1、鄭州市城中村改造主要工作流程鄭州市城中村改造主要工作流程（暫定）一、城中村改造項目申報二、區(qū)政府審核、完善資料、上報市村改辦三、區(qū)政府組織招商、選商四、規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報批工作五、區(qū)政府組織實施拆遷六、市政府批準列入市城中村改造計劃七、國土部門組織土地征收報批八、編制改造方案上報市政府審批九、國土部門組織土地招拍掛十、開發(fā)企業(yè)辦理開工建設各項手續(xù)、市區(qū)各部門落實相關優(yōu)惠政策十一、安置區(qū)交房、辦理房產證等手續(xù)1/11鄭州市城中村改造主要工作流程鄭州市城中村改造工作流程詳細說明第一步：城中村改造項目申報（一）改造條件成熟的村（組），以文件形式向所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、 區(qū)人民政府逐級

2、申請進行城中村改造。區(qū)人民政府按照市人民政府的統(tǒng)一要求，對該村的基本情況進行調查，會同土地部門與村（組）協(xié)商后，擬定城中村改造初步方案，經村民（股東）大會或代表大會通過。（二）申報、審批城中村改造應提供的資料。1. 經屬地公安派出所或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處審定的村民詳細統(tǒng)計資料；2. 村（組）范圍內土地總量和現(xiàn)有建、構筑物情況統(tǒng)計資料；3. 經村名（股東）大會或代表大會討論通過的村（組）的改造初步方案等資料。改造方案中應包括村（組）改造的基本設想、拆遷補償安置方案、基本經濟分析；4. 村民（股東）大會或代表大會做出的對本村、組進行改造的決議。第二步：區(qū)政府審核、完善資料、上報市村改辦區(qū)人民政府組

3、織對村（組）基本情況進行調查，會同土地部門與村（組）協(xié)商擬定城中村改造意向及范圍，經村民2/11鄭州市城中村改造主要工作流程大會形成決議。區(qū)更新辦將完善的資料提交市村改辦，經主任會議研究通過后，報市規(guī)劃局準備編制控制性詳細規(guī)劃。第三步：區(qū)政府組織招商、選商1. 二七區(qū)城中村改造項目，其開發(fā)企業(yè)的準入，都必須由區(qū)“城鄉(xiāng)更新項目開發(fā)企業(yè)準入評審小組”擇優(yōu)確定，任何單位和個人都無權擅自確定開發(fā)企業(yè)。評審小組由區(qū)城鄉(xiāng)更新領導小組辦公室組織區(qū)發(fā)改、財政、投資促進、規(guī)劃、國土、建設、環(huán)保、房管、審計、紀檢、監(jiān)察等部門及項目所在辦事處、指揮部和有關專家組成。2. 擬參與城中村改造項目的開發(fā)企業(yè)在規(guī)定時間內向

4、城鄉(xiāng)更新領導小組辦公室報名登記，并提交以下資料：（ 1）申報意向書；（ 2）承諾書（系指質量、工程、安全、村民或居民搬遷、安置、回遷等各項承諾，項目管理團隊及主要技術、管理人員承諾等）；（ 3）法定代表人證書或法定代表人簽署的法人代表授權委托書；（ 4）企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質證書、資金和業(yè)績證明，以及項目管理機構人員的職稱證書；（ 5）可行性論證分析報告；（ 6）開發(fā)改造方案，包括規(guī)劃方案、設計圖紙及綜合說明書、房屋搬遷安置方式、項目實施進度方案、竣工驗收后的管理模式和違約責任。3/11鄭州市城中村改造主要工作流程3. 領導小組辦公室組織有關部門和辦事處、村、社區(qū)代表組成考察小組對開發(fā)企業(yè)進行考

5、察，撰寫考察報告。考察報告內容包括項目簡介、開發(fā)企業(yè)的基本情況、開發(fā)企業(yè)的資金實力、技術實力、經營業(yè)績、當前經營狀況、管理團隊水平等， 項目的經濟效益、 市場預測、 發(fā)展前景和綜合評價，以及市土地、建設、房管等部門對企業(yè)信譽、管理等方面的認定評價。4. 評審小組依據(jù)申報企業(yè)提交的資料和考察小組撰寫的考察報告， 對申報企業(yè)進行綜合評價， 擇優(yōu)確定開發(fā)企業(yè)。5. 領導小組辦公室起草準入開發(fā)企業(yè)的正式投資協(xié)議（合同）書，區(qū)法制辦審定該協(xié)議（合同）書，交由委托的律師事務所審查且出具相關法律文書后，區(qū)政府或區(qū)政府委托的相關部門與開發(fā)企業(yè)簽署正式協(xié)議（合同）書，項目正式準入，并可開始辦理相關報批報建手續(xù)。

