民族風情街建設項目可行性研究報告0001_第1頁
民族風情街建設項目可行性研究報告0001_第2頁
民族風情街建設項目可行性研究報告0001_第3頁
民族風情街建設項目可行性研究報告0001_第4頁
民族風情街建設項目可行性研究報告0001_第5頁
已閱讀5頁,還剩122頁未讀 繼續免費閱讀

下載本文檔

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內容提供方,若內容存在侵權,請進行舉報或認領

文檔簡介

1、民族風情街建設項目可行性研究報告目錄第一章 項目概述 03第二章 市場分析 17第三章 建設規模及建設目標 36第四章 項目分析 50第五章 環境保護 59第六章 衛生防疫 62第七章 節能節水 63第八章 投資分析 64第九章 綜合效益分析 77第十章 資金籌措及償還方式 86第十一章 結論及建議 89附表: 91第 2 頁 共 103 頁第一章 項目概述一、項目背景(一)、項目概況項目名稱: * 民族風情街項目位置:項目位于貴州省 *市* 新區東北端,選址于馬嶺河峽 谷景區至 * 市城區之間的峽谷大道兩側 ,全長約 1.15 公里 ,地塊面 積約 106186.76m 2(約 159.28

2、畝)。項目現狀:項目地塊位于 * 市著名的馬嶺河峽谷風景名勝區入口西南端,是主要的必經之路。地塊內主要為村居自建民房,原規劃和道 路設施較差,無保留價值,均為拆除建筑。項目一、二期用地拆遷及 平整工作已基本完成,穿越其中的 324 國道重建已完工,已基本滿足開工建設條件地形地貌:峽谷大道呈平行趨勢從南至北穿于整個地塊并與中心段的324 國道一起把項目地塊分為四塊,其東北面緊臨東環路,該地塊較為狹長,主要呈南北偏東西走向,整體地勢較為平坦、開闊規劃理念A:該項目的總體規劃根據項目地塊現狀;把整個地塊分成 1、2、3、4 期,以便于規劃設計和后期開發。B:項目總體規劃是從規劃建筑形態設計、組合、水

3、系園藝景觀和 產品體現南喀斯特地貌,峽谷景觀特色,充分體現,展示黔西南乃至 全貴州民族文化、地域元素,將水做為主軸,結合自然的生態聚落關 系將項目打造成為一個精巧;富于變幻、具有吸引力的 * 名片、城市新地標。該項目將具備地域、民族、文化展示、旅游觀光、購物、餐飲、 休閑娛樂、度假、商務會議接待、居住,城市配套等功能于一體的商 業街區。C:環境及景觀設計遵循;生態、環保的設計原則,為充分體現黔 西州,布依族和苗族等主要少數民族的依山傍水地域民族文化風情, 整個商業街將水體做為主軸,建筑和其它景觀設計都圍繞主軸水體展 開布局。D:建筑風貌設計主要源自黔西南州的布依民居和苗家山寨的原生 態民居形式

4、,經過演繹和提煉而成的現代新民居形式的民族風情街。規劃構成:一心串兩路一街帶兩寨一環連四片一心:社區中心(露天文化廣場、博物館、酒店、銀行、電力電 信等共建中心)兩路:* 大道、峽谷大道兩寨:布依水鄉(布依風格,水系,商業步行街)苗家山寨(苗族民居、吊腳樓、山體公園、少量別墅)四片:居住社區、多層花園式住宅、臨街底商少量小高層* 民族風情街規劃設計理念示意圖* 民族風情街項目可行性研究報告* 民族風情街項目可行性研究報告* 民族風情街業態分布圖* 民族風情街項目可行性研究報告* 民族風情街景觀節點分區布置圖* 民族風情街項目可行性研究報告(二)、建設單位概況* 市 * 新區房地產開發總公司其前

5、身為 * 市興發房地產 公司,成立于 1993 年,屬* 市* 新區工委下屬事業單位,編制 25 人。興發房地產公司為新區開發吸納人才、吸納資金發揮了積極 的作用。1998 年* 新區工委決定對原興發房地產公司擴大資本注入,并 更名為*市*新區房地產開發總公司。 * 市* 新區房地產開 發總公司屬 * 市* 新區工委全額投資創辦的國有企業,注冊資本 2215 萬元,房地產開發資質三級。經過幾年的發展,公司現設有行 政、財務、銷售、項目策劃、工程與售后服務等 5個部門,現有在冊 員工 25 人,其中具有中級職稱 7人、初級職稱 7人,管理人員10 名, 大專以上學歷 21人 。公司自成立以來,一

6、貫堅持 “品質如金,質量如石 ”的開發宗旨, 規劃設計充分體現人本觀念,注意人與自然和諧統一,不斷吸取經濟 發達地區住房精華,精心規劃每一個樓盤。嚴格規范施工管理程序, 保證每一分項工程質量均達到國家驗評標準。完善的售后服務和高標 準的物業管理,深得廣大業主和消費者的信賴,在房地產界樹立了良 好的企業形象。迄今為止,公司已成功地開發了富興花園、怡澤園、榕園別墅、 北京路商住樓、金水商住樓、瑞金商住樓一、二期、惠實家園、惠實 新苑、南村楓林一期等住宅小區。樓盤戶型設計變化多樣,從經濟實 用型到小康型,從平層到多層變維,從錯層到躍層,從高級小樓住宅* 民族風情街項目可行性研究報告 到底商獨院,從聯

