1、    淺析項目成本管理在房地產項目中的運用            作者：朱波時間：2009-1-13 14:14:00                         摘要：項目成本管理的興起為工程項目在成本

2、預算與控制方面提供了完善的理論體系。文章以項目成本管理的相關理念和理論為分析基礎，結合房地產開發項目的實際情況，對房地產項目在項目成本管理中應當注意的問題進行了分析。 關鍵詞：項目成本管理；房地產 成本的概念廣泛地出現在各種經濟學和管理學的文獻中。經濟學理論中認為成本是企業投入生產的各種要素的租金，管理學中認為成本是企業運營的投入，美國會計學會對成本概念的定義是“成本是為達到特定目的而發生或應發生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量?！背杀竟芾硎侵福簩λl生的成本費用支出有組織、有系統的進行預測、決策、計劃、控制、核算、分析與考核等一系列科學管理。項目成本管理是指：根據企業的總體目標和項目的具體

3、要求。在項目實施過程中，對項目成本進行有效的組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動，以達到強化經營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實現目標利潤，創造良好經濟效益的過程。 一、項目成本管理的主要觀念 (一)成本效益觀念 成本管理觀念是人們對成本管理有關問題的認識。傳統的成本管理是以是否節約為依據，片面地從降低成本乃至力求避免某些費用的發生人手，強調節約和節省。傳統成本管理的目的可簡單的歸納為減少支出、降低成本。在市場經濟環境下，利潤是企業追求的首要目標，成本管理工作也應該樹立成本效益觀念，實現由傳統觀念向現代觀念的轉化。 我國目前正處于轉型期，社會主義市場經濟體制正

4、在逐步完善，企業也應該以市場為導向，向市場提供質量盡可能高、功能盡可能完善的產品和服務。企業項目成本管理也就應該與企業的整體經濟效益直接聯系起來，以一種新的人事觀成本效益觀念看待成本及其控制問題。 (二)多動因的成本管理觀念 現代市場經濟中，企業作為競爭主體，應該樹立怎樣的成本管理觀念來支配企業的成本管理工作，是一個既有一定理論意義，又有一定現實意義的問題。 庫珀和卡普蘭在成本會計怎樣系統的歪曲了產品成本的論文中第一次提出了“成本動因”理論，認為成本在本質上是一種函數。使各種獨立或交互作用著的因素(自變量)合理驅動的結果，那么驅動成本的動因主要有哪些呢? 傳統上把業務量(產量)看作是唯一的成本

5、動因(自變量)，至少認為它對成本分配起著決定性的制約作用，而把其他因素(動因)撇開不論。按照這一成本動因思想，企業的全部成本分為變動成本和固定成本兩大類?；谶@個認識，形成了諸如量本利分析以及依存于產量的彈性預算等在成本費用管理中的具體應用。這些觀點有一定的理論基礎，但是，業務量并不是驅動成本的唯一因素。 按照庫珀和卡普蘭的“成本動因”理論。成本動因可歸納為五類，數量動因、批次動因、產品動因、加工過程動因、工廠動因。從這個觀點出發，應在分析有關成本動因的基礎上，開辟和尋找成本控制的新途徑。比如，按照作業成本法(ABC法)對成本動因的分析，企業成本可劃分為有業務量動因驅動的短期變動成本如直接材料

6、、直接人工等和由作業量動因驅動的長期變動成本(主要是各種間接費用)?；诖朔N認識，在企業成本管理中可考慮通過實現適度經營規模來有效的控制成本，因為通常較大規模比較小規模更有利于降低單位產品成本。 (三)成本的系統管理觀念 受長期計劃經濟觀念的影響，企業在成本管理中往往只注重生產成本的管理，忽視其他方面的成本分析與研究，這種成本管理觀念遠遠不能適應市場經濟環境的要求。在市場經濟環境下，企業應能樹立成本的系統管理觀念。將企業的成本管理工作視為一道系統工程，強調整體與全局，對企業成本管理的對象、內容、方法進行全方位的分析研究。一方面，為使企業產品在市場上具有強大的競爭力，成本管理就不能再局限于產品的

