1、留用地項目合作開發(fā)相關(guān)問題探索                                    以杭州為例   摘 要 杭州市是國內(nèi)較早實施征地留用地制度的城市之一，自1999年試行留

2、用地制度以來，經(jīng)過不斷完善補(bǔ)充，留用地制度已逐步得到了完善和規(guī)范，并具備了較強(qiáng)的操作性。但是留用地制度并未在國家法律法規(guī)中有所規(guī)定，屬于地方政策性很強(qiáng)的制度，因而在留用地開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)注意把握地方政府對留用地制度的態(tài)度及相應(yīng)政策文件。本文試圖闡述杭州留用地發(fā)展歷程，并簡單介紹杭州留用地開發(fā)模式，最后分析一些個人認(rèn)為在留用地合作開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)問題。  關(guān)鍵詞留用地 杭州 合作開發(fā) 留用地項目  一、留用地制度發(fā)展歷程 所謂留用地制度是指政府在征用集體所有土地時，按照征地面積的一定比例核定留地用地指標(biāo)，讓被征

3、地集體經(jīng)濟(jì)組織用于發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)，壯大集體經(jīng)濟(jì)，安置失地農(nóng)民，給被征地農(nóng)民提供了長期穩(wěn)定的土地收益來源。 在留用地安置模式出臺之前，各地對于失地農(nóng)民安置的主要以貨幣安置為主，因而對于失地農(nóng)民而言，原先的安置模式缺乏長遠(yuǎn)的生活保障。留用地安置模式則通過村集體對留用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理，使被征地農(nóng)民分享部分土地增值收益，在一定范圍和程度上保障了失地農(nóng)民長遠(yuǎn)生計，促進(jìn)了社會的和諧穩(wěn)定。作為一種行之有效的安置失地農(nóng)民的安置模式，留用地安置自20世紀(jì)80年代初在深圳特區(qū)建設(shè)初期進(jìn)行探索性嘗試后，浙江、湖南、廣東、福建等省份的部分城市對這一制度逐步規(guī)范，初步形成了杭州模式、咸嘉模式、溫州模

4、式、惠州模式等典型模式。 杭州市是國內(nèi)較早實施征地留用地制度的城市之一。自1999年杭州市試行留用地制度以來，經(jīng)過不斷完善補(bǔ)充，留用地制度已逐步得到了完善和規(guī)范，并具備了較強(qiáng)的操作性。杭州市留用地政策主要由以下政府政策性文件所組成，并由此確定了10%留用地制度： 1、1998年11月26日，杭州市委辦公廳、市政府辦公廳頒布關(guān)于在市區(qū)開展撤村建居改革試點工作的意見（市委辦1998126號）規(guī)定，撤村建居后，原農(nóng)村集體土地經(jīng)依法征用后，轉(zhuǎn)為國有。 2、1999年4月23日，杭州市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市土地管理局杭州市撤村建居集體所有土地處置補(bǔ)充規(guī)定的通知（杭政辦19

5、9913號）規(guī)定，為解決撤村建居后原村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的生產(chǎn)、生活問題，可由原村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，經(jīng)區(qū)人民政府審核，報市政府同意，在杭州市土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)留用地范圍內(nèi)留出部分土地，其面積控制在可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地總面積的10%以內(nèi)。留出的土地必須符合城市規(guī)劃的要求，明確土地的用途，并嚴(yán)格按規(guī)定用途使用，不得轉(zhuǎn)讓和出租。留用地在實施非農(nóng)建設(shè)時，免收各項規(guī)費，按行政劃撥方式供地。各區(qū)政府以及土地、規(guī)劃管理部門要加強(qiáng)對預(yù)留土地的管理。在未確定建設(shè)項目前，留用地不得拋荒。 3、2001年9月13日，杭州市人民政府關(guān)于貫徹國務(wù)院國發(fā)200115號文件進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管

