1、房地產項目公司股權收購流程及法律風險防范一、股權收購流程股權收購房地產項目的基本流程大致可以分為以下幾個步驟：（一）前期準備階段主要包括了解項目公司的基本經營情況和法律狀況、出售股權及定向增資擴股的動機、收購中存在的法律和財務障礙等，并成立收購小組，包括收購方自身專業人員（如開發、市場、設計、財務、法律等）、第三方談判協作人員等，以便于后續收購的盡職調查、談判和合同擬定等工作的開展。（二）與交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書收購雙方經過初步接觸后，就會簽訂收購意向書。意向書主要是為后面的收購活動提供一個合作框架，以保證后續活動的順利開展。收購意向書的主要內容包含收購標的、收購方式及收購合同

2、主體、收購價款及確定價格的方式、提供資料及信息條款、鎖定條款、費用分攤條款、保密條款以及終止條款等。（三）對項目公司盡職調查階段盡職調查的目的是使收購方盡可能地摸清項目公司的家底。一方面作為雙方確定收購價格的參考因素，從另一方面來講，盡職調查也就是風險管理。一旦通過盡職調查明確了存在哪些風險和法律問題，為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定基礎，從而在合同談判及合同的擬定中合理設定雙方的權利義務，使交易雙方在公平與合理的基礎上達成最終協議。盡職調查通常包括以下范圍：公司概況與經營情況、動產、不動產、勞動、重大債權債務、稅收、環保、擔保事項、重大合同、訴訟、仲裁、行政復議等。但對于房地產項目收購來

3、說，除了上述一般公司應調查的基本內容外，關注重點為土地使用權情況、項目開發合法性和開發情況，包括項目公司的開發資質、土地使用權取得及存續、項目基本概況、項目性質、容積率等規劃指標、項目應取得的包括五證在內的相應政府批文、實際開發情況與項目批文以及規劃設計、工程施工質量、項目開發重大合同的簽署及履行、項目的銷售等。（四）編制收購項目的可行性研究和收購方案此階段一般與盡職調查同時開展，通過對周邊房地產市場前景及項目初步市場定位研究、初步規劃和建設方案擬定、項目成本及靜態和動態經濟效益分析、項目法律、經濟以及政策風險評估等各個方面編制項目的可行性研究報告，在公司經營管理層決策通過的情況下，確定收購的

4、合理價格，并擬訂全面的收購方案。（五）正式收購談判并擬訂、簽署收購協議（六）收購交割收購合同生效后，雙方按照合同約定履行資產轉移、經營管理權轉移手續，依法辦理包括股東及注冊資本變更登記手續。二、股權收購風險分布房地產項目公司股權收購過程中存在諸多潛在法律風險，可能給項目開發和項目受讓方帶來相當大的風險。概括來說，房地產項目公司股權收購存在的風險主要集中在以下方面：（一）公司股權屬性確定風險包括項目公司設立合規性風險及權利完整性風險兩大類。在項目公司設立方面，涉及對項目公司合法權益會產生實質性重大影響的法律風險歸納起來主要有：1、股東未足額繳納出資；2、股東出資形式不符合法律規定；3、非貨幣財產

5、出資作價違反法律強制性規定；4、非貨幣財產作價出資未辦理財產權屬轉移手續；5、股東抽逃出資；6、項目公司未依法年檢。擬對外轉讓項目公司股權的公司是否具有完整的股東權利，權利是否存在法律瑕疵，包括：1、項目公司是否存在質押、擔保等第三人權利；2、項目是否存在租賃權、地役權等權利瑕疵；3、項目的后續開發和盈利模式是否存在政府限制等潛在風險；4、是否存在對轉讓公司轉讓股權的限制性約定（有沒有經過項目公司其他股東的同意，有否違背相關法律法規的規定）；5、是否存在對轉讓公司在項目公司享有的表決權、分紅權、委派董事和管理人員的權利等權能的限制；6、是否存在對轉讓公司在項目公司清算剩余財產分配權等權能的限制