7、排別墅到獨立別墅等數十種戶型,滿足了不同層次 消費者的需要。2004 年富興花園被評為省級優秀物業管理住宅示范小區, 2004 年 公司總經理田松甫被黔西南州委州政府評為優秀企業經營管理者, 2005 年公司被貴州省銀行業協會評為信貸誠信企業, 2006 年被 * 市房地產管理局評為房地產開發企業先進單位, 2006 年被黔西南州、 市地稅局評為 A級納稅企業, 2004 年、2006 年兩度被* 市人民政 府評為先進納稅企業。2007-2008 年,成功投資開發建設了 * 會展中心。 十年來,累計開發商品房面積約 27 萬余平方米,總投資 2.12億 元,銷售率達到百之百,為 * 市城市化建

8、設做出了重大貢獻。二、規劃建設的依據1、* 民族風情街規劃設計任務書2、* 民族風情街規劃設計地形圖3、風景名勝區規劃規范( GB 50298-99 )4、城市道路交通規劃設計規范( GB 50220-95 )5、城市用地豎向規劃規范( CJJ 83-99)6、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范( GBJ 50067-97 )7、建筑設計防火規范 (GBJ 16-87)(2001 版)8、商店建筑設計規范( JGJ 48-88)9、黔西南州 “十一五 ”規劃* 民族風情街項目可行性研究報告10、* 市城市總體規劃11、* 市* 城市中心區總體規劃12、國家、貴州省現行的有關規范及技術規定三、項

9、目建設內容和基本指標項目經濟技術指標:* 民族風情街平面分區圖* 民族風情街建筑及街景* 民族風情街總平面圖* 民族風情街建筑及街景* 民族風情街鳥瞰圖總經濟技術指標總規劃用地: 106186.76m總建筑面積: 119597.61 m2總建筑占地面積: 45938.69 m2容積率: 1.13建筑密度: 43%綠化率:38.5% 道路及廣場: 18.5%用地面積( m2 )建筑面積( m2)建筑占地面積( m2)建筑密度容積率綠化率一期49541.5155676.4420562.850.4151.1239%二期16501.4321104.978102.000.491.28 30%三期 253

10、78.3426119.1810343.900.41 1.03 39.8%第 15 頁 共 103 頁四、項目建設周期及投資計劃1、工程建設:2009 年1月 2013 年 12 月48 個月2、項目銷售:2009 年5月 2010 年11月43 個月3、建設投資:RMB 261,493,311.6 元第二章 市場分析一、可持續發展的規劃設計和建設模式由于本項目以復興和建構民族風情街區為建設的核心,在美化 * 城市中心區域環境的同時,對 * 城市中心區商業網點進行現代 化布局,建構環境和街區活力,增強城市在城鄉一體化建設中輻射力 因此必須從經濟的角度進行分析,力爭使 * 民族風情街成為民族旅 游

11、街區的樣板,探索可持續發展的建設經驗和建設模式。1、經濟的發展、城市面貌改變、群眾實惠的獲取、城鄉差距的 縮小,必須建立在可持續的城市發展基礎上。城市功能的輻射力在于 城市的活力,在于構成城市的各經濟體和經濟空間的活力。因此必需 對* 民族風情街的價值進行分析,探索民族文化風情街區的可持續 發展建設模式。2、在民族風情街建設的同時,激活周邊土地價值的升值空間, 在美化城市的同時,力爭實現稅源的擴大,就業崗位的增加,吸納農 村勞動力的轉移,逐步實現城鄉一體化。 * 民族風情街的商業活力 必須進行深度分析。3 、本章的分析,將從 * 市商業房地產的開發現狀展開,規劃 * 民族風情街建設所創造的城市

12、價值和商業價值。通過商業價值的 分析,探討 * 民族風情街工程建設的經濟可行性,保證可持續發展 的民族文化風情街區建設的順利實現。* 民族風情街項目可行性研究報告二、* 市經濟環境分析1、城市及經濟概況(一)、城市概況貴州省* 市地處滇、桂、黔三省(區)結合部,是黔西南布依 族苗族自治州政治、經濟、文化、科教和信息中心。全市總面積 2915 平方公里,轄 4個辦事處 17 鎮6鄉,72 萬人口,主要有漢、布依、 苗、彝、回等民族,少數民族占總人口的 40% ,多為聚居,民族風情 濃郁。(二)、區位環境 承東啟西、聯南接北* 市距貴州貴陽 357 公里,距云南昆明 362 公里,距廣西南寧 62

