1、臨泉路項目商業定位分析報告前言：本報告主要目的在于通過對合肥整體商業市場及區域市場分析，明確xx公司臨泉路項目3萬平方米商業項目定位，確保項目的順利開發。提綱第一部分、合肥宏觀市場研究第二部分、合肥商業市場研究第三部分、本案及競爭商圈研究第四部分、項目定位研究第五部分、功能布局研究第一部分、合肥宏觀市場研究1、合肥宏觀經濟i、從GDP增長看，合肥從中部城市的低谷開始啟動，處于迅速增長期。2001年后，合肥GDP增長速度一直高于國家平均水平；而2004年后，合肥的GDP增長速度保持在年均15%以上；2006年底，GDP總量首次突破千億，達到1073.86億；07年合肥市GPD達到1334.2億元

2、，同比增幅達18.1%。08年一季度同比增幅度達17.4%,高于全國、全省6.8和3.9個百分點。持續高速的增幅揭示了合肥市經濟發展的高速穩定。ii、合肥GDP的快速增長與不斷加速的固定資產投資的增長不無關系；而投資結構傾向于工業，為持續發展提供了保證；固定資產投資從2003年開始猛增，2006年的固定資產投資增幅達到66%，增速位居中部城市第一；固定資產投資近年來呈現第一、二產業比重增大，第三產業減少的趨勢：iii、外商投資增幅呈現加速；合肥將迅速迎來大工業的發展高峰期。而這一巨大的改變將在3-5年內大大刺激合肥的經濟。2007年，合肥的實際利用外資較2006年增長77.4%達到9億美元，創

3、增幅之最；隨著長三角區域的產業升級，生產基地逐漸向內陸轉移，合肥作為長三角地區的延伸區域，產業梯級效應日益明顯；2002年開始，聯合利華將生產基地全線撤出高成本的上海地區，而規劃將合肥變為其全球最大的生產基地。iv、從三大產業增加值結構看，除了2005年，合肥的第二產業基本上都保持對于GDP的最大貢獻，而預計這一趨勢將持續下去。根據十一五規劃，至2010年，三大產業結構將仍然保持工業優先的態勢，產業比例屆時將為4:49:47。V、合肥的重點產業從整體定位上，作為長三角都市圈的新成員，合肥將作為長三角工業基地的角色為上海、浙江等沿海省市的發展提供支持。合肥的8大重點產業包括汽車、裝備制造業、家用

4、電器、化工及橡膠輪胎、新材料、電子信息及軟件、生物技術及新醫藥和食品及農副產品加工業。2005年，這8大產業占工業總產值的78.2%;2010年的發展規劃來看，在合肥生產總值排名前四的產業將是汽車產業、化工橡膠輪胎產業、家電制造業以及裝備制造業。其產值將分別達到800億、450億、400億和300億。從十一五目標來看，8大產業的年增長率都至少要在25%以上。而這一增長將產生未來大量企業產生擴張的需求，從而對合肥的商辦物業市場帶來極為積極的影響。2、城市發展規劃i、融入長三角規劃事實上，聯合利華將廠區搬遷至合肥的案例已經說明了產業梯級逐漸向內陸衍生。合肥在經濟上已經融入了長三角的產業鏈。2006

5、年，長三角規劃正式擴容，目前納入長三角城鎮群規劃的城市已達23個。除原先的長三角16市外，新增了浙江的溫州，江蘇的鹽城、連云港，安徽的蕪湖、馬鞍山、合肥、銅陵。7城市加入長三角城鎮群規劃，為長三角內部產業結構升級和調整提供了更大空間ii、141城市發展規劃合肥現有規劃主要向西南方向發展，適當向東發展，有限制向北發展。合肥市將按“141”發展戰略著力構建現代化大城市框架，城市空間布局在現有風扇形基礎上進一步拓展，與周邊城鎮呈一體化發展，并由單中心向多中心轉變，空間結構形成“141”的發展態勢“1”城市發展的脈絡是憑借交通條件而枝狀發展，主城區是城市擴張的原點；交通樞紐將緊密連接主城區和其他分區，

6、優化行路方式，形成20分鐘通勤圈；濱湖新城將是宜居和風景優美的城區；以肥東新城為主城市東部組團，發展家電配套、精細化工、現代物流以及勞動密集型產業；而西組團以高新技術為特色；北組團整合雙墩、雙鳳、廬陽工業區，重點發展傳統工業；經濟開發區將立足于自身工業基礎，發展現代大工業，逐步發展成為國家裝備工業基地。iii、合肥未來交通將會有根本性的發展目前的駱崗機場將會拆除，新的合肥國際機場即將營建，并于2010年竣工。滬漢蓉高鐵的合寧已于今年竣工通車、合武段將于近年竣工，極大的縮短合肥至上海、南京及武漢等城市的路程時間。規劃中的未來合肥輕軌1號線將對濱湖新區人們的出行帶來方便快捷的交通方式；3、合肥房產