6、。（二）項目本身屬性確定風險由于土地性質、取得方式、規劃用途、使用期限以及房地產開發建設的復雜關系，尤其是久拖未建或停建的項目公司，在股權收購時，涉及房地產領域中具體專業問題的風險比較多。歸納起來主要有：1、土地使用權風險：出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權轉讓的限制、開發條件限定、有無代征地情況、土地使用權權屬是否清晰、項目用地是否存在被征收或征用等風險；2、項目主體的風險：開發主體與審批主體是否一致、實際建設項目與審批項目是否一致的風險；3、規劃風險：規劃有無調整，調整的是否符合受讓方的開發需求，規劃有無超過期限，需要重新申報的能否獲得批準；4、項目相鄰關系的危機風險：物權法規定，建造

7、建筑物，不得違反國家有關工程建設標準。妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照，即使取得了建筑工程規劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導致相鄰建筑物的通風、采光、日照規定的最低標準，也要承擔相應的責任；5、需要政府審批的各類證照是否已批的風險：如動工開發期限，是否已超過出讓合同規定的動工期限，是否獲得延期開工，有無被政府收回的可能；6、項目建設中各類合同的風險：尤其是在建、停建、緩建項目的，合同情況更復雜，有無履行糾紛、合同違約或解除糾紛，是否有因建設工程進度監管不嚴給予施工單位的不當工程簽證風險；7、違法建設的風險：如超規劃建房；8、工程質量風險；9、不動產有無抵押擔保的風險。（三）項目公司或有

8、債務控制風險項目公司的資產負債表并未反映或者無法反映已經發生的債務或者潛在的債務。這或者是由于項目公司惡意隱瞞債務，或者是由于項目公司的財務制度不規范、存在未入賬債務，或者是由于或有債務的大量存在造成的。這其中，或有債務是股權收購中的最大陷阱，包括擔保之債、票據責任之債、未決訴訟或者潛在的訴訟（對外簽有已構成違約的合同）、行政罰款，以及是否存在建筑施工款拖欠、稅費負擔等。三、風險規避辦法無論采取收購房地產項目公司全部股權或者收購房地產項目公司控股權，大致可以分為事前盡職調查和協議中充分約定來防范風險:（一）通過對項目公司實施盡職調查防范風險1、盡職調查在股權收購購中具有從法律上、財務上、項目可

9、行性上發現風險、判斷風險、評估風險的作用。股權收購方應當對項目公司在股權收購之前的債權債務調查清晰，可以委托審計中介機構清查項目公司資產和負債情況。2、對項目公司股權自身及項目公司所擁有的房地產項目的權屬瑕疵風險，項目公司股權轉讓的合法性和合規性等相關問題，股權收購方應當在股權收購之前委托律師等中介機構進行調查，確認問題及處理方案，辦理項目轉讓手續的方式和期限等，并應當在股權轉讓協議中予以明確約定。3、對項目公司股權轉讓后面臨項目公司潛在債權人的權利主張等對受讓方的巨大風險，可考慮在公眾媒體上公告通知不特定債權人，要求其在一定期限內申報債權的方式以期清查確認。同時要求項目公司原股東提供有效擔保

10、或留存一定比例的轉讓價款作為保證金等。（二）通過完善、周密的收購協議防范風險1、項目公司股權收購合同必須轉讓方、受讓方協商一致，并以書面形式做出。在意向協議中約定適當的、轉讓方和受讓方均可以接受的違約責任，特別是一定條件下的合同解除權，作為一方違約后另一方的救濟手段和及時退出機制。在正式合同中應當包括：項目公司概括、房地產項目概括、房地產項目立項規劃文件、股權轉讓比例、股權轉讓價款、支付方式和期限、現有資產的認定、轉讓方保證和聲明、項目公司原股東同意轉讓并放棄優先購買權的決議等。2、項目公司所擁有的項目如未辦理土地出讓手續或者已經辦理土地出讓手續但轉讓時還未繳清土地出讓金的，應當明確約定辦理相

