1、七、評估工程實施方案鄭州市市國土資源局為了標準本級協(xié)議土地出讓和劃撥土地宗 地評估行為,采用公開招標的方式確定土地評估中介機構(gòu).我公司擬 投標,為了標準入圍后我公司參與的具體宗地評估工程的評估行為, 按時、保質(zhì)完成具體宗地評估業(yè)務,保證我公司出具的評估結(jié)果科學、 合理,且符合鄭州市和具體估價對象的實際情況,特制訂本方案.一、機構(gòu)人員組織、業(yè)務流程及崗位責任我公司具備從事河南省范圍內(nèi)的土地評估業(yè)務的資質(zhì)的機構(gòu),自公司成立以來一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥、企業(yè)改制等 地價評估工作.另外,除了日常的宗地評估外,本公司還承當著中原 出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團下屬子公司企業(yè)改制工程等,本公司目前已經(jīng)充

2、分掌握了河南省大局部地區(qū)的土地、 房地產(chǎn)交易資料,對 河南省土地市場的現(xiàn)狀特點、開展規(guī)律有較為全面的了解.本公司具體負責該工程評估工程的負責人和土地估價師均是長 期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師, 從事過大量土地出 讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制工程的評估工作,不但理論功底扎實、實 踐經(jīng)驗豐富,而且對河南省,尤其是鄭州市涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土 地劃撥的有關(guān)政策、辦理流程有充分的了解,完全有水平為委托方提 供高質(zhì)量、高效率的效勞.根據(jù)工程特點,本公司擬安排公司總經(jīng)理徐進蘭為總負責人,孫 建偉作為工程負責人,組織、協(xié)調(diào)具體評估工作.另抽調(diào)多名豐富經(jīng)驗的土地估價師成立兩個工程小組, 負責具體工程

3、的組織實施詳見工程實施主要人員情況責任姓名學歷執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時間總負責人徐進蘭本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師6工程負責人孫建偉本科注冊土地估價帥、注冊房地產(chǎn)估價帥6第一組工程 負責人鄭占蕊本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師5第一組工作 人員名單第1軍專科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3張紅娜本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師4程超峰本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3第二組工程 負責人趙新偉本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3第二組工作 人員名單孟令華本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師8王得位本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3張德恩專科土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3本公司宗

4、地評估工程依據(jù)中華人民共和國國家標準 ?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?GB/T185082001、中華人民共和國國家標準?城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程?CB/T1850J2001、中華人民共和國國家標準?土 地利用現(xiàn)狀分類?GB/T 21010-2007、?協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?國土資源部第21號、?劃撥土地使用權(quán)治理暫行方法?國家土地治理局第1號及委托方提供的有關(guān)估價對象的資料 包括規(guī)劃設計資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保證性住房的文件、委托評估約定書等受理業(yè)務,之后進入估價程序到完成估價報告,主要 經(jīng)過以下步驟：1、明確評估的根本領(lǐng)項.內(nèi)容主要包括估價對象權(quán)屬、用途、面積等、估價目的、基準日、價格類型

5、、估價日期等.2、擬定估價作業(yè)方案；3、收集資料,實地踏勘,分析整理相關(guān)資料,商討估價技術(shù)方法；4、選擇適宜的估價方法,確定相關(guān)的技術(shù)參數(shù),確定試算價格；5、初算結(jié)果工程負責人自檢,并將自檢結(jié)果交于工程經(jīng)理會議 討論；6、工程經(jīng)理會議討論結(jié)果報技術(shù)總負責人審核,總估價師審核 評估報告書是否符合合法性原那么,委托方的委托依據(jù)、所提供的文件、 材料是否充分可靠,以及評估過程是否符合?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?的 要求,評估結(jié)果是否客觀、公正、科學、可行,審核通過的技術(shù)總負 責人簽署審核意見；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價技術(shù)報告及估價結(jié)果報告初稿；9、報告初稿提交審核小組審核；10、經(jīng)審核過的報告提交委托