13、7 公里( 324 線里程),位于南(寧)貴(陽)昆(明)經濟圈的 中心,地理區位優越,素有 “三省通衢 ”之稱。歷史上是三省毗鄰地 區的商業集散地和通衢要塞。(三)、人口環境 城市人口不斷增加人口素質顯著提高2007 年,城市建成區面積達到 26 平 方公里,拓展了近 4倍,城* 民族風情街項目可行性研究報告區人口發展至 25 萬,增長了 5倍;城市化率達到 37%;(四)、經濟環境 運行平穩,持續健康發展2007 年,全市生產總值完成 88.23 億元,增長(比上年,下同) 19.98 ;財政總收入完成 10.07 億元,增長 33.19;地方財政收 入完成4.83 億元,增長 24.07

14、 ;固定資產投資完成 26.04 億元, 增長32.26;社會商品零售總額 32.47 億元, 增長19.55% ;農民人 均純收入 3165 元,增加15.51% ;城鎮居民人均可支配收入 11411元 , 增長31.06% 。* 市是西部百強縣市( 2006 年排位第42 位)和貴州省的十強 縣市(第 4位),其經濟活力和輻射力日益增強。 (1)、國民生產總值2)財政收入3)、城市居民人均可支配收入4)、社會商品零售總額5)、固定資產投資總額(五)、* 城市經濟發展目標十一五”期間, *市經濟社會發展主要預期目標為:經濟增長指標財政總收入達到 12 億 元,年均增長 14以上,力爭完成 1

15、5 億元,年均增長 19以上,比 “十五 ”期末翻一番;固定資 產投資五年累計完成 160 億元,比 “十五”翻一番; 到2010 年,全市生產總值實現 130 億元,年均增長 16以 上,力爭達 到150 億元,年均增長 19以上,人均生產總* 民族風情街項目可行性研究報告值超過 2000 美元,比 “十五 ”期末翻一番,接近或達到全 國平均水平。社會發展指標 到 2010 年,城市建成區面積達 40 平方公里,城鎮人口達 40 萬人,城鎮化率達 50 左右。人民生活指標 農民人均純收入爭取達到 3650 元,確保年均增長 150 元以 上;城市居民人均可支配收入達到 13000 元,年均增

16、長 1000 元以上;科技、教育、人口、衛生、文化等社會各項事業全 面發展。2、* 城市規劃及發展形成中心城 中心鎮 一般鎮三個層次組成的城鎮體系。 *市中心城由黃草壩、 * 、坪東、下五屯四個街道辦事處 和馬嶺鎮、頂效鎮等組成。 規劃形成大中城市的規模,至 2020 年, 規劃實際居住人口約 48 萬人。(三)、城市功能定位1、黔西南州的政治、經濟、產業中心,文化、教育、信息基地。2、滇、黔、桂三省(區)結合地區的商業、貿易、物流基地。3、具有豐富旅游資源和歷史人文景觀的旅游服務城市。4、具有電力、煤炭、釀酒、制藥、建材、冶金等工業,并積極 發展以都市型產業為主導的綜合性生產基地。(四)、城

17、市總體布局1、用地規模* 市中心城現狀建成區用地 17.7 平方公里。規劃至 2020 年,中心城總體規劃用地約 73.4 平方公里,其中城 市建設用地約 40.9 平方公里,自然生態用地約 22.4 平方公里,發展 備用地約 10.1平 方公里。2、總體布局結構中心城的布局結構概括為 “三條軸線、五個中心、六個片區 ”。三條軸線中心城的三條發展及景觀軸線,分別是瑞金大道、民航大道、開發大道。五個中心 行政文化中心、金融商貿中心、信息中心和體育中心位于瑞金大 道的沿線,形成新的城市中心區。老城商務中心則依托現有的老城商 業區布置。六個片區 城市的主要功能有機的分散到各個互相聯系又有分隔的片區空

18、 間,因地制宜,最大限度地利用可建設用地。規劃中城市的主要道路和結構綠地系統,將 * 市中心城劃分為6 個片區* 市土地使用規劃1)、老城區片區:用地面積約 6.6 平方公里,規劃居住人口約 10 萬人2)、* 片區:用地面積 12.8 平方公里,規劃居住人口約 17 萬人3)、民航片區:用地面積 12.3 平方公里,規劃居住人口約 4萬人。4)、下五屯片區:用地面積 3.9 平方公里,規劃人口 5萬人。5)、頂效片區:用地面積 11.8平 方公里,規劃人口約 6萬人。6)、馬嶺片區:規劃用地面積約 7.2 平 方公里,規劃人口約 6萬人三、 * 商業街區分析第 25 頁 共 103 頁四、地

19、段環境分析地段條件對商業物業的經營效益有著直接和長期的影響,甚至很 大程度上決定了商業物業開發經營的成敗。只有充分調查分析商業物 業地段環境條件,發掘地段隱含的潛在需求和商業價值,才能對商業 物業進行準確的市場定位。因此,地段環境分析是商業物業開發經營 首要的關鍵環節。一)、周邊居民環境商業物業地段環境中的周邊居民主要包括商業物業周邊區域居 住人群和工作人群從*民族風情街所在地,驅車 10 分鐘內可到達 * 市的主要 居民居住區,龐大的居住人群為商業經營的發展提供了基礎的市場要 素。* 民族風情街項目可行性研究報告(二)、地段交通環境地段交通環境是影響商業物業開發的重要因素,地段的交通條件 較