7、市場現狀i、宏觀經濟背景分析2008年上半年合肥樓市共完成房產投資總額：274.95億元,同比去年增長：57.3%;其中房屋施工面積、竣工面積、銷售面積同比增長27.77%、94.14%和49.39%;合肥房價逆勢而上，房屋空置率持續下降；同比08年合肥樓市依舊穩中有升，目前合肥市場成交單價為：4011元/且去年上半年商品房銷售價格同比上漲12.91%,且未來一段時期內單價仍具備一定的上揚空間；實力開發商紛紛落戶合肥，近期市場成交單價上揚趨勢較為明顯；從近段時期內合肥成交單價可以看出，目前合肥成交單價亦存在一定幅度提升，但較07年下半年單價瘋狂態勢，其更趨于理性回歸；市場銷售套數提升較大，但面

8、積的提升相對套數較小;這說明受宏觀調控政策的影響小戶型的銷售量在逐步擴大對全市銷售格局的改變；同比銷售漲幅不高.且部分地區的銷售已經開始萎縮：高層銷售所占比例不斷增加，均價受其影響也提升很大；市場同比成交單價上升趨勢明顯，且單價上升幅度仍逐漸拉大；整體趨于市場成交單價較去年上升幅度大，同比上升約12.91%;圖表分析可以看出：短期內合肥樓市單價仍具備一定的彈性上揚空間；結論：市場成交單價穩健上升，短期內市場成交單價仍呈現上揚趨勢；但較去年更趨于理性回歸，增幅空間相對減弱；ii、城市發展方向土地供應中心逐漸南移，濱湖新區、科技示范基地已逐漸成為合肥主流發展方向；城市重點發展區域：近期重點建設濱湖

9、新區、科技創新示范基地包括高新技術開發區、蜀山經濟開發區、經濟技術開發區、磨店地區、新站北地區、黃山公園地區、森林公園地區等6個地區；結論：土地供應中心逐漸南移，西南組團一度成為合肥樓市的主力供應區，下半年亦將是合肥樓市的主力供應方向；各區供應量明晰：高新、經開、政務三開發區供應量同比下降，同比銷售量下降，但銷售均價同比上漲明顯;三區銷售目前是一個緩沖期，舒適的生活環境仍會帶動銷售提升，但短期內不會出現太大提升；蜀山、包河繼續強勁上市。地段優勢日益凸顯；片區化的銷售集中性是兩區銷售持續的根本性成因；iii、同比新增套數、面積解析/新增套數新增面積萬H08年07年同比合月0%改域片反塊07同比蜀

10、山區4880361335.07%11.19%52.2246.96廬陽區42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河區97114274127.21%107.753.48101.38%瑤海區2813235919.25%28.4127.373.79%高新區11971355-11.66%12.9419.84-34.76%經開區33104838-31.58%34.6361.22-43.43%政務區16412119-22.56%17.3729.38-40.88%新站區4689356631.49%46.847.36-1.19%濱湖區1254/18.88/【新站區】截止08年16月份，新

11、站區同期新增商品房套數較去年上升34.49%,且新增面積較去年同期亦減少23.98%;【廬陽區】截止08年16月份，廬陽區同期新增商品房套數較去年下降1.1%,且新增面積較去年同期亦【包河區】截止08年16月份，包河區同期新增商品房套數較去年上升127.21%,且其新增銷售面積上升了101.38%;【瑤海區】截止08年16月份，瑤海區同期新增商品房套數較去年上升19.25%,且其新增銷售面積上升了3.79%;【蜀山區】截止08年16月份，蜀山區同期新增商品房套數較去年上升35.07%,且其新增銷售面積上升了11.19%;iv、合肥樓市未來政策調控特點面對合肥樓市，政府依舊會鞏固07年的調控成果

12、，無論是行政、稅收、信貸還是保障房建設，都將會有持續的調控力度。故而，08年的市場，土地、開發商、二三級市場交易都會愈發規范化，剛性需求將會是市場的主要支撐。我們認為，2008年后期及09年合肥市場將呈現如下特點：?行政方面-市場交市場交易秩序的整頓繼續加強八部委房地產市場交易秩序專項行動的整頓工作將在08年繼續進行。強調了09年還要繼續深入開展房地產市場交易秩序的整頓工作，市場交易秩序的整頓已經與穩定房價的“大政方針”聯系起來。在2008年的市場秩序整頓中，開發商“捂盤惜售”、“囤積房源”等“惡意”推漲房價的行為將被嚴格查處，而拒絕接受公積金貸款、合同欺詐以及市場參與者與開發商聯手串謀壟斷房

13、源的行為，都在“嚴打”之列。?稅收方面-對不動產稅的征收將被提上日程稅收政策將是2009年樓市調控不可或缺的手段?信貸方面-加強非交易類貸款政策的“緊縮”07年中央經濟工作會議提出，“要實行穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的作用”這也是中國貨幣政策10年來首次明確貨幣調控由“穩健”轉為“從緊”，這意味著2009年持續加息、放寬匯率波幅、調準備金率、對信貸控制等措施可能將陸續到來。2009年抑制國內經濟過熱和通脹仍然會是央行貨幣政策的首要目標，持續加息的預期空間仍會很大。?自住需求突顯，90平米以下供求增多目前在我國人口結構分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，

