1、祥瑞東方濱湖全程營銷策劃方案大綱一、重慶鑫鑫營銷策劃有限公司簡介公司組建于2006年8月25日，已先后策劃過各種大型活動30余場次，其中包括萬州2005、2006、2007年度秋季房交會整體策劃及運營、萬州名牌名品區縣巡游總體策劃及實施，另企業發展規劃編制、企業品牌包裝有很強的實戰經驗。公司下設策劃部、培訓部、銷售部、廣告部（含創意組、方案組、平面設計組）、財務部和行政辦公室。公司人員年輕化，大專文化以上人員占員工總數的90%。公司人員專業素質過硬，有資深設計撰稿及策劃人員，秉承“專業運作、務實高效”的宗旨，竭誠為客戶提供高性價比的優質服務。二、祥瑞策劃及管理團隊組成總策劃：顧問：平面創意設計

2、：文案：策劃師：督導：文員：策劃經理：銷售經理：培訓師：三、項目基本情況1、位置：位于天城區周家壩組團，北臨國家級風景名勝區天生城公園，南倚天仙湖，東靠流水大橋，西接萬州大橋，與高筍塘商業中心隔湖相望，區位優勢明顯。2、用地規模：地塊用地面積156.9畝，屬二類居住用地。3、定位：中高檔住宅小區。4、建設規模：總建筑面積298324.64，其中還房72717.14，商品住宅208940.20，配套公建5410.35，地下建筑11256.95。5、經濟指標：容積率2.74，建筑密度31.42%，綠地率30.21%，停車位959個，其中地上474個，地下485個。6、小區人口：共2692戶，人口9

3、422人（戶均3.5人）。7、當前工作進展情況：進行項目的規劃及方案設計。8、當前存在的問題：要進行房屋拆遷安置補償及倒騰，產品定位有待深化，產品有待進一步優化。四、全程營銷策劃操作原則提出可供選擇的方案，待書面確認后實施。五、全程營銷策劃總體原則務實性、可操作性、創新性、高效性及高性價比 六、全程營銷策劃需達成的共識1、策劃費用是通過提升產品的附加值而實現的；2、先造景觀后建房（主題定位、風格及投入資金量）；3、對業主的投入最終會以效益體現；4、對品牌的投入不是無用的，需要維持并提升，最終實現社會效益及經濟效益的雙豐收。5、工作成績=目標*效率6、地塊50%，規劃設計30%，銷售執行20%，

4、可就是最后的20%要實現前面的80%。七、策劃總體思路嚴謹的市場調查、確定客戶群體并細分、確定項目定位（含檔次）、打造與之適應的產品、確定建設周期、確定銷售目標、系統有針對性的項目宣傳推廣包裝、集團與項目品牌提練、“三度”（集團的知名度、美謄度及對項目的忠誠度）及“三期”推廣、集團與項目品牌整合提升、銷售執行（含商業招商）。1、如何確定建設周期：市場供給量、市場需求量、資金量、政策方向、人力資源、管理能力、建設總量、建設分期、開工時間、工程進度、質量標準。2、如何確定銷售周期市場供給量、回籠資金量、政策方向、銷售目標（總銷售額、總銷售時間、商業處置辦法）、開盤首次時間、開盤次數、尾盤完畢時間。

5、八、擬推集團理念誠信、務實、規范、奉獻(發展)九、項目定位的方向選擇1、客戶群體定位激進型：中青白領層（25-35），成立“祥瑞創業園”。保守型：老中青，工民兵學商結合，大而全。創新型：以中青為主，老年為輔，立足主城，放眼區縣。2、商業服務定位社區型：以社區服務項目為主，輻射周邊。主題型：如歐式風情街、熱帶雨林園、峽江變遷群雕、兒童游樂場。區域型：為周邊區域服務，建立專業市場，如凈菜市場、摩配市場。3、商業及住宅建筑風格定位仿古型：古色古香，樓宇琉璃打造。現代型：時尚都市主題。歐式型：西方元素為主，營造異域風情。十、項目定位1、高檔品質、中檔群體、低檔價格2、安全、便捷、舒適、省心的理想家園十

6、一、項目宣傳推廣主題創業部落 匯聚精英創業感受 享受生活創業者樂園我家就在公園旁停泊思緒的港灣十二、市場調查1、競爭樓盤介紹周邊項目（4個）盛世華城康湖世家三信經濟房天城帝景其它有競爭力的主要項目（8個）學府麗景四季花城岸上藍山萬山國際東山花苑現代城山水國際世紀之星2、競爭樓盤現狀分析目前已形成了以開發中高檔高層樓盤為主的區域特征；目前戶型供應以中等偏大三房為主；戶型的創新性和適用性較高；配套趨向完善，注重人性化設計；3、競爭樓盤對產品打造的綜合結論總體放量迅速增加北濱路2008-2009年總體放量約300多萬方，約占萬州房地產總體開發量的70，而萬州每年消化量在100萬方左右。同質化競爭嚴重