6、理的若干意見（杭政200115號）規(guī)定，在市區(qū)（不含蕭山、余杭區(qū)）范圍內(nèi)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的開發(fā)性安置用地，除工業(yè)用地外均應(yīng)征為國有并實行有償使用，其土地出讓金按基準(zhǔn)地價的55繳納，所繳納出讓金按該宗開發(fā)性安置用地的征地面積與出讓面積的比例返還給原集體土地所有者。凡出讓面積占征地面積65及以下的，按所繳納的土地出讓金全額返還；凡出讓面積占征地面積在65以上的，每增加一個百分點，其出讓金的返還相應(yīng)減少15個百分點；凡出讓面積占征地面積95及以上的，按所繳納出讓金的55返還。凡撤村建居發(fā)展留用地，均應(yīng)轉(zhuǎn)為國有并實行有償使用。土地出讓金繳納和返還，參照開發(fā)性安置用地的政策執(zhí)行。所有開發(fā)性安置用地、撤村建居

7、發(fā)展留用地和拆復(fù)建用地，均不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。 4、2001年12月17日，中共杭州市委、杭州市人民政府關(guān)于擴(kuò)大撤村（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）建居（街）改革試點推行農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)的意見（市委200129號）規(guī)定，撤村建居地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)留用地應(yīng)依法轉(zhuǎn)為國有，參照征用集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，統(tǒng)一納入市政府土地儲備庫。撤村建居后，為解決原村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的生產(chǎn)、生活問題，可在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃確定的建設(shè)留用地范圍內(nèi)，留出可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地面積的10，作為社區(qū)、村鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，也可以折抵符合規(guī)劃但未辦證的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。根據(jù)規(guī)劃要求，留用地要打破鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的界限，由區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)

8、政府統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，相對集中使用，用于工業(yè)、商貿(mào)等園區(qū)建設(shè)。同時，對撤村建居涉及的具體工作和遺留問題，由各區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府解決，妥善處理好各種矛盾。留用地的使用政策，應(yīng)嚴(yán)格按照杭政200115號文件規(guī)定執(zhí)行。 5、2002年3月30日，杭州市人民政府關(guān)于市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)三產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)辦土地使用證房屋所有權(quán)證工作的若干意見杭政20025號規(guī)定，對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村的撤村建居發(fā)展留用地、開發(fā)性安置用地、拆復(fù)建用地,可以折抵符合規(guī)劃但未辦證的鄉(xiāng)鎮(zhèn)三產(chǎn)企業(yè)用地。折抵政策按照市委200129號文件和市政府杭政200115號文件精神辦理。 6、2003年12月5日，關(guān)于第二批撤村建居農(nóng)用地征用工作的會議

9、紀(jì)要（市長辦公會議紀(jì)要200322號）規(guī)定，在本村范圍內(nèi)確難以定點的，1.可在本鎮(zhèn)范圍內(nèi)跨村就近規(guī)劃定點；2.抵折鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地；3.與本區(qū)范圍內(nèi)其它村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行調(diào)劑；4.確實無法定點的，可采用貨幣化安置方式解決。 7、2005年3月15日，關(guān)于完善撤村建居和城中村改造有關(guān)政策的意見（試行）（杭政辦20058號）規(guī)定，按照市委市政府有關(guān)文件規(guī)定的撤村建居村10%留用地指標(biāo)、開發(fā)性安置用地指標(biāo)(以下統(tǒng)稱“兩類”用地指標(biāo))目前難以落實的，可按以下辦法解決：經(jīng)撤村建居村原村級集體組織向各區(qū)建管中心(建設(shè)單位)申請，各農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓項目中按住宅規(guī)模一定比例(8%-10%)配建的公建配套用

