1、商業(yè)中央的物業(yè)治理商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè).按其經營方式主要為單體經營,集中治理的模式, 對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一治理,是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法,治理的好,對培育區(qū)域商 業(yè)中央和商業(yè)品牌有重要影響.對于開發(fā)商來說,開發(fā)、銷售商鋪是前提,但只有開發(fā)、銷售是不夠的,還必須成立專 門的商業(yè)治理公司對商鋪進行治理,才能長久開展.目前國內商鋪購置者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下, 開發(fā)商對商鋪的治理更為重要.如果商鋪商業(yè)治理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不 能歸還按揭貸款,最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上.1.0商鋪物業(yè)治理理念商鋪是有方案的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一

2、治理,分散經營是商鋪區(qū)別于其他房地產 的核心特點.“統(tǒng)一治理,要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的治理公司統(tǒng)一 治理,沒有統(tǒng)一治理的商鋪是難以經受劇烈的零售業(yè)市場競爭.“分散經營,是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所,商鋪的治理者不能直接進 行商業(yè)經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁.1.1. 商鋪的統(tǒng)一治理的理念在于統(tǒng)一招商治理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)督、統(tǒng)一物管.為了到達“統(tǒng)一治理,分散經營的治理模式,在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須 服從治理公司的統(tǒng)一治理.在法律上確定商鋪治理公司的治理地位.1.1.1 “統(tǒng)一招商治理要求招商的品牌審核治理和完善的租約治理.“品牌審核

3、治理指：招商對象需經品牌審核后才能進入.審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、 產品合格委托書適用于批發(fā)代理商、品牌代理委托書適用于專賣代理商、稅務登記 證、法人授權委托書等.“完善的租約治理指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入.租約治理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)治理費的收取等,還有其他比擬關鍵的租約條款治理,比方：承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,如果發(fā)生重大變化,須經業(yè)主委員會的認可業(yè)主委員會成立之前,經開發(fā)商認可；營業(yè)時間確實定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一治理；為整個商鋪促銷承當的

4、義務；承租人對停車場的使用,確定有歸還是無償,有無限制；投保范圍事宜；是否統(tǒng)一的收銀等.1.1.2 "統(tǒng)一的營銷治理有助于維護和提升經營者的共同利益.由于目前商業(yè)競爭劇烈,打折降價的促銷競爭手段比擬流行,以吸引購物者光臨.治理公司應該為商鋪籌劃好 1年12個月的營銷方案,所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過.組織籌劃相關的促銷活動,所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算,經業(yè)主同意后,對實 際發(fā)生的費用根據承租戶銷售額的一定比例進行分攤.如果商鋪統(tǒng)一收銀治理,就能較好地 執(zhí)行按銷售額分攤費用.1.1.3 "統(tǒng)一的效勞監(jiān)督有助于經營者間的協調和合作.商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家

5、組成的治理委員會,指導、協調、效勞、監(jiān)督承租戶的經營活動,保證商鋪的高效運轉.常見的方式有：指導工程：店鋪布置指導、促銷活動安排；協調工程：協調經營者之間的緊張關系,增進經營者之間合作；效勞工程：行政事務治理；監(jiān)督工程：維護商鋪的紀律、信譽,協助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的治理.1.1.4 "統(tǒng)一的物業(yè)治理有助于建筑空間的維護和保養(yǎng).商鋪的物業(yè)治理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供給、公用面積的 保潔、保安防盜、車輛治理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等.商鋪的各項設施的使用頻率較高, 統(tǒng)一治理有助于對物業(yè)設施設備有方案的保養(yǎng)與維修,增加使用的平安性和耐久性.2.1 商鋪物業(yè)

6、的治理特點2.2 顧客流量大商鋪進出人員雜,不受管制,客流量大,易發(fā)生意外,平安保衛(wèi)工作非常重要,有些零 售商品易燃易爆,因此消防平安不得有半點松懈.同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時,疏散相對較 慢.平安治理應特別慎重.2.3 效勞要求高要物業(yè)治理效勞面向商鋪置業(yè)人和使用人,向他們負責,一切為他們著想.促進商業(yè)物 業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個平安、舒適、便捷、優(yōu)美的經營和購物環(huán)境. 這是商鋪物業(yè)治理效勞的根本原那么2.4 治理點分散出入口多,電梯客梯、觀光梯、自動扶梯等分散,需要的保潔、保安人員相對較 多,治理點分散,治理難度較大是商業(yè)物業(yè)治理的特點.2.5 營業(yè)時間性強顧客到商鋪購物的時

