1、五種土地估價(jià)方法的詳細(xì)講解對(duì)收益復(fù)原法,市場(chǎng)比擬法,本錢(qián)法,剩余法,基準(zhǔn)地價(jià)修正法做出了詳細(xì)的講解每種方法的公式是牢記的,步驟也要清楚,做題第一步把主要方法的公式列出來(lái),就得分,然后根據(jù)步驟一步步作就不會(huì)亂.一,收益復(fù)原法1 .在收益法中選擇相關(guān)資料,3年、5年的會(huì)在理論方法的小題中考選擇持續(xù)穩(wěn)定長(zhǎng)期2 .年總收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入會(huì)是一個(gè)小考點(diǎn).(1)每個(gè)方法中都涉及到利息,收益法中唯一的利息就是在年總收益中的,而且是押金的利息收入.在計(jì)算年總收益的時(shí)候,往往會(huì)給月租金,所以不要忘記乘以1 2 ,而且是客觀租金,還要記得考慮空置.(3)復(fù)雜一點(diǎn)的就是分不同用途,商業(yè)、寫(xiě)

2、字樓,要合并計(jì)算然后說(shuō)年總費(fèi)用,要明白 4種情況下包含的內(nèi)容.在理論選擇里也可以考,綜合計(jì)算也可 以考,這是收益法至關(guān)重要的一項(xiàng).*幾種主要用地方式中土地年總費(fèi)用的主要內(nèi)容如下：1 土地租賃：土地使用稅、土地治理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其它費(fèi)用；*2房地出租：經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房屋出租年應(yīng)交稅金及其它費(fèi)用；3經(jīng)營(yíng)性企業(yè)：銷(xiāo)售本錢(qián)、銷(xiāo)售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)、銷(xiāo)售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；4生產(chǎn)性企業(yè)：生產(chǎn)本錢(qián)(包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等)、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、治理費(fèi)用及企業(yè)利潤(rùn).A.我們比擬常見(jiàn)的就是房地出租的情況,千萬(wàn)不要忘記年折舊費(fèi).建議收益法

3、看到重置價(jià)格的時(shí)候就把年折舊費(fèi)和房產(chǎn)現(xiàn)值都算出來(lái),這樣肯定有分?jǐn)?shù).在我彳門(mén)的00年實(shí)務(wù)的第一題,是一道用收益法求出不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)總價(jià)值,再用剩余法求土地的.這里面容易糊涂的就是年折舊是根據(jù)重置價(jià)格來(lái)求得,而不是所謂的現(xiàn)值或者售價(jià).B.計(jì)算年總費(fèi)用中的稅金,一定要審題,看房產(chǎn)稅給的是按月計(jì)征租金的1 2% ,還是按原值扣除一局部后的1.2% ,按月就要換算成年.C.不常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)、生產(chǎn)性企業(yè)求年總費(fèi)用中,一定不要忘了銷(xiāo)售費(fèi)用和利潤(rùn).3.確定土地純收益*要明白一個(gè)原理幾乎用于所有方法“房地產(chǎn)價(jià)格=房產(chǎn)價(jià)格(現(xiàn)值)+土地價(jià)格 “房地產(chǎn)年凈收益=房產(chǎn)年凈收益+ 土地年凈收益也就是說(shuō)“房地 =房+地.在

4、確定的土地凈收益的時(shí)候,我們先要求出房產(chǎn)凈收益.房產(chǎn)凈收益=房產(chǎn)現(xiàn)值*建筑物復(fù)原率.房產(chǎn)現(xiàn)值=重置價(jià)*成新度=重置價(jià)-折舊總額=重置價(jià)-年折舊額*經(jīng)過(guò)年.(1)這里面就牽扯到了折舊年限確實(shí)定,要根據(jù)耐用年限和土地使用年限綜合確定,還要考慮是否扣除建筑物殘值的問(wèn)題,常考到.(2)經(jīng)過(guò)年限即建成后到時(shí)點(diǎn).(3)值得注意的是“房產(chǎn)凈收益 =房產(chǎn)現(xiàn)值*建筑物復(fù)原率.這里沒(méi)有年期修正,由于 現(xiàn)值已經(jīng)反映了使用年限.房產(chǎn)折舊表達(dá)了年期,所以無(wú)需修正.而后面的土地凈收益求出土地價(jià)格的時(shí)候,用了使用年期,由于土地沒(méi)有折舊.4 .確定土地復(fù)原率有 3種方法,1 土地收益于價(jià)格比率法 2平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法3投