10、房，在扣除按規(guī)定必須提供給相關(guān)部門的物業(yè)管理用房和社區(qū)配套服務(wù)用房后，剩余用房中的50%以下部分可按綜合成本價轉(zhuǎn)讓給原村級集體經(jīng)濟(jì)組織。該部分用房應(yīng)抵扣各村“兩類”用地指標(biāo)，并辦理出讓土地使用證和房屋所有權(quán)證。撤村建居村中屬原村級集體經(jīng)濟(jì)組織所有的非農(nóng)建設(shè)用地和地上非住宅建筑物，經(jīng)市發(fā)改委、建委、規(guī)劃局、國土資源局等部門會審確認(rèn)，同意以該村“兩類”用地指標(biāo)抵扣后，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定予以辦理出讓土地使用證和房屋所有權(quán)證。撤村建居村“兩類”用地指標(biāo)，可由原村級集體經(jīng)濟(jì)組織自愿選擇“指標(biāo)貨幣化收購”。 8、2005年7月25日，關(guān)于加強(qiáng)杭州市區(qū)留用地管理暫行意見的通知（杭政函20051

11、28號）經(jīng)杭州市政府批準(zhǔn)正式出臺，在杭州市區(qū)(不含蕭山、余杭區(qū))全面展開實施。杭政函2005128號通知從適用范圍、指標(biāo)核發(fā)、指標(biāo)管理、指標(biāo)使用、建設(shè)項目管理五個方面對留用地制度作出具體的規(guī)定，使留用地制度具有更強(qiáng)的系統(tǒng)性、指導(dǎo)性和可操作性。9、2006年4月16日，杭州市人民政府辦公廳關(guān)于完善杭州市區(qū)留用地管理的補(bǔ)充意見（杭政辦200610號）規(guī)定，10%留用地指標(biāo)應(yīng)優(yōu)先用于原村屬二三產(chǎn)企業(yè)項目,土地出讓金按杭政200115號文規(guī)定計繳，全額返還給村集體經(jīng)濟(jì)組織，并按規(guī)定予以辦理“兩證”，但不得上市交易。市規(guī)劃局應(yīng)做好10%留用地的規(guī)劃布點工作。因招商引資需要合作開發(fā)，且村級集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)

12、相對薄弱、控股50%以上股份確有困難，經(jīng)村民(代表)會議多數(shù)以上成員同意(原村級集體經(jīng)濟(jì)組織如已改制為社區(qū)股份集體經(jīng)濟(jì)組織，按股份經(jīng)濟(jì)合作章程規(guī)定的程序處理),并由街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、區(qū)政府出具同意合作建設(shè)的書面意見后，村級集體經(jīng)濟(jì)組織可相對控股。原村級集體經(jīng)濟(jì)組織確有困難，不能自主開發(fā)建設(shè)或通過招商引資合作開發(fā)建設(shè)10%留用地項目的,經(jīng)村民(代表)會議多數(shù)以上成員同意(原村級集體經(jīng)濟(jì)組織如已改制為社區(qū)股份集體經(jīng)濟(jì)組織，按股份經(jīng)濟(jì)合作章程規(guī)定的程序處理)，并由街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、區(qū)政府出具同意合作建設(shè)的書面意見后，可將留用地項目所占用地予以出讓。10、2008年5月15日，杭州市人民政府辦

13、公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局關(guān)于加強(qiáng)村級集體經(jīng)濟(jì)組織留用地管理實施意見的通知（杭政辦函2008183號），主要內(nèi)容為五個方面，分別為進(jìn)一步明確村級集體經(jīng)濟(jì)組織留用地項目受讓主體，明晰留用地資產(chǎn)價值，積極鼓勵招商引資，完善留用地項目轉(zhuǎn)讓和抵押的管理，進(jìn)一步完善留用地項目地價及土地資金核撥管理，嚴(yán)禁將留用地項目用于商品房等開發(fā)建設(shè)。 11、2009年6月10日，杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局關(guān)于進(jìn)一步完善村級集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理補(bǔ)充意見的通知（杭政辦函2009209號），針對杭政辦函2008183號文中的有關(guān)村級集體組織留用地用地出讓管理事宜提出補(bǔ)充意見，主要明確了留用地項目土地出讓

