1、閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。培根營(yíng)銷費(fèi)用管理辦法第一章總則1.1目的為規(guī)范天倫地產(chǎn)集團(tuán)所屬各項(xiàng)目公司營(yíng)銷類招投標(biāo)及營(yíng)銷費(fèi)用等管理工作，提高項(xiàng)目銷售費(fèi)用的預(yù)控能力，規(guī)避營(yíng)銷推廣過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，提高公司利潤(rùn)率，明確管理流程及各部門職責(zé)，特制定本辦法。1.2依據(jù)本辦法主要依據(jù)集團(tuán)崗位工作職責(zé)流程、有關(guān)營(yíng)銷管理辦法等有關(guān)制度編制。1.3適用范圍本辦法適用于天倫地產(chǎn)集團(tuán)總部及所屬公司如下業(yè)務(wù)：所有項(xiàng)目的整體銷售預(yù)算編制、執(zhí)行。所有項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中的采購(gòu)和驗(yàn)收。所有項(xiàng)目營(yíng)銷推廣合同的招投標(biāo)管理。所有項(xiàng)目同物業(yè)公司業(yè)務(wù)對(duì)接中的費(fèi)用管理。各項(xiàng)目公司可根據(jù)其組織結(jié)構(gòu)，在不違反管理辦法的原則下制定執(zhí)行細(xì)

2、則，以符合公司的實(shí)際情況，有關(guān)修改必須上報(bào)企業(yè)總部審批后，方可執(zhí)行。 集團(tuán)將按實(shí)際業(yè)務(wù)變化和特殊情況出具備忘錄，作為本手冊(cè)的補(bǔ)充部分。本手冊(cè)屬于保密文件，僅供在天倫地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部使用，未經(jīng)許可不得外傳違規(guī)者將嚴(yán)格按照天倫地產(chǎn)員工違紀(jì)管理辦法進(jìn)行處罰。第二章職責(zé)與權(quán)限2.1 集團(tuán)總裁負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)算和年度費(fèi)用預(yù)算。2.2地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)算和年度費(fèi)用預(yù)算。負(fù)責(zé)審核營(yíng)銷活動(dòng)及招標(biāo)結(jié)果，并組織資料向企業(yè)總部申報(bào)審批。此營(yíng)銷活動(dòng)（同上，指開(kāi)工奠基活動(dòng)、項(xiàng)目開(kāi)盤活動(dòng)、客戶聯(lián)誼活動(dòng)、展會(huì)推介活動(dòng)、品牌宣傳活動(dòng)、電視、報(bào)紙年度框架協(xié)議等。）2.3 集團(tuán)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目

3、整體、年度的銷售費(fèi)用計(jì)劃。負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目月度的銷售費(fèi)用執(zhí)行計(jì)劃。參與營(yíng)銷活動(dòng)招標(biāo)的評(píng)標(biāo)。負(fù)責(zé)審核同物業(yè)公司對(duì)接業(yè)務(wù)中的具體費(fèi)用。2.4 集團(tuán)策劃部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目整體和年度的銷售費(fèi)用計(jì)劃，并在過(guò)程中對(duì)費(fèi)用進(jìn)行控制。參與和監(jiān)督營(yíng)銷業(yè)務(wù)中的日常采購(gòu)及招標(biāo)工作。學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 日 法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。培根第三章銷售費(fèi)用分類3.1 銷售費(fèi)用分類：銷售費(fèi)用分為售樓處費(fèi)用、外賣場(chǎng)費(fèi)用、廣告費(fèi)用、策略設(shè)計(jì)費(fèi)用、制作費(fèi)用、活動(dòng)展示費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、示范區(qū)費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、其他推廣費(fèi)用、銷售管理費(fèi)用等十二大類。（詳見(jiàn)附件三十一銷售費(fèi)用統(tǒng)

4、計(jì)表）3.2費(fèi)用分類說(shuō)明：3.2.1售樓處費(fèi)用：?jiǎn)误w售樓處的家具、配飾等費(fèi)用；臨時(shí)售樓處的土建裝修等費(fèi)用；售樓處內(nèi)提供給客戶用的茶水、咖啡等飲品的設(shè)備、材料等低值易耗品費(fèi)用；售樓處的維修改造費(fèi)用，計(jì)入銷售費(fèi)用；會(huì)所：此項(xiàng)費(fèi)用不含會(huì)所初次落成的土建、 硬裝修、泳池等設(shè)計(jì)和施工費(fèi)用；包含所有的家具、配飾、電器、健身器材等軟裝修的費(fèi)用；提供給客戶用的茶水、咖啡等飲品的設(shè)備、材料等低值易耗品費(fèi)用；會(huì)所的維修改造費(fèi)用、水電分?jǐn)傎M(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用。以上費(fèi)用指會(huì)所作為銷售主場(chǎng)的階段，其他階段購(gòu)置的物品不計(jì)入銷售費(fèi)用；電瓶車、看房車的購(gòu)置及運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用，司機(jī)工資、福利等費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用。3.2.2外賣場(chǎng)費(fèi)用外

