1、花園”房地產開發項目可 行 性 研 究 報 土編制單位：*¥¥房地產開發有限公司編制時間： 二OO五年二月十六日“¥¥花園”項目位于*市涪城區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口， 綠線占地面積10008.4 平方米 （約 15.01 畝） ， 地塊西面北面臨街 （躍進北路及待建的高水中路） ，沿躍進北路臨街面地塊長約 98 米，臨高水中路地塊長約 80 米，項目地塊呈矩形。項目北面為圣水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規劃中的涪城區區政府辦公用地，西面為規劃中的高水中學。花園”（下簡稱：本項目）擬規劃設計的主要經濟技術指標如下：小區總規劃綠

2、線用地10008.4 平方米（約 15.01 畝） ，規劃設計總建筑面積約 20000平方米，其中底層商業鋪面建筑面積約 1500平方米，二層商業建筑面積約 1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為 3500 平方米（其中中心綠地面積為 2000 平方米） ，建筑密度為35.33 ，容積率2.0 ，綠化率為 35。花園”擬計劃于2005年5月起著手項目規劃及前期報建工作，于 2005 年 12 月開始動工建設，項目建設總工期約 12 個月，預計于 2006年 6 月進入項目預售期，其銷售周期約 12 個月。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣 960 萬

3、元）人民幣 2696.11 萬元，項目預計總銷售收入人民幣 3226 萬元，項目預計稅后利潤總額為人民幣 312.14 萬元。自項目獲準銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項目開發資金回投入項目后期工程，預計將于 2007年 2 月將完成土地抵押貸款清算工作。1、項目概況 042、開發項目用地的現狀調查及動遷安置 043、市場分析和項 目定位 054、規劃發展建議 225、資源供給 246、項目開發組織機構、管理費用的研究 247、開發建設計劃 258、項目資金來源及經濟分析 269、結論及建議 27一、項目概況：1 、項目名稱：“¥¥花園”開發建設單

4、位：* ¥¥房地產開發有限公司2 、 項目地理位置： 本項目位于 * 市涪城區躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為圣水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。3、項目周邊的環境狀況：本項目所在區域在“花園星河灣”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區，2005 年政府將進一步規土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發投資商的市場準入難度進一步加大，在2005 年下半年到 2006 年將出現更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發的 100 余畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤于 2005 年底或 2006年初動工建設并于 2006年下

5、半年進行銷售，其時機比較適宜。4、項目性質及主要特點：本項目土地規劃為商業、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約 170 米長。項目西面（躍進北路對面）為規劃中的高水中學，東面相隔的是規劃中的涪城區政府辦公用地。并處于“花園星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置：1 、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為7813.21平方米11.72畝），均屬商業、居住用地，使用單位均為*¥¥房 地產開發有限公司。2、拆遷調查：本項目土地使用權屬*¥¥房地產開發有限公司，其地塊上臨時出租門

6、面及出租倉房產權均屬¥¥公司，不存在大的拆遷難的問 題。3 、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。4 、 地塊交通條件調查： 本項目周邊的市政路網正逐步完善， 隨著花園、中房、小島等幾個大房產公司在本項目周邊進行開發帶動，將極大地促進政府對該區域的市政配套設施建設及完善。 36 路公交車從項目前躍進北路經過， 6 路、 27 路、 39 路公交線路從旁經停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。三、市場分析和項目定位：一） 、市場分析：1） 2004 年

7、* 市房地產市場供給現狀分析：1）、由于國家宏觀調控因素，房地產投資出現減少狀態。 2004 年*市房地產開發投資額為人民幣229122萬元，同比 2003年減少人民幣 93408.16萬元，負增長率為 28.96 。2） 、 2004 年商品房施工面積2026744 平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米） ， 施工面積比2003年減少 565874平方米， 負增長率 22。從施工面積構成看， 其中住宅仍占主導地位， 為 1686960平方米，12270套，但比 2003年所占比重下降6.3 個百分點，為83。表一：2001-2004房地產資金投入情況2004年普通商品房施工面積為

