1、房屋開發成本的核算一、開發房屋的種類及其核算對象和成本項目房屋的開發， 是房地產開發企業的主要經濟業務。 開發企業開發的房屋， 按其用途可分 為如下幾類：1. 是為銷售而開發的商品房；2. 是為出租經營而開發的出租房；3. 是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。此外，有的開發企業還受其他單位的委托，代為開發如職工住宅等代建房。這些房屋， 雖然用途不同， 但其所發生的開發費用的性質和用途， 都大體相同， 在成本核算上也可采用 相同的方法。為了既能總括反映房屋開發所發生的支出， 又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支 出，并便于計算開發成本，在會計上除設置“開發成本房屋開發成本”賬戶外，還應按

2、 開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成 本核算對象和成本項目進行明細分類核算。企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。 房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確 定：1一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所 列的單項開發工程為成本核算對象。2. 同一開發地點， 結構類型相同的群體開發項目， 開竣工時間相近， 同一施工隊伍施工 的，可以合并為一個成本核算對象， 于開發完成算得實際開發成本后， 再按各個單項工程概 預算數的比例，計算各幢房屋的開發

3、成本。3. 對于個別規模較大、 工期較長的房屋開發項目， 可以結合經濟責任制的需要， 按房屋 開發項目的部位劃分成本核算對象。開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的土地征用費、耕地占用 稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋 開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、 水文地質勘察、 測繪等支出。 基礎設施費是指 房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路

4、、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、 綠化、環衛設施等支出。 建筑安裝工程費是指列入房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內 的各項費用支出（包括設備費用） 。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉 讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。 開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。二、房屋開發成本的核算（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價 房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。 能分清成本核算對象的， 應 直接計入有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費” 成本項目，并記入“開發 成本房屋開發成本”賬戶的借方和“銀

5、行存款'等賬戶的貸方。房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費， 如分不清成本核算對象的， 應先將 其支出先通過 “開發成本自用土地開發成本” 賬戶進行匯集， 待土地開發完成投入使用 時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象， 并記入 “開發成本房屋開 發成本”賬戶的借方和“開發成本自用土地開發成本”賬戶的貸方。房屋開發占用的土地， 如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分， 則應將其發生的土地 征用及拆遷補償費， 先在“開發成本商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發 完成投入使用時， 再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象， 并記入 “開發成 本房屋開發成

6、本”賬戶的借方和 “開發成本商品性土地開發成本” 賬戶的貸方。如 開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時， 應將其應負擔的土 地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象， 并記入“開發成本房屋開發成本” 賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。（二）前期工程費 房屋開發過程中發生的規劃、設計、 可行性研究以及水文地質勘察、測繪、 場地平整等各項 前期工程支出， 能分清成本核算對象的， 應直接記入有關房屋開發成本核算對象的 “前期工 程費”成本項目，并記入“開發成本房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶 的貸方。 應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按

7、一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費” 成本項目， 并記入“開發成本房屋開發成 本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。（三）基礎設施費 房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等 基礎設施支出， 一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的 “基礎設施費” 成本項 目，并記入“開發成本房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開 發完成商品性土地已轉入 “開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時， 應將其應負擔的基礎設 施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費） 計入有關房屋開發成 本核算對象， 并記入

8、“開發成本房屋開發成本” 賬戶的借方和 “開發產品” 賬戶的貸方。（四）建筑安裝工程費 房屋開發過程中發生的建筑安裝工程支出， 應根據工程的不同施工方式， 采用不同的核算方 法。采用發包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目， 其建筑安裝工程支出， 應根據企 業承付的已完工程價款確定， 直接記入有關房屋開發成本核算對象的 “建筑安裝工程費” 成 本項目，并記入“開發成本房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款應付工程款” 等賬戶的貸方。 如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包， 并將幾個工程一并招標發 包，則在工程完工結算工程價款時， 應按各項工程的預算造價的比例， 計算它們的標價即實 際建筑

