1、（房地產管理）房地產法試題()5、國有企業改革中對劃撥土地使用權的處理無論采取何種方式，都必須進行A轉讓登記B地價評估C規劃審批D用途管制6、物業管理委托合同的生效須經（）A業主大會批準B業主委員會批準C開發商批準D業主批準7、設立房地產開發企業，工商行政管理部門在進行登記審查時，應聽取有關主管部門的意見，該主管部門是（）A土地主管部門B規劃主管部門C計劃主管部門D房地產開發主管部門8、對于因拆除非住宅房屋而造成的停產、停業引起的經濟損失，拆遷人應給予（）A全部賠償B賠償損失的三分之一C補償損失的二分之一D適當補償9、在我國現行房地產管理體制下，主管土地資源、礦產資源、海洋資源等自然資源的規劃

2、、管理、保護與合理利用的機構是（）A土地管理局B國家海洋局C建設部D國土資源部10超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，最高可以征收的土地閑置費為土地使用權出讓金的比例為A10%B15%C20%D25%三、填空（1*20）1、房地產法律關系的三要素包括：、和2、房屋所有權是指所有人依法對自己所有的房屋享有和。3、征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均產值的至一倍，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均產值的_至倍。4、土地使用權出讓方式有、和。5、拆遷補償的方式有、和o6、抵押擔保的范圍包括、損害賠償金和實現抵押權的費用。7、經濟適用房開發貸款最長

3、不超過年。8、以在建工程作抵押的，借款人對在建工程的自有投資應達到項目總投資以上。四、簡答（4*7）1、房地產交易的特征是什么？2、房屋租賃當事人的權利是什么？3、房屋預售的條件是什么？4、住房公積金的用途是什么？五、案仞分析（15+12）1、甲公司于1998年3月16日與某市土地管理局簽訂土地使用權出讓合同，受讓該市某立交橋東南側土地使用權，面積為98792平方米，每平方米地價為315元。合同還規定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出讓金，4月底付清全部土地出讓金。1998年4月28日甲公司與乙公司簽訂了土地使用權轉讓合同，約定：將該立交橋東南側130000平方米土地轉讓給乙公司，每平

4、方米390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆遷和“三通一平”工作，延誤交付土地，按月利率15%。承擔預付款的利息；乙公司于合同簽訂后7日內預付80%，余款于7月31日付清，延誤付款，一天罰款5000元。合同簽訂后，至1998年5月6日，乙公司陸續支付80%的預付款。但甲公司到1998年7月30日，并未完成居民拆遷和“三通一平”工作，無法交付土地。1998年9月甲公司因未交足土地出讓金，所受讓的土地使用權被依法收回。乙公司對此不知情，于11月8日再次催要土地，但此時甲公司早已不再進行拆遷和“三通一平”工作。經查，甲公司在該立交橋東南側并無其他土地使用權，其取得的98792平方米的土地使

5、用權規定用途是住宅建設，而且剩余土地出讓金一分未付。問題：(1) 本案中的土地使用權轉讓合同是否有效？為什么？(2) 本案中甲公司因轉讓土地使用權應承擔哪些責任？(3) 市土地管理局收回土地使用權的法律依據是什么？2、某航運公司在1987年經縣人民政府批準，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權，批準用途為建職工宿舍。1998年11月航運公司在該宗地上興建住宅樓。工程竣工后，航運公司公開向出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品公司。當地土地管理部門查實情況后認為，航運公司公開出售自建住宅樓，屬于非法轉讓劃撥土地使用權的行為，依法對航運公司進行了處罰，同時，通知購房人補辦土地使用權出讓手續，繳納土地使用權

6、出讓金。購房人認為，繳納土地出讓金是航運公司的事。所以拒絕繳納土地使用權出讓金。請回答下列問題：(1) 土地管理部門對航運公司行為的認定是否正確？(2) 購房人拒繳土地使用權出讓金的理由能否成立？為什么？參考答案、名詞解釋1、房地產是調整房地產關系的法律規范的總稱。2、物業是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設施以及相關的場地。3、異產毗連房屋是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。4、房屋拆遷是指根據城鎮建設規劃和國家專項工程的遷建計劃及當地政府的用地文件，拆除和遷移建設用地范圍內的房屋及其他設施的行為。5、土地使用權是指土地使用者在法律規定的范圍內對按慣例土地

7、享有占有、使用和收益的權利。二、選擇15BADCB610ADDDC三、填空1 、主體、客體、內容2 、占有使用收益處分3 、610464 、協議出讓、招標、拍賣5 、產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合6 、主債權、利息、違約金7 、38 、30%四、簡答(1) 、房地產交易的特征是什么？答：(1)房地產交易對象的特殊性(2) 房地產交易形式的確定性(3) 房地產交易是數種典型合同的稱謂(4) 房地產交易為要式法律行為2、房屋租賃當事人的權利是什么？答：出租人權利(1) 出租人有權按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租(2) 出租人有權對承租人使用房屋的情況進行監督(3) 租賃期限屆滿，

8、承租人有權收回房屋承租人權利(1) 承租人依照租賃合同的約定，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權利(2) 承租人對租賃的房屋享有優先購買權和優先承租權(3) 承租人代出租人修繕房屋的，有權要求出租人支付修繕費用。3、房屋預售的條件是什么？答：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(2) 搬起石頭砸自己的腳建設工程規劃許可證25% 以上，(3) 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的并已經確定訊息工期進度和竣工交付日期(4) 房屋預售實行許可證制度4、住房公積金的用途是什么？答：(1)職工購買、建造、翻建和大修自住住房(5) 償還職工購房貸款的本息(6)

9、 支付超出職工家庭工交收入規定比例的房租(4)職工住房公積金貸款(5) 經住房委員會批準用于購買國債五、案例分析1 、答：(1)本案中的土地使用權轉讓合同無效因為它違反了城市房地產管理法第37條的強制性規定，不符合轉讓條件，具體表現在：沒有支付全部土地使用權出讓金沒有取得該地塊的土地使用權證書沒有按照約定用途進行房屋建設，完成開發投資總額的25%以上。此外，土地使用權轉讓合同中甲公司將自己并未受其他土地也進行轉讓，侵犯了第三人的土地使用權，也應認為無效。(2)甲公司應該承擔兩個方面的責任：合同法上的責任，合同無效，甲公司應該返還乙公司預付款載賠償乙公司因合同無效所遭受的損失城市房地產管理法上的責任。甲公司違法轉讓土地使用權，市土地管理局有權沒收其違法所得并可以并處罰款(3)收回土地使用權的法律依據是城市房地產管理法第15條，未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同。解除合同后，當然就要把土地使用權收回。2、答：(1)土地局對航運預司行為的認定是正確的。因為，航運預司是以劃撥方式取得的運動隊，其建造的房屋屬于在劃撥土地上的建筑物。房地不可分離，房屋轉讓必然涉及到土地使用轉移。航運預司未經有關部門批準及補辦土地使用權出讓手續，就預開向社會出售樓房，屬于以買賣房屋的方式轉讓劃撥土地使用權，依法沒收非法所得并處以罰款。但考慮到社會穩定問題，建筑物及