8、1089694平方米，8483套，占住宅施工 面積總量65%,同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800 平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經濟適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773 平方米，402套（幢）表四：綿陽市2003-2004年商品住房施工面積比重情況（按用途分）口 2003 2004從表四圖例中看出，因國家宏觀調控，我市房地產投資趨勢減緩，但投資結構發生變化較大。2003年*市住宅投資所占比重為89

9、% 2004年住宅投資下降至83%非 住宅投資中商業用房比重上升較快，由 2003年7.8%上升至2004年15%寸 我市投資結構是否協調發展產生了較大影響。3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%其中商品住房 竣工1229704平方米，8921套，比上年負增長5%商品用房竣工面積245957 平方米，比上年增長495%寫字間竣工12938平方米，比上年增44%其 它用房竣工面積20673平方米，比上年負增35%4）、商品房進入市場情況：2004年，*市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%其中：商品住宅進入市場

10、表九：*市2004年商品房竣工面積（按用途分）合計住宅商業用房寫字問其他2003 年1476069129881012177423325321812004 年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注：所占比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例50%30%10%-10%-30%-50%竣工面積（萬平方米）T一同比增長|0002i0Q:004 2 0 8 6 4 2T- T- T-表六：綿陽市2004年商品房竣工面積情況（按用途分）表七：綿陽市2004年商品住房竣工面積情況（按用途分）&g

11、t;米方平萬位單o o o o nV 0 8 6 4 2150%88.3698100%50%0%-50%普通住宅電梯公寓經濟適用房別墅竣工面積（萬平方米）同期增長彳980813平方米，7746套，占商品房進入市場總量 82%fc右，比上年投入總 量減少93%商業用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4溢右，比上年投入總量減少93%商業用房投入市場169893平方米， 占商品房總量14溢右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4溢右表八：2004年商品房而場投放情況表：年份合計商業其他合計普通住宅電梯公寓別墅經濟適用房套M2套M套M套M套M2003 年16

12、56797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004 年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369司比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%聽占比重82%74%19%4%3%14%4%注：1、所占比重為2004年數據2、普通住宅、電梯、別墅、經濟房所占比重為住宅類；商業、其他所占比重為商房總面積比重30 )25 S 20 匚15 / 10 單50表九：2004#商品房地產市場投入走勢 26.16

13、74 25.901723.426116.7297J13.1396一：J'10.46212.4502 13 009210 5397X 11.08969.9397 直9.316713.0092-6.1772；/ 10.298611.01386.9264-4.97563優324.26026.5178 6.94772.0567。 2.42333.732711IIII111f1II111123456789101112200滸商品房市場投入量（力平方米）2004#商品房市場投入量（力平方米）從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續到2004年一季度。從20

14、04年二季度開始，我市房地產受國家調控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。2、2004年*市房地產市場需求現狀分析：2004年，*市房地產市場需求總量大于2003年，房地產市場依然火爆，市場呈現一片繁榮現象，但受銀行信貸規模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，占全年商品房銷售總面積66%下半年銷售商品房為507094平方米。占全年銷售總面積34%1）、2004年，*市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元, 分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%止十：2004年商品

15、房銷售面積情況：年份合計m2合計普通住宅電梯公寓經濟適用房別墅商業m2寫 字 間2 m其他2 m2 m套2 m套m套2 m套m套20031368175132284197978492746655350634218669201797537321598607442398752200414816391375390104509586837243291541201064741688604252091010415014707萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5% 21%表十四：200件商品住房銷售金額比重（按用途分類）口普通商住房電梯公寓口經濟適用房口別墅2

16、）、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易 2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長 62.1% 88.1% 42.8%;其增長速度遠遠高于一級市場，成為房地產市場新 的增長點。3）、消費者購成情況隨著*市城市化進程加快，*城市居住環境及商品房小區環境的美化，*市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加 185516平方米，比上年增加 64%表十七：消費者購成比例：年份 銷售人群2001 年占總 量比2002 年占總