14、方式、前期報批程序、出讓資金核撥、出讓金使用監(jiān)管、拆復(fù)建項目土地出讓金的管理等五個方面的內(nèi)容。 二、留用地項目開發(fā)的幾種方式 對于留用地的利用，由于各個集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)實力、領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展觀念有所不同，以杭州為例，留用地的利用模式主要可以分為三類。 第一類是不對留用地進(jìn)行開發(fā)，直接把留用地指標(biāo)折抵符合規(guī)劃要求但未辦證的村屬企事業(yè)用地，如2006年7月5日，西湖區(qū)古蕩鎮(zhèn)村股份集體經(jīng)濟(jì)組織提出要求將其所屬的浙江國力大酒店項目抵折10%留用地指標(biāo)辦理“兩證”并經(jīng)相關(guān)部門核準(zhǔn)3，這也是杭州市159個撤村建居村中自10號文發(fā)布后第一個提出申請抵折的村屬二三產(chǎn)企業(yè)項目。 

15、;第二類是不對留用地進(jìn)行開發(fā)，也不將留用地指標(biāo)抵扣村屬二三產(chǎn)企業(yè)項目，即“留用地貨幣化”，采取的是杭政辦20058號文規(guī)定的“指標(biāo)貨幣化收購”方式處理留用地指標(biāo)。“指標(biāo)貨幣化收購”價格按同類地段商業(yè)用地基準(zhǔn)地價乘以年度地價指數(shù)乘以55%確定(年度地價指數(shù)由市國土資源局統(tǒng)計后確定)，貨幣化收購資金由各級財政支付。 第三類是對留用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，根據(jù)開發(fā)建設(shè)的建設(shè)主體、資金來源又可以分為三種模式，第一種是自建模式，一些經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織會選擇自建，如留下鎮(zhèn)村建造的商業(yè)綜合樓，蝦龍圩村建造的蝦龍圩綜合樓（紫金港大酒店）；第二種是租賃模式，一般集體經(jīng)濟(jì)組織按土地面積收取每畝七至十

16、萬元的固定回報，并在幾年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物業(yè)；第二種是合作模式，由集體經(jīng)濟(jì)組織以土地或土地指標(biāo)折價入股，與具有開發(fā)經(jīng)驗和實力的合作方進(jìn)行根據(jù)合作雙方土地價格和建筑成本分得相應(yīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營或分別出租獲益，如四季青街道三叉社區(qū)的新業(yè)大廈和廣新商廈項目、五福社區(qū)的五福新天地項目、三堡社區(qū)的東方大廈、筧橋鎮(zhèn)佰富勤商貿(mào)廣場項目等等。 相比較而言，留用地項目開發(fā)建設(shè)相對于留用地指標(biāo)抵扣村屬二三產(chǎn)企業(yè)項目、留用地指標(biāo)貨幣化收購而言要更加的復(fù)雜，而留用地項目的合作開發(fā)又遠(yuǎn)比集體經(jīng)濟(jì)組織自建開發(fā)留用地、出租留用地要復(fù)雜的多，因此，本文主要重點討論留用地項目合

17、作開發(fā)過程中的相關(guān)問題。 三、杭州留用地項目合作開發(fā)的相關(guān)問題探索 （一）留用地項目合作開發(fā)的流程 1、集體經(jīng)濟(jì)組織以協(xié)議或招掛拍出讓方式取得國有土地使用權(quán)證 （1）通過協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)證 根據(jù)杭政辦函2008183號、杭政辦函2009209號文件的規(guī)定，村級集體經(jīng)濟(jì)組織自主開發(fā)的留用地項目，由村級集體經(jīng)濟(jì)組織出具不對外合作開發(fā)的書面承諾，經(jīng)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核并報區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)后，可以協(xié)議出讓方式簽訂杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書，在繳納國有土地使用權(quán)出讓價款后依法申領(lǐng)國有土地使用證。 主要流程為：

