1、、毛地或生地開發為建設用地需辦理什么手續1、建設用地預審申請表；2、預審的申請報告，內容包括擬建設項目基本情況建設必要性依據省級、國家級行業規劃計劃，建設內容是否符合國家產業政策和行業準入標準，建設總平面布 置初步設想，擬選址情況，擬用地總規模和擬用地類型，補充耕地初步方案;3、發展改革委員會出具的項目建議批書 4、城建部門出具的項目選址意見書（包括擬建項目位置和規劃及項目規劃設計要 點（內容包括項目投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地 比重）;5、可行性研究報告（必須有土地利用的章節，包括項目用地選址情況，項目用地規 模,占用土地權屬情況擬占用土地類型，占用耕地方案及征地補

2、償標準等內容； 6、擬使用土地是否位于地質災害易發區或建設工程是否會誘出地質災害的證明 文件； 7、地礦部門出具的擬使用土地是否壓覆礦床的證明文件 &其他材料如上級機關下發文件，國債項目計等;9、局規劃室提供的建設用地勘測定界技術報告書和勘測定界圖 10、土地利用總體規劃圖部分復印件（蓋章）。、毛地和凈地在拆遷時有什么不同“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地 ;凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建 筑物、構筑物等設施的土地。提倡推行凈地出讓從產權和法律關系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出 讓土地時尚未完成國有土地使用權

3、收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟 關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系 ;凈地出 讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關 系相對簡單。毛地出讓涉及的法律關系復雜，還涉及到土地使用權收回、出讓與房屋 拆遷條例規定的拆遷程序等銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發也往往容易 出現糾紛。因此，我們提倡各地在土地出讓工作中大力推行凈地出讓。毛地出讓的實施步驟個別地塊如果確需實行毛地出讓的，應當妥善處理好土地使用權收回、拆 遷補償和國有土地使用權出讓的關系。一般可按照以下步驟實施：第一，按照土地管理法第五十八條和城市房地產管理法第十九條 的規定，由

4、市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權并進行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、 規劃意見等一般信息外，還要明確因實施城市規劃需要收回該土地的原土地使 用權并公開出讓，對原土地使用權人給予相應補償，具體補償安置由受讓人按 規定對原產權人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權出讓金并完成拆遷補 償安置工作后 （原國有土地使用權收回程序完成 ），方可申請辦理土地登記， 取得 土地使用權等具體內容。市、縣人民政府的批復文件同樣要明確上述內容，并 向社會公告。第二，市、縣人民政府批準出讓后，國土資源部門按規定組織實施國有土 地使用權招標拍賣掛牌出讓工作，招

5、標拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確第一 步中的相關要求。招拍掛成交后，國土資源部門在與受讓人簽訂的成交確認 書和國有土地使用權出讓合同中都要明確：已經市、縣人民政府批準收 回該地塊原土地使用權，對原土地使用權人的具體補償安置，由受讓人按照規 定對原產權人進行拆遷補償安置來落實，受讓人在繳清土地使用權出讓金并按 規定完成拆遷補償安置工作后 （原國有土地使用權收回程序完成 ），方可申請辦理抵押。土地登記，取得土地使用權。出讓宗地中，原國有土地使用證和房屋所有權證作為拆遷補償安置的憑證，不得再行轉讓、出租、第三，受讓人按照當地拆遷安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作，房屋管理部門收回后，市、縣國土

6、資源部門收回拆遷人的國有土地使用證 原房屋所有權證，受讓人按規定申請辦理土地登記， 領取國有土地使用證。三、毛地出讓與凈地出讓概念及區別土地使用權出讓(land user granting)是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為,因此雙方轉讓的合同標的似乎應當是單純的國有土地的使用權,并不涉及附著于土 地之上的建筑物、構筑物等地上不動產，但是無論在理論上還是在實踐中都可 能存在土地使用權及地上不動產同時出讓的情形。因此，在房地產開發中政府 出讓使用權的土地存在著俗稱的“毛地”和“凈地”兩種情形。從形態上來看，毛地指地上存在需要拆除的建

