1、萬科股份有限公司2008-2009年財務報表分析萬科企業股份有限公司2008-2009年財務報表分析一、背景分析（一）背景資料1 .公司法定中文名稱：萬科企業股份有限公司公司法定英文名稱：CHINAVANKECO.,LTD.（縮寫為VANKE）2 .公司法定代表人：王石3 .公司注冊地址：中國深圳市鹽田區大梅沙萬科東海岸裙樓C02公司辦公地址：中國深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心4 .公司股票上市交易所：深圳證券交易所股票簡稱：萬科A股票代碼：000002（二）股東構成1 .股份總數：10,995,210,218（股）2 .截至2009年12月31日，公司共有股東1,487,388戶（其

2、中A股1,446,970戶，B股40,418擁有公司股份前十名股東持股情況如下:股東名稱股東性質持股比例持股總數華潤股份有限公司國有法人14.73%1,619,094,766中國人壽保險股份有限公司-分紅-個人分紅-005L-FH002深其他1.67%184,121,543劉元生其他1.22%133,791,208融通深證100指數證券投資基金其他0.91%99,575,114TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.外資股東0.80%87,455,642易方達深證100交易型開放式指數證券投資基金（易方證基（2009）947）其他0.79%87,047,066H

3、THK/CMGSGUFP-CMGIRSTSTATECHINAGROWTFDH外資股東0.75%82,406,712博時第二產業成長股票證券投資基金其他0.73%80,000,000易方達深證100交易型開放式指數證券投資基金（易方證基（2006）20）其他0.67%74,032,782博時新興成長股票型證券投資基金其他0.64%70,000,000（三）企業發展狀況萬科企業股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，也是股市里的代表性地產藍籌股。總部設在深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心

4、業務經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%,其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。2009年公司實現營業收入488.8億元，同比增長19.2%，實現凈利潤53.3億元，同比增長32.1%。報告期內，公司銷售額首次突破600億元，實現銷售面積663.6萬平方米，銷售金額634.2億元，分別比2008年增長19.1%和32.5%。實現結算面積605.2萬平方米，結算收入483

5、.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。（四）行業狀況從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。由于競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集

6、團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。2009年房地產業發展狀況：1. 政府連續出臺刺激政策，市場住房需求開始集中釋放：2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長42.1%；商品房銷售總額達43994.54億元，同比增長75.5%，其中，商品住宅銷售額38157.21億元，同比增長80.0%。2. 房價強勁回升，各地區價格普遍上漲；3. 房地產企業投資增加，新開發土地面積增長；

7、目前房地產業發展形勢：1. 進入2010年前后，政府推出一系列調控政策，以遏制房價過快上漲、引導住宅市場理性發展；2. 預計2010年房地產調控政策將以穩健的調控政策為主，保證房地產市場的平穩運行；3. 低碳經濟與節能環保的理念逐漸深入人心，而房地產行業在節能減排中將扮演重要角色。能否率先完成綠色轉型，對于參與綠色經濟背景下的市場競爭至關重要。二、關注審計報告的措辭從審計報告的措辭來看，該審計報告是一個無保留意見的審計報告。這就意味著，注冊會計師認為，公司的財務報表，符合以下條件：（一）會計報表的編制符合企業會計準則和國家其他財務會計法規的規定。（二）會計報表在所有重要方面恰當地反映了被審計單

8、位的財務狀況、經營成果和現金流量情況。（三）會計處理方法遵循了一致性原則。（四）注冊會計師已按照獨立審計準則的要求，完成了必要的審計程序，在審計過程中未受阻礙和限制。（五）不存在影響會計報表的重要的未確定事項。（六）不存在應調整而被審計單位未予調整的重要事項。此無保留意見的審計報告，意味著注冊會計師認為財務報表的反映是公允的，能滿足非特定多數的利害關系人的共同需要，并對發表的意見負責。同時也表明被審計單位的內部控制制度較為完善，可以是審計報告的使用者對被審計單位的財務狀況、經營成果和現金流量具有較高的信任度。三、資產負債表分析1所示。根據萬科項目2009年資產負債表，編制資產負債表的趨勢分析表