20、大程度上體現了地段的商業潛力。對 * 民族風情街的地段交通環 境,應從以下幾方面分析:1、地段交通道路的性質* 民族風情街周邊的東環路和峽谷大道均為城市主干道,聯系 城市主要的居住區、交通樞紐和城市主要活動中心 ,地段交通輻射范 圍廣,根據地段交通的性質特征,交通的輻射區域范圍越廣,商業物 業吸納消費者的能力就越強,商圈范圍就有更大的擴展空間。2、地段交通的輻射區域* 民族風情街區域內,自駕車出行客戶可以直達街區的各個核 心街,本項目充足的停車場、位的設計,為有車消費客戶提供了充足 的停車場所,能吸引更多的自駕車客戶消費;完善的公共交通體系(公 交巴士及的士)均能直接到達項目區域內,能很好的滿

21、足下屬縣鄉及 外地旅客來此購物休閑的需求。因此,地段交通具有良好的通達性和 輻射能力,能吸引更大范圍的客戶,保證了商業對全區域的客戶覆蓋。3、地段交通的車流情況 由于項目所在的峽谷大道和東環路是 * 連接省內各州市及周 內各縣主要的通道;同時處于馬嶺河峽谷風景區的交通入口,區域內 車流量大。4、本項目地處幾條主干道圍合地帶,項目與城市道路之間可實 現無障礙出入。(三)、地段商業環境從 * 市城市規劃分析, * 城市中心區是 * 市即將大力開發 的核心商業區,未來 * 城市中心區的建設和城市功能的完善, * 民族風情街項目可行性研究報告 旅游業的快速發展,必將形成大量的商業和旅游人流,民族風情街

22、完 善的業種業態規劃和物業設計為商業的發展奠定了良好的基礎,未來 5-10 年必將形成成熟的集購物、休閑、餐飲、娛樂的業態體系。從規劃方案分析, * 民族風情街地處馬嶺河風景區核心入口地 段,是馬嶺河風景區的有機構成,且與 * 城市中心區各功能組團相 連,依托馬嶺河風景區龐大的旅游人流及 * 良好的休閑商業氛圍, 能有效地提高本項目成功開發的可能性。(四)、地段區域未來的規劃特征* 城市中心區位于老城區北,南接延安路、北京路,西、北至 環城路,東至頂興路。用地面積 12.8 平方公里,規劃居住人口約 17 萬人。 該區域集中了 * 市的行政文化中心、商貿商務中心,信息、金 融和體育中心等大型的

23、公共設施,是 * 中心城的核心。* 城市中心區未來功能結構* 民族風情街項目可行性研究報告五)、其他旅游公共設施1、馬嶺河風景區馬嶺河風景區是國家級風景名勝區,位于本項目東側,馬嶺河峽 谷景區總面積 450 平方公里,是以萬峰、千島、百瀑、奇谷、彩畫的 神奇地地縫為景觀特色的風景名勝區。景區內人文古跡眾多,民族風 情濃郁,氣候溫和濕潤,年均溫度 1518,四季如春,晝夜溫 差小,冬無嚴寒,夏無酷暑,是人們尋幽、覽勝、訪古、探奇、避暑、 休閑的勝地。* 民族風情街項目可行性研究報告2、* 中學位于本建設項目西北面,省級一類示范性高級中學。設計規模為60 個教學班, 450 名教職員工,可容納 3

24、000 名學生在校就讀和食宿,是一所按照省級一類示范性高級中學標準新建的公辦獨立高中,由黔西南州、 * 市兩級人民政府共建,校園占地面積 200 余畝。3、州政府新址 位于本建設項目西北面。根據許多城市行政中心遷址后對城市商 業及居住區形成的引導力判斷,建成后必將帶來該區域的繁榮。從規劃條件分析,除 * 民族風情街配備的大量公共設施外,本 建設項目周邊有馬嶺河風景區、 * 中學及州政府新址等大量的旅游 和公共設施配套,為本項目的成功開發提供了可行的公共配套基礎。市場分析主要結論:1、* 市整體經濟運行態勢良好,經濟發展迅速,財政收入水平,城市居民人居可支配收入水平以及社會商品零售總額穩步增長;

25、2、根據商圈理論及商圈劃分的原則,本項目所處區域的交通通達性、休閑商業對全市乃至全州的輻射力和輻射半徑、輻射區內人口規模、業態業種的完備度、商業氛圍等等要素構件,具備未來形成商 圈的良好質素;3、本項目在具備休閑商業地產和旅游商業地產開發必備的良好 氛圍和旅游人流,這為本項目的開發奠定了成功的基礎;4 、根據城市規劃,項目所在地 * 城市中心區將建成黔西南州的行政中心、商業金融中心、體育中心、旅游集散中心等。本項目的 開發建設,正是城市建設的和城市功能完善,復興民族文化和創建民 族風情展演平臺的需要,必將聚焦投資者的眼球。為本項目的市場運* 民族風情街項目可行性研究報告作提供了堅實的客戶基礎,