6、第四步：規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報批工作（一）區(qū)土地局對地籍調查定界（二）市規(guī)劃局縣區(qū)處編制城中村改造控制性詳細規(guī)劃1. 改造條件成熟的城中村，參與改造的單位、村委、辦事處要系統(tǒng)、實事求是收集資料。2. 城中村原農村集體經濟組織應以書面形式提出城中村改造控制性詳細規(guī)劃編制申請，上報區(qū)人民政府。3. 經區(qū)人民政府批轉區(qū)城鄉(xiāng)更新辦審核同意后，上報市城中村改造工作領導小組辦公室。4/11鄭州市城中村改造主要工作流程4. 經市城中村改造工作領導小組辦公室審核同意后，在區(qū)規(guī)劃分局協(xié)助下，相關資料報送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局。5. 由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對上報資料進行審核，并由其組織控制性詳細規(guī)劃的編制。6. 控規(guī)方案要

7、先經市局村鎮(zhèn)處和區(qū)規(guī)劃分局進行初審。7. 待控規(guī)方案初審通過，并按照初審會議要求進行修改完善后，方可上市規(guī)劃局主管副局長主持的業(yè)務會。8. 待控規(guī)方案通過主管副局長業(yè)務會審核，并按照業(yè)務會議要求進行修改完善后，才可上市規(guī)劃局局長辦公會。9. 通過市規(guī)劃局局長辦公會議審核，并按照局長辦公會會議紀要進行修改完善后，由市規(guī)劃局邀請省內外知名專家并組織召開專家評審會及聯(lián)審聯(lián)批會議。10. 經專家評審會議審核通過后，并按照專家評審會議要求進行修改完善后，才可上市政府聯(lián)審聯(lián)批會議。11. 待市政府聯(lián)審聯(lián)批會議審核通過后，并按照市政府聯(lián)審聯(lián)批會會議紀要進行修改完善后，對控規(guī)最終成果進行公示。12. 待控規(guī)方

8、案公示期滿，無重大問題后，方可請市政府對控規(guī)進行批復。13. 控規(guī)經市政府批復后，市規(guī)劃局方可下達控規(guī)條件。（三）編制修建性詳細規(guī)劃并報批5/11鄭州市城中村改造主要工作流程城中村改造修建性詳細規(guī)劃應按照控規(guī)的要求，充分征得村民的意見，經區(qū)規(guī)委會審查后，報區(qū)規(guī)劃分局審查（專家評審及局長辦公會）及報批。第五步：區(qū)人民政府負責城中村拆遷，在約定期內提供建設用地（一）安置基數(shù)“1”的認定鄭州市鄭政文【2009】326 號文件規(guī)定鄭州市城中村改造安置開發(fā)比上限不得突破1:2 ，在改造方案上報市政府前需進行安置基數(shù)“1”的認定。（安置基數(shù)“1”的認定，是依據(jù)衛(wèi)拍圖和測繪圖進行界定。公式：安置基數(shù)“1”=

9、村民安置房面積 +村集體經濟用房安置面積+村集體辦公用房安置面積 +村民集體住宅安置面積+周邊連片改造安置面積）1. 村民安置基數(shù)3 層以下合法住宅按以下標準認定：村民宅基地面積134 平方米以內的，3 層以下 ( 含 3 層)住宅面積據(jù)實審核，按拆l 平方米還1 平方米的標準給予安置。村民宅基地面積超過134 平方米的， 3 層以下 ( 含 3 層)住宅面積據(jù)實審核，其中400 平方米以下部分按拆1 平方米還 1 平方米的標準給予安置；超出部分給予貨幣補償。2. 村( 組 ) 合法集體經濟用房按以下標準認定：村 ( 組 ) 集體經濟用房建筑面積據(jù)實審核，村民人均建筑面積 30 平方米以下部分

10、，按拆遷1 平方米還1 平方米的標6/11鄭州市城中村改造主要工作流程準給予安置，享受安置房建設的有關“安置開發(fā)比”政策和規(guī)費減，免政策；超出部分給予貨幣補償。3. 村集體辦公用房按拆 1 平方米還 1 平方米的標準給予安置。4. 村民集體住宅 ( 小產權 ) 按拆 1 平方米還 1 平方米的標準給予安置。5. 周邊單位，如連片改造，原則上按1 平方米還1 平方米標準給予安置。（二）根據(jù)鄭政文【2009】 326 號文件規(guī)定，在修建性詳細規(guī)劃批準前，嚴禁實施城中村拆遷，批準后，拆遷應遵照以下原則：1. 城中村改造項目立項，需市委、市政府批復列入市城中村改造計劃。2. 控規(guī)批復。3. 修規(guī)批復，