9、，如表表1資產負債表趨勢分析表2009年12月31日如表增（減）%結構%2009200820092008流動資產：貨幣資金23,001,923,830.8019,978,285,929.9215.1316.7216.76交易性金融資產740,470.770-0.000540.00應收票據00-0.000.00應收賬款713,191,906.14922,774,844.24-22.710.520.77預付款項8,736,319,500.733,160,518,998.56176.426.352.65應收利息0.000.00-0.000.00應收股利0.000.00-0.000.00其他應收款7,

10、785,809,435.413,496,096,906.25122.705.662.93存貨90,085,294,305.5285,898,696,524.954.8765.4672.04一年內到期非流動資產0.000.00-0.000.00其他流動資產0.000.00-0.000.00流動資產合計130,323,279,449.37113,456,373,203.9214.8794.7195.15非流動資產：0.000.00可供出售金融資產163,629,472.66167,417,894.55-2.260.120.14持有至到期投資0.000.00-0.000.00長期應收款0.000.0

11、0-0.000.00長期股權投資3,565,383,001.512,485,725,268.9943.432.592.08投資性房地產228,143,157.99198,394,767.0514.990.170.17固定資產1,355,977,020.481,265,332,766.187.160.991.06在建工程593,208,234.13188,587,022.90214.550.430.16工程物資0.000.00-0.000.00固定資產清理0.000.00-0.000.00生產性生物資產0.000.00-0.000.00油氣資產0.000.00-0.000.00無形資產81,96

12、6,325.940.00-0.060.00商譽0.000.00-0.000.00長期待攤費用31,318,689.6525,268,164.9723.950.020.02遞延稅款資產1,265,649,477.661,449,480,632.53-12.680.921.22其他非流動資產0.000.00-0.000.00非流動資產合計7,285,275,380.025,780,206,517.1726.045.294.85資產總計137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41100.00100.00結構%項目20092008增（減）%20092008流動負債

13、：短期借款1,188,256,111.114,601,968,333.32-74.180.863.86交易性金融負債01,694,880.00-100.000.000.00142應付票據30,000,000.000-0.020.00應付賬款16,300,047,905.7512,895,962,836.6326.4011.8510.82預收賬款31,734,801,163.7623,945,755,139.8532.5323.0620.08應付職工薪酬806,504,472.20517,762,853.1955.770.590.43應繳稅費1,176,877,640.28-861,985,12

14、2.52+236.530.86-0.72應付利息122,643,721.10219,884,034.75-44.220.090.18應付股利0.000.00-0.000.00其他應付款9,258,734,468.309,968,304,370.93-7.126.738.36一年內到期的非流動負債7,440,414,366.7813,264,374,576.45-43.915.4111.12其他流動負債0.000.00-0.000.00流動負債合計68,058,279,849.2864,553,721,902.605.4349.4654.14非流動負債：0.000.00長期借款17,502,79

15、8,297.119,174,120,094.8390.7812.727.69應付債券5,793,735,805.145,768,015,997.010.454.214.84長期應付款0.000.00-0.000.00專項應付款0.000.00-0.000.00預計負債34,355,814.9541,729,468.03-17.670.020.03遞延所得稅負債802,464,465.02867,797,927.60-7.530.580.73其他非流動性負債8,408,143.8212,644,849.82-33.510.010.01非流動性負債合計24,141,762,526.0415,864

16、,308,337.2952.1817.5413.30負債合計92,200,042,375.3280,418,030,239.8914.6567.0067.44股東權益：0.000.00股本10,995,210,218.0010,995,210,218.000.007.999.22資本公積8,557,716,583.447,853,144,319.558.976.226.59盈余公積8,737,841,436.856,581,984,978.1432.756.355.52未分配利潤8,808,398,744.056,184,277,986.6642.436.405.19外幣報表折算差額276,7