26、因為投資的核心要義就是未來的利益空 間。五、在銷及準備開發項目的市場銷售價格一)、 * 市在銷項目門面(獨立商鋪)銷售價格分布項目名稱價格及銷售情況定位道: 6300 元/ 定位。 ,30-60 / 社區配套型商業,無主題主入口兩側: 5800 元/ ;租金: 30 :3200 元/年,年租金回報藍天 率:1.7%,40 :4000 元/年,年租金 回報率: 1.6%;轉讓: 58 (臨民航大道), 36 萬元;單 臨鳳儀路:6000 元/,(尾鋪打出2500 廣告); 位。間;花園價: 6207 元/ 。 傳統街鋪,無商業主題定元臨神奇路: 8000 元/,明盛陽光兩路交叉: 12000 元

27、/;主要面積在 70-140 ,其他支路門面還給農民。臨瑞金路: 18000-20000 元/ ;臨永樂路: 11000-12000 元/ 內鋪門 題面: 8000-11000 元 / ;定位為品牌精品服飾主 市場,地下為興客隆超富康 市旗艦店。吉城 ·尚都 價面: 8000-11000 元/ ;主力面積在 50-80 /間。臨遵義路: 16000 元 /(預定銷售均 ); 態市旗艦店。商業定位在商務配套業 和專業市場中選擇。心意商業廣場技術夾層及 2-3 層保留為收租物業。-1F半 地下層擬定位為批發市場(利用 2-4 層保留為收租物業,第 31 頁 共 103 頁臨民航大/的促銷

28、城市廣場* 民族風情街項目可行性研究報告基地高差形成半地下層), 14000余 , 可銷售的套內建面約 7000 ,價格預 定10000 元/ ·套面,1層 獨立門面: 12000-15000 元/(預 定價格)。定位為休閑型業態業種。明浩·天元1F臨 神奇路獨立門面為 13800 元 / , 主7800 元/ ;定位。2-3F 整層銷售,銷售價格為 2600 元/ ;-1F(其地基高出花月廣場)臨花月廣 場的獨立門面 3000 元/左右。 門面價格 6800-9500/ 。題飲食文化商業廣場內鋪為1樓 臨街門面和商鋪, 2-3施達 新世紀花園臨三元橋路門面: 15800-

29、16800 元/, 面積30-90 。鋪中心圈門面: 13800 元/ ;層用作本公司辦公; 門面未作商業主題定位。定位為服裝飾品臨街店。金源住宅小區其內部(建筑圍合的內部其他內部門面: 8800 元/ 。 銷售起價為 3580 元/,均價約為3800空間)定位為農貿市場。湖星苑小區住宅底層臨星苑風情街元/,5-35 萬/間, 6 月26 日開盤銷 街 售,目前銷售率為 60% 。 大廈商業裙樓,總建筑面積為 12032門面,定位為休閑娛樂 特色街。商業定位:一層臨街為獨錦峰大廈(向陽路菜市場),其中一層 5540 ,二層6492 ; 立 未作價格定位,計劃 2008 年底定價銷 售。銷售均價

30、 11867 元/,價格 區間 吊門面,內部為菜市場; 二層定位為大型商場。一層為可銷售臨街獨* 會展中心9800-12800 元/ 。第 32 頁 共 103 頁立門面,左側商場為出租物業;6800-其中臨南環路臨街門面銷售均價為 嘉華豪庭裙樓商業,一層20600 元/ ,右側臨小區入口道路銷 臨街門面無主題定位,二 售均價為 12600 元 / ;二、三層為整 三層定位主題商場。嘉華豪庭裙樓 層銷售,目前定價為 4000 元/ 左右; 目前一層門面銷售率達 95% 以上(共20 個),二層為整體銷售,銷售率為 0。金地首座底商銷售價格區間為 12000-22000 元/ , 定位為歐陸風情

31、商業街 均價為 13000 元/ ,目前該項目提供的租賃價格為 15-20 元/月。* 市商業物業售價與投資回報分析1、總體而言,成熟區域門面的銷售價格較高,一般街鋪在售價在15000 元以上,內鋪也在8500 元/以上;相對成熟區域的門面,街鋪平均售價在 8000-9000 元/ 左右;待成熟區域的門面,街鋪售 價在6000 元/ 以上,而且現階段年租金回報率不超過 2%;2、在售項目的年租金回報率在走訪中,經過計算,一般在 3-5% 左右,而現階段個人商業用房按揭( 5 成 10年 )在還款期內年利率 在 8%左右,購鋪者都要在租金之外另付出相當于年租金 30-50% 的款 項用于銀行按揭

32、還款。對按揭購鋪者而言,負擔較重。但街鋪銷售成交率高同時也反映出更多的投資客戶看重的是物 業未來的增值回報而非現實的租金收益。3、商鋪投資的回報主要是租金和增值,對投資者而言,最理想 的模式是只需要付出 5成首付款后,現實的租金水平能夠支付月按揭 還款;這樣既能沒有附加的按揭還款負擔(用租金支付月供),同時 能充分享受物業增值所帶來的豐厚回報;但現在 * 在銷的商鋪和門 面的現實租金水平往往只是余額按揭還款額的 50% 左右,在按揭期內, 特別是市場培育成熟的 3-5 年內,投資者還需每月另行掏出 50% 的按 揭還款,一鋪旺三代不假,但一鋪累 10 年(10年 按揭)也是真。4、有兩層以上商