14、而這部分年齡層的人往往處于置業高峰期，他們是購買商品房的主力軍。處于1985-1999年的第二波人口出生潮的80后一代，仍將涌動出巨大的住房需求。而今，整個中國正處于人口紅利最豐厚的時期，合肥自住需求依舊會成為購房主力,剛性需求會愈發突顯?政府依然會加大對保障性住房的供應堅持保障生存性需要、支持自住性需要、引導改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機性需求將成為2009年房地產調控的基本原則，在這一主旨之下，彳i房保障體系的建設工作仍將成為2009年的首要重點。截止到2008年5月，納入廉租房保障的家庭占總量的5.5%。對于中低收入人群的住房問題，相關部門表示：一是限價商品房、二是鼓勵發展政策性租

15、賃住房。?土地政策方面土地使用加強：從嚴、從高征收土地閑置費，對閑置超過一定年限的土地無償收回等，上市公司“圈錢-圈地-再融資”的發展模式將會受到一定限制。供給結構調整：增加土地有效供給，繼續增加普通住宅、經濟適用房和廉租住房的土地供應；提高土地利用效率，減少低密度住宅用地，適度提高容積率等上述相關數據顯示，近期即將面市項目總建面達：563.78萬方，部分項目表現為總體量大、開發周期長等特點，其一定時期內競爭格局將不斷激化，多數開發商均為外地知名開發企業，實力雄厚且具備一定的知名度和品牌號召力，他們的進駐一方面激化了合肥樓市的競爭格局，但另一方面亦引導了合肥樓市的理性回歸，對提升整體區域樓盤品

16、質起到了一定的帶動和促進作用。v、09年合肥樓市展望合肥的房地產市場經過了風云變幻的07年，對于已經到來的08年，充滿疑惑：樓市是否就此出現拐點，房價終將被打壓下去么？一切現象的背后皆有它的原因。合肥擁有良好的經濟基礎及人口支撐，且合肥市政府在建設規劃方面不斷加強，無論是“濱湖新區”籌建還是“141戰略”的實施，均讓人對合肥的明天帶有美好的憧憬。在合肥房地產市場方面，政府依舊會鞏固07年的調控成果，無論是行政、稅收、信貸還是保障房建設，都將會有持續的調控力度。故而，09年的市場，土地、開發商、二三級市場交易都會愈發規范化，剛性需求將會是市場的主要支撐點。我們認為，2008年后期及09年合肥市場

17、仍將保持穩健的運行態勢，市場成交單價亦會在理性中得到回歸，即合肥樓市目前已形成一種以國家宏觀經濟層面的良好運行態勢為發展基礎，以濱湖啟動區新建為強大市場支撐點，省會城市所具有的“吸納”效應依舊會帶來大批的剛性需求宏觀經濟與房產市場部分小結:從宏觀經濟來看，盡管合肥的經濟總量絕對值較低，但近年來發展迅猛；尤其2006年合肥GDP增速達到17.5%，列中部六個省會城市之首；從固定資產投資和外商投資來看，合肥的工業投資增速更顯迅猛，根據十一五規劃，合肥將繼續堅持工業立市的基本方針；而這一投入，相信在3-5年內將會有顯著的產出；從城市化和人均收入增長來看，隨著工業化的進行，合肥的人均收入增幅不斷向經濟

18、增長靠攏，城市人口、非農業人口穩步增長，按照這一趨勢，未來幾年，合肥的消費能力將得到全面的提高；2007-2008年的合肥房地產市場產生了爆發式的增長，尤其是投資金額、竣工面積成倍增長，均價升幅均超過20%；而目前在宏觀調控的作用下，合肥已經進入了緩慢增長的軌道，預計未來仍將保持這個趨勢；第二部分、合肥商業市場研究一、整體商業市場研究1 、商圈分布合肥市整體商業并不發達，全市圍繞市中心分為十大商圈，商業相對集中；西南、東北區域成為合肥未來商業規劃發展重心合肥市整體商業布局相對較為集中，以老城區為中心為主要商圈分布區域；當地中高檔商業場所基本集中在中心商圈及周邊，中心商圈為傳統商業區域；中心區域

19、外的商圈目前基本以周邊區域消費為主，目前均尚未形成真正的市級商圈影響力；目前中心附近商圈的經營情況均好于周邊商圈，外圍有影響力的商業尚未形成；三里庵商圈、馬鞍山路商圈、元一商圈憑借區域內的大型超市及賣場逐漸吸引更多外區客流，逐漸往市級商圈邁進。而傳統老商圈由于區域規劃力度及受到新型商圈的競爭，部分正逐漸衰退，如雙崗商圈。2 、合肥商圈定位根據合肥市商業市場的情況，我們對合肥市商業市場劃分為四類，優質商業處于市級商圈類別中基于對合肥市商業市場的調查研究，我們對合肥市商業市場劃分為四類：市級商圈、區域商圈、發展型區域商圈、鄰里商圈；合肥市優質的商業物業定義：2006年后整體規模在5,000平方米以

