1、上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法第一條（目的和依據）為加強對本市商品住宅物業管理服務收費的管理，規范收費行為，維護國家利益和物業管理單位、房屋所有人的合法權益，逐步完善社會化、專業化的物業管理市場機制，依據中華人民共和國價格管理條例和國家計劃委員會、建設部關于城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法及國家與本市的有關法律法規和規定，特制定本暫行辦法。第二條（適用范圍）本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊的物業管理單位對本市商品住宅以及物業管理區域范圍內的非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費管理。前款所指的商品住宅是指在本市范圍內個人和單位購買的內銷商品住宅和外銷商品住宅。公有住房和已向個

2、人出售的公有住宅（含平價房、解困房、安居工程），不適用本暫行辦法。第三條（主管部門）市物價局是本市物業管理服務收費的主管機關，市物價局會同市房屋土地管理局對物業管理收費進行指導和監督。區、縣物價局（委）是本轄區物業管理服務收費的主管機關，業務上受市物價局的領導。第四條（價格形式）物業管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服務收費和為公眾代辦性質的服務收費實行政府指導價。物業管理單位為房屋所有人或使用人個別需求提供的特約服務，除物價部門規定有統一收費標準者外，其服務收費實行經營者定價。外銷商品住宅、非居住用房的服務收費由物業管理單位與業主管委會代表協商確定，協商不成的，由房屋所在地物價部門裁定。第

3、五條（定價程序）實行政府指導價的物業管理服務收費標準，由各區縣物價部門根據當地經濟發展水平和物業管理市場發育程度，征求物業管理行政主管部門意見后，發布中準價及浮動幅度，物業管理單位與業主管委會在規定的幅度內協商確定具體收費標準，填列備案表，報所在區、縣物價局（委）備案。業主管委會未成立的，由物業管理單位在規定的幅度內確定具體收費標準并報所在區、縣物價局（委）審核。實行經營者定價的物業管理收費項目和標準由物業管理單位與業主管理委員會或房屋所有人代表協商議定，并填列備案表，向所在地物價部門備案。第六條（收費原則）物業管理服務收費應遵循合理、公開及與房屋所有人經濟承受能力相適應的原則，并按照物業檔次

4、和服務標準實行有償服務，制止價格壟斷和牟取暴利的行為。第七條（物業管理服務收費用語含義）收費用語在本辦法中的含義：（一）公共性的服務費是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛生清洗、公用設施的維修保養和保安、綠化費用。（二）公眾代辦性質（不包括安裝申請代辦）的服務費是指為房屋所有人、使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等費用。（三）特約服務是為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個別服務，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等。（四）裝修保證金是指房屋所有人或使用人入戶裝修不得損壞房屋而向物業管理部門預交的抵押金，應在簽訂裝修合約后收取。（五）修繕基金是指用于新建住

5、宅保修期滿后，房屋共用部位和共用設備的養護、維修和更新的費用。第八條（公共性服務收費標準的計算和收取）物業管理公共性服務收費的費用由以下部分構成：（一）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；（二）樓內公用設施維修及保養費；（三）綠化管理費；（四）清潔衛生費；（五）保安費；（六）辦公費；（七）物業管理單位固定資產折舊費；（八）法定稅費。本條第（二）項至第（六）項費用支出是指工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。第九條（物業管理服務費分攤）物業管理的公共服務費應按物業管理范圍內各業主（住戶）所占房屋建筑面積或按戶分攤。第十條（代辦服務費收取）房屋所有人、使用人委托物業管理單位代繳的，可

6、適當收取代辦服務費，不委托不得收費。公用事業（包括煤氣、電話）的安裝申請代辦，每項收費不超過元。公用事業、環衛、治安等部門委托物業管理單位收費的，須經房屋所在地的物價部門認可后，方可向房屋所有人或使用人收取。第十一條（裝修保證金收取）物業管理單位可向物業產權人收取裝修保證金每戶元元，住戶裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金應如數退還。第十二條（內銷商品房房屋修繕基金籌集）內銷商品住宅均應建立房屋修繕基金并按下列規定籌集：（一）房屋出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的，高層房屋建筑面積成本價的繳納房屋修繕基金。（二）購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的，高層房屋建筑面積成本價的繳

