1、2015 年下半年北京房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策 ：成套房屋建筑面積的測(cè)算試題2015 年下半年北京房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策 ：成套房屋建筑面積的測(cè)算試題本卷共分為 2 大題 50 小題， 作答時(shí)間為 180 分鐘， 總分 100 分，60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1 個(gè)事最符合題意）1、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)（土地單價(jià)）為3000元/m2,后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為 _。A 18%B 20%C 15%D 25%2、下列不屬于權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)的全過(guò)程的是_。A.前期考核B.

2、開(kāi)發(fā)C.建設(shè)D.使用3、全民所有制企業(yè)投資興辦的聯(lián)營(yíng)企業(yè)所使用的集體土地，必須向人民政府土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，方可使用。A:區(qū)級(jí)B:省級(jí)C:縣級(jí)D:市級(jí)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40 年，不可續(xù)期，至今已使用了 8 年 該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6 萬(wàn)元， 以后每年凈收益增長(zhǎng)2， 從第 8 年開(kāi)始， 凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7， 則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為 【 2007年考題】A： 85 45 萬(wàn)元B： 87 16 萬(wàn)元C： 88 50 萬(wàn)元D： 88 90 萬(wàn)元E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新

3、增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少， 估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)存的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/itf,又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10000 m2,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為 30 年，投資報(bào)酬率為8其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生萬(wàn)元的貶值。A： 548.19B： 558.15C： 567.39D： 675.40E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理，說(shuō)法錯(cuò)誤的是_。A.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面合同B.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)委托人提供的資料文件，有保密的義務(wù)

4、，未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料C.中介服務(wù)人員可以同時(shí)在兩個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)工作D.對(duì)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓各種中介人員執(zhí)業(yè)資格證、合格證的，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)收回資格證書(shū)或者公告證書(shū)作廢， 并可處以 1 萬(wàn)元以上 3 萬(wàn)元以下的罰款7、已知某宗土地使用權(quán)年限40年的價(jià)格為1500元/nf,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，該宗土地使用權(quán)的35 年的價(jià)值為。A： 1120萬(wàn)元B： 1366 萬(wàn)元C： 1445萬(wàn)元D： 1456 萬(wàn)元E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作要求有_。A.全面性、主觀性、準(zhǔn)確性B.簡(jiǎn)便性、客觀性、準(zhǔn)確性C.主觀性、準(zhǔn)確性、概括性D.全面性、客觀性、概括性9、下列關(guān)于抵押的

5、表述中，不正確的是_。A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人B.在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足D.抵押物可以重復(fù)抵押10 、重新評(píng)估一般應(yīng)由_進(jìn)行評(píng)估。A.交易雙方B.房地產(chǎn)交易活動(dòng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)C.房地產(chǎn)管理部門(mén)D.交易雙方和房地產(chǎn)管理部門(mén)共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)11、承租人甲與出租人乙于 5 年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2。現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為 600元/m2。若折現(xiàn)率為8%, 則承租人甲目前

6、的權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A 6.19B 6.42C 7.20D 9.5812 、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于【 2004 年考題】A: 土地總量有限B:規(guī)劃限制C:房地產(chǎn)不可移動(dòng)D:價(jià)值量大E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13 、 提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)到以上， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng) 當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。A： 10B： 15C： 20D： 25E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14 、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)15 、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途， 必須取得_同意，并

7、依法辦理相關(guān)手續(xù)。A.原出讓方B.轉(zhuǎn)讓人C.規(guī)劃行政主管部門(mén)D.原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門(mén)16 、房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性，變動(dòng)又可用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)表示，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)就 _。A.越大B.越小C.不存在D.分散17 、下列_種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高。A.政府協(xié)議出讓土地B.購(gòu)買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)C.賣(mài)方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)18 、 某經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家代理銷售的一房屋成交價(jià)格160 萬(wàn)元， 最高收費(fèi) _萬(wàn)元。A 3.219 4.8C 6.419 、 對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的， 應(yīng)當(dāng)向、_申請(qǐng)確認(rèn)。A. 土地管理局B.房屋面積

8、鑒定機(jī)構(gòu)C.城市規(guī)劃行政主管部門(mén)D.房產(chǎn)測(cè)繪單位20、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是。A:原始價(jià)值高于賬面價(jià)值B:投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C:謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D:快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21 、企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限一般是_A 1 年B. 12年C. 35年D. 56年22、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是以（）原理為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原C.預(yù)期原D.未來(lái)趨勢(shì)原理23 、貸款質(zhì)押是借款人以_作為債權(quán)的擔(dān)保。A.第三方保證人以自身的財(cái)產(chǎn)B.財(cái)產(chǎn)C.不動(dòng)產(chǎn)D.動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力24 、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)當(dāng)?shù)豞審查批準(zhǔn)。A.人民政府城市

