1、生命是永恒不斷的創造，因為在它內部蘊含著過剩的精力，它不斷流溢，越出時間和空間的界限，它不停地追求，以形形色色的自我表現的形式表現出來。泰戈爾物業管理基本制度與政策精講班第13講課件講義（環球職業教育在線） 物業管理基本制度與政策精講班第13講講義 內容提要和考試要求 一、內容提要 1業主的權利 2業主的義務 3業主大會的組成 4業主大會的性質 5成立業主大會的限制和選擇 6業主大會的籌備 7籌備業主大會的工作要求 8業主大會的成立 9業主大會的職責 10召開業主大會臨時會議的三種情況 11業主大會的表決規則 12業主委員會的性質 13業主委員會的職責 14業主委員會的備案 15業主委員會委員

2、的資格條件 16業主委員會委員的資格終止 17業主委員會會議的規范 18業主大會、業主委員會的限制性要求 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關政策必要性和具體內容的理解、熟悉程度和應用能力。 （二）考試基本要求 掌握：業主大會的職責和表決規則，業主委員會的職責。 熟悉：業主的權利和義務。 了解：籌備成立業主大會的工作內容和程序，業主委員會委員的資格條件。 業主大會制度、業主 第三章 物業管理的基本制度 (一)

3、第一節 業主大會制度 業主大會制度是物業管理條例規定的一項重要制度，在條例實施以前，大多采用業主委員會制度，從實踐效果來看，業主委員會制度對物業管理的發展起到過一定的促進作用。但在實踐中，也存在一些問題。如有的住宅小區業主委員會與物業管理企業相互勾結，少數業主委員會成員侵害大多數業主的利益，也隨意解聘物業管理企業或不當利用公共設施經營的決定，導致矛盾產生。鑒于以上問題，在條例中，確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。這一制度有利于維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行。 一、業主 (一)業主的概念 條例第六條規定：房屋的所有權人為業主。由于我國實行房

4、屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。這一點在新頒布的物權法體現特別明確。 現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。 (二)業主的權利（重點） 在物業管理活動中，業主對房屋擁有所有權，享有對物業和相關共同事務進行管理的權利。 條例規定業主在物業管理活動中享有的權利包括： 1按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務 2提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議 3提出制定和修改業主公約、業主大

5、會議事規則的建議 4參加業主大會會議，行使投票權 5選舉業主委員會委員，并享有被選舉權 6監督業主委員會的工作 7監督物業管理企業履行物業服務合同 8對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權 9監督專項維修資金的管理和使用 10法律、法規規定的其他權利 總共十項權利，這些權利有些由單個業主享有和行使，有些只能通過業主大會來實現，比如說“1接受物業管理企業提供的服務” 單個業主可以享有，“3制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議” 只能通過業主大會來實現。 1按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務 物業服務合同是業主與物業管理企業之間約定雙方權利與義務的協

6、議。物業服務合同簽訂后，物業管理企業負有向業主提供合同所約定服務的義務，業主在支付了合同所約定的物業服務費用后，享有接受物業管理企業提供服務的權利。 2提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議 業主大會會議是業主大會開展工作的基本形式。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。作為業主大會的成員，業主享有提議召開業主大會會議的權利。條例第十三條規定：經20以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，業主有對物業管理有關事項提出建議的權利，促使物業管理能及時、有效地以符合廣大業主利益的方式進行。 3提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議 業主公約、業主大會議事規則是

7、規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以后對物業管理區域內全體業主都有約束力，而且這些規約的規定事關全體業主的共同利益，因此每一位業主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業主認為有必要制定業主公約、業主大會議事規則，或者認為現有業主公約、業主大會議事規則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。 4參加業主大會會議，行使投票權 業主對物業管理區域內重大事項的決定權，是通過參加業主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業主身份，就具有參加業主大會會議的權利。在業主大會會議上，首次業主大會會議上投票權的具體辦法，

8、由省、自治區、直轄市制定，其他則由業主大會議事規則約定的辦法，對列入會議議程的各項物業管理事項進行投票，作出體現全體業主共同意志的決定。 5選舉業主委員會委員，并享有被選舉權 業主委員會是業主大會的執行機構，具體執行業主大會決定的事項，并就物業管理區域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業主代表，即業主委員會委員組成。業主委員會委員從業主中選舉產生，作為業主的代言人履行具體職責，為全體業主服務。每一位業主都有選舉符合自己意愿的業主委員會委員的權利，同時業主作為業主大會的成員也都享有被選舉為業主委員會委員的權利。 6監督業主委員會的工作 業主委員會是業主大會的執行機構，它的工作直接關系到每