5、資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法.常在選擇題中考,其中平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,平安利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率.特別記住是存款利率,后面的各種方法中都是貸款利率.可以理解成平安的就是國(guó)債,國(guó)債當(dāng)然是存款.然后就是綜合復(fù)原利率和土地復(fù)原利率、房產(chǎn)復(fù)原利率的計(jì)算,選擇題中經(jīng)常有這樣的小計(jì)算,不同的收益要選擇相應(yīng)的復(fù)原率.R=(r1L+r2B)/(L+B)折舊后R=r1L+(r2+d)B/(L+B)折舊前5 .收益法還有不同的公式,無(wú)限期、有限期、等額遞增、等比率遞增的公式要熟悉,理論方 法中的小計(jì)算題很常見(jiàn).稍復(fù)雜一點(diǎn)的是年收益和費(fèi)用都是等比率增長(zhǎng)(或減少).我們

6、分別計(jì)算,把它們看作是兩塊都是等比率增長(zhǎng)(或減少),然后再收益-費(fèi)用,就得到結(jié)果.用公式就是：P=A/(r s1-C/(r s2)A總收益,C總費(fèi)用S1總收益遞增或遞減比率S2 總費(fèi)用遞增或遞減比率遞增時(shí)取“一,遞減時(shí)取“ + 要牢記公式 V=a/r1-1/(1+r)nV=a/r+b/r2 ,可以這樣理解,前面是正常的,后面是增長(zhǎng)的就除一個(gè) r2 , V=a/(r-s)這個(gè) 就是等比率增長(zhǎng)了,收入增加風(fēng)險(xiǎn)減少了,所以復(fù)原率就要減.一般都是無(wú)限年期的.收益法計(jì)算年總費(fèi)用的時(shí)候,就是根據(jù)題目給的一項(xiàng)項(xiàng)計(jì)算,尤其注意每一項(xiàng)的基數(shù)是根據(jù)重置價(jià),還是年租金,是否考慮空置,審題要細(xì),一定要單項(xiàng)來(lái)求,這樣做

7、對(duì)一項(xiàng)得一項(xiàng)的 分,千萬(wàn)別列長(zhǎng)公式自己都亂.二,然后比擬法常用,在任何方法中幾乎都可以揉進(jìn)去.小的修正比比皆是,概括成一句話,“A 比B,就是B為100 ,待估的永遠(yuǎn)在分子上1 .收集案例,剔出案例沒(méi)什么.要用途、年期什么的,這也就考小選擇,但往年綜合計(jì)算題 中也有2次考到了選擇比擬案例.2 .建立價(jià)格可比根底,比擬重要我們常常忽略.要統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等.常見(jiàn)的就是看看畝、平方米呀,總價(jià),單價(jià),樓面地價(jià),等等,要統(tǒng)一.3 .交易情況修正,一般很少見(jiàn).4 .期日修正容易把環(huán)比定基增長(zhǎng)揉進(jìn)來(lái),要分清段,數(shù)對(duì)月數(shù).5 .區(qū)域因素個(gè)別因素修正沒(méi)什么.在歷年考題中關(guān)于市

8、場(chǎng)比擬法的解析,它編制了交易日期指數(shù)表、區(qū)域、個(gè)別因素修正指數(shù)表、年期修正表,這個(gè)方法很好,條理清楚,不會(huì)亂.6 .年期修正的公式也常用到,要熟練.7 .市場(chǎng)比擬法的結(jié)果叫比準(zhǔn)價(jià)格,確定方法有4種.簡(jiǎn)單算數(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法中位數(shù)法眾數(shù)法.市場(chǎng)法也就是難在修正上了,誰(shuí)在上面,誰(shuí)是 100 ,其它沒(méi)什么的.三,本錢(qián)法本錢(qián)法近兩年也常見(jiàn)到1 .就要把單位統(tǒng)一,1萬(wàn)元/畝=15元/平米,1億元/平方公里=100元/平方米.2 .關(guān)于土地取得費(fèi),是客觀的.有 3種情況,各自?xún)?nèi)容不同.(1)征用農(nóng)村集體土地時(shí),土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用.征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用