17、21,078.80277,307,760.05-0.210.200.23歸屬于母公司所有者權益合計37,375,888,061.1431,891,925,262.4017.2027.1626.75少數股東損益8,032,624,392.936,926,624,218.8015.975.845.81所有者權益合計45,408,512,454.0738,818,549,481.2016.9833.0032.56負債及股東權益總計137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41100.00100.00（一）資產負債表總體狀況的初步分析1、資產狀況的初步分析公司的資產

18、總額由年初的11923657.97萬元增加到年末的13760855.48萬元，同比增長了15.41%。資產總額增加的主要原因在于：流動資產增加了1686690.62萬元，長期股權投資增加了107965.77萬元，固定資產增加了9064.43萬元，在建工程增加了40462.12萬元，無形資產增加了8196.63萬元。可見流動資產的增加仍是最主要的原因。從資產結構來講，流動資產占比為94.71%，這一比例很高，說明公司經營較為靈活，但應注意自身的穩定性。非流動資產占比由年初的4.85%增長到年末的5.28%，公司的資產結構略有調整。相比較來講，流動資產和非流動資產在當年都有增長，其中流動資產的增幅

19、為14.87%，非流動資產增幅為26.04%。很明顯的，非流動資產增長速度快于流動資產。另外，公司當年銷售收入增加19.25%,大于流動資產的增長比，說明公司流動資產的經營質量和利用效益有所提高。2、負債與所有者權益的初步分析負債與所有者權益增加的原因在于：流動負債增加350455.79萬元，非流動負債增加了827745.42萬元，所有者權益增加了658996.30萬元。可見，非流動負債的增加額最大。從負債和所有者權益的結構來看，流動負債占比為49.46%,非流動負債占比為17.54%,所有者權益占比為33.00%o由這些比例可見，公司對短期資金的依賴性還是很強的，面臨的償債壓力也較大，風險水

20、平相對會高些。相對而言，流動負債、非流動負債和所有者權益都有增加，流動負債增加5.43%,非流動負債增加52.18%,所有者權益增加16.98%。可見，長期資本增長速度快于流動資本，且長期資本總額比重上升了4.68%,說明公司調整了資本的構成，使風險有所減弱，當然籌資成本也會相應增加。（二）資產主要項目分析1 .貨幣資金及其質量分析從總體規模來看，公司貨幣資金同比增長了15.13%,略小于資產的增幅，因而其占資本總額的比重由年初的16.76%下降到年末的16.72%。雖然稍有下降，但公司貨幣資金持有量在同行業中也處于較高的位置（如圖1所示）。相對來說，資產的安全性較強，質量較高。另一方面，貨幣

21、資金的增加速度由快于流動資產（14.87%）,貨幣資金占流動資產的比重有所上升，公司應對市場變化的能力得到增強。貨幣資金較充裕，能滿足公司交易性、預防性和投機性動機。但公司在運用資金方面可能比較保守，存在資金閑置問題。25.00%20.00%比15.00%百10.00%5.00%0.00%20052006200720082009年份圖1三家公司貨幣資金占資產總額比較2 .應收賬款及其質量分析應收賬款同比下降了22.71%,其在資產總額中的占比由年初的0.77%下降到年末的0.52%。在同行業中，公司的應收賬款自2006年以來處于相對較高的水平（如圖2所示）。在當年，公司營業收入上漲了19.25

22、%,在此種情況下，應收賬款占比不但不升反而有較大幅度的下降（如圖3所示），說明公司銷售商品回款非常好，公司當年加速了貨款的回籠，可能采取了較為嚴厲的信用政策。而公司當年貨幣資金增加也證明了這一點。從應收賬款附注披露可以看出，公司應收賬款中1年以內的應收賬款所占的比例非常大，并且3年以上的應收賬款計提了較為充分的壞賬準備。從應收賬款前5名單位欠款情況來看，均屬非關聯方且賬齡在1年以內，相對較為安全，回款可能性較大。2.500%2.000%中1.500%白1.000%0.500%圖2三家公司應收賬款占資產總額比較萬科保利金地0.000%70,000,000,000.0060,000,000,000

