1、1房地產(chǎn)行業(yè)分析 LOGO COMPANY LOGOTYPE INSERT201基 礎(chǔ) 性先導(dǎo)性支柱性特殊性和重要地位特殊性和重要地位3（1）為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)提供最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)（2）為勞動(dòng)力提供生存和發(fā)展最必需的條件（3）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的建設(shè)（4）（5）增加了財(cái)政收入、利稅上繳與實(shí)物地租對(duì)解決銀行流動(dòng)性過(guò)剩起著重要作用（6）提高就業(yè)水平、是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的重要保證（7）改善居住條件，提高城市城市居民居住水平1.1 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)41.2 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)基本規(guī)定：（1）能有效地吸收新技術(shù)；（2）本身具有較高的增長(zhǎng)率；（3）能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)， 即

2、具有擴(kuò)散性。房地產(chǎn)投資100億元誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)產(chǎn)出286億元其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)居住消費(fèi)支出上升居住消費(fèi)范圍擴(kuò)大其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)5ABcDA 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位 （增加值在GDP中占5%以上） 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例已達(dá)到10%B 具有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間和增長(zhǎng)潛力C 符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。D 產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，能帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.3 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)602產(chǎn)業(yè)分類基本競(jìng)爭(zhēng)模型房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)分類和基本競(jìng)爭(zhēng)模型產(chǎn)業(yè)分類和基本競(jìng)爭(zhēng)模型基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略72.1 房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類82.1 房地產(chǎn)行

3、業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類商業(yè)地產(chǎn) TOP5旅游地產(chǎn) TOP5 工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)9熟地毛地生地在建工程102.2 房地產(chǎn)行業(yè)的基本競(jìng)爭(zhēng)模型【波特的五種競(jìng)爭(zhēng)力量模型】行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)潛在進(jìn)入者潛在進(jìn)入者替代品替代品供應(yīng)商供應(yīng)商購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)者圖：波特的五種競(jìng)爭(zhēng)力量模型圖：波特的五種競(jìng)爭(zhēng)力量模型波特的分析專注于決定產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的五種力量：（1）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)： 進(jìn)入障礙、資本要求、政府政策；（2）產(chǎn)業(yè)內(nèi)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手間的競(jìng)爭(zhēng)程度： 同行業(yè)企業(yè)數(shù)量、行業(yè)增長(zhǎng)速度、高額固定成 本、高額退出成本；（3）購(gòu)買(mǎi)者討價(jià)還價(jià)的能力；（4）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力；（5）產(chǎn)業(yè)替代性產(chǎn)品的威脅。112.3 房地產(chǎn)行業(yè)

4、的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略低成本低成本品牌品牌客戶關(guān)系客戶關(guān)系成本最小1.資源整合資源信息的統(tǒng)一規(guī)劃2.企業(yè)聯(lián)盟客戶資源的有效利用3.規(guī)模經(jīng)營(yíng)投入成本的有效攤薄4.品牌推廣營(yíng)銷橋梁的快速建立本質(zhì)是價(jià)值的承諾1.創(chuàng)造新需求- 引導(dǎo)消費(fèi)者潛在需求2.創(chuàng)造消費(fèi)市場(chǎng)- 擴(kuò)大產(chǎn)品占有率3.以品質(zhì)的升華完成品牌的創(chuàng)新和增值同客戶建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系增加客戶歡迎程度：- 產(chǎn)品服務(wù)核心- 流程與支持- 技術(shù)表現(xiàn)- 與企業(yè)的互動(dòng)- 情感要素全球化全球化提高收入、盈利能力從價(jià)值鏈增值角度：-集中采規(guī)模生產(chǎn)-整體研發(fā)-聯(lián)合營(yíng)銷-擴(kuò)散服務(wù)進(jìn)行全球優(yōu)化配置，降低價(jià)值鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，在相互取長(zhǎng)補(bǔ)短、資源整合時(shí)建立國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)120