11、關手續的責任方及其費用承擔方式。需要調整房地產項目開發條件的，股權轉讓合同應當約定補辦政府主管部門許可的手續及責任方。3、對合同履行過程中的資金支付控制，通過定價與支付條款防范風險。可通過設立一個獨立第三方的托管賬戶來保管收購對價的價款。一般約定根據股權轉讓進程的不同階段來分期支付相應的對價。為防止項目公司股權轉讓完成后出現未經披露的債務，可以約定保留一定數額的對價作為擔保或違約金。4、根據合同履行的具體情況設置合理的履約擔保形式。如轉讓方通過各種方式取得銀行信用，然后應轉讓方要求出具銀行保函，在受讓方不能如期履行合同時，轉讓方可以向銀行追償；同時，轉讓方也可以申請銀行出具保函，當轉讓方未能履

12、行其提供開發項目、辦理項目轉讓手續等合同義務時，受讓方可以向銀行追償。5、通過價款調整條款防范風險。為了防止交易對方在協議簽訂前向收購方所披露的事項在協議簽訂后發生變化，或出現未披露的事項進而損害收購方以及項目公司的權益風險的發生，可通過設立對價調整條款，即雙方在收購協議中約定在特定情形發生的情況下，收購方有權單方調減收購對價，可依此拒絕向交易對方支付所調減的對價，或者有權要求交易對方返還超出部分的對價。6、通過先決條件條款防范風險。所謂先決條件條款是指收購雙方在收購協議中明確約定，當某特定情形或條件發生及成就時，雙方或一方負有履行收購協議約定的某特定義務，或者收購協議方生效。對于收購方來說，

13、設定先決條件條款可以達到以下幾個目的：一是督促交易對方積極履行協議約定的先履行義務，如督促交易對方積極辦妥收購交易實施的項目公司內部決議或外部批準手續，防范交易行為因在尚未獲得項目公司內部決議或外部批準情形下而遭受被認定無效的風險；再如，可以督促交易對方在收購方正式進入項目公司前，積極消除項目公司存在的諸多瑕疵問題，如股東出資瑕疵、資產權屬瑕疵、項目開發建設瑕疵等；二是在交易對方就已披露的項目公司風險事項在某指定期限屆滿后仍未得到消除情況下，賦予收購方單方終止協議退出交易的權利；三是可以作為收購方對價支付的要件，即收購方可以通過該先決條件條款的設定主張在某特定條件成就前，交易對方無權向其主張對

14、價支付義務，進而可以有效控制對價的支付風險。7、通過過渡期條款防范風險。在收購交易中，協議的簽訂僅是整個交易行為的開始，只有到了交割日，辦理完成變更登記手續之后，才完成交易行為。從收購協議的簽訂到交割日整個期間即為過渡期，過渡期的長短視雙方意愿以及各種法定程序的履行和法律文件的審批時間而定。在過渡期期間，收購方因尚未正式取得項目公司控制權，從而無法直接參與項目公司的經營。因而可在收購協議中要求先期進駐并參與項目公司的管理等具體措施，如派駐總經理、財務總監，以便適當、及時、準確地實現管理權交接。同時約定項目公司在此期間內不得實施利潤分配，非經收購方同意不得對資產進行任何有損項目公司權益的處置行為

15、，不得對公司負債進行提前清償或提供擔保行為，亦不得與第三者從事任何對項目公司的營運或財務狀況有損害的行為。8、通過交割前的陳述與保證條款防范風險。對收購方來說，陳述和保證條款是化解收購風險的最好辦法，最大限度地保障自己的利益。一份收購協議中，交割前的陳述與保證條款占據了較大部分的內容。交割前的陳述與保證條款通常會要求交易對方作出如下各個方面的陳述與保證：交易標的物處置的合法性和有效性，即交易對方有權簽約、履約，且履約無障礙或爭議；項目公司財務管理方面，即財務信息準確、真實、無遺漏以及無遺漏披露債權債務；資產方面，即資產完整、權屬無瑕疵；項目本身方面，各項手續合法、且項目開發建設符合批準要求；稅務方面，無偷漏稅行為、無稅務爭議存在；重大交易方面，在過渡