7、間,大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間,而平時和白天顧客 相對少一些.統(tǒng)一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造.開張、關門時間不統(tǒng) 一會造成整體商鋪經營的凌亂感,無序經營的印象,對顧客產生不良的心理影響.2.6 車輛治理難度大來商鋪的顧客,有開車的,也有騎車的,大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管 理和停車場治理增加了壓力.車輛治理好壞直接影響著商場物業(yè)治理水平的整體表達.3.1 商鋪物業(yè)治理人員配備3.1.1 商鋪治理的人員配備原那么是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的治理費都用在刀刃上.3.1.1.1 業(yè)戶效勞部設主管一人,可由物業(yè)主任兼任

8、.該部主要職能是業(yè)戶接待與內部治理、下設業(yè)戶接待 員假設干名,分別兼任行政人事、文書檔案、方案財務、物料治理等職.接待員的多少主要依 據于業(yè)戶效勞部的工作時間和工作量,通常每班保持兩人便可.3.1.1.2 維保效勞部設主管一人,全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作.該部門主要職能是 保證商鋪不間斷地平安運行,使物業(yè)保值和升值.維保效勞部的作業(yè)人員應根據商鋪經營服 務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置.3.1.1.3 保安效勞部4.8 商鋪經營效勞治理4.9 商鋪廣告治理4.10 商鋪保險治理4.1 商鋪業(yè)戶效勞治理是業(yè)戶效勞,二是內部治理.業(yè)戶效勞部有兩局部工作職能,4.

9、1.1 接待與聯系接待與聯系是業(yè)戶效勞的重要內容之一,是物業(yè)治理方為業(yè)戶、顧客提供效勞并與業(yè)戶、 顧客進行交流的窗口.其主要職能與其他類型物業(yè)治理的業(yè)戶效勞一樣,包括傾聽建議和意 見,接受投訴,安排維修和回訪,收取治理費與內外聯系等.4.1.2 糾紛、投訴接待顧客在商鋪購物因環(huán)境效勞因素而來投訴.對物業(yè)治理方來說,所有投訴、處理結果都 要有記錄,作為年終表彰與履行“治理公約業(yè)績考核依據之一；4.1.3 報修接待商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響.業(yè)戶報修,應迅速 做記錄,填寫?維修任務單?,即時派維修工到現場搶修；4.1.4 走訪回訪接待員的走訪內容包括三方面：一是聽取

10、業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)治理效勞的意見、建議；二是對報修后的維修結果進行回訪；三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的缺乏之處作出提示、催促改良, 曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白：我們所做的一切,都是為了商 鋪的自身形象,我們的目標是一致的.4.1.5 內外聯系商鋪內部聯系：商鋪的內部聯系包括向業(yè)戶收取租金、治理費、水電能消耗、鋪位的報修搶修費等；向 商鋪方收取物業(yè)治理費、能消耗.商鋪效勞治理做得如何,必將影響到收繳率的好壞.商鋪的外部聯系商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的 聯系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經營活動很被動.處

11、理得好,往往事半功倍.4.2 商鋪裝修效勞治理4.2.1 裝修治理應包含在業(yè)戶治理中,因治理難度較大,故單獨列出論述.裝修治理職能 主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修治理協議,現場監(jiān)督治理等.4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據經營要求,提出 裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面.承租商戶對鋪面只能通過申請批 準后作一些小的變動裝修,裝修治理應做好以下幾個方面：建立周全、詳細、便于操作的治理制度；專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；對裝修現場進行監(jiān)督治理.4.2.3 商業(yè)鋪面制定裝修治理規(guī)定的要點二次裝修過程應遵

12、守物業(yè)治理處制訂的?二次裝修施工治理規(guī)定?；業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守?商鋪動火申請制度? 的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；裝修完畢后,物業(yè)治理處根據裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議,對工 程進行竣工驗收,如發(fā)現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的,應視情節(jié)輕重作不同的 處理；為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)治理 處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況：凡涉及電力設備由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等進行增建、改裝的；為 該層的消防設備包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等進

13、行增建或改造的；為該層的電梯、 自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的, 都由物業(yè)治理處選定工程實施工方.業(yè)戶那么按工程費用的一定比例支付給物業(yè)治理處作為工程監(jiān)督治理費.凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水道、電力裝 置,通風設備、 等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)治理處選定施 工方.業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層 平面圖的正視圖、切面圖附鋪面、商號招牌的細節(jié)；排水系統(tǒng)的分布圖附由關細節(jié)； 電力供給設備分布圖及電線敷設簡圖附有敷設電線資料及負荷量；照明設備位置圖