5、賣場(chǎng)的租賃費(fèi)、裝修及設(shè)計(jì)、裝飾家具費(fèi)及維修改造等費(fèi)用。3.2.3廣告費(fèi)用：長(zhǎng)、短期路牌的發(fā)布；候車亭、電話亭、燈桿燈箱、社區(qū)閱報(bào)欄、路名牌、道旗等；圍檔廣告的發(fā)布；車體廣告（包括公交車車體廣告和自有汽車車體廣告的發(fā)布）。各種報(bào)紙、雜志廣告發(fā)布費(fèi)；電視、電臺(tái)廣告發(fā)布費(fèi)；網(wǎng)絡(luò)發(fā)布費(fèi)；短信發(fā)布費(fèi)；夾報(bào)投遞費(fèi)（包括直投費(fèi)用）。3.2.4策略設(shè)計(jì)費(fèi)用：廣告公司設(shè)計(jì)費(fèi)；策略公司策略費(fèi)。3.2.5制作費(fèi)用：各種印刷品制作（包括效果圖、房型圖、樓書(shū)、 DM單等）；各種展板、展架、噴繪畫(huà)面、條幅、霓紅燈、門頭等制作安裝；電視片拍攝、實(shí)景照片拍攝；3D動(dòng)畫(huà)制作；圍檔廣告的制作；沙盤模型制作。3.2.6活動(dòng)、展示費(fèi)

6、用：房交會(huì)展位租賃費(fèi)；會(huì)場(chǎng)設(shè)計(jì)、裝修、裝飾費(fèi)；促銷禮品；學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 日 法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。培根媒體禮金；大型活動(dòng)專案費(fèi)；看房車租車等相關(guān)費(fèi)用。3.2.7樣板房費(fèi)用：樣板房的配飾、家具等費(fèi)用，臨時(shí)樣板房的建安、裝修施工費(fèi)、裝修設(shè)計(jì)等費(fèi)用（實(shí)樓樣板房的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、建安費(fèi)、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修施工費(fèi)進(jìn)入直接成本）。3.2.8示范區(qū)費(fèi)用：未來(lái)需要拆除的臨時(shí)示范環(huán)境及布置等費(fèi)用；3.2.9代銷費(fèi)用：中介代銷費(fèi)；其他代銷手續(xù)費(fèi) ；物業(yè)費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：指為支持銷售而展示的物業(yè)服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用（包括銷售階段物業(yè)員工的工資、報(bào)銷費(fèi)用、服裝、保潔

7、用品等）；但物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)和空房管理費(fèi)不計(jì)入推廣費(fèi)用，計(jì)入項(xiàng)目直接成本；物業(yè)免單費(fèi)用；銷售區(qū)域的綠化清潔費(fèi)；其他與物業(yè)業(yè)務(wù)對(duì)接中產(chǎn)生的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 ；其他推廣費(fèi)用：銷售推廣費(fèi)用中產(chǎn)生的其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，不能歸入以上費(fèi)用分類的，進(jìn)入其他費(fèi)用。銷售管理費(fèi)用：銷售管理費(fèi)用包括銷售體系的提成， 包括底薪及五險(xiǎn)一金， 通訊費(fèi)，交通費(fèi)，招待費(fèi)，置裝費(fèi)等福利費(fèi)用，包含層面到營(yíng)銷總監(jiān)級(jí)別；項(xiàng)目銷售體系所有編外人員薪資（底薪提成）及福利：項(xiàng)目銷售體系編外人員底薪、提成，三險(xiǎn)一金，通訊費(fèi)，交通費(fèi)，招待費(fèi)，置裝費(fèi)等福利費(fèi)用；銷售合同采購(gòu)、交樓時(shí)發(fā)生的印刷品采購(gòu)、快遞費(fèi)用；銷售辦公易耗品費(fèi)用其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用第四章銷售費(fèi)用