9、規(guī)劃行政主管部門(mén)B.建設(shè)行政主管部門(mén)C.房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)D.人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)25 、 某投資商擬分別在市級(jí)、 區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為、 、 ，則三者關(guān)系是。A：B：C：D：E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題 2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意， 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。 錯(cuò)選， 本題不得分； 少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入 _。A.管理費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.其他費(fèi)用D.前期費(fèi)用2、最高額抵押權(quán)確定的情形有。 （2009年試題

10、）A：最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓B:新的債權(quán)不可能發(fā)生C:抵押人破產(chǎn)D:約定的債權(quán)確定期限屆滿E：抵押財(cái)產(chǎn)被查封3、有關(guān)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因，不正確的是。A:供需因素的影響B(tài):經(jīng)濟(jì)因素的影響C:政策因素的影響D:制度因素的影響E：借款合同4、自有資金現(xiàn)金流量表是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把_作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考查項(xiàng)目自有資金的盈利能力。A.借款本金償還和利息支出B.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C.投資方向調(diào)節(jié)稅D.項(xiàng)目投資總額5、某收益 生物業(yè)的潛在毛租金收入為100 萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為 30%， 所有用戶都能按時(shí)繳納租金， 物業(yè)的其他收入為 56

11、 萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為_(kāi)萬(wàn)元。A 86B 26C 126D 706、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋套內(nèi)建筑面積為100，對(duì)房屋面積誤差比未約定。 房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)登記后， 該房屋的實(shí)際套內(nèi)建筑面積為的，購(gòu)房人有權(quán)退房。A： 96B： 98C： 102D： 103E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的是。A:房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將 物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營(yíng) 方式B：實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同D:受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，可

12、以收取傭金以外的其他費(fèi)用E:房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)8、影響債券利率高低的因素主要有。（2009 年試題 ）A：發(fā)行者的資信級(jí)別B:資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系C:債券償還期限D(zhuǎn):利率計(jì)算方式E：債券發(fā)行方式9、 申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向提交申請(qǐng)資料。A:人事部B:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部C:省級(jí)人事行政主管部門(mén)D：所在地省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10 、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中， 正確的是_。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C

13、在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)11、通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表可以了解。A:企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力B:企業(yè)的償債能力C:企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力D:企業(yè)獲得的利潤(rùn)總額和分配情況E:企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)趨向12、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、 712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增減量 法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅 2006 年的價(jià)格為 _。A. 849 元/m2B 865 元元 /m2C. 882 元/m2D. 915 元/m213 、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)

14、的公式中，正確的是_。A.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加B.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租U入+自營(yíng)收入C.稅前利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額D 期間費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用E.可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定公積金+未分配利潤(rùn)）14 、責(zé)任保險(xiǎn)包括等。A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)B:公眾責(zé)任保險(xiǎn)C:職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)D:產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)E:第三者責(zé)任保險(xiǎn)15 、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了一棟6 層商品住宅樓， 假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為 2000元/m2 ,第二層和第五層的住宅售價(jià)同為 2100元/m2,第三層和第四層的住宅售價(jià)同為2200元/m2,則該住宅樓的加權(quán)

15、算術(shù)平均價(jià)格和簡(jiǎn)單算術(shù)平均價(jià)格相比，_。A.前者高于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.無(wú)法確定16 、下列關(guān)于有無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)，表述正確的是。A:有保留價(jià)拍賣(mài)是指拍賣(mài)前設(shè)立最高售價(jià)的拍賣(mài)行為B： 有保留價(jià)拍賣(mài)中，競(jìng)買(mǎi)人的最高競(jìng)價(jià)必須等于或高于保留價(jià)，低于保留價(jià)不能成交C:有保留價(jià)拍賣(mài)通常用于價(jià)值較低的標(biāo)的物拍賣(mài)D:房屋、土地、文物藝術(shù)品應(yīng)采取有保留價(jià)拍賣(mài)方式E:無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)通常用于價(jià)值低的標(biāo)的物的拍賣(mài)17 、用益物權(quán)包括。A: 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)B:抵押權(quán)C:建設(shè)用地使用權(quán)D:質(zhì)權(quán)E:地役權(quán)18 、下列關(guān)于承擔(dān)民事責(zé)任的方式，說(shuō)法正確的是。A:承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用B

16、:承擔(dān)民事責(zé)任的方式，只能單獨(dú)適用C:承擔(dān)民事責(zé)任的方式，不可以單獨(dú)適用，但可以合并適用D:承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，但不可以合并適用E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19 、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于。A:推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格B:預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)的租金、空置率等C:市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D:比較、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力E:填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏20、申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)的，申請(qǐng)人應(yīng)向提交申請(qǐng)材料。A:人力資源和社會(huì)保障部B:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部C：所在地省級(jí)人事行政主管部門(mén)D：所在地省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21 、 對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求， 但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，_進(jìn)行估價(jià)。A.難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法B.可以采用比較法C.難以采用成本法D.可以采用收益法22、下列關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，表述正確的是。A:住宅小區(qū)建筑容積率在2. 0以上B:住宅小區(qū)建筑容積率在1. 0以上C:單套建筑面積在140以下D:單套建筑面積在120以下E： 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平