9、來(lái)確定.(2)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算.拆遷安置費(fèi)主要包括撤除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi).城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn),或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定.(3)從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí),土地取得費(fèi)就是土地購(gòu)置價(jià)格.這點(diǎn)在選擇題中經(jīng)常考.征用農(nóng)村集體土地時(shí),土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用.就要跟法規(guī)結(jié)合,看補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),土地取得費(fèi)是6-10倍,開(kāi)發(fā)費(fèi)是4-6倍,安置補(bǔ)助費(fèi)最高15, 土地取得費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)最高30倍.安置補(bǔ)償?shù)娜丝诘扔?jì)算都是常規(guī)的,在法律根底中的.3 .確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi),要按平均程度下的客觀費(fèi)用,計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)包括了宗地紅線內(nèi)外,還有是指南上冊(cè)328頁(yè)提到的以受益程度的分

10、攤問(wèn)題,分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度*設(shè)施總費(fèi)用.要注意是幾通一平,及對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi).曾經(jīng)有道真題考到這點(diǎn).4 .下面就是本錢(qián)法中最容易出錯(cuò)的地方一一利息計(jì)算首先要明確計(jì)息期.5.3.6確定土地開(kāi)發(fā)利息根據(jù)界定土地開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率,分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息.土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年,利息按復(fù)利計(jì)算.土地取得費(fèi)和稅費(fèi)的計(jì)息期是全期.開(kāi)發(fā)費(fèi)有兩種方式,一種是全額半期,一種是半額全期.超過(guò)1年就復(fù)利.5.確定各項(xiàng)稅費(fèi)征地過(guò)程中發(fā)生白稅費(fèi)一般有 ：(1)占用耕地的耕地占用稅；(2)占用耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi)；(3)占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；(4)征地治理費(fèi)；(5)政府規(guī)定的教

11、育基金及其它有關(guān)稅費(fèi).房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有1房屋拆遷治理費(fèi)和房屋拆遷效勞費(fèi)；2政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi).關(guān)于稅費(fèi),知道2種情況下對(duì)應(yīng)什么稅就行,常在選擇中考.* 另外如果開(kāi)發(fā)費(fèi)是以當(dāng)年收取的基準(zhǔn)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的,由于根底設(shè)施配套費(fèi)一般需要在土地開(kāi)發(fā)前一次性支付,因此,這局部開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也是整個(gè)開(kāi)發(fā)期.比擬特殊 “土地開(kāi)發(fā)周期一般根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的面積規(guī)模和開(kāi)發(fā)的難易程度確定,利息率可選用評(píng)估期日的銀行貸款利息率考選擇本錢(qián)法要記住的一句話“利息不計(jì)利潤(rùn),利潤(rùn)不計(jì)利息.計(jì)息根底錯(cuò)誤、計(jì)息期錯(cuò)誤,利潤(rùn)根底錯(cuò)誤是常見(jiàn)的改錯(cuò)內(nèi)容.計(jì)息根底包括：土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi).6 .土地增值收益,

12、是本錢(qián)法中比擬重要的地方.投資利潤(rùn)=土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)*投資回報(bào)率土地增值：是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),到達(dá)建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加,是土地開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與本錢(qián)價(jià)格之間的差額.常用公式土地增值收益=土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)*土地增值收益率 其中的土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)叫做土地本錢(qián)價(jià)格.當(dāng)土地增值收益是出讓金形式時(shí),本錢(qián)價(jià)格要單獨(dú)年期修正.如果增值收益給的是增值率那么土地價(jià)格=本錢(qián)價(jià)* 1 +增值率然后整體修正年期.要看增值收益是否有年期,然后針對(duì)修正,一般出讓金都是最高年期的.如果劃撥土地,就修正到該用途最高年期,并且減去出