8、預(yù)算4.1預(yù)算編制及審批項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開(kāi)始推廣之前制定項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)算，每年度制定當(dāng)年的營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算，該預(yù)算須經(jīng)企業(yè)總部進(jìn)行審批后方可執(zhí)行。個(gè)別合作項(xiàng)目公司營(yíng)銷部在年度預(yù)算的基礎(chǔ)上制定月度銷售費(fèi)用計(jì)劃，由主管董事進(jìn)行審批通過(guò)后方可執(zhí)行。在銷售費(fèi)用預(yù)算編制同時(shí)， 項(xiàng)目公司營(yíng)銷部還需確定各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以供編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用。 ( 如有需要，可駐明單價(jià)主要假設(shè)，包括但不限于質(zhì)量及數(shù)量 )4.2預(yù)算的調(diào)整各項(xiàng)目公司營(yíng)銷部在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，如提出預(yù)算調(diào)整方案（項(xiàng)目整體費(fèi)用或年度費(fèi)用）或有關(guān)單位（如集團(tuán)審計(jì)部）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中提出調(diào)整建議的，須報(bào)企業(yè)總部進(jìn)行審批，月度間預(yù)算的微

9、調(diào)，由集團(tuán)公司總經(jīng)理審學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 日 法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。培根批。第五章采購(gòu)驗(yàn)收銷售類招標(biāo)、合同簽署參照招標(biāo)管理制度執(zhí)行。銷售類合同執(zhí)行后七個(gè)工作日內(nèi)需進(jìn)行驗(yàn)收， 所有合同驗(yàn)收需填寫(xiě) 營(yíng)銷合同驗(yàn)收單（見(jiàn)附件四十五），驗(yàn)收單一式兩份（原件） ，分別交營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部費(fèi)用管理人員備案。驗(yàn)收單作為合同有效附件， 無(wú)驗(yàn)收單合同視為未執(zhí)行， 不得進(jìn)行結(jié)算。合同執(zhí)行完畢，營(yíng)銷部將所有驗(yàn)收須提交的材料登記、存檔。5.1 銷售宣傳物料銷售宣傳物料包括：樓書(shū)、單張、夾報(bào)、刊物、手冊(cè)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、各類銷售協(xié)議、合同、小禮品、禮品袋、易拉卷、展板、銷控圖

10、、條幅、橫幅、掛旗、串旗、吊旗、彩旗、雨傘、太陽(yáng)傘、帳篷、屏風(fēng)、浪布等。物料交接時(shí)，由營(yíng)銷部對(duì)物料進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收無(wú)誤后，在供貨方的送貨單據(jù)上簽名確認(rèn)。5.2廣告廣告包括電視、報(bào)紙、電臺(tái)雜志、網(wǎng)絡(luò)及及戶外（如車身廣告等）廣告、燈箱、圍檔、道旗等。在廣告投放前，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)組織對(duì)廣告樣稿的審核，廣告樣稿經(jīng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人審批后在樣稿上簽名確認(rèn)，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)跟蹤廣告實(shí)際投放情況。營(yíng)銷部還應(yīng)收集實(shí)際投放的資料：- 電視廣告需區(qū)級(jí)以上電視臺(tái)播出證為準(zhǔn)（特殊情況無(wú)相應(yīng)播證，需有有關(guān)單位提供證明）；- 戶外廣告需提供照片；- 報(bào)紙廣告以樣報(bào)為準(zhǔn)；- 電臺(tái)廣告以相應(yīng)播出證為準(zhǔn)；- 廣告雜志以樣刊為準(zhǔn)；- 網(wǎng)絡(luò)類合同

11、出具監(jiān)測(cè)報(bào)告。5.3布展、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷部應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)情況填寫(xiě)營(yíng)銷合同驗(yàn)收單，并經(jīng)承辦單位簽名確認(rèn)，作為評(píng)定承辦單位合同履行效果的依據(jù)。營(yíng)銷部現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況拍攝相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)情況，在驗(yàn)收部門與承辦單位意見(jiàn)不一致時(shí)，以所拍攝下影象作為判斷依據(jù)。5.4賣場(chǎng)、樣板房裝修售樓處、外賣場(chǎng)、樣板房的裝修進(jìn)行驗(yàn)收的，應(yīng)聯(lián)合工程、設(shè)計(jì)等相關(guān)監(jiān)理部門共同進(jìn)行驗(yàn)收。相關(guān)結(jié)算參考工程結(jié)算管理辦法。學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 日 法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。培根5.5驗(yàn)收需提交的材料5.5.1 活動(dòng)、物料制作、媒體發(fā)布等驗(yàn)收需提交的材料活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置：- 現(xiàn)場(chǎng)布置方案，