18、1、集體經(jīng)濟(jì)組織拿到核發(fā)指標(biāo)；2、憑核發(fā)指標(biāo)到發(fā)改委立項；3、到規(guī)劃局劃用地紅線；4、排隊等年度計劃用地指標(biāo)，拿到用地指標(biāo)后才可辦理用地手續(xù)，簽訂杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書。 （2） 通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓方式取得國有土地使用權(quán)證 根據(jù)杭政辦函2009209號文件的規(guī)定，“留用地貨幣化”的留用地項目，一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。公開出讓時不得設(shè)置任何限制性競價條件，并可按照城市規(guī)劃確定的土地用途開發(fā)建設(shè)。 根據(jù)杭政辦函2009209號文件的規(guī)定，村級集體經(jīng)濟(jì)組織需合作開發(fā)的留用地項目用地，一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。

19、由各區(qū)政府（管委會）根據(jù)項目所在村的具體情況提出合作開發(fā)的掛牌出讓條件，經(jīng)杭州市國土資源局審核后報杭州市政府批準(zhǔn)。村集體經(jīng)濟(jì)組織與合作方聯(lián)合開發(fā)的項目，村級集體經(jīng)濟(jì)組織所占股份應(yīng)不低于51。項目建成后，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)持有不低于地上總建筑面積（不含物業(yè)用房面積）51%的房產(chǎn)，且不得分割轉(zhuǎn)讓和銷售；除國家和省、市有特殊規(guī)定外，合作方所持有的房產(chǎn)可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售。設(shè)置掛牌出讓地塊起價時要充分考慮村集體經(jīng)濟(jì)組織參與合作開發(fā)等具體因素，合理確定起價。 也就是說，在杭政辦函2009209號文件公布后，杭州市區(qū)內(nèi)留用地合作開發(fā)項目土地必須通過采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公

20、開出讓。但是杭政辦函2009209號文件對于文件公布前已發(fā)生的歷史遺留問題項目并作了例外規(guī)定，即文件公布前已經(jīng)與合作單位簽訂“合作開發(fā)協(xié)議”的留用地項目，經(jīng)村民（或股民）會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核并報區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)，由市國土資源行政主管部門在新聞媒體上予以公示。公示無異議并報市政府批準(zhǔn)后，可繼續(xù)按照杭政辦函2008183號文件規(guī)定，由村級集體經(jīng)濟(jì)組織先行辦理協(xié)議出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證后再按規(guī)定組建項目公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。同時所有歷史遺留問題項目必須在2009年12月31日前依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，并簽訂杭州市國有建設(shè)用地使用

21、權(quán)出讓合同書。2、集體經(jīng)濟(jì)組織與合作者進(jìn)行談判，簽訂留用地項目合作開發(fā)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù) 合作開發(fā)留用地項目需經(jīng)村民（或股民）會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民（或股民）代表同意。在召開村民（或股民）會議時，應(yīng)公布留用地合作開發(fā)作價出資（入股）的價格和比例等內(nèi)容，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)同意。 留用地項目的出資（入股）價格，應(yīng)以有資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)的評估價格，或以通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開交易的價格為準(zhǔn)。 3、根據(jù)留用地項目合作開發(fā)合同的約定，組建項目公司 （1）受讓人持國有土地使用證、項目公司名稱預(yù)核準(zhǔn)資料、項目公司章程、村民（或

22、股民）會議決議和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、區(qū)政府（管委會）意見等有關(guān)資料，征求國土資源局意見。 （2）杭州市發(fā)改委、工商局等有關(guān)部門憑市國土資源局的確認(rèn)意見，依法辦理項目公司設(shè)立、登記等相關(guān)審批手續(xù)。 （3）項目公司憑工商營業(yè)執(zhí)照、公司章程和完稅證明等材料，向市國土資源局申請辦理國有土地使用證變更登記，并依法辦理計劃立項文件變更手續(xù)。 （4）項目公司憑更名后的立項文件和國有土地使用證向市規(guī)劃局申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 4、項目公司組建完成后，按照留用地項目合作開發(fā)合同對留用地進(jìn)行開發(fā)。 （二） 出讓金核撥返還政策 根據(jù)杭政辦函20