14、；假 天花的平面,切面圖；及其他一些物業(yè)治理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工 期、防火舉措、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等.等等4.2.4 裝修現場監(jiān)督治理在施工過程中,物業(yè)治理處應派專人在現場進行治理.治理的內容主要包括3方面：對施工人員的治理,以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議要求和對裝潢現場環(huán)境 衛(wèi)生裝潢垃圾進行監(jiān)督治理.一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方 對他們可能也缺乏有效的限制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或 一個樓層內施工,而其他層面那么照常營業(yè),如對施工人員無有效治理,勢必會影響其他業(yè)戶 的營業(yè)活動.對于裝修的工程監(jiān)控主

15、要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工, 有否違反已簽訂的“裝修治理協議上的條款,有否違反物業(yè)治理處的其他治理規(guī)定等,如 有違反規(guī)定要及時聯系,發(fā)出“整改通知單等.如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設 施,那么由業(yè)戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止.當然,也可由物業(yè)治理處修理,但有關 費用那么由業(yè)戶支付.這些治理效勞都應做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據或參考.4.3 商鋪設備、設施維保效勞治理商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高,維修要求嚴,其內容同辦公樓相似,但其方式不同.商 業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施,設備上,由于商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最 高的一類,設備、設施養(yǎng)護及維修治

16、理的好壞直接影響經營環(huán)境和經營活動的正常運行.一 些設備如電梯,自動扶梯等易出故障的設施設備,保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護.商鋪設備治理主要是預防商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用.商鋪供電需 要絕對保證,由于一旦停電,漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不平安的因素,對 商鋪聲譽帶來不利影響.所以應選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統(tǒng)、自動扶 梯的運行狀況,一有異常情況及時安排維修,保證電氣和中央空調、自動扶梯正常運行.商鋪設備設施維保治理的具體實施過程與辦公工程類似,在此省略.4.4 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修治理4.4.1 商鋪修繕的方案、資金治理.為了保證商鋪建筑物的完好

17、,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕方案,安排年度 修繕投資,經治理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批大中修要落實資金,檢查修繕結果.4.4.2 工程性質確實定.依據商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類.大修工程是指建筑物主體結構的大局部嚴重損壞,或有局部倒塌的危險；局部附屬設施 必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等.由于大修工程施工場地和平安的要求,通常是經 營業(yè)戶必須停止營業(yè).因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要；中修工程是指建筑物局部損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇 規(guī)模和結構的工程.如樓頂的局部修繕或局部重做面層,加固局部鋼筋混凝土梁柱,外墻

18、的 全面粉刷裝飾等.中修工程影響面為局部,治理工作做得好,可使建筑物內的局部業(yè)戶繼續(xù) 營業(yè)；小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護工程是指及時修復的小損小壞,以保持建筑物原有完 損等級的日常養(yǎng)護工程.此類工程在新舊樓宇中極為常見,如修補面層,門,窗、地面的整 修等.小修工程較小影響商業(yè)經營,但也應增強施工治理,盡可能不影響業(yè)戶及顧客.4.4.3 建筑物維修的檔案治理建筑物維修的技術檔案的治理是對原有建筑物技術資料的補充,是為日后建筑物的維修、 整改、擴建等工作提供不可缺少的依據.4.4.4 維修或施工工程的治理設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時,應給有相應資質的修繕施工單 位承接.外發(fā)包合同

19、應要求該施工單位對修繕工程有設置總工程師、主任工程師、技術隊長 或技術負責人的舉措,形成工程施工過程中的技術決策、治理體系,總工程師為技術總監(jiān), 各崗位有技術負責人,職、權、責清楚.維保部派專人在整個工程施工過程中對現場的質量、 平安包括防火和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現場環(huán)衛(wèi)裝潢垃圾、環(huán)保舉措進行 監(jiān)督治理.4.4.5 檢查監(jiān)督維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查,發(fā)現問題苗子記錄在案, 追查分管維修工的責任；發(fā)生責任事故追究維保部主管的責任.4.5 商鋪保安效勞治理4.5.1 治安治理商鋪的平安保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中央治理、車輛治理、停車場 治理等.其治理