9、一位業主的切身利益。由于業主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業主大會賦予它的職責，有些素質不高的業主委員會委員甚至可能會作出損害業主利益的行為。為了防止這種業主委員會委員侵害業主權益情況的發生，督促業主委員會委員更好地履行職責，保護業主的合法權益，應當保證業主對業主委員會委員享有監督權。如業主有權對業主委員會的工作提出批評和建議；有權知曉業主委員會的運作情況；有權了解業主委員會所作出的各項決定的理由；有權查詢業主委員會保存的各項檔案文件；有權制止并要求業主委員會糾正其不符合法律或者規約的行為等。業主對業主委員會的工作行使監督權有利于業主委員會規范、健康地運作。 7監督物業管理企業履行物

10、業服務合同 物業管理企業是基于和業主之間的物業服務合同，為業主提供服務的經營主體，與業主處于物業管理法律關系的相對方。業主有權對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督。如業主有權對物業管理企業履行合同的情況提出批評與建議；有權查詢物業管理企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料；有權監督物業管理企業的收費情況；有權要求物業管理企業對違反合同的行為進行改正；等等。業主對物業管理企業的監督權有利于物業管理企業更好地履行物業管理服務。 8對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權 物業共用部位、共用設施設備和相關場地，與業主所擁有的物業不可分割，業主對擁有物業進

11、行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業共用部位、共用設施設備的使用。業主和物業管理企業可以在不損害業主共同利益的情況下，依法對物業共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業主的合法權益，因此，每一個業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享有知情與監督的權利。 9監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業產權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業主所有（業主容易忽視對專項維修資金)的管理和使用，其是否完好，運

12、行是否正常，不僅關系到相鄰物業，整幢樓，甚至整個物業管理區域物業的正常維護和使用，關系到全體業主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業主嚴格的監督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業主在專項維修資金的收取、使用、續籌、代管等各個環節都享有監督權。 10法律、法規規定的其他權利 除以上權利外，業主還享有法律、法規規定的其他方面權利。如在物業受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利；有對物業維護、使用等方面的規章制度、各項報告、提案進行審議的權利；有為維護業主合法權益進行投訴和控告的權利等。 (三)業主的義務 權利就有義務，業主在物業管理活動中享

13、有一定權利的同時還應當履行一定的義務。條例規定業主在物業管理活動中應當履行的義務主要有： 1遵守業主公約、業主大會議事規則 2遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度 3執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定 4按照國家有關規定交納專項維修資金 5按時交納物業服務費用 6法律、法規規定的其他義務 業主公約是由全體業主共同制定的對全體業主具有普遍約束力的規范，是共同性約定和承諾，?？赡苡械臉I主會說，我沒參加開業主大會，或者說我本人不同意，是不是可以不遵守業主公約，哪是不可能的，。物業管理區域內的任何業主，都必須遵守業主大會制定的業

14、主公約和業主大會議事規則。少數必須服從多數 業主大會議事規則是業主大會運行應當遵循的規則，它應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定 5按時交納物業服務費用 物業管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償的市場原則 這句話在第一章講過，書中反復強調，要引起考生注意。 注意：業主十項權利，六項義務是大綱中要求熟悉的內容，容易也多項選擇題。 業主的權利和義務每一項要記全了，如業主應當履行的義務 “1遵守業主公約、業主大會議事規則”“3執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定”。 業主大會的組成、籌備等 二、業主大會 為了維護大多

15、數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行，條例確立了業主大會制度，由業主大會決策、業主委員會執行的。 (一)業主大會的組成和性質 業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，有權依據法律法規的規定和業主公約的約定，決定物業管理區域內一切物業管理事項。物業管理區域內的任何業主，都必須遵守業主大會制定的業主公約和業主大會議事規則，遵守業主大會制定的各項規章制度，并執行業主大會作出的決定。 (二)業主大會的籌備與成立 1成立業主大會的限制和選擇 一個物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主

16、大會。對于由眾多業主構成的物業管理區域，只有成立業主大會才能民主解決物業管理的公共事項；對于業主數量很少的物業管理區域，比如一個人或幾個人，業主共同商討物業管理問題很方便，業主大會成立與否并不影響業主關于物業管理的民主決策，因此，這樣的物業管理區域，可以不成立業主大會。條例規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責?！崩?，有的大廈建筑規模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業管理區域，但

17、大廈產權統屬一人或幾人，業主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業主大會。業主大會僅僅是業主民主決策一種組織形式，條例規定業主大會制度，是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。 2業主大會的籌備（了解的內容） (1)成立業主大會籌備組 業主籌備成立業主大會，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組。業主大會籌備組負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。 (2)業主大會籌備組的

18、工作內容 確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； 參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則(草案)和業主公約(草案)； 確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數； 確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單； 做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。 (3)籌備業主大會的工作要求 業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告； 公告業主大會議事規則(草案)和業主公約(草案)的同時，應當將業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告； 確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準； 業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區、直轄市制定的實施辦法進行。 3業主大會的成立 業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會的會議議程一般包括以下內容： (1)報告業主大會的籌備工作情況； (2)宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數； 本文來自網絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2010本文來自網絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 20