23、08183號文件的規(guī)定，留用地項目符合杭政辦200610號文件第四條規(guī)定予以公開出讓的，其國有土地使用權(quán)出讓收入扣除有關(guān)稅費后全部核撥給村級集體經(jīng)濟(jì)組織。 杭政辦200610號文件第四條規(guī)定如下：原村級集體經(jīng)濟(jì)組織確有困難，不能自主開發(fā)建設(shè)或通過招商引資合作開發(fā)建設(shè)10%留用地項目的,經(jīng)村民(代表)會議多數(shù)以上成員同意(原村級集體經(jīng)濟(jì)組織如已改制為社區(qū)股份經(jīng)濟(jì)合作社，按股份經(jīng)濟(jì)合作章程規(guī)定的程序處理)，并由街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、區(qū)政府出具同意合作建設(shè)的書面意見后，可將留用地項目所占用地予以出讓。 準(zhǔn)予出讓的用地應(yīng)具備基礎(chǔ)設(shè)施配套等基本出讓條件，由原村級集體經(jīng)濟(jì)組織委托市土地

24、儲備中心進(jìn)行相關(guān)土地整理的前期手續(xù)申辦(征地拆遷成本等由原村級集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān))，拆遷后予以公開出讓，并將土地出讓金的35%上繳市財政,用于該區(qū)的大市政配套。其余土地出讓金由村集體經(jīng)濟(jì)組織支配，并應(yīng)優(yōu)先用于失地農(nóng)民社會保障。所在街道辦事處(鎮(zhèn)政府)應(yīng)加強(qiáng)對土地出讓金使用的指導(dǎo)和監(jiān)督，各區(qū)審計部門應(yīng)加強(qiáng)審計檢查。 根據(jù)杭政辦函2009209號文件的規(guī)定：公開出讓的留用地項目，凡使用享受國有土地使用權(quán)出讓收入核撥政策指標(biāo)的，其土地出讓收入在扣除應(yīng)上繳國家、省規(guī)定的提留資金及儲備中心前期墊付的相關(guān)費用后，剩余部分由市財政局核撥給項目所在區(qū)財政；使用不享受國有土地使用權(quán)出讓收入核撥政策指標(biāo)的

25、，其土地出讓收入中45的做地成本在扣除應(yīng)上繳國家、省規(guī)定的提留資金及儲備中心前期墊付的相關(guān)費用后，剩余部分由市財政局核撥給項目所在區(qū)財政。協(xié)議出讓留用地項目，凡使用享受國有土地使用權(quán)出讓收入核撥政策指標(biāo)的，其土地出讓收入在扣除應(yīng)上繳國家、省、市規(guī)定的提留資金后，剩余部分的80%由市財政局核撥給項目所在區(qū)財政；使用不享受國有土地使用權(quán)出讓收入核撥政策指標(biāo)的，其土地出讓收入在扣除應(yīng)上繳國家、省、市規(guī)定的提留資金后，剩余部分的45%由市財政局核撥給項目所在區(qū)財政。 區(qū)財政局收到市財政局核撥的土地出讓收入后，應(yīng)嚴(yán)格按照國家規(guī)定的土地出讓金管理規(guī)范進(jìn)行管理和使用，核撥給村級集體經(jīng)濟(jì)組織。

26、60;（三）留用地項目合作開發(fā)的相關(guān)限制 1、留用地項目不得用于商品房等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。 2、凡對外招商合作開發(fā)的，由村級集體經(jīng)濟(jì)組織依法申領(lǐng)留用地項目國有土地使用證后方可進(jìn)行合作開發(fā)。其中，兩家合作開發(fā)的項目，外來合作方累計所占土地（股份）的比例不得超過49%；多家合作開發(fā)的項目，其中一家村級集體經(jīng)濟(jì)組織所占土地（股份）必須超過外來合作方累計所占的比例。3、留用地項目竣工驗收并經(jīng)土地復(fù)核驗收后，如需辦理地上建筑物和土地轉(zhuǎn)讓，可在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開交易；需要協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。 4、項目轉(zhuǎn)讓的建筑面積、用途、層次、價格等具體情況（項目公

