監管建議（ 、金融風險的定義金融風險，指任何有可能導致企業或機構財務損失的風險。一家金融

15、機構發生的風險所帶來的后果，往往超過對其自身的影響。金融機構在具體的金融交易活動中出現的風險，有可能對該金融機構的生存構成威脅；具體的一家金融機構因經營不善而出現危機，有可能對整個金融體系的穩健運行構成威脅；一旦發生系統風險，金融體系運轉失靈，必然會導致全社會經濟秩序的混亂，甚至引發嚴重的政治危機。2008 年至 2018 年間，國家為拉動內需所頒布的十條措施及配套的 4 萬億元資金既孕育了房地產泡沫，也為相關行業帶來連鎖反應。（ 1 ）房地產市場泡沫幾乎等同于金融風險房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70以上，高負債經營隱含財務風險突出；假按揭在個人住房貸款中問題嚴重；基

16、層銀行發放房地產貸款操作風險明顯；土地開發貸款有較大信用風險；新法律法規可能限制貸款抵押品的執行，法律風險增大等等。特別是房地產市場泡沫的存在幾乎等同于金融風險，很可能會影響中國金融市場的穩定和發展。（ 2 ）金融風險與財政風險相互傳感放大我國到目前，對于財政與金融之間風險隔離機制一直沒有建立。一方面，金融風險向財政轉移。由于缺乏制度性規范，央行資金運用存在明顯的財政化傾向，巨額貸款難以收回。另一方面，財政風險轉化為金融風險。地方融資平臺最大的風險在于把地方政府基礎建設和公共事業產生的債務信貸化。2、加強金融監管建議金融風險的管理過程大致需要確立管理目標、進行風險評價和風險控制及處置等三個步驟

17、。金融風險管理的最終目標是在識別和衡量風險的基礎上，對可能發生的金融風險進行控制和準備處置方案，以防止和減少損失，保證貨幣資金籌集和經營活動的穩健進行。金融風險評價是指包括對金融風險識別、金融風險衡量、選擇各種處置風險的工具以及金融風險管理對策等各個方面進行評估。(1)風險識別。金融風險識別是指在進行了實地調查研究的基礎上，運用各種方法對潛在的、顯在的各種風險進行系統的歸類和實施全面的分析研究。 (2)風險衡量。是指對金融風險發生的可能性或損失范圍、程度進行估計和衡量，并對不同程度的損失發生的可能性和損失后果進行定量分析。 (3)金融風險管理對策的選擇。是指在前面兩個階段的基礎上，根據金融風險

18、管理的目標，選擇金融風險管理的各種工具并進行最優組合，并提出金融風險管理的建議。這是作為金融風險評價的最重要階段。金融風險的控制和處置是金融風險管理的對策范疇，是解決金融風險的途徑和方法。一般分為控制法和財務法。( 1)控制法。是指在損失發生之前，實施各種控制工具，力求消除各種隱患，減少金融風險發生的因素，將損失的嚴重后果減少到最低程度的一種方法。主要方式有避免風險、損失控制和分散風險。 (2) 財務法。是指在金融風險事件發生后己造成損失時，運用財務工具，對己發生的損失給予及時的補償，以促使盡快恢復的一種方法。結合金融風險理論基礎，無論是房地產業還是以地方政府融資平臺為代表的關聯企業，其現在給金融機構所帶來的風險都是由于企業的高負債經營。企業把大量的風險都轉嫁給銀行，導致銀行的脆弱性進一步惡化，在這種典型的融資結構中，銀行的的融資功能強大，積聚了的量的脆弱性，一旦企業陷入財務困境，不能及時償還銀行的貸款，銀行的流動性將受到極大的影響。目前房地產業和地方政府融資平臺都存在