5、3寶龍地產(chǎn)凱 德 置 地具體房地產(chǎn)企業(yè)的具體房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與財(cái)務(wù)控制發(fā)展與財(cái)務(wù)控制現(xiàn)金流成本資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率投資回報(bào)率毛利潤(rùn)資產(chǎn)負(fù)債率融資模式1380年代初在澳門(mén)創(chuàng)業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)，后投資澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)業(yè)期1980-1990發(fā)展期1992-1999，2000-20032009年10月轉(zhuǎn)入內(nèi)地，在廈門(mén)投資住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。3.1 寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況擴(kuò)張期與高速發(fā)展期2003-2005，2006-20092003年轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)福州寶龍城市廣場(chǎng)，穩(wěn)步進(jìn)入廈門(mén)、福州兩個(gè)城市；自2006年開(kāi)始，寶龍集團(tuán)在三四線城市高速擴(kuò)張，形成具有特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。2006、2007年強(qiáng)力蓄勢(shì)，20

6、08年年中香港IPO通過(guò)聆訊，2009年9月再次沖擊香港IPO。 在香港成功上市。14根據(jù)幾年摸索，發(fā)現(xiàn)在一二線城市做商業(yè)項(xiàng)目比三四線城市要容易。2014年新 “五年規(guī)劃”，提出主業(yè)板塊“三輪驅(qū)動(dòng)”的多元復(fù)合化發(fā)展，致力于成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)專家，品質(zhì)地產(chǎn)行家及資產(chǎn)管理贏家；并明確酒店、文化及投資為三個(gè)輔業(yè)板塊，以盈利第一、協(xié)同第二、活力第三的原則創(chuàng)造更大價(jià)值；同時(shí)提出“聚焦、精品、資本”三個(gè)戰(zhàn)略要素2016年伊始15 縱向（產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)組合銜接暢通）+橫向（經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合多樣化）3.1 寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況業(yè)務(wù)模式 立足三四線城市的綜合體開(kāi)發(fā) 拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)與城市形象提升 為相關(guān)利益者創(chuàng)造價(jià)

7、值 利用三四線城市土地價(jià)格的市場(chǎng)波動(dòng)抵御能力，實(shí)現(xiàn)收入的持續(xù)增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)模式 出售+持有，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式盈利模式16 第一代產(chǎn)品模式：二三線城市的城郊結(jié)合部以及四線城市的中心產(chǎn)品模式 1+N模式：一個(gè)商場(chǎng)+多種業(yè)態(tài)（一定規(guī)模住宅、五星級(jí)酒店、酒店式公寓、 SOHO辦公室及商業(yè)步行街等） 標(biāo)準(zhǔn)店模式：以標(biāo)準(zhǔn)化的購(gòu)物中心為核心， 選址+建筑設(shè)計(jì)+業(yè)態(tài)組合+運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)價(jià)值最大化3.1 寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況 2014年：持有MALL+出售商業(yè)街，差異化競(jìng)爭(zhēng)，積極拓寬產(chǎn)品線新模式 2015年：社區(qū)商業(yè)新模式（超高端產(chǎn)品 龍一城，高端產(chǎn)品 寶龍城， 中端主流產(chǎn)品 寶龍廣場(chǎng)171994年, 進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，

8、第一棟辦公樓上海百騰大廈；1995年, 蘇州第一家五星級(jí)酒店蘇州吳宮喜來(lái)登大酒店；1996年,上海市中心的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目中國(guó)第一座來(lái)福士。探索階段 1994-1997發(fā)展階段1998-20031998年，雅詩(shī)閣中國(guó)首批項(xiàng)目;中國(guó)第一批服務(wù)公寓上海盛捷服務(wù)公寓/天津盛捷奧林匹克服務(wù)公寓；2001年，北京規(guī)模最大的五星級(jí)服務(wù)公寓北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓開(kāi)業(yè)；2002年，凱德置地中國(guó)在上海成立。3.2 凱德置地發(fā)展概況戰(zhàn)略集中+平衡+規(guī)模階段2004-20132004年 , 凱德進(jìn)入北京；2006年，進(jìn)入河南、成都，凱德置地中國(guó)總部在北京成立；2009年，將在中國(guó)的住宅房產(chǎn)、商用房產(chǎn)、服務(wù)公寓、綜合項(xiàng)目及