33、業的項目往往二層以上保留為自有收租物業(如 富康城市廣場、吉誠 ·尚都、新世紀花園),即使定價銷售,銷售定 價與一層物業定價的折減系數折減系數較低(如嘉華豪庭,一層銷售 價 格 為 20600 元 / , 二 層 為 4000 元 / , 折 減 系 數 僅 為 4000/20600=0.195 )。* 市各個項目二層以上物業或保留或采取低 價策略,也反映出投資客戶對二層以上商業物業投資價值(租金收益 及增值回報)的不認同心理及投資信心缺失。5、獨立的商住樓,只要總面積適中,能引起投資者的高度關注, 快速實現商業價值的變現。第三章 建設范圍及建設目標一、建設范圍項目地塊位于 * 市著

34、名的馬嶺河峽谷風景名勝區入口西南端 , 是主要的必經之路,峽谷大路呈平行趨勢穿越該地塊 ; 并與國道 324 把該項目用地分成四塊 ;該地塊北臨大山村,西臨桔園村,東臨東環 線,南臨鍋底塘村,是從東面進入 * 市的重要門戶地段。1、總經濟技術指標總規劃用地: 106186.76m總建筑面積: 119597.61 m2總建筑占地面積: 45938.69 m2容積率: 1.13 建筑密度: 0.43綠化率:道路及廣場: 18.5%用地面積(m2)建筑面積( m2)建筑占地面積( m2)建筑密度容積率 綠化率一期49541.5155676.4420562.850.4151.1239%二期16501.

35、4321104.978102.000.491.2830%三期 25378.34 26119.18 10343.90 0.41 1.03 39.8% 四期 14765.48 16697.02 6929.94 0.47 1.13 31%2、一期經濟技術指標及分析規劃用地面積: 49541.51 m建筑面積: 55676.44 m建筑占地面積: 20562.85 m2建筑密度: 0.415第 36 頁 共 103 頁* 民族風情街項目可行性研究報告容積率:1.12綠化率:39%道路及廣場: 19.5%一期鳥瞰圖一期街景第 37 頁 共 103 頁* 民族風情街項目可行性研究報告一期平面圖一期建筑圖第

36、 38 頁 共 103 頁* 民族風情街項目可行性研究報告 一期明細表:名稱面積( m2)配比餐飲8889.1015.97%娛樂5164.609.28%水療5304.709.53%家庭旅館3561.506.40%酒店8705.7515.64%商鋪10115.9618.17%住宅10182.83 (60 戶)18.29%公建3752.006.72%3、二期經濟技術指標及分析規劃用地面積: 16501.43 m2建筑面積: 21104.97 m2建筑占地面積: 8102 m2建筑密度: 0.49容積率: 1.28綠化率: 30% 道路及廣場: 21%第 39 頁 共 103 頁* 民族風情街項目可

37、行性研究報告二期平面圖二期街景及建筑圖第 40 頁 共 103 頁* 民族風情街項目可行性研究報告二期鳥瞰圖二期明細表:名稱面積( m2)配比餐飲8820.3841.79%娛樂3249.4315.40%家庭旅館2422.3611.48%商鋪1721.178.16%住宅1691.88( 8 戶)8.02%酒吧3199.7515.15%第 41 頁 共 103 頁* 民族風情街項目可行性研究報告4、三期經濟技術指標及分析規劃用地面積: 25378.34 m2建筑面積: 26119.18 m2建筑占地面積: 10343.90 m2建筑密度: 0.41容積率: 1.03道路及廣場: 19.2%第 42

38、 頁 共 103 頁三期街景圖* 民族風情街項目可行性研究報告三期平面圖第 43 頁 共 103 頁專業資料* 民族風情街項目可行性研究報告三期建筑圖三期明細表:名稱面積(m2)配比餐飲2023.007.75%商鋪13729.2052.56%住宅9862.98 ( 58 戶)37.76%公建5041.93%第 44 頁 共 103 頁* 民族風情街項目可行性研究報告5、四期經濟技術指標及分析規劃用地面積: 14765.48 m2建筑面積: 16697.02 m2建筑占地面積: 6929.94 m2建筑密度: 0.47容積率: 1.13四期鳥瞰圖第 45 頁 共 103 頁四期平面圖 四期街景及

39、建筑圖四期明細表:名稱面積(m2)配比餐飲6015.2836.03%水療3680.5022.04%家庭旅館2393.4014.33%商鋪2674.4916.02%住宅1846.9511.06%公建86.400.52%6、工程現狀:二、建設目標探索新型民族風情商業街模式,高品質的商業街要有流線清晰明 確的交通流線,特色鮮明的步行空間和景觀走廊,高度人性化和完善的公共服務設施。在城市規劃道路的基礎上完善整個規劃區內的交通體系,構成完 整方便,快捷的交通網絡,在此基礎上擴展各區域內的公共景觀及步 行商業空間,保證每一個建筑都有優越的環境,并結合主體水系展開 各區域內的景觀布局,使之形成區內的核心和景