7、納房屋修繕基金。（三）開發單位自用或出租的房屋，應根據自用、出租房屋的建筑面積按本款第（一）、第（二）項規定繳納。以上所稱的成本價均為當時房改年度出售的公有住房的成本價。第十三條（房屋修繕基金管理）房屋修繕基金在簽訂房屋買賣合同時繳納，以業主管委會名義存入金融機構，按不低于城鄉居民存款利率計息。房屋修繕基金由業主管委會委托物業管理單位管理，專款專用，不得挪作他用。房屋修繕基金不足時，由業主管委會委托物業管理單位向房屋所有人計收。業主管委會成立前，房屋修繕基金由區、縣房管局存入銀行。業主管委會成立后，移交管委會管理。第十四條（高層住宅和水泵運行費收取）高層住宅的電梯和水泵運行費由電梯駕駛人員經費

8、開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業主管委會和物業管理單位商定的服務方式、時間、按實結算，單獨列賬，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分攤。第十五條（物業收費合同簽訂）物業管理單位必須與房屋所有人簽訂物業管理收費合同。經物價部門同意的或由物業管理單位與業主管理委員會或房屋所有人代表協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當在物業管理合同中明文約定。房屋所有人或使用人不按規定繳納費用的，物業管理單位有權按照所簽服務收費合同予以追繳。第十六條（物業收費行為規范）物業管理單位收費應遵循下列規定：（一）物業管理服務收費應明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費地點公布。（二）物業管理

9、單位不得收取與自身管理或服務無關的前期開發費用，房地產開發商應在商品房銷售時，向購房人出示所委托的物業單位名稱及收費項目和標準。（三）物業管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費，預期收費不得超過個月。（四）物業管理單位應當定期（一般為個月）向住戶公布收費的收入和支出賬目，接受業主管理委員會和房屋所有人的監督。依法成立的業主管委會可根據規章、章程和管理服務合同審核和監督物業管理的收費項目和標準，并督促房屋所有人和使用人按時、按規定向物業管理單位繳納有關應交費用。第十七條（糾紛處理）物業管理單位與房屋所有人之間發生收費爭議，業主管委會應予協調，協調不成的，由物價部門裁定。第十八條（物業收費的禁止

10、行為）物業管理單位向實施物業管理區域范圍內的房屋所有人或使用人收取公共性服務費用的，其他部門和單位不得再行重征收性質和內容相同的費項。第十九條（法律責任）凡有下列違反本辦法行為之一者，物價檢查機關依照國家有關規定予以處罰。（一）越權定價、擅自提高收費標準的；（二）擅自設立收費項目，亂收費用的；（三）不按規定實行明碼標價的；（四）提供服務質價不符的；（五）只收費不服務或多收費少服務的；（六）其它違反本辦法的行為。第二十條（解釋權）本暫行辦法由市物價局負責解釋。第二十一條（施行日期）本暫行辦法自年月日起施行。本暫行規定施行前發布的有關規定與本暫行辦法有抵觸的，以本暫行辦法為準。上海市物價局上海市房

11、地產管理局一九九六年五月十五日上海市人民政府辦公廳轉發市房地局關于加強本市居住物業管理實施意見的通知（滬府辦發號一九九八年十月十五日）各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：市房地局關于加強本市居住物業管理的實施意見已經市政府同意，現轉發給你們，請認真按照執行。關于加強上海市居住物業管理的實施意見為進一步貫徹上海市居民物業管理條例，提高居住物業管理水平，改善居住環境，促進社區建設，現就加強上海市居住物業管理提出如下意見：一、目標以“便民、利民、為民”為宗旨，以公房（包括直管公房與系統公房）管理及公房售后管理為重點，力爭兩年實現行業規范服務基本達標。、修繕要保證。物業公司要實行24小時受理居民報修

12、，并做到急修不過夜，小修不過三天，單項及多項修繕養護有計劃安排。、服務要到位。物業公司要實行周一至周六全天業務接待，并公開各項業務手續的辦理程序和時限。同時，推行“一門式”服務。、收費要規范。物業公司要公開稅費項目，公開收費標準，嚴格按物價、房地部門的規定收費。、環境要優化。物業公司要配合有關單位積極開展小區整治工作，改善居住環境，并取得明顯進展，樹立一批居住物業管理的示范小區。各區、縣要根據房屋的不同類型和新舊程度，分別提出保障型、改善型、舒適型物業管理的標準和要求，并認真組織實施。二、措施、深化改革專制。公房管理單位特別是房管所專制的物業公司，要真正轉換經營機制，減員增效，提高經營服務水平