20、上的中高端商業物業，一層租金價格平均在8元/平方米X天以上，30%以上的品牌為國內知名品牌，輻射范圍可達到整個合肥市，主要客群為合肥及周邊區域中檔以上收入人群的零售商業物業。3 、商圈研究十大商圈均為2000年以后逐步形成，較為成熟的商圈和發展型商圈之間的租金差距較大；主要的市級商圈均集中在市中心及附近區域，包括了合肥市全部的優質商業物業;發展型區域商圈則多處于較為偏遠的區位，租金水平較低；商圈名稱所屬類別形成時間典型項目典型項目首層租金（元/平方米/天）中心商圈市級商圈2000淮河路步行街18二里庵商圈市級商圈2005安徽國購廣場11兀一圈市級商圈2005e-時代廣場10馬鞍山商圈市級商圈2

21、005新都會環球廣場8雙崗商圈區域商圈2005星海世紀廣場3-7南七商圈區域商圈2000百大商業大廈5-6曙光商圈區域商圈2002曙光百貨5-6東區商圈區域商圈2004好又多3-5局新商圈發展性區域商圈2004合家福超市0.7-1.5明珠商圈發展性區域商圈2005桐山國際購物廣場1-34、供求分析合肥市近年可售商業物業的面積始終處于供大于求的狀態；但銷售增長率始終大于供應增長率合 自 銷 了 到 業 達皿/90黑 60% 耳蜘 小 cm20032004200520062007詞W說陽 幅就面枳俄向以錢4 消使地長中肥市商業面積2003年供應和售面積都開始大幅度的增長,2008年市區商物業面積總

22、量到近500萬平方米；2003年由于交通情況的改善，零售及批發網點的迅速增加，使得其成為合肥商業物業開始迅猛發展的轉折點；從歷年的供應和銷售情況來看，2004-2006年供應情況基本穩定，雖然歷年銷售增長率始終大于供應增長率，截至2008年6月市場中商業物業的可售面積始終遠遠大于銷售面積；5、銷售價格與銷售面積分析市區近年可售商業物業的銷售面積和價格一直保持上升的趨勢，市場需求仍較為強勁；自2002年后，平均每年商業物業的銷售面積保持在約32萬平方米左右近年銷售價格也一路攀升，2007年，年平均銷售價格已經達到了8184元/平方米，但增幅已經放緩6、價格與銷售率分析商業物業的價格和銷售率保持連

23、續增長態勢，但銷售率仍處于較低的市場水平，年吸納能力有限；從近年的商業物業的銷售率變化情況來看，銷售率保持整體上升的趨勢，尤其是2007年上升到了49%左右；但是從整體銷售率來看，始終仍處于較低的水平，每年都會有50%以上的剩余物業未能被市場吸納7、業態比重目前合肥市總體商業物業供應量較大，零售商業面積略有過剩截至2008年6月，可售商業物業新增供應量約25萬平方米，總量達到了約500萬平方米；總量中商場、超市及其它零售商業共占到了61%左右，零售類商業面積共計達到了約295萬平方米；根據歷年年人口數量發展情況，預計2009年市區人口將達到250萬人左右，市區人均零售商業面積將達到約1.5平方

24、米；根據目前合肥市中心城區外部分社區商業空置的情況，以及目前的消費能力和市區人均零售商業面積情況來看，我們認為目前市場中的零售商業面積已經略有過剩；8、銷售面積與社會消費品零售額分析合肥市近年商業物業銷售面積逐步上升，社會零售消費總量不斷上漲，需求也會進一步增大；根據合肥市“十一五”計劃，2010年合肥市區人口數量將達到300萬人；近年市區社會消費品零售總額連續增長，2005年大幅提高，零售消費能力不斷提高；按照合肥市“十一五”計劃，2010年市區社會消費品零售總額將達到650億元9、未來市場供應分析未來合肥市商業物業市場供應量繼續增大，近期內市場競爭將更加激烈；未來已知的合肥市商業物業供應量

25、已經達到了150萬平方米，這些供應量預計在5年之內會逐漸全部進入市場，未來的商業總量將達到約610萬平方米；市場中目前的存量有50.7萬平方米，近期將有62.5萬平方米的商業供應量會在4-5年內進入市場，預計2010年前合肥市商業物業總量將達到523萬平方米以上；根據目前合肥市中心區域外社區商業市場中估計約60%的空置情況，預計近期內消費人口的增加難以和商業物業的增加相平衡，近期內商業物業市場的競爭仍將更加激烈；整體商業市場小結：近年可售商業物業的面積始終處于供大于求的狀態；可售商業物業的銷售面積和價格一直保持上升，銷售率不高，市場需求強勁但年吸納能力有限；未來商業供應量繼續增大，尤其是短期內

26、零售商業物業的競爭將更加激烈；但隨著合肥市人口的提高和消費能力的增強，預計2010年后競爭情況會略有緩和；全市共分為10大商圈，優質商業均集中在市級商圈范圍內；二、優質商業研究1、優質商業分布優質商業物業基本集中在中心商圈內，中心外的優質商業也在靠近中心的較為成熟區域內分布；優質商業物業共12個，中心商圈集中了9個，區域商圈內有3個，均在靠近中心的區域分布2、優質商圈業態i、優質商業主要以百貨公司為主，多集中在中心商圈商業中心數量不多，但整體面積比例較大；優質商業主要集中在中心商圈，占到了70%；優質商業整體檔次較低，購物環境質量偏低，沒有真正高端的購物場所；ii、優質商業在中心商圈的主要以服