23、.0050,000,000,000.0040,000,000,000.0030,000,000,000.0020,000,000,000.0010,000,000,000.000.00年份圖3萬科應收賬款、銷售收現與營業收入比較一應收賬款-一銷售商品、提供勞務收到的現金營業收入3 .預付款項及其質量分析預付款項同比增長了176.42%,其在資產總額中的占比也由年初的2.65%增加到了年末的6.35%,公司預付款項有大幅的增長。根據預付款項附注披露，公司應付賬款主要包括預付地價款、土地保證金、工程款及設計費等。其中3年以上預付款項中有1.75億元土地過戶已在積極處理中，收回幾率很大。但鑒于對公司

24、預付款項金額、賬齡的考慮，還是應當積極加強對預付款項的管理。4 .其他應收款及其質量分析其他應收款同比增加了122.70%。就其他應收款的規模而言，它由年初的349610萬元激增至年末的778581萬元。從附注中了解到，其他應收款增加的主要原因是單項金額重大的其他應收款一一主要是為合營公司項目開發所墊付的資金的增加，說明其他應收款收關聯方交易影響較大。按照賬齡來看，則主要是賬齡在1年以內的其他應收款。而對于賬齡較長和風險較大的其他應收款公司集體較為充分。但應注意的是，公司其他應收款的數額遠大于應收賬款，可能有一些不明原因的占用，是否存在操縱利潤的情況需要進一步分析。5 .存貨及其質量分析存貨同

25、比增長了4.87%,在資產總額中的占比由年初的72.04%減少到了年末的65.46%。在同行業中，與其他企業水平接近，處于相對較低的位置（如圖4所示）。存貨的增加速度慢于流動資產增加速度，使得存貨的比重下降，公司存貨占用資金相對下降。但就公司自身來講，存貨占比還是很高的，在流動資產中，年末存貨占比更是達到了70.84%,因而它的質量決定了流動資產的質量，公司仍應當注重對存貨的管理。值得注意的是，存貨總額增加，但依據存貨附注披露，已完工開發產品卻有所下降，可見公司產品銷售狀況還是很好的。90.00%80.00%70.00%60.00%米50.00%百40.00%30.00%20.00%10.00

26、%0.00%萬科"保利金地20052006200720082009年份圖4三家公司存貨占資產總額比較6 .長期股權投資及其質量分析2.08%增長長期股權投資同比增長43.43%,在資產總額中所占的比重也由年初的公司的長期股權投資額在當年有了較大幅度的上漲。根據附注披露， 公司的長期到年末的2.59%。年份萬科一-保利金地投資主要用于對合營公司和聯營公司的投資。長期股權投資增長的主要原因也主要在于對這兩類公司投資的增加。長期股權投資的增加以及前面對于貨幣資金項目的分析，說明公司資金來源比較充足，并且在不影響正常生產經營的情況下，公司從長期股權投資中獲得了更多的收益。另外，公司當年沒有計

27、提減值準備，預示著公司長期股權投資的質量保持了上年水平。但這里需要注意，根據附注披露，公司對長期股權投資采用的是權益法確認投資收益。公司所確認的投資收益通常會大于所收到的現金，形成投資收益與現金流入不一致的情況。7 .固定資產及其質量分析固定資產同比增加了7.16%，但由于固定資產增長速度慢于資產總額，所以致使固定資產在資產總額中的占比由年初的1.06%變為年末的0.99%,略有下降。在同行業中，公司固定資產在近年來處于較高的水平（如圖5所示）。由附注披露可知，當年固定資產新增9064萬元，主要是由于在建工程的轉入，表明公司前期投資建設的技術改造和改建擴建項目已轉化為公司的生產能力。另外，由于