13、，參與市場競爭。一要劃小核算單位，根據居住小區設立物業管理處（室），定崗定員，核定費用，獨立核算，自負盈虧；二要實行管、修分離，建立房屋的維修服務、綠化養護、保安保潔等專業隊伍，改革用工制度、分配制度，逐步向社會化、專業化、市場化的物業管理體制過渡。要發揮好業主委員會的作用，推行業主委員會擇優選聘物業公司的做法，形成競爭機制，促進物業公司的改革轉制。、理順管理體制。進一步理順業主委員會自治管理、物業公司專業管理與街道的社區管理之間的關系，分清職責，形成合力。居住小區內房屋維修、綠化養護、車輛管理、保安保潔等要逐步過渡到由物業公司管理。要改變一個小區多家物業公司管理的現象。可以建立業主委員會、物

14、業管理公司、街道（居委會）三方聯席會議制度，定期通報情況，協調有關矛盾，共同做好小區的整治和管理工作。、加強行業管理。從今年下半年起，房地部門要對全市物業公司進行資質等級評定，樹立一批品牌公司，同時與工商部門聯手取消一批資質不合格、群眾意見大的物業公司。資質評定要制度化，逐步形成優勝劣汰的市場機制。市區房地辦事處按街道對應設置的工作年內要完成。房地辦事處作為區房地局的派出機構，要加強對物業公司日常運作的監管、指導和服務。、改進維修服務。物業公司要著重解決住房的“險、漏、堵、水、電”等熱點問題，排出計劃，分步實施。無維修力量的物業公司要落實好委托維修。有條件的區可建立維修應急中心、業務受理中心等

15、，面向社會，逐步形成維修服務網絡。要保證百分之六十以上的租金收入用于房屋維修，今年起新增租金收入要專款用于房屋維修，同時要加強對租金使用的監管和審計。、規范收費行為。物業管理收費要向業主列出明細的收費項目和金額。維修基金使用要單獨列帳，定期公布，接受業主監督。物價、房地部門要定期對物業公司的收費行為進行監督檢查，對多收費、亂收費和只收費不服務的行為要嚴肅處理。、開展創建達標。物業管理是社區管理的基礎，管理部門要把物業管理創優工作作為創建文明小區的重要組成部分，統一考核要求。物業公司要弘揚徐虎精神，以住戶接待、小修養護、電梯服務等窗口崗位為重點。推進全行業規范服務上海市人民政府批轉市房地資源局關

16、于上海市實施物業管理條例若干意見的通知(滬府發200361號)各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：市政府同意市房地資源局關于上海市實施物業管理條例的若干意見，現轉發給你們，請按照執行。二三年九月九日上海市實施物業管理條例的若干意見 國務院發布的物業管理條例（以下簡稱條例），自今年9月1日起施行，現結合實際，提出本市實施條例的若干意見如下：一、關于業主大會和業主委員會（一）已成立的業主委員會在條例施行后的執行事項業主大會和業主委員會在條例施行后，應分別按照條例規定履行職責。業主委員會章程應在下一次業主大會召開時，依照條例的規定修訂為業主大會議事規則。業主大會和業主委員會的印章，依照有關法律法規

17、和業主大會議事規則的規定刻制、使用和管理。業主委員會原有印章，應根據條例規定的職責使用。業主大會需對外行使權利的，業主委員會應憑區、縣房地產管理部門出具的證明刻制業主大會印章，并按規定使用。業主委員會在條例施行前訂立的物業管理合同未終止的，該合同應繼續履行。（二）條例施行后的業主大會成立1、業主大會的成立條件一個物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業主大會。2、首次業主大會會議的召開符合業主大會成立條件的物業管理區域，建設單位應書面報告街道辦事處（鄉鎮政府），街道辦事處（鄉鎮政府）在接到書面報告后的30日內，與區、縣房地