6、方.二、工程工作進度安排鄭州市國土資源局委托的協(xié)議土地出讓評估、 劃撥土地評估工程 的完成日期根據(jù)正常情況,承諾5個工作日完成,如果委托方有其他 特殊情況需要加快進度的,在保證成果質(zhì)量的前提下,我方承諾全力 配合保證不影響委托方需求.一般情況下,具體工作進度安排如下：收到委托方作業(yè)通知后：第l天明確估價根本領(lǐng)項、擬定作業(yè)方案、完成現(xiàn)場踏勘、估價 對象資料收集、周邊房地產(chǎn)市場情況和上地利用情況調(diào)查；第2天分析整理相關(guān)資料,選定適合方法試算價格；第3天土地評估公司內(nèi)部進行三級審核,確定測算價格;第4天撰寫估價報告并自審；第5天審核報告,裝訂成果,提供成果給委托方.三、工程實施技術(shù)路線根據(jù)?城鎮(zhèn)土地

7、估價規(guī)程?,宗地地價評估的技術(shù)途徑是利用調(diào) 查的有關(guān)資料,采用市場比擬法、收益復原法、剩余法、本錢逼近法 和基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價.估價方法的選擇要根據(jù)估價目 的、估價對象所在的區(qū)域條件和估價對象的具體利用條件,選擇適宜的估價方法進行評估.根據(jù)鄭州市城市資源保證水平、當前社會經(jīng)濟 開展水平以及房產(chǎn)、地產(chǎn)市場的發(fā)育水平,考慮到估價目的,對于不 同用途估價對象的首選估價方法按以順序進行：1、商服用地采用收益復原法、市場比擬法、剩余法、基準地價 系數(shù)修正法評估；2、城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場比擬法、假設開發(fā)法、基準地價系 數(shù)修正法評估；3、工業(yè)用地采用基準地價系數(shù)修正法、市場比擬法、本錢逼近 法

8、評估；4、其他地類采用基準地價系數(shù)修正法、市場比擬法、本錢法評 估.以上方法為通常情況所用的測算方法, 在具體工程評估中,根據(jù) 宗地具體狀況、估價目的對各估價方法進行適用性分析, 總體原那么就 是方法要適合估價對象的客觀存在情況.根據(jù)?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?要求,每個估價工程應當至少選擇兩 種以上方法,考慮到涉及政府收益評估的復雜性, 具體評估工程要根 據(jù)估價對象的具體利用方式選擇適合的方法.四、保證工程質(zhì)量、工期的技術(shù)和組織舉措我公司自成立以來,一直從事地價評估工作,并屢次作為牽頭機 構(gòu),參與全省范圍內(nèi)的各種類型宗地評估工程, 積累了豐富的地價資 料和地價評估經(jīng)驗,具有較強的組織協(xié)調(diào)水平和較高的

9、專業(yè)技術(shù)水 平,能夠保證高效率、高質(zhì)量完成委托方的宗地評估業(yè)務；并且能夠 充分應用各項根底業(yè)務成果,保證估價結(jié)果的客觀、真實.一質(zhì)量方針質(zhì)量方針：遵守標準、質(zhì)量為先、精誠團結(jié)、改革創(chuàng)新.二質(zhì)量保證體系公司為保證本工程以順利的完成,實現(xiàn)宗地評估工程成果到達優(yōu) 良等級的總目標,公司決定建立一套完整的質(zhì)量保證體系, 組織一支 技術(shù)精湛、經(jīng)驗豐富的質(zhì)量治理隊伍.公司總經(jīng)理對工程質(zhì)量總負責.公司技術(shù)負責人在公司總經(jīng)理領(lǐng) 導下具體地對宗地評估工作負責組織指導、定期定時檢查,對薄弱環(huán) 節(jié)和重大技術(shù)問題組織攻關(guān)活動, 運用經(jīng)濟手段獎優(yōu)罰劣.工程經(jīng)理 對宗地評估工程負責.公司和評估部設立專職審核部門, 設立兼職

10、審 核員,形成質(zhì)量限制網(wǎng),一層抓一層,層層抓質(zhì)量.1、工程組質(zhì)量治理責任規(guī)定1工程總經(jīng)理是本評估工程質(zhì)量的第一責任人.負責組織貫徹公司的質(zhì)量方針 目標,保證整體質(zhì)量體系的有效運行.(2)評估部評估部對工程總經(jīng)理和公司技術(shù)負責人負責. 負責具體宗地評估 的評估方法、計算參數(shù)和方案方法的貫徹實施；負責日常的技術(shù)治理 工作；做好具體工程的組織設計、方案、進度方案的必要修改和報審； 填寫工程日志；處理解決技術(shù)問題.(3)審核部審核部對公司技術(shù)負責人和技術(shù)組負責.負責編制工程質(zhì)量計 劃,認真根據(jù)?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?中規(guī)定的合格評審要求,對評估 部出具的數(shù)據(jù)及其文本文件進行檢查,做好檢驗記錄,保證內(nèi)容齊全