12、效果圖- 布置物料清單- 現(xiàn)場(chǎng)照片噴畫(huà)展板、樓盤包裝及制作- 現(xiàn)場(chǎng)照片- 物料清單（廣告發(fā)布位置、尺寸、工藝等）夾報(bào)印刷、投遞- 我司派人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)紙印刷情況及數(shù)量- 提交一份投遞證明 ( 需有報(bào)社發(fā)行部蓋章證明單 )- 夾報(bào)成品海報(bào)印刷、宣傳單張印刷- 送貨單（有印刷明細(xì)）- 海報(bào)、宣傳單張成品報(bào)廣、雜志發(fā)布- 報(bào)樣、樣刊短信發(fā)布- 短信發(fā)送號(hào)段監(jiān)測(cè)單戶外廣告- 附更換畫(huà)面前后照片及近景、遠(yuǎn)景、夜光景照片策略代理- 上月工作進(jìn)度表總結(jié)及下月工作計(jì)劃5.5.2廣告設(shè)計(jì)驗(yàn)收須提交的材料：夾報(bào)設(shè)計(jì)- 光盤或 MO（提交素材可提取分層文件）- 膠片輸出學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥

13、。阿卜 日 法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。培根- 打樣- 設(shè)計(jì)、發(fā)布清單（設(shè)計(jì)稿分類、數(shù)量；發(fā)布媒體明細(xì)）報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)- 光盤或 MO（提交素材可提取分層文件）- 報(bào)紙打樣- 設(shè)計(jì)、發(fā)布清單（設(shè)計(jì)稿分類、數(shù)量；發(fā)布媒體明細(xì)）海報(bào)、宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)- 光盤或 MO（提交素材可提取分層文件）- 膠片輸出- 打樣稿- 設(shè)計(jì)、發(fā)布清單（設(shè)計(jì)稿分類、數(shù)量；發(fā)布媒體明細(xì)）噴畫(huà)設(shè)計(jì)- 光盤或 MO- 打樣稿- 設(shè)計(jì)、發(fā)布清單（設(shè)計(jì)稿分類、數(shù)量；發(fā)布媒體明細(xì)）電視廣告片制作- 制作思路方案- 制作畫(huà)面設(shè)計(jì)（劇本）- 提交素 BT材帶、播出 BT帶（未加旁白，字幕和促銷信息的原始帶）- 提交光盤母

14、帶等- 發(fā)布清單（發(fā)布媒體明細(xì)）5.5.3 特殊情況無(wú)法提供驗(yàn)收單， 則合同經(jīng)辦人出具合同執(zhí)行報(bào)告， 并由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，視為合同執(zhí)行驗(yàn)收。第六章物業(yè)類費(fèi)用6.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在配合支持銷售階段，物業(yè)前期服務(wù)人員所發(fā)生的費(fèi)用，包括物業(yè)服務(wù)人員學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 日 法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。培根管理人員、接待人員、保潔人員、保安人員的人員工資、福利費(fèi)、日常清潔費(fèi)用、安全管理費(fèi)用及服裝費(fèi)等日常發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目銷售費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)需同物業(yè)公司共同制定預(yù)算，并視同正常合作方簽訂售樓處物業(yè)服務(wù)協(xié)議，由城市公司總經(jīng)理進(jìn)行合同審批和結(jié)算。6.2物業(yè)免單為加強(qiáng)銷售費(fèi)用的可控性，原則上不建議城市公司采用“減免物業(yè)費(fèi)”形式進(jìn)行促銷。各城市公司如采用“減免物業(yè)費(fèi)”形式進(jìn)行促銷的，必須報(bào)主管董事進(jìn)行審批。所有物業(yè)免單的必須當(dāng)月同客戶簽訂計(jì)入當(dāng)月銷售費(fèi)用，不允許延期計(jì)算。所有物業(yè)免單發(fā)生后需每月與物業(yè)公司進(jìn)行通報(bào)對(duì)帳，可待項(xiàng)目入住時(shí)統(tǒng)一同物業(yè)公司進(jìn)行結(jié)算。所有物業(yè)免單不可以兌換現(xiàn)金或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。6.3其他費(fèi)用如物業(yè)公司為配合銷售而發(fā)生其他費(fèi)用， 例如臨時(shí)人員費(fèi)用、 物業(yè)開(kāi)荒費(fèi)用等，可以簽訂合同經(jīng)城市公司總經(jīng)理審批后進(jìn)行結(jié)算。第