20、的重點如下：4.5.2 平安保衛(wèi)治理是商鋪物業(yè)治理的要點,必須予以重視.它有兩局部組成一消防和治安治理.商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置,這些裝置直接與電視監(jiān) 控系統(tǒng)聯網,一旦發(fā)現火情,煙霧到達一定的濃度或溫度到達一定的高度這兩種裝置便自動 通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置；運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度,尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行 日常監(jiān)視,發(fā)現可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證.在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭,預防車輛被竊.人防方面由于商鋪中鋪面多,人流密集,易造成電視監(jiān)控死角,人防是商服物業(yè)治

21、理中 必不可少的.商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現可疑人員時用對講機通知場內便衣保安人員加以注意. 流動崗應著便裝,流動巡邏,做到勤觀察,勤分析,善于發(fā)現問題及時解決問題.對突發(fā)事件和惡性事件應及時處置預防事態(tài)擴大并注意保護現場及時向上級和公安部門 報告.4.5.3 防竊防盜的治理超市類商鋪出入口不宜太多,太多的出入口對商品將帶來不平安因素.在商品出入口應 設置便衣保安,其責任檢查帶出的商品是否有發(fā)票,是否是合法的商品購置行為；大型商鋪在進貨和為顧客送貨大件時,由于商品貨量大,堆在商鋪外場地上,容易 給不法之徒以可乘之機,這時保安就要提升警惕,預防商品被盜；商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨

22、商鋪搞促銷,如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告 券免費領商品時,都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現象,不法分子會乘機作案盜竊錢包,這 時保安就應上前維護秩序,保證顧客人身與財產的平安；商鋪為使收銀活動平安,收銀員換班或營業(yè)結束,將錢款解送至總收銀柜或商鋪治理部 門,這時保安應上前保護收銀員以及錢款平安,預防歹徒搶劫；一些盜賊在商鋪關門前躲在商鋪內隱蔽處,等到深夜出來作案,第二天開門后又混在顧 客中出門.故商鋪關門后保安要仔細檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提升警惕,加 強巡邏；對夜晚值班保安的素質要求應較高,夜晚值班應排出兩名以上保安和一名治理人員,商鋪夜應采取必要的技防舉措.防范惡性事件和突發(fā)事件.商

23、鋪入口時保安的第一關,保安人員責任心要強,善于察言觀色.發(fā)現可疑人員,用對講機報告商鋪內的便衣保安員加以注意.商鋪發(fā)生突法事件,保安、治理人員應按?應急事件處理規(guī)程?操作.預防事態(tài)擴大,注意保護現場,及時向上級報告或呼叫救護車.應特別強調,在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀 顧客時等等4.5.4 監(jiān)控中央治理監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售貴重商品如 鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視.如發(fā)現可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應及時錄象,以便查證.另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,預防車輛被竊,萬一遭竊,錄象將 提供證據、線索,有利破案.這項

24、工作的重要性要求監(jiān)控中央的.4.5.5 消防治理商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內人流大,樓梯、通道尤其是防火樓梯、通道相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難；商品多且大多是易燃品,火種容易迅速燃燒；面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快；如商廈火災,高樓內的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度到達每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩.煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的.鑒于預防火災的重要 性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置煙感探測器和溫感探測器和自動滅火裝置噴淋 裝置.這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯網.只要易各地方出現火情,煙霧和溫度各達 到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將

25、報警信號傳輸至報警器,進行有效監(jiān)控與預防.制定切合本商鋪實際的消防治理制度包括幾套火災應急處理方案；商鋪的各部門及物業(yè)治理的各部門都要把各自放火責任、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中央的保安員應明確自身 的責任范圍.做到“統(tǒng)一指揮,分區(qū)治理,層層負責,責任明確,防患未然,切實貫徹“預 防為主,防消結合的消防方針.發(fā)現監(jiān)控屏幕有火災報警號時,立即用對講機通知就近的保安人員赴現場核查與處置； 如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內人員的疏散,保證 人身平安,事故后作好調查分析報告并備案.發(fā)現故障警報,應迅速消除警鈴使之復原,并立即通知維保部,協助維保部盡快排除故 障,并作好詳細記

26、錄.定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、防火門進行檢查,保證完好備用、通 道暢通、標記清楚.對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查,預防發(fā)生電氣超負荷火 接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象.在員工、治理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會使用消防器具, 掌握火災逃生知識,不斷提升大家的防火意識和消防業(yè)務水平.4.6 商鋪保潔效勞治理商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境.外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等；內部環(huán)境包括過道、樓梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè) 戶的鋪內、辦公室內等非公用部位.搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化