27、司成立時已經(jīng)明確的除外），應(yīng)在村級集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)進(jìn)行公告，并經(jīng)村民（或股民）會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、區(qū)政府（管委會）審核出具同意轉(zhuǎn)讓的書面意見，依法辦理土地、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 5、合作開發(fā)的留用地項目，在竣工并經(jīng)土地復(fù)核驗收后，可按原批準(zhǔn)的股份比例進(jìn)行析產(chǎn)，由各家股東依法受讓所占份額的土地使用權(quán)和地上建筑物。析產(chǎn)后村級集體經(jīng)濟(jì)組織自留建筑面積及分?jǐn)偼恋孛娣e份額不得低于整個合作項目的51%，超過部分也可以按幢或?qū)愚D(zhuǎn)讓。 6、留用地不得用于除村級集體經(jīng)濟(jì)組織、合作建設(shè)的建設(shè)主體以外的其他經(jīng)濟(jì)實體的抵押和擔(dān)保。如留用地項

28、目確需實施抵押，必須在本村范圍內(nèi)進(jìn)行公告，并經(jīng)村民（或股民）會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、區(qū)政府（管委會）審核批準(zhǔn)，并監(jiān)管使用。抵押所得價款應(yīng)全部用于本留用地項目建設(shè)，或作為本村級集體經(jīng)濟(jì)組織的公益、基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)資金，不得用于其他建設(shè)和投資。 7、核撥給村級集體經(jīng)濟(jì)組織的國有土地使用權(quán)出讓收入，必須經(jīng)村民（或股民）會議三分之二以上成員或三分之二以上村民（或股民）代表同意，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核并報區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)后方可使用。核撥資金的使用須符合國家和省、市的有關(guān)規(guī)定。 （四） 留用地項目合作開發(fā)合同

29、應(yīng)明確的幾個問題 1、取得留用地的項目用地的方式 在杭政辦函2009209號文件公布前，留用地合作項目土地通過協(xié)調(diào)有可能以協(xié)議出讓方式取得項目土地，但如果村級集體經(jīng)濟(jì)組織想要享受土地出讓金核撥返還政策的話，還是應(yīng)當(dāng)以公開出讓方式取得土地。 當(dāng)然在，杭政辦函2009209號文件公布后，除歷史遺留問題項目外，留用地項目合作開發(fā)土地必須采取一律公開招拍掛出讓取得項目土地。 2、摘地前期費用及摘地費用 由于留用地的出讓金是要先全額繳納再根據(jù)相應(yīng)政策核撥的，也就意味著土地出讓金、稅費等其他摘地費用以及摘地前期的征遷費用要先由集體經(jīng)濟(jì)組織支付，集體經(jīng)濟(jì)組織

30、是否具備這樣的經(jīng)濟(jì)實力。 集體經(jīng)濟(jì)組織可以考慮先向合作方申請無息借款，待土地出讓金核撥后再返還給合作方；也可以通過在公開招拍掛之前就與合作方設(shè)立項目公司，通過設(shè)置競價規(guī)則由項目公司直接參與土地招拍掛摘得項目用地，由項目公司支付摘地費用，待出讓金核撥返還給集體經(jīng)濟(jì)組織后，再由集體經(jīng)濟(jì)組織返還給項目公司。 3、留用地項目合作開發(fā)模式 一種是由集體經(jīng)濟(jì)組織及合作方共同設(shè)立項目公司，派遣人員參與項目公司經(jīng)營管理，共同進(jìn)行留用地項目開發(fā)。 還有一種就是集體經(jīng)濟(jì)組織不參與項目的實際開發(fā)經(jīng)營，僅象征性的派遣部分人員到項目公司進(jìn)行監(jiān)督，項目公司承包給股東合作方經(jīng)營，由合