27、飾類為主要產品，外圍則以綜合型購物為主;名稱所屬商圈主要經營典型租戶百貨公司百盛中心商圈服飾類為主的綜合Loreal,Harson,Esprit,Lee等百貨公司瑞景國際中心商圈服飾類為主的綜合Lancome,Scofield,Foodsupermarket等百貨公司工而兄右口口中心商圈服飾類Zegna,HugoBoss,Nautica等百貨公司百大鼓樓中心商圈綜合類型Loreal,沙馳，利朗，Etam等百貨公司百大CBD中心商圈綜合類型Avon,Fortei,Veromoda等百貨公司商之都中心商圈綜合類型Loreal,Esprite,Northface,紅府超市等百貨公司合肥百貨大樓中心商

28、圈綜合類型Olay,雅戈爾，報喜鳥、杉杉等百貨公司樂普生中心商圈綜合類型Avon,Olay,江南布衣,屈臣氏、麥當方商業中心新都會環球廣場馬鞍山商圈綜合類型環球購物廣場、肯德基、家樂福商業中心e-時代廣場勝利商圈Shoppingmall時代百貨，國美、華聯等商業中心國購廣場二里庵商圈綜合類型國美、家樂福、屈臣氏等iii、目前優質商業項目共12個，目前總量達到680,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；回名稱建筑面積（平方米）開業時間定位租售模式07年平均首層租金水平（元/平方米/天）招商率百貨公司百盛35,0002001中局端扣率17100%百貨公司瑞景國際15,

29、0002005高端扣率19100%百貨公司王而樂名口口5,6001997高端扣率22100%百貨公司百大鼓樓25,0001996中端扣率15100%百貨公司百大CBD35,5002006中端扣率1590%百貨公司商之都20,5001995中端扣率17100%百貨公司合肥百貨大樓22,0001995中端扣率14100%百貨公司樂普生15,0001995中端扣率14100%商業中心新都會環球廣場50,0002005中端扣率、出租885%商業中心e-時代廣場80,0002005中端扣率、出租1095%商業中心國購廣場77,0002004中端出租、出售1195%商業街淮河路步行街300,0001998

30、中端出售18100%3、優質商圈發展階段合肥市優質商業物業發展基本可以分為三個階段，目前正處于外圍優質商業擴張發展過程中;合肥優質商業市場發展情況可以分為三個階段：早期商業階段、中心商業階段、外圍擴張發展階段。早期商業階段：以老城區的四牌樓為中心的商業區域，其中合肥百貨大樓在1959年就開始營業;中心商業階段：隨著淮河路步行街的逐步形成，優質商業在合肥市中心商圈基本形成集聚；外圍擴張發展階段：市中心周邊的優質商業開始進入市場，外圍優質商業供應不斷增大；4、優質商圈招商率優質商業始終有著較好的招商率，從招商情況來看，目前優質商業市場處于供小于求的階段，預計未來招商率仍將保持一個較高的水平；近年優

31、質商業的招商情況始終保持著很高的水平，平均年招商率約為95%;每次新的商業的開業會帶來平均招商率的下降，但很快就會恢復到較高的招商率水平；5、典型優質商圈研究i、中心商圈：中心商圈集中了市區內最高檔和部分中高檔的商業項目，吸引市區的中高收入人群消費;淮河路步行街開業時間：1998年步行街長960米，寬22米，東起環城路，西至宿州路；總建筑面積達300,000平方米；市政府1998年完成對淮河路鼓樓-百盛段的改造工程，開始招商并推出眾多招商政策；但始終空置率較高，直至2000年才有了一定的商家入??；2001-2003年市政府完成對淮河路百盛-小花園段的改造，2003年以后步行街進入基本成熟階段，

32、底層招商幾乎達到100%;步行街不僅集中了合肥市眾多的服飾品牌專營店，而且擁有明教寺、李鴻章故居等許多歷史建筑；淮河路步行所經昔業態人類分布圖淮河路樂行街經管品種分布I餐鐵莢口除用濕樂口荒由? 錢內口區 慎用正裝網錦餐被口好美傀網娛樂C而且 嗚它 電子產品口理市口京取磴H主要以服飾經營為主，集中了服裝、鞋類、餐飲、超市、娛樂、電子產品、建材等多種業態;客戶定位：中等收入的中輕年人為主；主力租戶：個體經營的中低端品牌為主；租金水平：約18元/天x平方米其中服飾類占到了整體的一半以上；服飾類中運動休閑服裝、正裝、鞋類為主要經營種類；服裝類：美特斯邦威、森馬、波司登、阿迪達斯等；鞋類：特步、奧康、貴