9、房地產(chǎn)金融正式整個(gè)到同一平臺(tái)，在融資、人力資源、品牌建設(shè)等方面實(shí)現(xiàn)協(xié)同，開(kāi)啟凱德中國(guó)集團(tuán)品牌。183.2 凱德置地發(fā)展概況 差異化戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 遵循平衡原則選址：與時(shí)代經(jīng)濟(jì)潮流相吻合創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念：項(xiàng)目管理才用網(wǎng)絡(luò)化管理工程資產(chǎn)運(yùn)作方式：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以金融為核心驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略定位，堅(jiān)信“規(guī)模制勝”與其他企業(yè)的戰(zhàn)略合作，一體化戰(zhàn)略的實(shí)施各項(xiàng)業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，各區(qū)域之間業(yè)務(wù)均衡發(fā)展穩(wěn)健、平衡的發(fā)展之路：以門(mén)戶城市為核心、輻射周邊區(qū)域戰(zhàn)略定位非核心資產(chǎn)的堅(jiān)決剝離：2001年開(kāi)的集團(tuán)剝離了總值17億新元，用這些資金，集團(tuán)公司減債，使得凈負(fù)債資本比上年末的92%減至87%。核心資產(chǎn)的適時(shí)收割：即在核心資產(chǎn)物業(yè)的

10、市值已上升到目標(biāo)收益時(shí)要適時(shí)轉(zhuǎn)讓，以便充分套利行業(yè)周期。193.2 凱德置地發(fā)展概況 利用私募基金先行收購(gòu)物業(yè)并進(jìn)行管理，在這些項(xiàng)目成熟后出售給REITs，從中賺取大額升值利潤(rùn)；同時(shí)還有穩(wěn)定、持久的租金收入。商業(yè)模式20u 寶龍地產(chǎn)與凱德置地業(yè)務(wù)分布情況213.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（一）成本分析寶龍地產(chǎn)1、低土地成本（走招拍掛程序）時(shí)間地塊名稱占地面積（千平方米）總建筑面積（千平方米）地價(jià)（百萬(wàn)元）用途2014年上海青浦寶龍城市廣場(chǎng)64347804商用2014年上海臨港寶龍城市廣場(chǎng) 3288170商用2014年上海寶山寶龍城市廣場(chǎng) 1436124商用2014年江蘇揚(yáng)州寶龍城市廣場(chǎng)6123529

11、2商用、住宅2014年山東東營(yíng)寶龍城市廣場(chǎng)139522328商用、住宅2014年福建泉州永春寶龍城市廣場(chǎng)125398276商用、住宅2014年安徽阜陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)170751601商用、住宅2014年山東萊山寶龍城市廣場(chǎng)34172133商用、住宅2015年上海吳涇寶龍城市廣場(chǎng)4192444商用2015年上海寶山區(qū)寶楊路地572681222商用2015年上海松江品九亭地塊833021236商用總計(jì)總計(jì) 8208203211321156305630 223.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（一）成本分析寶龍地產(chǎn)2、低融資成本233.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（一）成本分析凱德置地1、融資成本低2、運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng) 其

12、旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托（REITs）和8只私募基金，支持凱德在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基金和信托總規(guī)模超過(guò)100億美元。 值得一提的是，凱德集團(tuán)參與和發(fā)起的基金都擁有專項(xiàng)價(jià)值，比如“凱德中國(guó)發(fā)展基金”主要投資于住宅項(xiàng)目，“中國(guó)來(lái)福士基金”則針對(duì)綜合商用物業(yè)。甚至可以針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目而發(fā)起專項(xiàng)基金，比如針對(duì)重慶來(lái)福士項(xiàng)目，則發(fā)起了朝天門(mén)地產(chǎn)信托基金來(lái)保障重慶來(lái)福士廣場(chǎng)的正常開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。243.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（二）現(xiàn)金流分析寶龍地產(chǎn)銷售部分住宅、商業(yè)物業(yè)帶動(dòng)物業(yè)銷售迅速回籠資金、獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流開(kāi)發(fā)其他商業(yè)項(xiàng)目獲得租金銷售收入獲得更多資金支持其他商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展獲得資金保障形成遠(yuǎn)期投資收益252010年

13、2013年現(xiàn)金流量簡(jiǎn)表 單位：千新元 2013年2012年2011年2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)614127558848494218548,938經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)497231533068486292493747經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~11689625780792655,191投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)746397-584771161413835614投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)272572981683880434213901投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~473825-1566454-719021621713融資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量融資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)235263552615579

14、881融資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)485641650729179877480003融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-25037837273899878現(xiàn)金總流入現(xiàn)金總流出3.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（二）現(xiàn)金流分析凱德置地263.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（二）現(xiàn)金流分析凱德置地273.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（二）現(xiàn)金流分析凱德置地283.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率股東權(quán)益回報(bào)率資本運(yùn)用回報(bào)率總資產(chǎn)回報(bào)率存貨周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率293.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析寶龍地產(chǎn)303.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析寶龍地產(chǎn)313.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資