7、筑物、構筑物等設施的土地； 凈地則是指已經完全拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土 地。從產權和法律關系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出 讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟 關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地 出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律 關系相對簡單。毛地出讓涉及的法律關系復雜，還涉及到土地使用權收回、出 讓與房屋拆遷條例規定的拆遷程序等銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發 也往往容易出現糾紛。雖然“凈地出讓”形式目前已逐漸成為國有土地使用權 出讓的主流且國土

8、資源部門也制定了相關鼓勵凈地出讓的政策文件，但由于該 形式對政府前期投入資金壓力較大，因此， “毛地出讓”的情形依然存在。四、毛地出讓的實施步驟毛地出讓的實施步驟根據原先土地的性質、來源、土地狀態不同而有所差 異，如對原屬集體土地征用變為國有建設用地時首先要辦理的土地征用手續， 即將集體農用地征用為國有建設用地，在此征用過程中，不僅涉及對農用地的 所有權進行征用和補償問題，而且還涉及對農用地使用權人如集體土地承包經 營人、轉包人、租賃使用人的財產進行征用和補償的問題。征地補償包括土地 補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。此中也存在毛地出讓 和凈地出讓的區別，如由土地儲備中心代表政

9、府實施的土地收購、儲備及其后 的轉讓，一般都是凈地轉讓。而對于同樣是集體土地的危舊房改造、城中村改 造等項目，一些城市采用了“毛掛凈交”的方式出讓，即在毛地的情況下進行 招拍掛形成土地交易，政府利用社會資金將毛地變為凈地，在規定的時間內將 凈地出讓并交付給開發商的供地方式。五、毛地出讓存在的問題1、毛地出讓的實質是，將依法應由政府負責拆遷工作推給了開發商因 為“毛地”出讓是將土地出讓金和拆遷補償費捆在一起，對開發商而言，在地 價一定的情況下，壓低遷補償就等于多獲利，因此補償不公，甚至野蠻拆遷， 造成社會沖突，影響社會穩定。2、而對開發者而言，也存在法律權利方面的風險和經濟風險。物權角度看待“毛

10、地出讓”過程中存在的風險：就物權角度看“毛地出讓” 過程中存在的風險，物權法第 139 條明確規定：“設立建設用地使用權的， 應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。 ”這條在土地管理法中也有所體現，其第八條內容為在依法改變土地所有權和 使用權時必須進行變更登記。顯然，土地使用權中標人自地塊中標到土地使用 權中標人獲得新的國有土地使用證之前的這一過程中始終處于較為尷尬的 法律地位。雖然可獲得建設部門頒發的房屋拆遷許可證，但作為建設單位和 拆遷人，其“拆遷”行為是屬行政行為性質還是民事行為性質難以界定，若屬 一種行政行為。僅憑房屋拆遷許可證尚不能理解為政府對土地使用權中

11、標 人進行的行政授權，也與行政委托的相關法律法規不符。如果單純理解為是一 種民事行為，理論上土地使用權中標人未必就是土地使用權的最終權屬人，或 者說實施拆遷人并非必然為最終土地使用權人，那么其對土地現有使用權人權 利的收回顯然缺乏民事法律依據。事實上，這里土地使用權中標人所獲得的 房 屋拆遷許可證從權利角度看顯然存在瑕疵，因此開發企業存在著法律權利上 的風險。就開發商經濟利益的保障性而言，土地使用權中標人雖然獲得建設部門頒 發的房屋拆遷許可證，即便已經簽署了國有土地使用權出讓合同，其享 有的“國有土地使用權”仍然屬于一種“期權”。由于擔心同一宗土地上存在兩 種相同的土地時用權，為規避該問題，“毛地出讓”中的國有土地使用權出讓 合同中一般都設置合同生效條款，即“本合同自拆遷安置補償完畢之日起