13、讓金.這考的是不同權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估這里指增值收益沒(méi)有年期的限制,就跟開(kāi)發(fā)費(fèi)一樣.有年期的增值收益一般都以出讓金的形式給出.7 .實(shí)際操作中,如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn),由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地最高出讓年限的出讓金,與評(píng)估宗地的剩余年限不一致,必須進(jìn)行年期修正.要注意3種情況的年期修正 ,是否進(jìn)行年期修正要具體分析：A、當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與本錢(qián)價(jià)格的差額確定時(shí),年期修正已在增值收益中表達(dá),不再另行修正；B、當(dāng)土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與本錢(qián)價(jià)格的差額確定時(shí),土地增值收益與本錢(qián)價(jià) 格一道進(jìn)行年期修正.C、當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí),應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正.這點(diǎn)歷年必考

14、,在綜合題中也有出現(xiàn).本錢(qián)法還可以參照指南上冊(cè)330頁(yè).本錢(qián)法是我們唯一可以想做多少年就做多少年的方法, 所以要注意年期修正.出讓土地就是剩余年期修正. 劃撥就是最高年限修正,還要注意扣除出讓金.8 .還有一個(gè)可出讓面積的問(wèn)題.可出讓土地的平均單價(jià)=土地總平均單價(jià)*總土地面積/可出讓土地的面積這個(gè)公式要會(huì),理論中考選擇小計(jì)算題.四.剩余法剩余法是綜合計(jì)算中常出現(xiàn)的方法,可以和其它 過(guò)3道.程序：3種方法結(jié)合. 這樣的綜合計(jì)算題曾經(jīng)有1 調(diào)查待估宗地的根本情況；2確定待估宗地的最有效利用方式；3估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；4估算開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值；5 估算開(kāi)發(fā)本錢(qián)和開(kāi)發(fā)商合

15、理利潤(rùn)；6 確定待估宗地的土地價(jià)格.根本公式：地價(jià)=房地開(kāi)發(fā)總價(jià)值-開(kāi)發(fā)本錢(qián)-利潤(rùn)剩余法：又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的根底上,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)本錢(qián)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等,以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法.1 .剩余法的前提要確定最有效利用方式,剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià).允許運(yùn)用于以下情形：1待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；2僅將土地開(kāi)發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；3現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估.2 .確定開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排,就是好好審題,要?jiǎng)澢迦〉猛恋貢r(shí)間、開(kāi)工時(shí)間、售出時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn).指南上冊(cè)的 341頁(yè),

16、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到全部售出或出租完畢的這個(gè)階段, 可分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期 自取得土地使用權(quán)至開(kāi) 工建設(shè)工程建設(shè)期自開(kāi)工建設(shè)至建設(shè)竣工空置或租售期自竣工至銷(xiāo)售完畢.確定合理的周期,關(guān)系到后面的計(jì)息期,這是剩余法的難點(diǎn)和重點(diǎn).在00年實(shí)務(wù)第1題是一個(gè)經(jīng)典的題.近幾年都考在“規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期, 也許以后會(huì)在“空置或租售期 自 竣工至銷(xiāo)售完畢做文章 .*本錢(qián)法和剩余法的開(kāi)發(fā)期的區(qū)別：本錢(qián)法就是一個(gè)客觀開(kāi)發(fā)期,不考慮土地取得到開(kāi)發(fā)的時(shí)間.剩余法是開(kāi)發(fā)建設(shè)周期,分為三段.“本錢(qián)法計(jì)息期簡(jiǎn)單只有一段,剩余法復(fù)雜三段都要考慮.這個(gè)投資進(jìn)度安排, 要根據(jù)題目的要求“例如第一年

17、 45% ,第二年55%, 來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用的利息.3 .估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值沒(méi)什么, 主要是比擬法和收益法的應(yīng)用.有可能分不同的用途例如底商、寫(xiě)字樓,局部出租、出售,或者有局部自用.要根據(jù)不同情況分別計(jì)算.自用局部也應(yīng)該有 虛擬收益,這是考點(diǎn),有道真題中考過(guò).4 .確定開(kāi)發(fā)本錢(qián)所有的月費(fèi)用收益都要換算成年的,考慮空置等等,同收益法.在土地開(kāi)發(fā)工程中,整個(gè)開(kāi)發(fā)工程的開(kāi)發(fā)本錢(qián)包括購(gòu)地稅費(fèi)、將土地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、治理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中,整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)本錢(qián)包括購(gòu)地稅費(fèi)、 房屋建造本錢(qián)、治理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi).*在剩余法中,有兩個(gè)稅費(fèi).一個(gè)是購(gòu)地稅,發(fā)生在取得土地時(shí).一