28、公司沒有暫時閑置的資源，可見其對固定資產的使用還是比較有效的。3.00%2.50%2.00%分1.50%百1.00%0.50%0.00%圖5三家公司固定資產占資產總額比較8 .無形資產及其質量分析公司在當年擁有了占資產總額比重為0.06%無形資產。據無形資產附注披露，該無形資產主要為自用物業的土地使用權。作為非高新技術類企業，公司目前的無形資產構成比重還是合理的。在同行業中，由于當年公司獲得了這一土地使用權，使得公司的無形資產相對于其他同類企業處在了較高的水平上（如圖6所示）。如果公司能在無形資產項目上保持這種上升的態勢，那么公司將具有更強的可持續發展能力。200520062007200820

29、09年份圖6三家公司無形資產占資產總額比較0.07000%0.06000%0.05000%為0.04000%百0.03000%0.02000%0.01000%0.00000%（三）負債主要項目分析1 .對短期借款的分析短期借款同比下降74.18%,在權益總額中所占的比重由年初的3.86%下降到年末的0.86%。就行業特點而言，房地產企業的短期借款占比和絕對額都不會很高，而且近年來呈現出一定的下降趨勢。在同行業中，公司的短期借款處于較合理的水平（如圖7所示）。當年短期借款的減少很明顯，由短期借款附注披露可知，減少的主要原因是公司的質押借款即公司持有的子公司的債權作為質押的急劇下降。并且據披露，公

30、司當年已無到期未償還的短期借款。相對來講，公司未來面臨的短期內償債壓力較低。圖7三家公司短期借款占負債比較萬科-保利金地25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2 .對應付票據的分析當年公司增加了3000萬元的銀行承兌匯票。由于應收票據付款時間具有很強的約束力，如果到期不能支付，會對公司的信譽和今后的資金籌集產生負面影響。所以，應當預測未來的現金流量，保證按期償付。但是，公司應付票據的金額并不算多，所占比重也較低，所以相對來講，償付壓力不大。3 .對應付賬款的分析應付賬款同比增長了26.40%,占權益總額的比重也由年初的10.82%增長到年末的11.85%,并且應付

31、賬款的增長速度明顯快于流動負債。在同行業中，公司的應收賬款處于一個較高的水平（如圖8所示）。據應付賬款附注披露，公司應付賬款的增加主要來自于預提地價和應付及預提工程款的增長。值得注意的是，在當年公司一方面較大幅度地減少應收賬款，另一方面又增加應付賬款，充分利用無息的營運資金，這種快收慢付的商業運營模式，對公司來說未嘗不是一種高明的理財方式。但公司應注意保證及時償付應付賬款，從而不會對公司信譽和未來發展產生不良影響。30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%年份圖8三家公司應付賬款占負債比較4.對預收賬款的分析預收賬款同比增長了32.53%,在權益總額中的占

32、比也由年初的20.08%增長到年末的23.06%。從絕對額來看，預收賬款增加了778904萬元。資料顯示公司預收賬款近年來保持在較穩定的水平，在同行業中也處于較合理的水平（如圖9所示）。另外，公司的營業收入同比增長了19.25% ,也出現了較大幅度的上升。公司近年來的營業收入和預收賬款以幾乎一致的態勢不斷上升（如圖10所示），很好地表明了公司的預收賬款越多，它的產品越受市場歡迎，也預示著它未來收入將越快地增長。50.00%0.00%40.00%10.00%2005200620082009* 萬科-保利金地30.00%日 20.00%2007年份圖9三家公司預收賬款占負債比較圖10萬科預收賬款與