40、觀軸線,力求使之成 為新的集商業;旅游、休閑、娛樂為一體的布依水鄉和苗家山寨。三、項目建設的重要意義十七大報告提出的 “形成城鄉經濟社會發展一體化新格局 ”是 統籌城鄉發展的一個重要目標, * 作為黔西南州城鄉一體化發展的 火車頭, * 民族風情街項目的實踐正是在探索實現這一目標的路 徑。* 民族風情街項目的開發建設,對促進 * 市* 城市中心區 城市功能的完善和促進旅游經濟發展,提升城市形象有著積極的意 義;1、充分挖掘黔西南州和 * 市歷史文脈和民族文化資源,與具 有豐富旅游資源和歷史人文景觀的旅游服務城市的城市功能定位相 吻合;2 、延續富于傳統特色的城市空間和歷史文脈,成為 * 歷史文

41、 脈資源、 * 地方和民族特色的展示舞臺;3、振興民族文化和傳統文化,搭建文化傳承的空間場所;4、*民族風情街的建設,為外地游客及 * 市民提供一個購 物、休閑、游息的開放空間,提升城市的休閑旅游功能和文化品位;* 民族風情街項目可行性研究報告四、項目建設周期及投資計劃1、工程建設:項目建設周期為 4年, 2009 年1月-2012 年12 月 ;其中:一二期工程建設周期: 2009 年1月2010 年12 月 24 個月三四期工程建設周期: 2010 年1月 2012 年12 月 24 個月2、項目銷售周期:項目銷售周期從 2009 年5月2012 年10 月;其中:一二期銷售周期: 200

42、9 年5月2010 年12 月三四期銷售周期: 2010 年3月2012 年10 月3、建設投資: RMB 261,493 ,311.6 元其中: 2009 年1月-2010 年12 月建設投資 175,352,541.6元 ; 2011年 1月-2012 年12 月建設投資 86,202 ,021.01元 。第四章 項目分析* 民族風情街以復興與發展民族文化為核心,在美化 * 城市 中心區域環境的和提升 * 形象的同時,對 * 城市中心區商業進行 現代化建設,建構城市環境和創造街區活力,增強 * 城市中心區在 城鄉一體化建設中輻射力。一般而言,商業地產開發的核心要素是發掘商業物業商業潛力的

43、價值點,也就是確定商業地產的經營方向,或者說,商業地產開發定 位是商業地產開發的核心要素。一、SWOT 分析(一)、優勢本建設項目位于 * 市* 城市中心區,是 * 市未來的主導型 發展區域,商業價值的市場認同度非常高; 項目本身所具備的綜合規模優勢突出,功能完備 ,能充分滿足區域 的休閑商業消費和旅游觀光的要求 ,具有很高的商業投資價值; 建設背景:由 *管委下屬的具有市場品牌形象的 *房開開發 , 易于樹立市場信心和投資者經營者認同; 業態業種配置空間的豐富性,完全可以滿足消費和游客者的多重 需求;與民族文化融為一體 ,滿足現代購物休閑旅游模式的需求。(二)、劣勢 周邊區域不成熟,必須加強

44、項目的招商力度,從有限的商家資源 中獲取盡可能大的資源份額;* 民族風情街項目可行性研究報告要充分平衡商業業態(特別是休閑娛樂業態)對經營面積的要求 (往往要求大面積)和投資者對投資物業面積要求(往往要求面 積適中)的矛盾。(三)、機會* 民族風情街是城市規劃重點發展的商業旅游街區之一;細分市場,準確的市場定位和目標消費群,科學的價格策略,專 業的物業管理;功能完備規模龐大的商業物業組合是 * 市商業街區的佳品。(四)、威脅其他商業物業的銷售將會分流本項目部分投資客戶。 宏觀調控政策下的投資者意愿和投資信心。二、項目定位(一)、功能定位集旅游休閑購物娛樂食宿于一體的,展示民族文化與風情的文化

45、街區(二)、針對目標客戶市場的定位 商業投資功能。鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項目特色等等因素作為支撐,這些 條件對于本建設項目而言都已初步具備,前景可以預見。(三)、針對消費者及競爭對手的定位具唯一性的綜合消費功能。本項目集各種購物、娛樂、休閑、游息、民族文化展示、民族節 事活動等功能為一體,綜合消費接納能力極強,其業態業種的內容十 分豐富,且作為填補同類市場空白的項目,其項目功能的唯一性突出。(四)、針對區域的定位 引領和集中式的消費功能。* 民族風情街項目可行性研究報告 本建設項目的出現,補充了區域消費空間的多樣性,改變了 * 市的消費結構和消費方式,一種全新的消費模式 一次性集購物、 休