11、并確定安置區(qū)位置及相關戶型。4. 信訪評估，各區(qū)人民政府在城中村改造拆遷前，應認真做好信訪評估，消除不穩(wěn)定因素，保證城中村改造各環(huán)節(jié)健康、順利進行。5. 其他拆遷前工作，實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應按照村民（股東）大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議。城中村的拆遷補償安置方案應載明拆遷住宅房屋的貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準 , 供被拆遷人自由選擇； 城中村改造中連片改7/11鄭州市城中村改造主要工作流程造的舊城區(qū)拆遷，應按照鄭州市城市建設拆遷管理條例辦理拆遷許可手續(xù)，制定拆遷補償安置方案。拆遷人、被拆遷人就拆遷補償安置標準達不成協(xié)議的 , 可以向市人民

12、政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議 , 經雙方協(xié)商仍不能達成一致意見時 , 有爭議一方應依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。第六步：市政府批準列入市城中村改造計劃城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準后，區(qū)更新辦向市村改辦上報列入計劃請示，市村改辦組織現(xiàn)場踏勘，并經主任會議審查通過后，市村改辦上報市政府批準列入改造計劃。第七步：國土部門組織土地征收報批城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準后，國土部門組織土地征收報批工作。（一） 09 年以前，集體土地轉國有土地，經村民代表大會同意，區(qū)人民政府審核確認，由土地部門對土地進行地籍調查確權

13、后，直接轉為國有。09 年以后，集體土地轉國有土地，必須履行征收報批程序。（二）市國土局地籍處為城中村土地調查， 測繪征收報批；第八步：編制改造方案上報市政府審批城中村改造控制性詳細規(guī)劃獲市政府批準以及土地轉國有之后，區(qū)政府組織編制改造方案，并向市村改辦上報改8/11鄭州市城中村改造主要工作流程造方案，經主任會議審查通過，并征得市直各相關部門同意后，市村改辦上報市政府批準第九步：國土部門組織土地招拍掛市區(qū)相關部門進行土地掛牌及配套政策手續(xù)辦理。需滿足以下條件前提下，方可進行土地招拍掛：（一）控規(guī)批復市規(guī)劃局下發(fā)設計條件，并對出讓土地進行測繪定界。（二）土地轉性（三）各改造擬出讓村組編制改造方案

14、并報市政府批復。（四）市規(guī)劃局下發(fā)出讓設計條件。（五）市房管局下發(fā)設計前置條件。（六）市國土局進行土地評估（保征土地）；對出讓土地涉及國有土地使用證辦理注銷。（七）市土地交易中心制定出讓方案報市政府批復。（八）土地掛牌公示根據(jù)招標拍賣掛牌出讓宗地的情況， 編制招標拍賣掛牌出讓文件，發(fā)布招標拍賣掛牌公告，組織招標拍賣掛牌出讓，確定受讓人。（九）競得土地及成交確認受讓人需按國有土地使用權出讓合同約定的期限將出讓金總價款全額繳入市財政土地收入專戶。受讓人在按國有土地使用權出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后，應持土地使用權出讓金專用票據(jù)、完稅證明和建設9/11鄭州市城中村改造主要工作流程用地規(guī)劃許

15、可證，按規(guī)定向出讓人申請辦理土地登記，領取國有土地使用證。（十）土地使用權交付區(qū)人民政府按拆遷計劃完成出讓土地的拆遷，場地平整后，嚴格按照預定時限將土地使用權交付受讓人。區(qū)人民政府必須按照國有土地使用權出讓合同及其補充合同的約定，按時提供出讓土地。由于未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，區(qū)人民政府應當按受讓人已經支付的土地使用權出讓金的 1向受讓人給付違約金。延期交付土地超過 6 個月的，受讓人有權解除合同，區(qū)人民政府應當雙倍返還定金，并退還已經支付土地使用權出讓金的其他部分，受讓人并可請求區(qū)人民政府賠償因違約造成的其他損失。第十步：開發(fā)企業(yè)辦理開工建設各項手續(xù)、市區(qū)有關部門兌現(xiàn)有關優(yōu)惠政策（一）建設安置房享受以下優(yōu)惠政策：1. 除國家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政性收費和