17、量比2003 年占總 量比2004 年占總 量比2本地人m62460583.5 %96141879.5 %110021079.2 %100680368%外地人m12388016.5 %26275421.5 %28932020.8 %47483632%表十八：外地人購商品房情況按用途分類：合計m普通商品住房電梯公寓別墅辦公m一、， r r2商業m其他m22 m套2 m套2 m套4748363489832178795396052334871597216537164）、商品房銷售價格情況2004年，*市商品房銷售平均價格為每平方米 1794元，（按套面積計 算，下同）其中：普通商品住房1447.76

18、元/ m2,電梯公寓2103.55元/ m2, 別墅1937.48元/ m2,商業用房7681.52元/ m2,其他用房2380.62元/ m2。)兀4單表十九：綿陽市2004#普通商品住房價格走勢（按套內面積計算）表二十：綿陽市2004#電梯公寓價格走勢（按套內面積計算）2300 2200 2100尢 2000 (1900僅 1800單 1700 1600 1500月份 12345678910 n 121901.042076.7582090.04/1798.52155.23215021462033.08 _ _ _22102070.2820702053表二十一：綿陽市200好別墅價格走勢(按

19、套內面積計算)230022002100L 2000(1900 由 1800 170016001500月份 1234567891011122144.632001.091883.06、/1846.99 1978.0819681915.8R 197419301 1680.9317131714從上列表中反映出，*市房地產商品房價格穩中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加 120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5）、不同戶型商品房銷售情況分析:表二十二：綿陽市200好已銷售樓盤面積比例（按套內面積計算）50%5.91%20%10%0%90m2A下

20、/套90m2-130m以下/套130m數上/套40%/15%7.94%30%10%7.68%20%10%.10%40%34.10%68430%224%20%10%15-20萬元/套"7 aaoz.表二十三：綿陽市200作已銷售樓盤每套單價比例（按套內面積）1000-1300元/m21300-1600元/m21600-2000元/m2200QtE/m2 以上0%K：-100Qte/m2 以下0%l<10萬元/套以下從表二十二至二十四所列數據看出，2004年每套90-130平方米圍仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%t升到達29.27%,比上的上漲4.2

21、7個百分點，而每套130平方米以上面積下降2.19%,說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%F降為2004年的17.68%,而1600-2000元/平方米商 品房成交量從35%k升為2004年的50.4%,呈現出戶型變小，單價上升的 勢態，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。3、2004年*市商品房空置情況：2004年*市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米， 負增長率為13%其中，一年以商品房空置面積為355135平方米，住宅1102 套，一年以上商品房空置面積為 90356平方米，住宅288套。表二十五

22、：2004年商品房空置面分段表一年以空置合計合計住宅商業寫字其他2 m套普通住房電梯經適房別墅35513526614017162m套2m套2m套2m套79691373655681614611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置合計合計住宅商業寫字其他2 m套普通住房電梯經適房別墅903564622452882m套2m套2m套2m套3685911486104297181951652793比例52%64%36%41%1.3%6.7%注：普通住宅、電梯公寓、經適房、別墅揚占比重為住宅類所占比重2004年*市商品房空置

23、面積總量占商品房竣工面積的29%比上年減少5.7%,其中一年以上空置面積 90356平方米，比上年減少 7.63%。雖然 商品房空置面積比上年減少，但 2004年下半年增加68114平方米，增長比 率為18%4、2004年*市房地產市場發展特點：1）、房地產開發投資增幅減緩：*市2004年房地產開發投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28% 22%尤其是下半年，房地產市場投入量進一步趨緩，據統計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積 485273平方米，上半年與下半年投

24、放量比重分別59.3%、40.7%。2）、房價基本平穩：幾年來，*的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10% 一直保持平穩發展。表二十六：綿陽市2003、2004#商品房預售走勢1234567891011123）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。 2003年下半 年至2004年上半年，*市商品房銷售出現前所未有的上升趨勢。僅 2004 年上半年商品房銷售面積已達到 97454平方米，銷售金額14億多元，但2004 年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房 507094平方米，銷售金額9億多 元。200000180000） 米 方