33、人鳥，紅蜻蜓、大頭鞋業等；餐飲類：小尾羊連鎖店、KFC、必勝客、不倒翁等；步行街最大的有一定影響力的商場為百盛，其位于步行街的中間位置，經營狀況較好；步行街經營狀況以百盛為分界點，東側較差，西側較好；ii、兀一商圈以元一時代廣場為中心，結合附近商業設施發展形成的新興商圈；以一站式的綜合餐飲、娛樂、購物為主，吸引周邊中高收入人群和市區年輕人消費；元一時代廣場開業時間：2005年位于新站區勝利路與鳳陽路交口；開發商：元一集團運營商：安徽時代廣場商業管理公司；建筑面積約80,000平方米；整體功能齊全，購物環境較好；以時代購物中心為主，引進了北京華聯、國美電器、游樂場、影城等，集購物、餐飲、娛樂等為

34、一體，是目前唯一的shoppingmall；以周邊居住人口為依托，周邊沃爾瑪、家樂福、希爾頓近在咫尺，吸引人群不斷擴大，從區域商圈即將邁進進入市級商圈?？蛻舳ㄎ唬褐械仁杖氲闹休p年人為主；租金水平：折合約10元/天X平方米主力租戶：北京華聯、國美電器、時代百貨女人世界、環球影城、游樂場等；共4層；1層：北京華聯、國美電器、肯德基、頂級進口名店街等；2層：北京華聯、國美電器、時代百貨女人世界等；3層：北京華聯、國美電器、翼飛書城、城市花園西餐廳、時代百貨韻動天地等；4層：歡樂頻道KTV、歡樂谷游樂場、未來世界、環球影城6、未來優質商業分析i、預計未來商業供應繼續增大，可能的優質商業新增供應量會達到

35、57.5萬平方米，競爭壓力可能繼續增大；根據目前可獲得的數據預測，未來合肥市商業總供應量達到150萬平方米，其中近期5年內可能的優質商業物業新增供應量預計會達到57.5萬平方米；而合肥市整體商業的87.5萬的中期供應量里面，可能繼續會有優質商業項目出現；ii、預計未來近期優質商業供應會有8個項目，全部都分布在中心商圈的外圍，優質商業外擴趨勢增強；根據地理位置、規模、周邊物業、整體定位等因素，預測未來可能會發展成為優質商業物業的項目有7個；其在合肥市區延東北向西南分布；尤其在政務新區分布較為密集；未來可能將出現2個新的區域型商圈和1個市級商圈；優質商業小結目前優質商業項目共12個，目前總量達到6

36、80,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；目前優質商業市場處于供小于求的階段，在外圍擴張發展的過程中；預計優質商業未來招商率仍將保持較高的水平，租金則處于小幅增長的穩定狀態中；預計近期5年內可能的優質商業新增供應量會達到57.5萬平方米，競爭壓力將繼續增大；優質商業外擴趨勢繼續增大，市中心區域外各個區域新的成熟商圈即將形成，未來可能出現7個新增的優質商業項目；市區優質商業多為當地中高檔百貨公司，差異化較低；市內中高檔餐飲和休閑娛樂場所尚未形成集中聚集地，有影響的餐飲娛樂區域為空白；對于綜合型的大型商業場所在部分區域仍較為缺乏，高端商業設施檔次偏低；第三部分、本案及

37、競爭商圈研究1、 項目地段研究?項目緊鄰臨泉路,交通便利快捷;?臨泉路為城市中環，交通主干道，151、117、233、121等多路公交直達，日均車流量4萬輛;?所處區域內大型住宅和學校等機構分布?項目周邊集中大型新建住宅區，如元一名城、利港銀河新城、第五大道等，加上原有老住宅及民宅，保守估計周邊住宅180萬方，按套均100平米計算，覆蓋人口5萬；?地塊周邊道路人流量并不是較大，運作商業面臨較大的難度；?臨泉路為交通主干道，車流量較大，相對而言人流量偏少，嘉山路全線貫通尚須時日，周邊新建小區實現全面入住形成消費和人流近期難以實現，由此本案的商業運作在人流聚集上存在較大難度；2、 區域商業市場描述

38、?本區域位于城市中環，屬于城市自然擴建發展的區域，商業氛圍剛剛顯露?周邊街鋪主要以一二層聯體復式商鋪布置，局部一層底商形式，大型集中式商業較少；多種業態形式自然聚集，檔次普遍較低；?街鋪空置率較高，一般一二層聯體出租，且二樓實用率較低，主要經營有煙酒店、咖啡店、五金建材、大排檔餐飲等，租金2545元/平米?元一中西街主營餐飲，致力打造特色餐飲一條街，引進富有知名品牌的特色餐飲，其屬于單兵作戰模式,綜合來看，各單店規模較小，缺少能夠帶動的大型餐飲的參與。業態分布上，區域內以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業態指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業態3、 競爭分析針對本項目未來的商業競爭者主要來自

