1、物業工程管理方案一概述 物業服務是隨著房地產綜合開發的發展而衍生出來的產物，它作為房地產 品的消費環節，是房地產綜合開發的延續和完善。追求舒適、安寧、祥和、優雅 的居家環境和便捷的生活、商務空間，也已成為二十一世紀現代城市人物質文明 和精神文明需求的基本標志，同時成為各轄區花園的物業服務所必須達到的基本要求。我們將在 “科學管理，摯誠服務；專業呵護，激情超越”的質量方針指 導下，力求從各個區域由接管開始，對各項工作精細化、規范化管理，為公司品 牌建設和延續打下堅實基礎，并為房產銷售提供有力支持，以促進樓宇的進一步 銷售。我們將以最大限度的為地產銷售做好物業服務支持為己任，加強品質監控， 用良好

2、的管理與真誠的服務，合理解決微利潤與高標準之間的矛盾，爭取做到兼 顧的同時，達成開發商與物業服務公司社會效益、經濟效益的雙贏。另一方面著 手現在、放眼將來。不僅僅把接管項目作為我們物業服務規范化、精細化的重要 開始，更看重的是將來更深層次、更長遠、更廣泛的品質提升。我們殷切的希望 通過我們的不斷溝通與攜手努力，共同來打造和維護企業品牌，樹立企業形象。 希望能夠依托公司良好的品牌優勢和社會影響力，使我司品牌能夠得到提升和發展。二、物業工程部內部統籌管理：1) 負責工程設備及人員的管轄和調配，培養、鞏固骨干隊伍，切實保障設施設 備的安全運行與裝修設施的完好；2) 深入現場，掌握人員和設備狀況，堅持

3、每天檢查；3）編制培訓計劃，定期對員工進行培訓，提高專業技術水平；4）制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規章制度，并督導實施；5）制訂部門工作計劃；6）主持召開班級別以上部門工作會議，落實層級管理，責任到人管理模式；7）每月總結工程維修質量，分析原因，落實解決措施；8）審核部門報表、請示和報告；9）制定工作計劃，對部門基層管理員工作質量進行檢查，并做出評估；10）整理上報部門合理化建議；11）組織部門創新活動；12）處理下級上報的各類問題；13）處理突發事件；14）組織本部門評優活動。3、協作其它部門（1）協助保安部做好安全防范及跟蹤落實工作；（2）協作人力資源部做好人員培訓、員工生活工作；

4、（3）協調外部門對維修部提出的其他工作要求。4、對客服務管理（1）及時處理業主提出的問題；（2）處理突發事件。5、自我管理（1）根據公司要求制定個人年度、月度學習計劃；2）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的相關培訓；（3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實；（4）定期自我總結，總結管理中的不足。三、督促和落實部門內部管理計劃：1、部門班以上級別工作例會（1）主持部門工作例會；（ 2）傳達公司會議精神；（3）公布內部自查中存在的問題，表揚好人好事，做到獎罰分明。2、學習與研究（1）每天利用部門例會時間學習企業文化；（2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問題；3、督促基層管理人員培訓部門員工（1

5、）督促部門班組長或專業技術人員有對部門員工進行培訓的職責；（2）每月至少一次對部門員工進行專業培訓；提升員工的服務意識，調動員工 的積極性，培養自豪感和凝聚力。職業道德規范和日常用語規范培訓,員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造興廣物業的公眾形象。（3）培訓重點立足研究業務，提高專業技術水平，力求一專多能，加強管理，培強責任感， 提高發現問和解決問題的能力；（4）培訓做到結合實際工作中存在的問題，分析事故發生的原因，總結經驗教訓；4、檢查與評估（1）檢查工作，定期做出評估；（2）檢查工作表格的填寫情況；（3）檢查員工對公司企業文化學習情況；（4）對重要設備、機房每天至少巡視一次。5、溝通會（1