11、、 數(shù)字準確、情況真實；制定質(zhì)量不合格工程的糾正和預防舉措,并監(jiān) 督實施.2、質(zhì)量獎罰制度根據(jù)各崗位責任分工,能夠圓滿完成各自責任的,公司酌情給予 物資獎勵和精神鼓勵.對于不能堅守崗位、玩忽職守,給公司形象造 成不良影響的,并造成評估工程不能根據(jù)約定時間交付的, 將給予扣 減獎金處分；情節(jié)較重的,將酌情扣減根本工資.3、評估結(jié)果一票否決制度在對宗地評估工程的各個階段堅持“三級檢查制度的同時,公 司果斷支持各級審核人員的工作,賦予其“一票否決的權(quán)力,在公 司內(nèi)部三級檢查過程中,無論哪一級審核人員認定該分項質(zhì)量達不到 合格等級,都不再向上一級審核部門申報檢驗, 待完全到達合格標準 后,方可向上一級

12、審驗,直到每一級都到達合格評審要求為止.4、質(zhì)量限制程序(1)文件和資料的限制針對治理性文件,由工程總經(jīng)理負責與委托方進行溝通并索要管 理性文件.現(xiàn)場勘查土地估價師負責具體宗地評估工程有關(guān)文件的收 集、整理和歸檔.(2)技術(shù)限制嚴格執(zhí)行中華人民共和國國家標準?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?(GEB/T185082001)、中華人民共和國國家標準?城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程?(CB/T185072001)、中華人民共和國國家標準?土地利用現(xiàn)狀分 類?(GB/T 21010-2007)及其他國家和河南省及鄭州市的相關(guān)規(guī)定, 保證估價結(jié)果獨立、客觀、公正、公平.(3)質(zhì)量記錄的限制宗地評估工程文件保存時間為二十年,在

13、檔案室專人保存存放.文字記錄、照片及其他資料應注意保存環(huán)境條件,不能使之霉變,針 對電子文件資料專門進行可移動硬盤備份并定期檢查,審批存放和失效銷毀由公司技術(shù)負責人負責.5、質(zhì)量保證舉措一般要求(1)認真貫徹質(zhì)量方針,建立以工程總經(jīng)理為質(zhì)量第一責任者的崗位責任制.實行三級質(zhì)量檢查制,嚴格限制分局部項工程的質(zhì)量.增強人員培訓,提升技術(shù)素質(zhì).對質(zhì)量事故處理堅持“三不放過的原那么.(三)保證舉措1、工期保證舉措為了保證按時、保質(zhì)的完成鄭州市協(xié)議土地出讓評估、 劃撥土地 評估工作,我公司制定了以下舉措：(1)對于涉及政府土地收益的宗地評估工程不同于一般的抵押、 核定資產(chǎn)、企業(yè)改制等市場類評估工程,不但

14、要求評估結(jié)果客觀、公 正,估價中所采用的各種參數(shù)確實定也必須依據(jù)充分, 估價報告經(jīng)得 起檢驗.因此,對于這類工程的評估不能僅靠加班加點來縮短工期, 要嚴格根據(jù)規(guī)定的程序進行,把需要做的工作分解到日常工作中, 以 此提升工作效率.(2)我公司自成立以來,已經(jīng)完成多項土地出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥 土地評估工程,了解土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的辦理程序,知道這類工 程評估的要點.我公司有專人負責搜集鄭州市土地出讓、轉(zhuǎn)讓等交易 資料,并對資料進行錄入、上傳、分析工作,同時,我們建立了資料 定期收集制度,每一位土地估價師每年采集一定數(shù)量的土地交易數(shù) 據(jù),是公司考核的一項重要指標.目前我們不但有豐富的交易信息, 而且有

