1、餐飲門店選址關鍵指標關鍵選址指標關鍵選址指標類別類別關鍵選址指標關鍵選址指標商圈評估商圈評估1 1、商圈潛力、商圈潛力2 2、銷售推動因素、銷售推動因素位置評估位置評估3 3、發現聚客點、發現聚客點4 4、人流統計、人流統計財務評估財務評估5 5、對比餐廳分析、對比餐廳分析6 6、預估銷售額、預估銷售額關鍵選址指標之一：商圈潛力關鍵選址指標之一：商圈潛力目的：目的：確定進入此區域的必要性。確定進入此區域的必要性。標準：標準：1 1、好的商圈應符合市場定位，應有充足的人群，不管他們是在此居住、工、好的商圈應符合市場定位，應有充足的人群，不管他們是在此居住、工作、購物、娛樂或路過。作、購物、娛樂或

2、路過。2 2、評價商圈分兩個維度：、評價商圈分兩個維度：市場活躍度市場活躍度和和發展潛力發展潛力。要點：要點：1 1、市場活躍度指目前市場容量，大致可分為高、中、低三種狀況；、市場活躍度指目前市場容量，大致可分為高、中、低三種狀況；2 2、發展潛力指對商圈的未來預期，包括開發、成長、成熟、衰退四種狀況；、發展潛力指對商圈的未來預期，包括開發、成長、成熟、衰退四種狀況；3 3、注意因天然或人為障礙形成的半月形商圈這一消極因素；、注意因天然或人為障礙形成的半月形商圈這一消極因素；4 4、單靠居民這個人群通常不足以帶來滿意的銷售額；、單靠居民這個人群通常不足以帶來滿意的銷售額；5 5、80%80%的

3、顧客來自的顧客來自300300米以內的區域，此范圍內應該是充滿商業活力的，聚米以內的區域，此范圍內應該是充滿商業活力的，聚集著購物、上班和消費人群。集著購物、上班和消費人群。關鍵選址指標之二：銷售推動因素關鍵選址指標之二：銷售推動因素目的：目的：確定匯聚人流的關鍵因素。確定匯聚人流的關鍵因素。標準：標準：具有盡可能多的銷售推動因素，匯聚盡可能多的人流。具有盡可能多的銷售推動因素，匯聚盡可能多的人流。要點：要點：1 1、銷售推動因素分四大類：、銷售推動因素分四大類：商業類、辦公類、交通類、居住類商業類、辦公類、交通類、居住類，具體包括：，具體包括：大型商店、大型書店、大型寫字樓、汽車站、火車站、

4、公交樞紐、醫院、學大型商店、大型書店、大型寫字樓、汽車站、火車站、公交樞紐、醫院、學校、體育館、圖書館、大型娛樂場所、公園、大型居民小區等；校、體育館、圖書館、大型娛樂場所、公園、大型居民小區等；2 2、當餐廳處于人流量很高的購物中心和交通樞紐、當餐廳處于人流量很高的購物中心和交通樞紐7575米范圍內，我們取得良好米范圍內，我們取得良好銷售額的機會就非常高；銷售額的機會就非常高；3 3、需要注意的是某地受歡迎的購物中心，在異地未必同樣受歡迎；、需要注意的是某地受歡迎的購物中心，在異地未必同樣受歡迎；4 4、辦公區、居民區型商圈客源數量相對固定，僅靠單一銷售推動因素開店，、辦公區、居民區型商圈客

5、源數量相對固定，僅靠單一銷售推動因素開店，需要警惕競爭對手的加入，一旦競爭對手加入，會對我們的生意造成重大負需要警惕競爭對手的加入，一旦競爭對手加入，會對我們的生意造成重大負面影響面影響, ,我們必須占據最有利位置以減輕未來競爭對手進入的影響；我們必須占據最有利位置以減輕未來競爭對手進入的影響；5 5、旅游景區、海灘人流量季節性很強，淡季和工作日的生意普遍慘淡，會展、旅游景區、海灘人流量季節性很強，淡季和工作日的生意普遍慘淡，會展中心區開店生意依賴展覽的數量和規模，這些通常很難在租期內得到保證；中心區開店生意依賴展覽的數量和規模，這些通常很難在租期內得到保證；6 6、顧客通常更趨向于在購物前用

6、餐。、顧客通常更趨向于在購物前用餐。商圈評估商圈評估 完成商圈潛力和銷售推動因素確認后，我們就可以對商圈進行完成商圈潛力和銷售推動因素確認后，我們就可以對商圈進行等級評估了：等級評估了：等級等級標標 準準理想理想商圈市場極度活躍，擁有全部四類銷售推動因素，或某一類商圈市場極度活躍，擁有全部四類銷售推動因素，或某一類稍弱，但商圈處于高速成長期。稍弱，但商圈處于高速成長期。好好市場活躍度活躍度很高但趨于穩定，四類銷售推動因素中的市場活躍度活躍度很高但趨于穩定，四類銷售推動因素中的三類非常強。三類非常強。一般一般市場穩定，很難再增長，銷售推動因素提供的顧客有限，但市場穩定，很難再增長，銷售推動因素提