25、 平單160000140000120000100000800006000040000200000月份一200料商品房預售走勢2004#商品房預售走勢4）、商業用房投資勢頭強勁2004 年， * 商業地產呈現出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園 市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業城等一批項目陸續投入市場，天晨愛喜嘉年華、東辰新天地、綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據統計， 2004 年我市商業用房在建施工面積達308766 平方米，同比上年增加 106237 平方米。占全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。5) 、 二手房市場

26、增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。衡量一個城市房地產是否健康穩定發展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。 2004 年， * 二手房市場已開始步入高發展期，本年同比上年增長 88.1%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。6) 、 外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。 外來人口購買我市商品房， 近三年來增長速度不斷加快， 2001 年外來人口購商品房123880平方米， 2002年購商品房262745平方米， 2003年購商品房267965平方米，2004 年達到 474836 平方米，同本地人購房比例為32%、 68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發展。為城市經濟快速增

27、長做出了貢獻。7) 、 小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發商、消費者追捧。5 、 2004年*市房地產市場存在問題：1) ) 、 土地價格的快速增漲與商品房價格的穩步發展形成了明顯的矛盾。 近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變后，競拍價格一路走高，對商品房成本產生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由于市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處于平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所占用成本的比重，開發商只能采取住宅保本或微虧，用提高營業用房售價來賺錢，長持下去， 將會對 * 商業房產帶來極為不利的影響。2) 、 原材料價格波動的不確定性加大了房地產市

28、場的風險。房地產業上游產品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產市場影響甚大。如2004 年下半年頁巖磚由 0.14 元/ 匹漲至 0.21 元/ 匹，致使商品房成本每平方米上漲 15 元左右。3) 、 受國家宏觀調控影響， * 市房地產開發投資、銷售在2004 年下半年受到明顯影響，出現減緩趨勢。 尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準備金利率，將房地產開發項目資本金提高 15 個百分點，使房地產開發企業貸款受到限制。4) 、 商品房開發結構性矛盾仍然存在，影響房地產市場發展。 2004 年我市商品房開發中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業用房對房地產市場容量造成了

29、一定的壓力。6、 2005年*市房地產市場預測 ：1) 、 * 市經濟的持續發展，為房產業的持續發展提供了保證。但是，由于近年*國民經濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產市場。從目前市場調查情況看， 2005 年可能投入市場項目 30 多個，投入市場面積140多萬平方米。 但我市商品房銷售市場卻在2004 年下半年出現回落，有可能出現新的供應大于需求矛盾。2) 、 政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現象將繼續出現。 經營性土地供應將得到進一下控制，政府調控與市場調節互補效應逐步顯現。經過政府對閑置土地的清理，一些規模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發企業，手中囤積的土地數量開始下降，市場

30、上的需求已開始逐漸凸現，招標、拍賣土地競爭激烈的現象將繼續出現，而且絕大多數會是在大型開發企業之間竟價。3) 、 2005 年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。 *市房地產市場經過多年發展，市場化程度較高，開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。 房價穩中有升應該是2005 年總趨勢。 2005年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環境和配套設施上有較大優勢、產品質量上升，地段優越的優質樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質差，規劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。4) 、 二手房屋市場交易將繼續保持暢旺：98 年以來， * 市實

31、施住房私有化后，又出臺了一系列促進住房改革制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002 年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發展。從2003 年開始，其效果更加明顯，預計 2005 年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發展。5) 、 外來人口購房將進一步擴展，繼續支撐* 市房地產市場的繁榮。但隨著 * 市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要采取更有力的措施推廣* 城市品牌，吸引外來人口購買商品房。二) 、項目市場定位：1、項目周邊類比競爭樓盤市場調研：為了進一步了解圣水片區房地產開發項目的整體情況，為“¥¥花園” 項目開