39、于正在逐漸功能逐漸衰退的雙崗商圈和迅速發展的元一商圈?？紤]到本案體量較大，我們將競爭范圍圈擴大，本項目商業形成競爭的威脅預計來自于目前的中心商圈、元一商圈、雙崗商圈、馬鞍山商圈和三里庵商圈；預計距離本項目較近的雙崗商圈和元一商圈將形成主要的競爭威脅；現有商業對本項目的競爭則主要仍來自于雙崗和元一商圈內部商業設施高端項目目前競爭來自于元一時代廣場中端項目目前競爭來自于溫莎廣場低端項目目前競爭來自于星海世紀廣場結論：兀一商圈將是本案面臨最大競爭者，雙崗商圈次之。4、 項目區域與競爭商圈研究本項目與元一時代廣場、雙崗等中心商圈的距離均不超過3km,存在直接的競爭關系。1、項目所在區域與雙崗（中心商圈

40、）的競爭關系雙崗中心商圈主要依靠其地段優勢，以娛樂夜總會、便利店、專業市場、辦公等業態為主，商圈內酒店類業態偏于中低檔，多以以小旅社、旅館形式存在，缺乏商務類酒店形式。2、項目所在區域與城市重點發展區域（元一商圈）競爭關系元一商圈依靠已經成熟的綜合市場、農貿市場、大型購物中心等走向專業化市場方向，所開發的項目主要以該區的定位方向發展，主要為大型購物中心、專業批發市場、辦公和其服務功能為主的業態，商圈內希爾頓酒店為五星級酒店，其他也多以較為高端形式存在，中端市場欠發展。3、商圈個案研究i、兀一商圈區域人流車流調查區域業態比例代表個案ii雙崗商圈區域人流車流調查區域業態比例代表個案綜合比較競爭個案

41、品牌影響力功能綜合性成熟度項目位置競爭力權重0.30.30.20.2/e-時代廣場8787,7.5、11星海世紀廣場5576.51、一區乙,兀一商圈將是本案面臨最大競爭者、雙崗商圈次之五、項目Swot分析1、項目優勢：地段優勢：本項目地處城市主動拓展區域繁華地段，商業氣氛開始顯露；交通便利：項目地處合肥市城市東西向交通主干道臨泉路中段，交通方便，滿足項目商業的可達性要求2、項目劣勢地塊周邊商業氛圍淡薄項目距周邊現有兩個集中商業均有超過500米的距離，與人流集中點的關系不是很密切，連接的距離范圍內，各臨街商業經營檔次不高，業種混雜，零售、辦公、展示均有，且開業率只有60左右，商業缺乏整體考慮，嚴

42、重影響本項目區域與兩個商業中心人流的互動及商機的溝通；缺乏商業開發經驗及相關資源xx地產公司無商業的開發經驗，更加缺乏商業招商、經營管理的經驗和能力，為本項目進行商業的運營帶來較多的限制；橋對商業氛圍的削弱橋對該區域的商業市場氛圍有較大程度的削弱。尤其是東側大橋割斷了該區域與正在形成的臨泉路張洼路的餐飲、休閑街的聯系。3、項目機會：經濟前景提供動力源泉合肥市經濟增長穩定，經濟前景看好，商業發展迅速，城區人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業發展提供了動力源泉；商業競爭上升到商鋪資源競爭外資零售企業紛紛搶灘合肥，激活合肥商業環境，中外商業資本在市場上的競爭使優質商鋪成為稀缺資源，為有特色

43、的優質商業提供了新的空間；城市規劃推動商業發展在合肥城市化進程及城市規劃的影響下，合肥商業發展空間放大，盡管本區域未能規劃成為城市副商業中心，但對于促進地塊商業差異化發展極為有利；周邊商業經營環境漸好目前項目周邊經營環境快速向好，商業氛圍漸濃，為項目商業發展打下了基礎。存在一定的市場空白點本項目受元一高端商圈和正在逐漸沒落的雙崗低端商圈的雙重輻射和影響，作為一個商業氛圍逐步興起的新興區域，市場存在適宜本項目發展的兩大商圈所缺乏的市場空白點。4、項目威脅：市場競爭威脅嚴重項目所在區域商業物業供應量遠遠超過需求量，未來幾年內商業物業之間競爭非常激烈，尤其表現在租賃市場，而這也將間接影響到商鋪投資購

44、買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。市場風險變化莫測合肥大開發、大建設的背景下，房地產市場快速發展，商業推出量大，產品類型豐富，概念層出不窮。項目銷售期內，市場競爭環境變化，項目商鋪銷售面臨一定的風險和壓力?？偨Y：通過我司對本案所屬區域及周邊競爭商圈的研究發現，1 、本區域缺乏具有一定規模大型餐飲滿足周邊居民的消費，為了和元一等周邊高端餐飲形成規模效應，可考慮以中高檔餐飲適合作為定位突破口。2 、本案區域乃至雙崗、元一商圈除希爾頓高檔酒店外，缺乏市場最為流行的商務酒店，也是作為突破點首要考慮的業態之一。第四部分、項目定位研究一、定位背景1 、市場條件因素?從宏觀層面來說，合肥市經濟前景看好