7、供的顧客有限，但我們可以從這個商圈取得可接受的銷售額和利潤。我們可以從這個商圈取得可接受的銷售額和利潤。欠佳欠佳市場開始出現衰退跡象，銷售推動因素提供的顧客非常有限市場開始出現衰退跡象，銷售推動因素提供的顧客非常有限或開始轉移，我們目前不宜進入此商圈但可給予關注。或開始轉移，我們目前不宜進入此商圈但可給予關注。不適合不適合市場已衰退，銷售推動因素弱，無法提供可接受的銷售額和市場已衰退，銷售推動因素弱，無法提供可接受的銷售額和利潤空間。利潤空間。關鍵選址指標之三：發現聚客點關鍵選址指標之三：發現聚客點目的：目的：發現并評估商圈中的聚客點。發現并評估商圈中的聚客點。標準：標準：理想的餐廳位置應在商

8、圈內行人往來于銷售推動因素的關鍵路徑上，理想的餐廳位置應在商圈內行人往來于銷售推動因素的關鍵路徑上，即聚客點上。即聚客點上。要點：要點：1 1、行人穿行于商圈中時，不大愿偏離最便捷的路徑，此行為方式非常穩定，、行人穿行于商圈中時，不大愿偏離最便捷的路徑，此行為方式非常穩定，因此，我們的門店應開在行人往來于銷售推動因素的路徑上（即商圈的聚客因此，我們的門店應開在行人往來于銷售推動因素的路徑上（即商圈的聚客點上），車站和地鐵站為銷售推動因素時，路徑尤為重要。點上），車站和地鐵站為銷售推動因素時，路徑尤為重要。2 2、門店位置等級評估：、門店位置等級評估：等級等級標標 準準最佳點最佳點位于商圈中的聚

9、客點，具有非常顯著的易接近性和招牌能見性，位于商圈中的聚客點，具有非常顯著的易接近性和招牌能見性，不會被競爭對手超越。不會被競爭對手超越。A A點點臨近（或位于）聚客點，但不具有最佳點的易接近性和招牌能臨近（或位于）聚客點，但不具有最佳點的易接近性和招牌能見性，商圈中只有很少的點優于它。見性，商圈中只有很少的點優于它。B B點點離聚客點較遠，位于次要位置，存在低可接近性和低招牌能見離聚客點較遠，位于次要位置，存在低可接近性和低招牌能見性問題，商圈中有許多點優于它。性問題，商圈中有許多點優于它。C C點點遠離聚客點，存在低可接近性和低招牌能見性問題，商圈中大遠離聚客點，存在低可接近性和低招牌能見

10、性問題，商圈中大多數點都優于它。多數點都優于它。關鍵選址指標之四：人流統計關鍵選址指標之四：人流統計目的：目的：人流量是預估營業額的重要指標。人流量是預估營業額的重要指標。標準：標準：人流量越高越好。人流量越高越好。要點：要點： 怎樣統計？怎樣統計？ 1 1、地點：候選餐廳門口、地點：候選餐廳門口 2 2、時間：一周內的每天，每天的營業時段每小時選固定的、時間：一周內的每天，每天的營業時段每小時選固定的1515分鐘（小分鐘（小時人流量時人流量=15=15分鐘客流量分鐘客流量4 4）時間時間統計時點統計時點1515分鐘人數分鐘人數1 1小時人數小時人數早餐時段早餐時段7:008:007:008:

11、00早餐時段合計早餐時段合計午餐時段午餐時段11:0012:0011:0012:00午餐時段合計午餐時段合計下午茶時段下午茶時段2:003:002:003:00下午茶時段合計下午茶時段合計晚餐時段晚餐時段5:006:005:006:00晚餐時段合計晚餐時段合計全天合計全天合計人流統計表人流統計表參考式樣參考式樣關鍵選址指標之五：對比餐廳分析關鍵選址指標之五：對比餐廳分析目的：目的：對比餐廳分析是預估營業額的另一個重要指標。對比餐廳分析是預估營業額的另一個重要指標。標準：標準：通常選通常選3 3家對比餐廳。家對比餐廳。要點：要點： 1 1、自家對比餐廳：具有相似的商圈性質、市場活躍度、銷售推動因

12、素、自家對比餐廳：具有相似的商圈性質、市場活躍度、銷售推動因素和人流數量；和人流數量； 2 2、他家對比餐廳：位于本商圈，具有相似的產品和服務；、他家對比餐廳：位于本商圈，具有相似的產品和服務； 3 3、他家對比餐廳掌握要素：產品和服務類型、顧客類型、餐廳面積、他家對比餐廳掌握要素：產品和服務類型、顧客類型、餐廳面積、座位數、進店人數、顧客捕獲率、人均消費額、營業額估算等，盡量掌握一座位數、進店人數、顧客捕獲率、人均消費額、營業額估算等，盡量掌握一個星期內每天的狀況。個星期內每天的狀況。關鍵選址指標之六：預估銷售額關鍵選址指標之六：預估銷售額目的：目的：確定銷售額目標，進行盈虧分析確定銷售額目標，進行盈虧分析標準：標準：為選址決策提供財務數據支持為選址決策提供財務數據支持要點：要點： 1 1、不要為了使損益預估好看而夸大銷售額預估；、不要為了使損益預估好看而夸大銷售額預估； 2 2、不要將租金便宜和業主提供的優惠條件作為決策要素，找出好的商、不要將租金便宜和業主提供的優惠條件作為決策要素，找出好的商圈和選擇