32、發提供數據、 信息支持， 而對該區域樓盤進行了市場調查， 選取 “花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達小區”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：項目周邊類比競爭樓盤基本資料：1） 、商業部分、花園“星河灣” 一期（臨街或小區底層門面）：該項目僅一期有門面，項目位于躍進北路末段。門面進深約為9m- 16ml 開間約為3.6m6.9m,建筑面積銷售單價為3500元/ nf,銷售情況比較好， 尤其街門面銷售基本告罄。、金達小區（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：該項目位于躍進北路，在本項目及“星河灣”之間。臨躍進北路底層門面進深約11 m左右

33、），開間約為3.3m、3.9m,門面建筑面積銷售單價為 4500元/nf左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規劃道路的 門面現未向社會公開發售，待周邊環境配套設施形成后在對外銷售。、青清怡苑（兩層門面）：該項目位于躍進北路，在本項目斜對面。該項目門面進深約為 10.2m， 開間為2.6m、3.6m、4.5m等。現余兩套面積大于50 nf的門面未售，其門 面建筑面積銷售單價為5000元/ nf （優惠后銷售價）。二樓門面以建筑面積 2800元/ ttf被個人全端。、山水姻緣（兩層門面）：該項目位于高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深17 和 19

34、米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價在6000元/nf,二樓門面建筑面積銷售均價在2600元/本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。由此可見，該區域門面單價總體來說不是太高，根據* 市現有商業地產開發前景來說，該區域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。2） 、住宅、花園“星河灣”二期（2F7F）:花園“星河灣”小區全部完成后，小區共有住宅 2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于 1 月 15 日正式預售。二期單套建筑面積最小約為89 itf （兩室兩廳單衛雙陽臺），僅兩幢樓共9

35、6套，銷售情況較好，一期類似該戶型約 140 套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為 110m2o躍層最小建筑面積為156 mJ二期住宅正式預售前建筑面積銷售價格如下：1F:1406 元/ttf；2F、5F: 1477 元/itf；3F、4F:1548 元/nf； 6-7F（躍層）：1450元/ nf。小區配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，物管費為0.45元/ m2。、金達小區（1F7F）:該項目住宅建筑面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛單陽臺有89 itf、91 itf、96 itf；兩室兩廳雙衛雙陽臺：119 itf；三室兩廳 雙衛單陽臺：112 itf、127 it

36、f；三室兩廳雙衛雙陽臺：122 itf；三室兩廳雙 衛四陽臺：140 m2,沒有兩室兩廳等小戶型。根據該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建筑面積91 nf左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好其大戶型銷售形勢不是很好。項目住宅建筑面積銷售價格如下：1F： 1200元/itf； 2F、5F: 1270 元/itf； 3F、4F: 1350 元/nf； 6-7F （躍層）：1200 元 / nf。小區配套費僅燃氣入戶費 3610元/戶，物管費為0.25元/ m2o、隨園新村二期（1F7F）:該項目屬于經濟適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套面積在55itf75 nf之間，套面積銷售價格為：1F

37、: 1100元/itf； 2F、5F: 1150元/ itf； 3F、4F: 1210元/itf； 6F: 1090元/nf； 7F: 1030元/itf。小區配套費： 燃氣入戶費 3300 元/戶，電 1280 元/戶、電視380 元/戶。物管費為0.15元/ m2。、青清怡苑（1F7F）:本項目至今未取得預售許可證，項目共80 套住房，其中一室一廳（建筑面積為52 itf） 12套；兩室兩廳單衛（建筑面積為 77 m 91 m2）分別為 24套和12套；三室兩廳雙衛單陽臺（建筑面積為121 itf） 12套；三室兩廳雙衛雙陽臺（建筑面積為133 m2）20套。現宣傳銷售價位按套面積計價（優