31、作方保證每年一定的固定分紅。 集體經(jīng)濟(jì)組織獲取回報的方式有三種：1、是直接析產(chǎn)分得51%的房產(chǎn)；2、以補(bǔ)償土地收益的形式固定收益；3、上述兩種方式結(jié)合起來。 4、項目公司的股權(quán)比例設(shè)置 根據(jù)相應(yīng)的政策文件，政府相關(guān)部門對于項目公司的股權(quán)比例有限制，否則難以開展項目立項、公司設(shè)立等工作。也就是說，在本次合作開發(fā)過程中，集體經(jīng)濟(jì)組織在項目公司的持股比例應(yīng)當(dāng)在51%以上，處于控股地位。 如果合作方以其必須處于項目公司控股地位作為項目合作的前提的話，可以考慮按以下方式予以變通處理：股權(quán)比例還是必須按照相關(guān)政策文件的要求，以集體經(jīng)濟(jì)組織持股51%，合作方持股49%

32、進(jìn)行申報，至于項目公司的經(jīng)營管理可以采用股東風(fēng)險承包經(jīng)營的方式進(jìn)行，如在合同中約定“項目公司存續(xù)期間，由合作方實行股東風(fēng)險承包經(jīng)營管理，合作方全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理項目公司及其所開發(fā)建設(shè)的留用地項目，公司和項目的決策權(quán)和管理權(quán)完全由合作方行使，集體組織除獲得本合同約定收益外，不參與本合同項目及項目公司的具體建設(shè)和經(jīng)營管理，也不承擔(dān)項目公司及項目開發(fā)中的任何風(fēng)險、虧損、責(zé)任”。在這樣的情況下，合作方對于項目公司就取得了項目公司重大事項的決策權(quán)，就不再會糾結(jié)于是否取得控股地位。當(dāng)然為了防止，合作方侵害集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，應(yīng)當(dāng)在雙方之間合同中對合作方濫用權(quán)利的行為作出相應(yīng)的限制及處罰條款。 5、

33、留用地項目房產(chǎn)的分割及經(jīng)營模式 合作開發(fā)的留用地項目，在竣工并經(jīng)土地復(fù)核驗收后，可按原批準(zhǔn)的股份比例進(jìn)行析產(chǎn)，由集體經(jīng)濟(jì)組織、合作方依法受讓所占份額的土地使用權(quán)和地上建筑物。析產(chǎn)后村級集體經(jīng)濟(jì)組織自留建筑面積及分?jǐn)偼恋孛娣e份額不得低于整個合作項目的51%，超過部分也可以按幢或?qū)愚D(zhuǎn)讓。 集體經(jīng)濟(jì)組織分的房產(chǎn)可以通過委托合作方進(jìn)行經(jīng)營，每年分取紅利；也可以自主經(jīng)營或出租給第三方經(jīng)營。 對于留用地的產(chǎn)權(quán)分割政策，雖然在杭政辦函2009209號、杭政函2008183號、2005128號文件中有相應(yīng)的條文規(guī)定，但各方對政策理解不一，后期在辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)時可能并不會很順利，

34、因此有必要事先與房管、土管部分溝通聯(lián)系。 當(dāng)然也可以不通過析產(chǎn)程序，通過項目公司持有項目房產(chǎn)，由項目公司進(jìn)行經(jīng)營，但外來合作方須保證集體經(jīng)濟(jì)組織每年的固定分紅。 6、留用地作價入股項目公司涉及的稅費 假如以留用地作價入股項目公司的，可能會涉及的稅費會涉及的稅費為營業(yè)室、土地增值稅、契稅。 (1)營業(yè)稅 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 （2）土地增值稅 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些

35、具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 （3）契稅 中華人民共和國契稅暫行條例實施細(xì)則第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 浙江省實施中華人民共和國契稅暫行條例辦法第三條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以