46、閑、娛樂、餐飲、游息、民族文化展示、民族節事活動為一體的消 費旅游休閑行為將因此產生。三、本項目市場空間分析1、從其他民族地區旅游街區發展的經驗看,集中式的民族文化 街區易于形成規模效應,對商業物業投資者和經營者投資和經營效益 有巨大的促進效果。2、業態業種的豐富性及互補性強、配置合理,同時是 * 城市 中心區唯一的規模化商業街區,在城市居住人口向 * 片區大量遷移 的過程中,使民族風情街的相關休閑商業業種能獲得有效促進。3、由于地塊處于馬嶺河風景區入口處,旅游商業的發展具有先 天的優勢,容易被投資者和經營者認同。4、從* 過去開發的零星類似商業物業的投資市場、租賃市場 及經營者的經濟效益來看

47、,該類物業易于被市場追捧。5、在住宅類產品投資市場巨幅萎縮的今天,商業地產市場規模 將會大幅擴張,為本項目商業物業的銷售提供了機會和空間。四、本項目市場價格測算房地產價格定位是產品定位重要方向之一,它關系到開發的投 資回報。本建設項目的價格定位在充分考量市場其他商業項目的銷售 價格及項目周邊租賃價格的基礎上,綜合運用市場比較法及加權平均 值來進行價格定位。(一)、住宅1、可比實例選擇 用市場比較法進行價格定位,可比實例的選擇非常重要,可比實* 民族風情街項目可行性研究報告例必須與項目在地段、品質上具有可比性,然后才能在其價格基礎上 進行修正,得出本項目的合理價位。基于此,本項目選擇 “金桔苑

48、”、 “金水路商住二期 ”作為可比實例。2、可比實例價格表樓盤名稱均價(元 / )金桔苑1850 元/金水路商住二期1880 元/3、價格預估金桔苑及金水路商住二期均為多層項目,在規劃項目品質、內部 配套、環境因素、物業類型(主要為樓層因素)均低于本項目住宅, 考慮本項目以商業為主,住宅為配套行物業,考慮銷售折扣因素,本 項目住宅采取穩妥保守的價格定位。價格定位為 1800 元/。本測算不考慮時間因素及物業升值因素。(二)、商鋪1、可比實例選擇本項目獨立商鋪(基本上為街鋪)選擇在 * 市具有可比性的星 苑步行街、明浩天元內鋪、明盛陽光底商、藍天花園底商作為可比實 例。2、可比實例價格表樓盤名稱

49、均價(元 / )星苑步行街3800 元/ 明浩·天元內鋪7800 元/ 藍天花園底商5800 元/ 明盛陽光底商8000 元 /* 民族風情街項目可行性研究報告3、加權平均值 權重設定: 星苑步行街與本項目最具可比性,設定 35% 權重;明浩天元內鋪 設定10%權重,藍天花園與明盛陽光底商分別設定 22.5% 權重。本項目商鋪加權平均值 = 星苑步行街均價 *0.35+ 明浩 ·天元內鋪 均價*0.1+ 藍天花園底商均價 *0.225+ 明盛陽光底商均價 *0.225=3800 元/*0.35+7800 元/*0.1+5800 元 /*0.225+8000 元/ *0.22

50、5=5215 元/ 考慮銷售價格折扣因素,降低 3% ; 考慮降低一期入市阻力 ,降低 5%;均價 =5215 元/ *(1-5%-3%)=4797.8 元/ 價格修正為 4800 元/ 本測算不考慮時間因素及物業升值因素。(三)、獨棟商業物業1、可比實例選擇 本項目獨立商鋪部分選擇在 * 市具有可比性的金水路商住樓、 富興花園底商商住樓、南村楓林底商商住樓、大佛坊商業街作為可比實例2、可比實例價格表樓盤名稱均價(元 / )金水路商住樓3000-3200 元/ 富興花 底商商住園3200-3500 元 /樓南村楓 底商商住林2600-2800 元 /樓大佛坊商業街11319元 /* 民族風情街

51、項目可行性研究報告考慮風險及保守算法因素,可比項目均價取低值進行計算,3、加權平均值權重設定: 綜合考慮商圈、地段、交通等區域因素及商業氛圍、配套、規模、 環境等個別因素,可比實例權重分別進行設定。金水路商住樓、富興 花園底商商住樓分別設定 30.25% 權重;南村楓林底商商住樓設定 30% 權重,大佛坊商業街設定為 5% 權重。本項目商鋪加權平均值 = 金水路商住樓 *0.325+ 富興花園底商商 住樓均價 *0.325+ 南村楓林底商商住樓均價 *0.225+ 大佛坊商業街均 價*0.05=3000 元/*0.325+3200 元/*0.325+2600 元/ *0.3+11319 元 / *0.05=3360.95 元/ 考慮銷售總價因素因素,降低 4% ; 考慮降低一期入市阻力 ,降低5% ;均價 =3360.95 元/*(1-5%5%)=3058 元/價格修正為 3050 元/ 其中:獨棟二層商業物業 :一層均價 :參考商業均價 ,為4800 元/;二層均價 : 2500 元/ 折減系數: 0.5208 根據商業物業定價原則,二層商業物業定價參考一層商業物業確 定價格折減系數,本項目參照通常商業二層折減系數 0.5208 確定。二層銷售均價 = 一層銷售均價 ×折減系數* 民族風情街項目可行性研究報告=

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網頁內容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內容的表現方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容,請與我們聯系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論