7、主要集中表現為市場定位同質化，特別是濱江路項目所針對的客戶群基本一致，而天城板塊的客戶群體差異化較小；產品同質化，戶型傳統且主力戶型的面積相差不大；項目核心賣點（江景資源或小區景觀）同質化。全新的房地產市場環境體現在2008年上半年北濱路開發體量迅猛增加，由原來的供需基本平衡，轉變為供大于求；新特區、新金融市場下的政治、經濟因素影響房地產市場，使得開發量與銷售量銳減。總價市場總價在15萬20萬是萬州主力購房群最佳心理價位。項目開發前景：困難與機遇同在，要找準市場，加強推廣，提升項目及企業綜合競爭力，方可在市場中揚鞭奮進，傲立潮頭，方能顯英雄本色！十三、項目建議1、項目設計緊湊戶型可在一定程度上

8、填補市場供應的盲點，具有相對優勢，采取差異化產品設計，占領市場。2、增加項目亮點，提升項目競爭力陽光智能停車場、可變空間、兒童游樂場、主題休閑街、商業街的商業主題及氛圍營造、高智能化、花園底房、純凈水供應、局部底層架空花園、功能完善的會所、治安執勤點、設置銀行或自動取款機。3、完善商業生活休閑配套內容：會所、超市、餐廳、社區醫院、銀行、幼兒園、游泳池、網球場或籃球場、羽毛球場、干洗店、美容美發店、早餐店、鞋子美容店。十四、對初步規劃設計及建筑方案的提示1、廚房外設生活陽臺過少；2、無煙道設置；3、角窗凸窗變化性不足；4、客廳尺寸過小；5、缺剖面圖、側立面圖；6、無水景（缺水而萬物不生、貴于水）

9、；7、無門頭，無主入戶通道；8、視覺散亂、組團概念不強；9、無中心主題廣場；10、商業無主題；11、景觀無主題；12、總1：500的總平面藍圖。13、水電指標計算過大。14、無雙回路設計或應急電源設置。15、未對高壓電網進行有效處理或規避。十五、集團品牌提升辦法1、產品品質、配套設施、現代化管理（以此為基礎，再進行全方位的立體包裝和推廣）2、樹造集團和法定代表人的美譽度爭取人大或政協代表、區房協副會長單位、市開發協會副會長單位（）、勞模、五一勞動獎章、領導到企業調研、領導的認可度、業主評價、社會各界評價3、義舉或善舉、企業網站、資質及榮譽、管理創新。十六、實現銷售的渠道現場銷售、業主銷售、員工

10、銷售、網絡銷售、二手房中介銷售、區縣售房部推介銷售、同城銷售員銷售、活動銷售。十七、項目成功的保障建設資金、工程進度、綠化及景觀效果、商業配套完善程度、生活配套完善程度、按計劃有步驟的推廣、持續高效的銷售、稱心如意的物業管理。十八、宣傳推廣包裝費用總預算按銷售收入的3-5%（按可銷售住房面積208940.2，可銷售商業5410.35，地下停車位485個計算）十九、宣傳時機把握重突時令、直達目標、避其鋒芒、劍走偏鋒（注重每個節假日、特別是重大節日及常規銷售旺季，宣傳做到每個受眾群體；別人宣傳時抓內部管理，別人休息時大肆宣傳，營造一個唯我獨尊、出現率高的良好形象，并做到借力打力，注重宣傳效果）。二

11、十、項目宣傳推廣的原則及流程內樹品牌（萬州區內），外樹形象（周邊區縣），互動參與，直達目標。1、項目理念及項目亮點提練；2、項目開竣工時間及分期；3、確定配套項目、交房標準、各分項交付時間；4、項目運行保障；5、項目VI系統設計（標識、名稱、字體、字色、主打平面廣告創意、名片等）；6、項目包裝（現場：施工圍墻、刀旗、彩旗、建筑體景觀、接待中心、燈飾等；戶外：戶外T型牌、站臺、車身、燈箱、墻體廣告）；7、項目“三度”推廣（知名度、美譽度、忠誠度）；8、項目“三期”推廣（蓄勢期、強推期、維持期）；9、物業前期介入：實施“祥瑞一家人計劃”；10、銷售執行：銷售隊伍組建、銷售策略與技巧培訓、銷售道具制

12、作（沙盤、戶型模型、DM單張、樓書、服裝、銷講夾）、客戶接待中心設計裝修裝飾布置、樣板房裝修、按揭銀行及規模、預售許可證辦理、價格策略（定價、價格走勢、付款方式、付款比例等）、商業招商（確定業態、確定招商方案及底限、確定隊伍并培訓）、爭取榮譽、客戶收集、開盤方案、促銷方案、完善按揭手續、辦理產權證11、活動策劃：用以輔助“三度”發放大紅氣球、十對金婚夫婦參與奠基儀式、愛心助學、資助殘疾群體、設立“500億萬州”先進企業表彰基金、設立年度創業基金（為打造第二大城市做出卓越貢獻者）、贈送光碟計劃、銷售隊伍聯誼計劃、業主聯誼活動、五一、中秋、國慶、元旦、春節的主題活動。12、宣傳推廣策劃創意一箭中“的”，明智選擇我家就在花園住智者千慮，必有一失，祥瑞讓你機不可“失”置業等于開始創業 13、廣告占有計劃（汽車站、碼頭、火車站、機場的T型廣告或燈箱廣告）。14、宣傳推廣媒介都市報、廣播電視報、有線電視、車身廣告、站臺廣告、燈箱、戶外T型廣告、網絡、廣播電臺、公交車或出租車座椅靠墊、墻貼或噴繪、DM入戶單、社區貼、活動15、制定宣傳推廣費用預算二十一、外延公關活動目的：降低項目