9、安裝工程費。如某開發企業將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為 1080 000 元，這兩幢商品房的 預算造價為；101 商品房 630 000 元102 商品房 504 000 元合計 1134 000 元 則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費=工程標價X該項工程預算造價十各項工程預算造價合計 設例中：101 商品房1080000 元X 630000 元十 1134000 元=600000 元102 商品房1080000 元 X 504000 元十 1134000 元=480000 元采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋

10、開發項目， 其發生的各項建筑安裝工程支出， 一 般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入 “開發成本房屋開發成本” 賬戶的借方和 “庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款” 等賬戶的貸方。 如果開發企業自行施工大型建筑安裝工程， 可以按照本章第二節所述設置 “工程施工” 、“施 工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本房屋開發成本”賬戶，并記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費” 成本項目。企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時， 記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝

11、工程費”成本項目， 并記入“開發成本房 屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。（五）配套設施費房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。1 配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本 核算對象的，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發成 本房屋開發成本”賬戶的借方和 “應付賬款應付工程款” 等賬戶的貸方。 如果發生 的配套設施支出， 應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在 “開發成本配套設施開發成本“賬戶先行匯集，

12、 待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本房屋開發成本”賬 戶的借方和“開發成本配套設施開發成本”賬戶的貸方。2配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，后建配套設施。或房屋已開發等待出售或 出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費， 可采取預提的辦法。 即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完 工房屋應負擔的配套設施支出， 記入有關房屋開發成本核算對象的 “配套設施費” 成本項目， 并記入“開發成本房屋開發成本”賬戶的借方和“預提費用”

13、賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設 施完工時調整有關房屋開發成本。（六）開發間接費 企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用， 應先通過 “開發間接費 用”賬戶進行核算， 每月終了， 按一定標準分配計入各有關開發產品成本。 應由房屋開發成 本負擔的開發間接費用， 應自“開發間接費用”賬戶的貸方轉入“開發成本房屋開發成 本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目。三、房屋開發成本核算舉例 如某房地產開發企業在某年度內，共發生了下列有關房屋開發支出（單位：元） ：101 102 152 182 商品房 商品房 出租房 周轉房 支付征地拆遷費

14、 100 000 80 000 結轉自用土地征地拆遷費 75 000 75 000 應付承包設計單位前期 工程費 30 000 30 000 30 000 30000 應付承包施工企業基礎 設施工程款 90 000 75 000 7000070000應付承包施工企業建筑 安裝工程款 600 000 480000 450000 450000 分配配套設施費（水塔） 80 00065 000 60 000 60 000 預提配套設施費（幼托） 80 00072 000 64 000 64 000 分配開發間接費用 82000 66 000 62 000 62000 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，

15、應作： 借：開發成本房屋開發成本 180 000 貸：銀行存款 180 000 結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發成本時，應作： 借：開發成本房屋開發成本 150 000 貸：開發成本自用土地開發成本150 000將應付設計單位前期工程款入賬時，應作： 借：開發成本房屋開發成本 120 000 貸：應付賬款應付工程款 120 000 將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作： 借：開發成本房屋開發成本 305 000 貸：應付賬款應付工程款 305 000 將應付施工企業建筑安裝工程款入賬時，應作： 借：開發成本房屋開發成本 1980 000 貸：應付賬款應付工程款 1980 000 分配應由房屋開發成本負擔的水塔配套設施支出時，應作： 借：開發成本房屋開發成本 265 000 貸：開發成本配套設施開發成本水塔 265 000 預提應由房屋開發成本負擔的幼托設施支出時，應作： 借：開發成本房屋開發成本 280 000 貸：預提費用預提配套設施費280 000分配應由房屋開發成本負擔的開發間接費用時，應作： 借：開發成本房屋開發成本 272 000 貸：開發間接費用 272 000 同時應將各項房屋開發支出分別記入各有關房屋開發成本明細分類賬。四、已完房屋開發成本的結轉 房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、 代建房、出租房