7、生產(制造)過程，而是應該將視野向前延伸到產品的市場需求分析、相關技術的發展態勢分析，以及產品的設計：向后延伸到顧客的使用、維修及處置，按照成本全程管理的要求，就會涉及到產品的信息來源成本、技術成本、后勤成本、生產成本、庫存成本、銷售成本，以及對顧客的維修成本、處置成本等成本范疇。另一方面，隨著市場經濟的發展，非物質產品日趨商品化。與此相適應，成本管理的內環也應由物質產品成本擴展到非物質產品成本，如人力資源成本、資本成本、服務成本、產權成本、環境成本等。最后，在市場經濟條件下，企業管理的重心由企業內部轉向外部，由重生產管理轉向重經營決策管理，研究分析各種決策成本也就成為企業成本管理的一項至關重

8、要的內容，如相關成本、差量成本、機會成本、編輯成本、付現成本、重置成本、可避免成本、可遞延成本、未來成本等等。     二、項目成本管理理論的簡要回顧 (一)成本意識 成本意識，也有譯為“成本警覺”的。在西方國家主要指：(1)注意控制成本，使成本不超出限額；(2)在生產經營活動中，經常保持成本的最低水平；(3)努力使成本降低到最低數。成本意識是現代成本管理中一個最為基本的立足點。 現代成本意識是指企業管理人員對成本管理和控制有足夠的重視，不受“成本無法再降低”的傳統思維定式的束縛。充分認識到企業成本降低的潛力是無窮的。以“JIT”(Just-In-Tim

9、e Production，適時生產控制)和“成本企劃”(Target costing/Costdesign，TC/TD)為代表的日本成本管理實踐不同于西方的一個重要特點是：與其設定合理的目標，不如設定理想的目標。必須指出，這種無窮盡降低成本的思想必須依靠戰略構筑、組織措施的配合才能形成現代完整意義上的成本意識。表現為，一是把降低成本的工作從管理部門擴展到供應、生產和設計等各個部門。形成全廠全員式的降低成本格局，形成縱橫貫穿企業各部門的“組織化成本意識”；二是將降低成本從戰略布局的高度加以定位，即從選擇開發項目種類、規模起就注入成本思考，確立具有長期發展觀的“戰略性成本意識”。 (二)成本效益

10、成本效益是價值工程思想的一種體現。當代社會，作為企業來說，應當著眼于市場需求，向市場提供質量盡可能高，功能盡可能多的產品和服務，以滿足人們提高生活水平的要求。為了實現這一目的，往往要增加一部分成本，企業成本管理的目的應是以盡可能少的成本支出，獲得盡可能多的使用價值。從而為賺取利潤提供盡可能好的基礎。這里，“盡可能少的成本支出”與“降低成本”在概念上是有區別的，“盡可能少的成本支出”不一定有著“降低成本”的結果。這就是成本效益理論。    (三)成本抑減與成本避免 又稱“成本節省”，即以一種改造的眼光對現存的企業環境從整體上和微觀中都進行細致、深入的考察，力求在工作

11、現場不徒耗無謂的成本和改進工作方式以節約成本將發生的成本支出。成本抑減的結果是樹立更新的標準。常用的抑減手段有工作方法的改進、產品設計及品質的改良、價值分析法的運用、配件來源向外采購或自行制造的選擇、全面質量控制、最經濟采購、現型規劃技巧、及時存貨管理方法的使用等。系統的說，成本抑減表現為“成本維持”和“成本改善”兩種執行形式：節約能耗、防止事故、以招標方式采購原材料或設備，屬于成本維持的初級形式；現代“適時生產系統”則將成本維持提高到了新的高度，它以“零庫存”形式節約了幾乎全額的庫存成本；以擴大生產規模和提高勞動生產率來降低單位產品成本則不同于成本維持。它有著更為積極的改善態勢，當然也只是一