33、營業收入變化趨勢T-預收賬款 T一營業收入5.對應付職工薪酬的分析應付職工薪酬同比增長了55.77%,占權益總額的比重也由年初的0.43%上升到年末的0.59%,其增長速度明顯快于負債的增長。但公司的應付職工薪酬附注中卻沒有對這一情況作出詳細的說明。6 .對應繳稅費的分析應繳稅費同比增長了236.53%,占權益總額的比重由年初的-0.72%上升到0.86%。即由年初的多交的或由以后年度抵交稅金變為較大金額的應繳納的稅金。并且據應繳稅費附注披露，當年公司將預繳稅費人民幣197948萬元計入資產科目。7 .對應付利息的分析應付利息同比下降了44.22%,占權益總額的比重由年初的0.18%下降到年末

34、的0.09%。由應付利息附注披露顯示，公司應付利息減少的主要原因是大量償付了長期借款利息。8.對長期借款的分析長期借款同比增長了90.78%,占權益總額的比重由年初的7.69%上升到年末的12.72&O當年公司的長期借款出現了大幅度的增加，然而在同行業中，公司的長期借款還是處于較低的水平（如圖11所示）。可見相當比例的長期借款以及逐漸增加的長期借款比重是房地產行業的行業特征和趨勢。當然，推測這也同政府出臺的刺激經濟的政策有關。當年公司采取了相對上一年年更為保守的籌資方式，償付壓力相對減小。根據房地產行業的資金持有特點，通過舉借長期借款來籌措長期占用的資金，對于公司來說意味著更多的利益。

35、40.00%35.00%30.00%比25.00%傘20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%20052006200720082009年份圖11三家公司長期借款占負債比較9.對預計負債的分析預計負債同比下降了17.67%,占權益總額的比重由年初的0.03%變化為年末的0.02%,有所下降。根據預計負債附注披露，其減少的主要原因在于產品質量保證即為項目后期維護所預提的客戶補償準備的減少。（四）所有者權益分析所有者權益較上一年上漲了35.69%,占權益總額的比重也由年初的32.56%增長為33.00%。這一增加，主要是盈余公積32.75%和未分配利潤42.43%的增幅較大，顯然公司盈

36、利是資產增加的主要資金來源。這也意味著，投資者投入公司的資本不但得到了保值，而且還得到了增值。（五）資產負債表的總體評價綜上所述，公司的資產總體質量較好，能夠維持公司的正常周轉。從資產來看，資產的流動性和安全性都比較高。貨幣資金比重小幅上升，公司應付市場變化的能力得到增強，但可能存在資金閑置問題。公司存貨比重下降，公司存貨占用資金比重下降。流動資產經營質量較上期提高較多。從資產分布來看，公司在同行業中比較合理。從負債和所有者權益來看，經營性負債水平較高，比重很大，表明公司的資金來源以營業為主，比較正常，運營成本比較低。公司債權人提供資金所占的比重即負債占比在同行業中也處于較為合理的水平（如圖1

37、2所示）。負債和所有者權益都在增長，增長速度較為接近。由于公司負債所占比重較大，所以盡管長期借款相對于短期借款其比重更大一些，公司仍然面臨一定的償債壓力。年份*萬科-保利金地圖12三家公司資產負債率比較四、利潤表分析根據萬科2009年利潤表，編制利潤表的趨勢分析表。如表2所示。表2利潤趨勢分析表2009年度項目增（減）/%2009結構/%2008結構/%一、營業總收入19.25100.00100.00二、營業總成本17.9884.1385.03其中：營業成本38.0370.6161.00營業稅金及附加-20.547.3711.06銷售費用-18.633.104.54管理費用-5.802.953

38、.73財務費用-12.721.171.60資產減值損失-1.073.09力口：公允價值變動收益-87.360.000.05投資收益341.271.890.51其中：對聯營公司和合營公司的投資收益158.351.110.51三、營業利潤36.4617.7715.53力口：營業外收入23.020.140.14減：營業外支出38.390.280.24其中：非流動資產處置損失-32.480.000.01四、利潤總額36.3017.6315.42減：所得稅費用30.024.474.10五、凈利潤38.5813.1511.32歸屬于母公司所有者的凈利潤32.1510.909.84少數股東損益81.352.