18、個(gè)是銷(xiāo)售稅,發(fā)生在銷(xiāo)售期.購(gòu)地稅屬于投入本錢(qián),要和土地取得費(fèi)一起計(jì)息.如果給的是投資利潤(rùn)率,這局部也是要計(jì)息的.為了防止出錯(cuò),我們計(jì)算的時(shí)候通常都是把地價(jià)+購(gòu)地稅費(fèi)一起作為未知數(shù),最后的時(shí)候再剝離出購(gòu)地稅費(fèi),得到單純的地價(jià).以前的真題中也常考這點(diǎn).曾經(jīng)有道真題,分期付地價(jià)開(kāi)工時(shí)僅付地價(jià)的 40% ,但不要考慮,我們要客觀的估價(jià), 地價(jià)還是要整個(gè)計(jì)息.購(gòu)地稅費(fèi)一般都是地價(jià)的 ,再說(shuō)銷(xiāo)售稅費(fèi),一般都是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)總 價(jià)值的.建造費(fèi)、治理費(fèi)沒(méi)什么,就按題目一項(xiàng)一項(xiàng)的做,一定要單獨(dú)列出來(lái),這樣可以得分.5 .利息的計(jì)算是關(guān)鍵,易錯(cuò).基數(shù)、計(jì)息期,要注意.地價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或房屋建造本錢(qián)、治理費(fèi)用和購(gòu)地

19、稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息.銷(xiāo)售稅費(fèi)不計(jì)利息, 一般也不計(jì)利潤(rùn).利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排,按 復(fù)利計(jì)算.折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率.這里是貸款利率.也許題目中給的時(shí)存款利率或貸款利率,要正確選擇.6 .關(guān)于利潤(rùn)的計(jì)算.剩余法和本錢(qián)法不同.剩余法分為投資利潤(rùn)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率.要看給的利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)基數(shù)是什么.投資利潤(rùn)率一般基數(shù)包括了前面的各項(xiàng)內(nèi)容,通常會(huì)有地價(jià)在里面,(曾經(jīng)有道真題投資利潤(rùn)率的基數(shù)僅是建造費(fèi),簡(jiǎn)化了計(jì)算,所以要特別注意審題, 防止無(wú)用功).開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率,就很簡(jiǎn)單了僅根據(jù)開(kāi)發(fā)總價(jià)值(不動(dòng)產(chǎn)總價(jià))的得出來(lái).在我們用剩余法求地價(jià)的時(shí)候,如果是投資利潤(rùn)率,可

20、能等式的左側(cè)有地價(jià),右側(cè)的利息、利潤(rùn)中也含有地價(jià)未知數(shù).而用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率,就簡(jiǎn)單了,等式右側(cè)只有利息項(xiàng)有未知數(shù).剩余法一般用于求地價(jià),特別注意要?jiǎng)冸x購(gòu)地的稅費(fèi).求出來(lái)的也一般都是總價(jià).最后要再 根據(jù)題目要求計(jì)算出單價(jià).還可以用來(lái)確定利潤(rùn)率,或者容積率.在真題中有一道是 98年取得土地,99年開(kāi)發(fā),2年開(kāi)發(fā)期,00年貸款.如果建成后售完.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是00年,地價(jià)計(jì)息期3年,開(kāi)發(fā)費(fèi)分期投入.最后得到的地價(jià)要進(jìn)行年期修正,修到48年期.而房產(chǎn)的收益期只有 47年.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、本錢(qián)法、剩余法都要注意最后的年期修正.剩余法是比擬復(fù)雜的方法,其中可以結(jié)合其他方法.明白剩余法的根本原理就不會(huì)混淆了.五.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法根本公式利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí), 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響 因素的分析,利用宗地地價(jià)修正系數(shù), 對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn) 地價(jià)進(jìn)行修正,估算待估宗地客觀價(jià)格的方法.其根本公式如下：V = V1b X (1 E Ki) XKj(58)式中：V: 土地價(jià)格Vib :某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)Ek i：宗地地價(jià)修正系數(shù)Kj:估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在綜合計(jì)算題中幾乎沒(méi)有考到過(guò),但報(bào)告改錯(cuò)中常見(jiàn),問(wèn)做題中也常出現(xiàn)