12、種基于傳統規模經濟學的質樸且粗劣的改善方式：現代的“作業成本分析”及其相配合的業績計量與評價方式則是一種更為精密、更為深入的成本改善方法，其成效在歐美實務界有目共睹。 (四)全生命周期成本控制 在傳統成本控制思想指導下形成的各種控制手段“如標準成本控制法、預算控制法等”固然服務于降低成本的目標。但充其量只是較早期的“成本維持”，它以達成及維持目前標準為目標。隨著成本管理實踐的發展，“成本改善”與“成本避免”兩種形態的成本降低方式應被納入更廣泛的成本控制范疇。以產品全生命周期目標成本為起點的成本控制極具現代特色。 通常產品的生命周期是從某種產品與市場的關系來說的，從產品進入市場到退出市場一般經歷

13、導人期、成長期、成熟期與衰退期這樣一個循環。然而就每件產品形成乃至消亡的歷程而言，經歷的則是從企劃、開發、制造到顧客使用、廢棄這樣一種循環。所謂生命周期成本(Life cycle cost，LCC)是在后一種意義上使用生命周期這一術語的。 LCC有狹義與廣義兩種認識。狹義的LCC是指在企業內部及其相關聯方發生的由生產者負擔的成本，具體指產品企劃、開發、設計、制造、營銷與物流等過程中的成本。廣義LCC，又稱“全生命周期成本”(Total life cycle COSt)，則不僅包括上述生產方發生的成本，而且要把消費者購入產品后發生的使用成本、廢棄成本等也包括在內。在產品的全生命周期過程中，每個階

14、段都有其獨自的成本特性，不但各階段成本發生額不盡相同，而且各階段“能確定的成本額”更是有極大的差距，指出了過程階段與成本特性的關系。     三、項目成本管理在房地產項目中的運用 (一)設計階段的成本控制 項目設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長短，而且也影響建設項目的使用價值和投資收益，因而設計階段對項目投資的影響最大。據統計，在初步設計階段，影響項目投資的可能性為7595，在擴初設計階段，對工程造價的影響只占工程總造價的3575，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為535。很顯然，項目投資控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。

15、根據以往所開發的項目統計，設計費一般只占建安工程總造價的1左右，但正是這1的費用，對工程造價的影響卻占75以上。按價值工程的理論來說，加入設計費的投入可以降低建設項目的成本，即增加10的設計費可節約5的總工程造價。 (二)工程承發包階段的造價控制 通過建設項目招投標，發包中位可以在眾多的投標中位之間選定報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。就招投標性質可以分為閉口和不閉口，就形式上來說有施工圖招標、工程量招標、費率招標等，不同的情況適合不同的招標方式，不同的招標方式都有其優缺點。因此無論用哪種形式招投標都必須考慮到對今后的工程實施和結算時可能帶來的負面影響。 對開發商來說知道工程的大概造價越早

16、越好，以使能早點確定預期價格，做到心里有數。要做到這點方法有一種：是用閉口價格，但這一般只有在施工圖紙出齊情況下，才可能實行閉口價，這種方式常以多層住宅居多：一是在采用非閉口價包干的情況下。待施工圖出齊之后，可以進行預算審價，既對施工中位的預算進行審核，又實行包干，這樣也能較早確定中位造價。因為設計修改和工程變更、簽證所涉及的金額般占總造價的比例較小，只須大概估個金額即可。但閉口價同樣存在風險，轉別是工期較長的項目，各種政策的出臺，材料價格的升降都是雙方應充分考慮到的，另外對于裝修部分因市場價格千變萬化，材料型號、式樣、生產廠家都往往在施工過程中邊落實邊施工，難以采用閉口價的形式來確定其總價。 (三)施工階段的成本控制 質量控制、工期控制、成本控制是項目監理中位的三大任務。但目前監理公司素質參差不齊，部分工作只是停留在質量控制這個層而上，因而成本控制還是由建設中位決定。因此。若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。