6、）每周組織一次例會，總結本周工作，針對存在的問題，提出解決方案，并布置下周工 作；（2）每周組織一次“員工溝通會” ，了解員工思想狀態、探討工作中的不足，發 揮員工的創造性，鼓勵員工提供合理化建議，對上級管理人員的評估、個人具體問題；（3）及時通報溝通會內容；（4）每周組織一次裝修組例會，了解近期裝修施工過程中存在的頑癥，結合現有裝修管理 制度進行整改、 研討可行性方案和措施； （為了有效減少一線裝修管理員的工作責任心問題， 制定每月區域性輪崗制度，將有效抵制個別裝修管理員的違紀行為（5）將溝通會內容整理在案，上交物業公司片區主任審閱指導。6、專題總結會（1）對重復發生的同類問題找出發生原因，

7、并拿出整改措施；（2）追究相關人員的責任；（3）擬定分析報告，報片區主任審批。7、“創新、合理化建議”制度的落實（1）收集合理化建議，審核建議匯總表；（2）審批后組織實施創新合理化建議；8、設備安全運行工作（1）制訂設備安全運行責任制；（2）督導基層管理人員對重點設備進行不定期的抽查檢查工作。四、與其他部門協作1、配合公司其它部門工作積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、弱電維修工作。2、質量跟蹤 現場跟蹤重大質量問題，查明原因，提出解決措施。3、與行政部采購管理負責人協調（1）保證各類備品備件的及時供應；（2）做好設備零配件的管理。4、與其他部門協作(1)與相關部門協調，做好設備維修

8、、改造工作；(2)做好使用設備部門的技術操作培訓。五、對業主服務管理1、閱讀報表(1)閱讀當日工作日志，檢查V設備巡查表，掌握設備運行情況；(2 )閱讀當日V設備維修登記表，掌握設備維修情況。2、現場督導( 1 )親臨現場指導，及時解決協調問題；( 2)對督導過程中遇到的問題及時進行補救。3、處理客人投訴或突發事件( 1 )出現客人投訴或突發事件，第一時間趕赴現場，查找原因；( 2 )協調相關部門及時處理解決，關系到對業主服務的要賠禮道歉，升級服務；( 3 )若屬人為原因造成，查找責任人，將落實情況匯總及時拿出處理意見。六、自我管理：月度總結進行月度工作總結 ,必須包括本月工作進展、存在問題及

9、原因、擬采取的解決方法；進行個 人總結，找出個人自身不足，言明下月努力方向。七、區內各軟硬件設備設施維護巡查計劃和規范要求：1. 設備機房1 ) 每月清潔 1 次，室內無雜物。2) 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。3) 設施設備標志、標牌齊全。4) 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。5) 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.1 共用部位：1 房屋結構每季度檢查 1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2 建筑部件1)每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室

10、外機支撐構件等。2)每月巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3)每月檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面等。4)每年多雨季節和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3附屬構筑物1)每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2)每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3)每季度巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。4)每月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測 1 次防雷裝置。信號系統應加裝信號級電涌保護器。2.2二次供水設施1 每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于 2 次，并填寫運行記錄；2 生活水池(水箱)每年消毒次數不少于 2 次；并有消毒處

11、理記錄；3 機房需人走上鎖。2.3 排水系統1 排水設施 每月對排水系統進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水 口、管井進行檢查。2 污水泵汛期每日巡視 2 次，平時每日巡視 1 次，檢查設備運行狀態；每周進行 1 次手動啟動測 試；每季度養護 1 次。3 化糞池每一年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。2.4 消防泵房1.每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于“自動”位置。2. 消火栓泵、噴淋泵每月應手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態下的正常使用。3. 維修員每周對泵房地面和設備