15、產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析寶龍地產(chǎn)323.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析寶龍地產(chǎn)333.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析凱德置地存貨周轉(zhuǎn)率343.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析凱德置地353.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析凱德置地363.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析凱德置地總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率373.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（四）投資回報(bào)率分析寶龍地產(chǎn) 從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看出，寶龍地產(chǎn)的股東權(quán)益回報(bào)率，資本運(yùn)用回報(bào)率，總資產(chǎn)回報(bào)率從2011年到2014年一直處于不斷減少的過(guò)程，而到2015年則有所上升。2011到2014年不斷減少原因：1、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資模式較為單一；2

16、、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較長(zhǎng)周期，牽制了開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)率的實(shí)現(xiàn)。2015年有所上升原因：寶龍地產(chǎn)成立新酒店集團(tuán)進(jìn)行輕資產(chǎn)的運(yùn)作；383.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（四）投資回報(bào)率分析凱德置地目前凱德置地發(fā)展速度減慢，原因如下：1、中國(guó)政府出臺(tái)限制政策；2、凱德置地自身戰(zhàn)略：聚焦式擴(kuò)張戰(zhàn)略。393.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（五）毛利潤(rùn)分析寶龍地產(chǎn)403.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（五）毛利潤(rùn)分析凱德置地低成本、高收益帶來(lái)較高毛利潤(rùn)（率）1.成本方面由成本財(cái)務(wù)控制分析得出其融資能力強(qiáng)，融資成本低，并且證券化資本運(yùn)作的模式帶來(lái)極低財(cái)務(wù)成本，成本控制有很大的優(yōu)勢(shì)。2 收益方面在凱德模式中，以地產(chǎn)金融平臺(tái)為動(dòng)力的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)瞧溆?/p>

17、利模式的核心構(gòu)架。通過(guò)投資管理+房地產(chǎn)金融平臺(tái)+招商運(yùn)營(yíng)，成功實(shí)現(xiàn)以金融資本(私募基金與信托基金REITs)為主導(dǎo)，以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收購(gòu)、管理運(yùn)營(yíng)為載體，既實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的租金收益和持有項(xiàng)目增值收益，又實(shí)現(xiàn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)的“跳躍性高收益”。41寶龍地產(chǎn)成功發(fā)行優(yōu)先票據(jù) 持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)3.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析指標(biāo) / 報(bào)告期2015年2014年2013年2012年2011年資產(chǎn)負(fù)債率(%)65.8563.9463.6158.9657.63長(zhǎng)期債項(xiàng)/股東權(quán)益(%)76.4871.7869.1748.2總債項(xiàng)/股東權(quán)益(%)104.1293.3395.8768.91總債項(xiàng)/資本運(yùn)用(%)52.3648.

18、5250.2640.57權(quán)益乘數(shù)(倍)3.062.872.832.5（六）資產(chǎn)負(fù)債率分析寶龍地產(chǎn)借低息贖高息、賣短債買(mǎi)長(zhǎng)債423.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（六）資產(chǎn)負(fù)債率分析凱德置地433.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（六）資產(chǎn)負(fù)債率分析凱德置地1、積極的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，發(fā)行10年期可贖回息率遞增債券、定息票據(jù)，延長(zhǎng)債務(wù)到期日這種債務(wù)結(jié)構(gòu)可以促使集團(tuán)以貨幣化或銷售所得款項(xiàng)償還債務(wù)，同時(shí)確保有足夠的財(cái)務(wù)能力來(lái)維持其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、尋求收購(gòu)及投資機(jī)會(huì)。2、公司融資成本低，在對(duì)外融資上有很大的優(yōu)勢(shì)。 表1：2012年債務(wù)到期狀況 表2：2008年2012年利息費(fèi)用情況表443.3 財(cái)務(wù)控制對(duì)比分析（七）融資模式分析寶龍地產(chǎn)（傳統(tǒng)）特點(diǎn)：1、鮮有金融創(chuàng)新；2、傳統(tǒng)資金來(lái)源構(gòu)成豐富：（1）企業(yè)自有積累;（2）省級(jí)分行的合作伙伴關(guān)系；（3）銷售回款部分（