45、，具有扎實的商業基礎；?據本項目可以作為居住區級商業中心來發展，其重點是：以經營生活必需品的超級市場和各類便民網點為主；住宅組團中建立綜合超市，專業店、專賣店及餐飲、洗滌、美發、健身、維修等特色店等；?本項目附近的家樂福、沃爾瑪、北京華聯等購物廣場及合家福超市對本項目商業定位也有較大影響；?本項目商業定位必須以商業消費者、投資者、經營者等潛在目標客戶的需求為基礎；?目前合肥市商業地產形勢較為火爆，但本片區已表現出供過于求，本項目將面臨嚴峻的競爭勢態，未來的競爭威脅不確定因素較多；?地塊項目周邊臨泉路沿線商業及商圈商業主要業態為餐飲、五金建材、小型超市、便利店、咖啡等，經營品種眾多，缺乏統一規劃

46、，在定位時需要進一步提升。?在元一高端商圈和雙崗低端商圈的競爭中存在中高端類餐飲、商務酒店的市場空白點2 、項目條件因素?本項目具有商業開發的基本條件，滿足商業經營的可達性、能見度、商業經營環境的要求；?本項目交通便利，地段前景看好；但人流量缺乏?本項目周邊住宅區的建成入住形成消費尚需時日?項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態勢，機會與挑戰共存。定位原則與城市的文化及消費水平相協調;與本區域現有商業有機結合，避免惡性競爭；定位后的產品，更利于實現銷售價格及速度上的雙突破;商業定位與項目中住宅產品實現價值互動，商業價值推進項目整體價值的提升;項目定位1、項目功能定位通過本案背景及定位原則，我司

47、認為本項目商業功能定位主要有三個方向區域娛樂、休閑中心掘中功能中心專業市場神業街，高錨為主商業服務般機里較小特定消費酢辱，哈謝商業零售及服務商亞街I廢械為主 大型綜合性1-2冢主力店整體嚀、專一性元一時代廣場安南大市堵休閑、蟆樂司業零售、批差文化、餐飲觀膜較大規模大本項目存在市場壓力及競爭較大，綜合各種因素來看：本項目難以成為市級優質商圈，但憑借周邊180萬方住宅及5萬人口，所服務對象主要以周邊社區人群需求為主，并在此基礎上憑借出色定位擴大輻射范圍，打造社區商業加強版同時基于本項目良好的地段優勢，可以作為居住區級商業方向來進行發展。以此為契機，打造優質社區商業，并憑借本案規模優勢，和差異化方針

48、，打造突破傳統社區商業模式的娛樂、休閑型商業綜合體。本項目商業發展策略：娛樂、休閑型商業綜合體2、商業功能定位作為綜合性的娛樂、休閑商業綜合體,應滿足社區居民日常生活及周邊市民特定的消費兩方面的需求，因此本項目商業功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務、購物等多種功能。3、經營檔次定位根據合肥實際經濟發展狀況及對未來幾年的預期，結合消費者及商業經營者、投資者研究，本項目商業應為中檔；如果從提升項目整體品質的角度出發，應定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項目商業經營檔次應定位為：中檔，局部高檔項目的娛樂餐飲類、休閑型以中檔偏上為主，各品類均設置個別高檔商家，來帶動項目的整

49、體形象及影響力，但更多的中檔消費，來滿足周邊更為龐大的主流需求，通過不同業態不同檔次的組合來提升整個項目的品質。4、經營業態定位齡營者r熨財I圈內 行定 可能。合超項目態統 式超定位思路一一本項目業態主要根據商業態現狀、城市規劃以及潛在消費者來進位，最后根據商家實證來排除某些業態的?本項目周邊商圈業態現包括大賣場、綜市、電器城、專業店、專賣店、便利店等，近距離內（3kM）有數個大型超市，按業一性與互補性原則，上述業態中除了集中市以外，應是本項目業態可選擇的構成內容；?元一商圈和雙崗商圈所形成的餐飲、酒店類市場空白點;?按潛在客戶需求，應該以商業（商鋪）為主、滿足自營需要的業態。?同時越來越多的

50、體驗式商業綜合體得到市民和投資客戶認可，也是本案可發展主題的參考。通過上述分析，依據差異化和互補性原則，同時著重打造項目不同于以后商圈項目的特色，我司建議本項目定位于:業態定位以大型中高端餐飲為主題的情感體驗式商業綜合體，餐飲作為主力店進入擴大本案市場影響度；同時設置商務酒店以填補中短期市場空白：兼容服務于本區域居民消費的日常生活服務型業態。第五部分、功能布局設計項目的各方面定位在一定意義上決定了商業項目的成敗。那么，我們該如何對本案的產品進行定位？一、項目產品定位的出發點定位是基于項目周邊商業環境結合項目特點，在對市場需求與供給進行深入分析，確定項目的客戶和產品市場取向。1、商業環境判斷通過以上章節的區域板塊等多層次的市場深入調研，以及對本項目商業環境的研究分析，我司認為本案的商業不應僅僅局限于滿足本項目的需求，而應結合整個區域商業綜合考慮，應融入周邊的商貿區中，形成優勢互補，共同發展。2、項目特征判斷1) 項目區位本項目地理位置處于雙崗區級商業中心和新站成熟商業中心的交匯處。2) 項目特點本項目為商住綜合開發體，這是本項目與區域內其他以賣場為中心等商業項目的根本差別，也是本項目的主要特點之一。這既給項目帶來了部分穩定的客源，同時規劃商業時也要充分考慮對居民