18、產管理部門一起組織成立業主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。籌備組由街道辦事處（鄉鎮政府）、區縣房地產管理部門、部分業主、建設單位組成。籌備組中的業主由區縣房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮政府）組織業主予以推薦產生。籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉鎮政府）和區縣房地產管理部門應在物業管理區域內書面公告。籌備組應做好各項籌備工作，并組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。召開首次業主大會，應當邀請居（村）民委員會參加，并接受其指導和監督。3、首次業主大會會議上業主投票權的確定業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。其中，住宅物業按套計算，每套計一票；非

19、住宅物業按物業建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票，一百平方米以下有房地產權證的，每證計一票。單個業主所持的投票權最高不超過全部投票權的30%。業主大會成立以后，單個業主最高投票權按照本意見執行。4、業主大會的備案經業主大會選舉產生的業主委員會，應自選舉產生之日起的30日內，持業主大會的會議記錄和決議、業主委員會成員名單和基本情況、業主大會議事規則、業主公約等材料，向區縣房地產管理部門備案。凡符合條例規定產生的業主委員會，由區縣房地產管理部門出具業主大會、業主委員會印章刻制證明。業主委員會應按規定刻制、使用和管理印章。（三）條例施行后的業主大會會議業主大會會議可以采用集體討論的形

20、式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業管理區域內二分之一以上投票權的業主參加。業主大會召開會議，若業主人數超過一百人時，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，也可以幢為單位推選若干業主代表成立業主小組，由業主小組成員參加業主會議。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。業主推選代表參加業主大會會議的，業主代表應于參加業主大會的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之

21、一以上通過。業主大會作出制訂和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。二、關于前期物業管理（一）前期物業管理招投標業主大會成立之前，住宅物業建設單位應當按照房地產開發和物業管理相分離原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于3人或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的區、縣房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。（二）房屋出售的相關事項建設單位應在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業主臨時公約、房屋使用說明書。建設單位與房屋買受

22、人簽訂的房屋出售合同，應包含前期物業服務合同的內容，并將業主臨時公約、房屋使用說明書、經規劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。物業買受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時，應對遵守業主臨時公約予以書面承諾。（三）物業的驗收物業管理企業承接物業，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查檢，查驗中發現房屋質量和公建配套設施等問題，應書面告知建設單位，并辦理交接手續。建設單位應當按照條例第二十九條規定向物業管理企業移交物業管理資料，對驗收發現的問題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。三、關于物業管理用房建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房

23、），在前期物業管理期間，提供給物業管理企業使用；業主大會成立后，無償提供給業主大會。產權屬全體業主所有。物業管理用房的具體標準為：物業管理辦公用房，按照不低于該物業管理區域房屋總建筑面積的0.2%提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應提交物業管理用房配置的相關資料。經審核符合以上條件的，市或者區、縣房地產管理部門方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。四、關于維修資金的籌集、使用和管理新

24、建商品住宅以及住宅物業管理區域內的非住宅物業的維修資金籌集、使用和管理，應按照市政府有關維修基金的規定執行。新建非住宅物業出售時應設立維修資金，具體標準和設立方式由物業出售人和物業買受人參照上海市商品住宅維修基金管理辦法的規定，在房屋出售合同中約定。成立業主大會的，維修資金應以業主大會的名義存入專戶銀行，設立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。在前期物業管理期間，按規定設立的維修資金由區縣房地產管理部門代為監管；業主大會成立并選聘物業管理企業后，由區縣房地產管理部門移交給業主大會。五、物業管理從業人員的管理物業管理服務從業人員應按照國家和本市的有關規定，取得職業資格證書，并實行注冊年檢制度。物業管理

25、從業人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。上海市房屋土地資源管理局二三年八月二十日上海市住宅物業管理規定(上海市人大常委會公告第40號)上海市住宅物業管理規定已由上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議于2004年8月19日通過，現予公布，自2004年11月1日起施行。上海市人民代表大會常務委員會2004年8月19日第一章 總則第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院物業管理條例和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。第二條 本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。第三條 本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業

26、管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。本規定所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。第四條 上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責全市物業管理的監督管理工作；區（縣）房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本規定。街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的

27、關系。第二章 業主及業主大會第五條 新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（縣）房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），按照本條第一款的規定，結合當地居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域，并

28、在地籍圖和房地產登記冊上注記。第六條 業主在物業管理中，除享有國務院物業管理條例規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，并享有被推選權。業主在物業管理中，應當履行國務院物業管理條例規定的義務。業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。第七條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。第八條 物業管理區域符合本規定第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區（縣）房地產管理部門，并提供