39、251.48六、每股收益（一）基本每股收益29.73（二）稀釋每股收益29.73七、其他綜合收益58.490.130.10八、綜合收益總額38.7513.2811.42歸屬于母公司所有者的綜合收益總額32.4011.039.93歸屬于少數股東的綜合收益總額81.352.251.48（一）利潤表總體狀況的初步分析2009年，公司實現營業收入4888101.31萬元，同比增長19.25%;營業利潤同比增長36.46%;實現凈利潤643000.75萬元，同比增長38.58%;每股收益0.48元，同比增長29.73%。從總體來看，公司的各項指標都在呈比較均衡的上升趨勢，當年公司經營盈利情況比較好，公司

40、整體盈利能力較強。（二）利潤表主要項目的分析1 .對營業收入的分析2009年，公司實現營業收入4888101.31萬元，較2008年增長了788923.39萬元，上升幅度較大。在同行業中，公司營業收入處于很明顯的較高水平（如圖13所示）。究其原因，主要是由銷售面積增加和房價上漲共同導致的。（1） 銷售面積因素。2009年，政府連續出臺刺激政策，市場住房需求開始集中釋放。全國商品房銷售面積、商品房銷售額、商品住宅銷售額都有近乎驚人的增長。其中，萬科在2009年實現銷售面積663.6萬平方米，較2008年增長了19.1%;實現結算面積605.2萬平方米，同比增長34.1%。（2） 價格因素。由于政

41、府相關政策的出臺和作用、市場需求的大幅增加，使得房價強勁回升，各地區價格普遍上漲。萬科在全國各地的樓盤價格也隨之較大幅度地增長。然而這種由于政府政策調控、影響而帶來的促進作用是否能在未來有所持續，值得關注和理性預測。（3） 公司營業收入來源構成情況。由營業收入附注披露，主營業收入達到48864502.74萬元，占營業總收入的99.52%,較2008年同比增長19.40%;按行業劃分，公司在房地產業的主營業務收入達到4831622.86萬元，占主營業務收入的99.32%,較2008年增長了19.33%。說明公司的經營成果是非常穩定的，保證了公司盈利的持續和穩定。可見，公司經營戰略比較恰當，目標市

42、場定位準確。但是公司當年投資收益增長高達341.27%,遠遠超過營業收入增長速度，值得引起關注。(4)公司營業收入的地區構成。根據營業收入附注披露，公司主營業務收入中的地區結構：來自深圳區域的主營業務收入為1650553.84萬元，占比為33.93%;來自上海區域的主營業務收入為155205.61萬元，占比為31.35%;來自北京區域的主營業務收入為1210697.13萬元，占比為24.89%。可見以上三個區域，尤其是公司總部所在地深圳是公司當年業績的主要地區增長點，這些地區的消費者對萬科公司品牌更有偏好。如何進一步挖掘這些地區年份圖13三家公司營業收入比較2.對營業利潤的分析2009年公司營

43、業利潤達到868508.30萬元，同比增長36.46%。營業利潤占營業收入的比重也由年初的15.23%上升為年末的17.77%o那么，擴大盈利空間的貢獻者是誰？(1)營業成本2009年公司營業成本同比增長了38.03%,遠遠大于營業收入19.25%的增長速度，營業成本在營業收入中的占比也由年初的61.00%上漲到年末的70.61%。在同行業中，公司的營業成本在近年來，尤其是當年處于較高的水平(如圖14、15所示)。公司內部營業成本控制能力明顯下降，未來如何控制營業成本將是公司經營管理的重點。-*萬科-一保利金地年份圖14三家公司毛利比較萬科保利金地年份圖15三家公司營業成本占營業收入比較(2)