27、養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氣氛,為業(yè) 戶提供一各理想的經營環(huán)境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境.4.6.1 商鋪保潔治理方法要做好商鋪的保潔效勞治理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標準,根據這些標準、要求再定出保潔的頻率次數,還要再加上檢查手段,如目視檢 查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作?商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準?,內容有檢 查的部位、工程、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等.重要的問題是怎么做等,制訂?商業(yè)街保潔效勞作業(yè)規(guī)程?,這個“規(guī)程指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作 程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓教材,其要點有：地面清潔、打蠟

28、；墻角線清潔；墻面 除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清 洗干凈等.4.6.2 商鋪保潔治理的重點商鋪的清潔治理重點之一是地坪清潔.隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖； 定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印 帶給人視覺上的不舒服,應定時清潔以消除不潔現象；商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、枯燥和無異味,也是清潔工作的重點；商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提 升商鋪的形象.商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理

29、；雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳, 同時注意清潔衛(wèi)生.對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的平安,要放在摸 不到的地方；為了平安也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；在商鋪的營業(yè)時間內,保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧 客滑倒傷害事故；在雨雪天,商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位置；對一切能利用的再生垃圾包裝紙、箱要回收處理.4.7 商鋪綠化效勞治理綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的根底.商鋪內外 的綠化搞得好,能使

30、周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位.綠化治理應配備專業(yè)技術 人員,依據季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求,制定詳細的治理細 那么,指導養(yǎng)護人員實行.4.7.1 商鋪綠地治理商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協調, 水平綠化和垂直綠化要相得益彰.為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪；保持綠地環(huán)境整潔；及時去除死株、病株,缺株要補檀：定期對花木修剪整形；發(fā)現病蟲害要進行捕捉或噴藥,藥物防治要注意平安,并掛警示標識；草坪要經常除雜草：定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒；臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作,風后去除花

31、木折斷的枝干,扶正培植 倒斜的花木.4.7.2 商鋪室內綠化治理花卉擺放前要有設計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設計風格相協調；花卉上掛 名稱牌,簡介花卉學名、俗稱、習性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的 配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氣氛；花卉搬運時,注意保護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔；商鋪人流量較大,因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查,及時修剪,去除黃葉,枯萎的花 卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調劑、更換位置；等等4.7.3 檢查督導部門主管對保沽、綠化,效勞各組工作時時進行巡視,發(fā)現問題記錄在案,并追究各組 長

32、責任：治理處經理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查,發(fā)現問題立即催促主管部門 整改,每月累積數次,對主管進行處分.4.8 商鋪經營效勞治理商鋪方和物業(yè)治理公司所簽訂的委托物業(yè)治理合同中,往往會把商鋪經營治理范疇的租 賃治理,廣告籌劃、新工程開發(fā)同時委托給物業(yè)治理公司,以配合其商鋪的經營治理.作為 物業(yè)治理公司也應將商鋪經營治理的好壞與自己的物業(yè)治理效勞緊密地聯系起來.4.8.1 租賃治理出租方式的治理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經營的范圍及類別；附 近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經營特色；商鋪所處的位置.另外經營商品給治理帶來的易 難也應作為一個因素. 租金計算可采用兩種形式,

33、一種先規(guī)定一個固定的月租金根據面積然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度.一種是按面積定出最低租金,然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金.4.8.1.1 競標租賃的考前須知：嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售治理經驗、經營業(yè)績,資 信狀況及經營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；投標的程序須標準、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規(guī)定,預付競標租金的保證 方式,有關撤回投標的規(guī)定,以及中標后延時簽約的賠償,應作更為周全和深人的考慮.4.8.1.2 協議租金出租的考前須知：在和業(yè)戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營治理經驗,資金狀況,以及目前所經營店鋪的

34、數目,業(yè)績情況及所經營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；承租人的經營性質,經營范圍,所經營的商品檔次和質量.是否有水平進行一定投入的 商業(yè)推廣活動,從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的開展等.4.8.1.3 租金條款租金制定的參考因素：要參考周邊社區(qū)人口數目,流動人口的數目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位 置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況：要參考商品經營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要 承租的層次、位置等情況等：要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經營狀況等.租金的組成要素：租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等.水電能消耗、商鋪治理酬金、商鋪利潤,物業(yè)治理費等.大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米.也有租金中不包含大中修整改更新基 金要素的等4.8.2 廣告籌劃樓宇內外的廣