15、歷年來社會經(jīng)濟開展資料、規(guī)劃資料、基準地價資料、根底設 施和公共效勞設施資料、環(huán)境條件資料等影響地價的資料.因此,估 價師在做該類工程評估時,只需要結(jié)合現(xiàn)場踏勘,收集、調(diào)查估價對 象的現(xiàn)狀和規(guī)劃利用資料、估價對象所在區(qū)域土地利用情況. 不需要 再花費大量的時間收集影響地價的其他信息. 可大大節(jié)約時間,提升 工作效率.(3)工程負責人和參加人員都是經(jīng)過公司反復研究抽調(diào)的業(yè)務 骨干,有豐富的工作經(jīng)驗,他們可根據(jù)具體估價工程的特點,快速做 出科學判斷,選擇適宜的估價方法和技術(shù)路線,利用公司豐富的地價 信息,合理測算地價.(4)由于我們每年都在做土地出讓工程評估工作,可利用已有 的評估案例,提升報告撰

16、寫的工作效率.(5)目前評估部每2天召開一次評估交流會,重點檢查評估工 程的執(zhí)行情況,并針對估價技術(shù)問題,由技術(shù)小組提出解決的舉措, 限期解決,保證工期的按時和提前完成.(6)評估工程承包制,各小組要按下達的評估工程準時完成任 務,對提前完成的予以獎勵,對拖延工期的給予懲罰.積極組織技術(shù) 人員,根據(jù)工期和工程需求,隨時增加技術(shù)人員.2、質(zhì)量保證舉措(1)建立評估工程質(zhì)量治理體系,由工程總經(jīng)理擔任該評估工程 的總負責人,落實評估工程各級人員的責任,責任到人.(2)堅持：“以人為本的治理理念,嚴格要求評估工程成員的資 格,在工程開展中對工程成員進行考核.(3)編制明確細致的質(zhì)量方案,在工程實施的過

17、程中采取適宜的 質(zhì)量保證舉措,抓好質(zhì)量流程各環(huán)節(jié)的工作,明確每個崗位的質(zhì)量責 任.(4)嚴格根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)及省廳的技術(shù)規(guī)程進行操作.對出現(xiàn)質(zhì)量問題的小組,查明原因,嚴重者調(diào)出本工程(6)堅持自檢、互檢、復檢的三級檢查制度,保證工程質(zhì)量3、人員保證舉措工程主要人員情況表責任姓名學歷執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時間總負責人徐進蘭本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師6工程負責人孫建偉本科注冊土地估價帥、注冊房地產(chǎn)估價帥6第一組工程 負責人鄭占蕊本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師5第一組工作 人員名單警IJ軍;專科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3張紅娜本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師P4程超峰本科注冊土地

18、估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3第二組工程 負責人趙新偉本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3第二組工作 人員名單孟令華本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師8王得位本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3張德恩專科土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師34、資金保證舉措為了使評估工作不因資金問題而影響工作進度和參加人員的工作積極性,使大家始終保持高昂的斗志和工作熱情, 公司決定會針對 此次評估工程設立專項資金,專門用于外業(yè)勘查的交通、就餐、外業(yè) 補助,內(nèi)業(yè)用于評估工程設計等工作的需要. 總之土地評估公司在資 金需求方面一定會大力支持評估人員的需要.5、資料保證地價評估實質(zhì)上是在對大量資料分析根底上,對地價水平的

19、科學 判斷.占有資料的多少以及對資料分析的深度直接影響估價師對地價 形成機制、土地市場開展現(xiàn)狀和開展規(guī)律的把握,進而影響方法選擇、 估價參數(shù)確定及估價結(jié)果的客觀、公正.6、組織保證考慮到鄭州市國土資源局采用招標方式確定協(xié)議土地出讓評估、 劃撥土地評估工程評估機構(gòu),為了做好該工程,公司領(lǐng)導屢次開會研 究,根據(jù)估價師的特點和專長,成立了兩個工程組,為該工程提供專 職效勞.可從組織上保證工程的順利實施.7、嚴把質(zhì)量關(guān)、保證報告高質(zhì)量的舉措為保證估價質(zhì)量及工期的技術(shù)舉措, 在接受委托后,我公司將確 定該工程總負責人,由總負責人安排車輛、人員、資金,然后安排一 個工作組進行實地勘察,及收集資料,資料收集完成后,在實地踏勘 根底上成立一個由多名估價師成立的專項小組, 對土地評估方法的選 取,并試算估價結(jié)果,再集體討論進行初步試