44、三項費用在營業收入增長、銷量增加的情況下，銷售費用同比下降了披露，銷售費用下降的主要原因是品牌宣傳推廣費用的減少。18.63%,由銷售費用附注 另外，銷售費用下降，營業利5.80%,公司對此沒圖16三家公司三項費用占營業收入比較比 分 百4萬科 T保利 金地潤上升，也說明銷售活動取得了一定的市場效果。管理費用同比下降了有作具體披露，推測營業利潤上升，管理費用卻下降，應當是公司內部管理成本控制能力增強。財務費用同比下降了12.72%,而公司營業利潤上升，說明公司籌資運用控制能力增強，取得不錯的效果，主營盈利能力加強。總的來看，公司三項費用在營業收入中的占比處于比較合理的水平（如圖16所示）。（三

45、）利潤表的總體評價從利潤表揭示出來的信息可以看出，公司當年業績有所上升的主要原因是營業收入增幅19.25%略高于成本費用增幅17.98%。在營業總成本中，當年公司營業稅金及附加同比下降了20.54%,同時在營業收入中的占比也由年初的11.06%下降到年末的7.37%,這也是促成公司當年業績上升的一方面原因。但該項支出一般受公司決策影響較小。另外，營業成本、三項費用與營業收入的增加幅度和走勢幾乎一致（如圖17所示）。其中營業成本大幅上升，幸好有對三項費用的較好控制，包括在投資收益上的大幅增長，才使得公司的凈利潤能夠同營業收入一樣處于行業的較高水平（如圖18所示）。2009年，公司業績的增長也得益

46、于政府相關政策的出臺，如何保持增長態勢、控制和降低營業成本的上升將決定公司的發展走勢。60,000,000,000.0050,000,000,000.0040,000,000,000.0030,000,000,000.0020,000,000,000.0010,000,000,000.000.00圖17萬科營業收入與營業成本、三項費用比較*-一營業成本、三項費用7,000,000,000.006,000,000,000.005,000,000,000.004,000,000,000.003,000,000,000.002,000,000,000.001,000,000,000.000.0020

47、052006200720082009年份圖18三家公司凈利潤比較五、現金流量表分析根據萬科2009年現金流量表，編制現金流量表的趨勢分析表。如表3、表4所示。表3現金流量水平分析表項目20092008增（減）/%一、經營活動產生的現金流量銷售商品、提供勞務收到的現金57,595,333,545.5042,783,256,973.5434.62收到的稅費返還0.000.000.00收到其他與經營活動有關的現金1,889,792,191.431,478,587,995.6527.81經營活動現金流入小計59,485,125,736.9344,261,844,969.1934.39購買商品、接受勞務

48、支付的現金34,560,212,561.8930,218,067,735.4214.37支付給職工以及為職工支付的現金1,197,521,164.612,319,451,074.60-48.37支付的各項稅費6,537,312,459.487,863,126,723.18-16.86支付其他與經營活動有關的現金7,936,728,231.403,895,351,266.39103.75經營活動現金流出小計50,231,774,417.3844,295,996,799.5913.40經營活動產生的現金流量凈額9,253,351,319.55-34,151,830.40二、投資活動產生的現金流量收

49、回投資收到的現金210,421,893.791,040,323,958.60-79.77取得投資收益收到的現金392,060,350.5476,414,614.40413.07處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額142,450,545.005,687,793.902404.50處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額119,164,800.003,547,677.003258.95收到其他與投資活動有美的現金304,714,390.00298,441,056.082.10投資活動現金流入小計1,168,811,979.331,424,415,099.98-17.94購建固定資產、無

50、形資產和其他長期資產支付的現金806,062,156.74215,283,734.68274.42投資支付的現金1,577,467,490.521,366,213,599.6315.46取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額2,975,942,928.472,687,055,197.5810.75支付其他與投資活動有關的現金0.000.00投資活動現金流出小計5,359,472,575.734,268,552,531.8925.56投資活動產生的現金流量凈額-4,190,660,596.40-2,844,137,431.9147.34三、籌資活動產生的現金流量吸收投資收到的現金829,084,667.006,232,918,108.90-86.70其中：子公司吸收少數股東投資收到的現金829,084,6