12、外表進行一次清潔。4. 按照水泵維護保養規程定期對水泵進行維護保養，并作好相關工作記錄。5. 保證水泵房的通風、照明設施完好。6. 未經部門負責人許可， 非工作人員不得入內， 離開鎖門。 因工作原因必須進入機房的人員， 當值人員必須詳細記錄表機房外來人員登記表上。2.5 照明和電氣設備1 樓內照明每班巡視 1 次，一般故障 8 小時內修復；復雜故障 1 日內修復。2 樓外照明每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內修復；復雜故障 3 日內修復；每 2 周調整 1 次時間 控制器。3 應急照明每日巡視 1 次，發現故障，即時修復。2.6 變配電系統1 每日巡視檢查設備房設施設備，并填寫運行記錄；

13、2 每月檢查緊固系統接線端子，保證接觸良好；3 每月檢修發電機 1 次，并試車 15 分鐘；4 雷雨季節來臨前檢查系統防雷接地情況；5 檢測：每年檢驗 1 次內部結算電能表。2.7 智能可是監控門禁系統監控系統： 每周維護檢查紅外線報警裝置一次，進行故障測試； 每月維護除塵一次，確保錄像清晰； 每月全面檢查線路接頭及系統元件；具體如下：報警控制管理主機： 每月檢查設備運行狀態 1 次； 每月表面清潔 1 次； 每年內部除塵 1 次。 對講門口機每月檢查 2 次按鍵、顯示屏等；表面清潔每月 / 2 次。網絡控制箱：每半年檢查 1 次外觀、接線；每半年表面清潔 1 次； 每 年內部除塵 1 次。紅

14、外對射探測器： 每月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔 1 次；每年內部除塵 1 次。圖像采集設備：每周檢查 1 次監視畫面、錄像功能；每月表面清潔 1 次； 每年內部除塵 1 次。攝像機：每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等， 進行相應的調試；每季度 鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內 部除塵 1 次。解碼器 ：每季 1 次對防雨罩、 接線進行相應的調試；每月表面清潔 1 次； 每年內部除塵 1 次。云臺：每半年檢查 1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年 表面清潔 1 次；每年轉動 部位上潤滑油 1 次。巡更點：每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔 1

15、 次；每日存儲 巡更記錄。 讀卡器：每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔 1 次，查看防水 狀況。 電磁鎖門鎖：每季度檢查 1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕：每季度檢查 1 次開鎖功能、接線。2 可視對講系統：每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次，保證系統正常使用； 每周檢查器件箱及備用電源；每年由外委公司進行系統全面維護檢修保養一次，并根據需要更新電源及配件。每日檢查 1 次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔 1 次；每季度內部除塵 1 次。3 停車管理系統： 辦理新卡及續繳管理費后當天內錄入用戶信息； 系統管理員每周進行系統維護一次； 維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機； 外委公司保證系統維

16、護半年內不少于三次。2.8 電梯1 電梯在投入使用前或者投入使用后，應向相關行政主管部門辦理使用登記。 登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。3 每月對電梯例行檢修 2 次，日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排 除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、 檢修。4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維 護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企 業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行

17、監督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓， 保證其具備必要的安全知識。6 發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并 及時向電梯維保單位負責人報告。物業服務人員應在 15 分鐘內到達現場，專業 維修人員應在 30 分鐘內到達現場。2.9 園林景觀水系統水質符合衛1 每天開啟水景前檢查系統管網及控制部件； 每季度進行防滲漏和防漏電檢查， 保證用電安 全。2 使用期間每周巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設施，并配制水處理藥劑， 生要求；3 每年進行一次系統設備維護保養檢修，管道閥門油漆。4 設置必要的安全警示標志。2.10 有線電視系統1 每天巡視機房次數不低于 1 次，并適時監控信號源質量；2 接業主報修 1 小時內解決問題；3 每周全面檢查一次線路信號放大器，發現問題一小時內通知電視網絡公司解決；4 每年信號接入單位系統維護保養不少于2 次。2.11 網絡系統1 每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次，保證系統正常使用；2 每周檢查器件箱及備用電源；3 每年由外委公司進行系統全面維護檢修