29、業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區（縣）房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。區（縣）房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當和街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。籌備組自成立之日起三十日內，在區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主大會會議。第九條 業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區

30、內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十條 業主大會除履行國務院物業管理條例規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會

31、議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和

32、議程通知所在地區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會，邀請區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。第十二條 首次業主大會會議選舉產生業主委員會。業主委員會成員應當符合國務院物業管理條例規定的條件。業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。第十三條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向區（縣）房地產管理部門備案：（一）業主大會會議記錄和會議決定；（二）業主大會議事規則；（三）業主公約；（四）業主委員會成員的名單和基本情況。區（縣）房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和

33、印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條規定重新備案。第十四條 業主委員會任期為三年到五年。業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告區（縣）房地產管理部門。區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照本規定第八條指導成立換屆改選小組，指導召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。第十五條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為

34、單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。業主小組履行下列職責：（一）討論業主大會擬討論的事項；（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿。業主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。第十六條 兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門、相關物業管理區域的業主委員會、居（村）民委員會、物業管理企業派員參加。業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門組織召開。第三章 物業管理服務第十七條 在

35、業主、業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，提供前期物業服務。但是，投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積不超過五萬平方米的，經物業所在地的區（縣）房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第十八條 建設單位簽訂物業管理區域內首份房屋銷售合同前，應當參照市房地資源局制作的示范文本，制定業主臨時公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。業主臨時公約應當報

36、區（縣）房地產管理部門備案。房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構），不得占用、移裝的共用部位、共同設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。第十九條 建設單位應當按照市人民政府規定的標準在物業管理區域內配置物業管理企業用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房），并在業主大會成立后無償移交給業主大會。

37、建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房設置的室號、面積等相關資料。市房地資源局、區（縣）房地產管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。第二十條 物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：（一）物業管理用房；（二）門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設

38、備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。第二十一條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；（二）公共綠化的維護；（三）公共區域的保潔；（四）公共區域的秩序維護；（五）車輛的停放管理；（六）物業使用中對禁止性行為的管理措施；（七）物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理；（八）物業檔案資料的保管；（九）業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。物業管理企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。第

39、二十二條 物業管理企業提供物業服務，應當遵守下列規定：（一）符合國家和本市規定的技術標準、規范；（二）及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項；（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；（四）配合居（村）民委員會做好社區管理相關工作。物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害業主的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執行職務。第二十三條 物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。執行指導價的范圍，按照市人民政府的規定執行。

40、物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。物業管理企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標準。第二十四條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。第二十五條 利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。第四章物業的

41、使用與維護第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結構；（二）違法搭建建筑物、構筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；（七）排放有毒、有害物質；（八）發出超過規定標準的噪聲；（九）法律、法規和規章禁止的其他行為。第二十七條 業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。業主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及業主臨時公約、業主公約。第

42、二十八條 業主、使用人應當按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。第二十九條 物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。第三十條 車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規定確定收費標準。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規定執行。車主對車輛有保管要求的，由

43、車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。第三十一條 物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。第三十二條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和本市的規定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。第三十三條 專項維修資金應當存入銀行

44、專戶，按幢立賬、按戶核算。業主委員會或者業主大會委托的物業管理企業每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。第三十四條 物業維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：（一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；（二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；（三）全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。按照本規定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業的共用部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。第三十五條 單幢房

45、屋的共同部分，其維修、更新、改造和養護由該幢業主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經該幢房屋全體業主所持投票權三分之二以上同意，且不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項，應當經該幢房屋全體業主所持投票權二分之一以上同意。單幢房屋的業主投票權確定方法和單個業主所持投票權最高限額，按照本規定第九條執行。第三十六條 機動車停車場（庫）的維修、養護費用由其所有人承擔。機動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業管理專項維修資金標準交納，納入業主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。第三十七條 物業存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業管理企業報經業主大會同意或者直接按照業主公約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，維修費用由相關責任人承擔。物業應當定期維修養護。物業出現國家和本市規定的必須維修養護的情形時，業主或者物業管理企業應當及時履行維修養護義務。經區（縣）房地產管理部門督促限期改正，仍未進行維修養護的，由區（縣）房地產管理部門組織代為實施，費用由相關責任人承擔。第五章 法律責任第