38、 惠 2%f）: 1F: 1160 元/nf； 2F、5F: 1265 元/nf； 3F、4F: 1310 元/itf； 6-7F: 1080元/nf。小區配套費：燃氣入戶費 3300元/戶，水3060元/戶。物管費為0.25元/nf。由于該項目周邊環境較差，其預定情況不好。、山水姻緣：（1F7F）:本項目住宅約100套，其主要以85 m2左右的兩室及115 m2左右的三室 戶型為主打戶型。其住宅銷售均價按建筑面積計算 1400元/ nf。其六七樓 為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷售情況比較好。項目才開始銷售，具體銷售情況需進一步調查。由此可見，該區域除“花園星河灣”外，其他一般商住樓項

39、目的住宅銷售單價總體偏低，其原因于其各自項目本身的規劃設計以及區域城市配套設施有關系，“花園星河灣”因其項目大、規劃理念先進、公司品牌效應使得其本身銷售單價及銷售走勢都非常樂觀。因此，對于本項目而言，只要我們在項目前期規劃做細，設計盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，其本項目住宅銷售單價應該比較樂觀，根據現該區域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預計的。2 、項目定位：1） 、市場定位：本項目擬建設成為 * 市少有的精品小樓盤。2）、區域定位：在本項目區域，要建設成為在規劃設計上與“花園星河灣” 、 “小島春天花園”等高品質商住小區媲美或有些甚至超越，在銷售價位方面能讓市民更容

40、易接受的精品商住小區。3） 、主力客戶群定位：中、低收入市民（包括臨時居民） ，白領階層，二次置業者以及外地來綿人員。4） 、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業，二層為娛樂休閑、辦公用途。其臨街三層（含三層）以上及小區不臨街的均為住宅，其總層數最高為七層。5） 、建筑風格定位：本小區建筑以現代簡潔為建筑主風格，其中心綠化為現代園林設計。四、項目規劃發展建議:1） 、規劃設計要點：1、小區整體感要強，應符合自然條件。兩宗地地勢平坦，可考慮為單圍合布局，圍合為小區中心景觀區。項目兩面臨街，根據項目周邊物業發展趨勢，臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂用途

41、。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區中心景觀區，住宅層數最高為七層。2、小區綠化主要以圍合主景觀為主，其規劃設計時以簡單、現代、休閑的風格為主。2） 、建筑設計要點：1、底層門面開間宜控制在3.3-4.2 米之間，進深宜控制在11.1 米左右。2、住宅部分面積宜以建筑面積80 平方米左右的兩室兩廳雙陽臺單衛和 110 平方米左右的三室兩廳雙陽臺雙衛為主，設計少量一室一廳住宅，面積控制在4050 nf左右。住宅設計必須盡可能人性化。3、為解決小區小車停車位，在小區設置生態停車場以滿足小區停車。3） 、建筑風格及外立面建議：1、 本小區建筑以現代簡潔為建筑主風格， 其中心綠化為現代園林設計。2、門

42、面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩。4） 、小區環境、景觀設計要點：園林設計時以中心景觀為主，需作地勢設計，植物配搭方面需結合*氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數計劃合理，小區另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達長綠植物。5） 、社區服務及物業管理要點：社區服務方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區值班室、物業管理用房。前期物業管理工作將由開發商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、服務周到、有資質的專業物業公司進行管理，在小區業主委員會成立后，由業主委員會重新選聘物業公司。6） 、裝修標準：本項目所有的住房和門面交房標準均為清水房標準，但也

43、可以根據客戶需要提供個性化的裝修房。五、資源供給：1 、建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃：建筑材料的需要量將根據最終經政府批準通過的施工圖進行定額計算而得，材料部分除部分設備或專業性強的項目外，其余材料均由總包方自行負責采購，甲方負責對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認可的材料價格執行。需甲供的材料或設備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。2、施工力量的組織計劃：本項目施工力量由建設方按現行有關規定面向社會進行公開招標，選取有實力、信譽好、報價合理最優的施工單位進行施工。3、項目施工期間的動力、水等供應：本項目施工期間的動力、水均在項目原租賃站的動力、水接入基礎上進行相應改造

44、而成。4、項目建成投入使用后水、電、燃氣、通訊等均在就近市政道路上接入，其項目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業主出行。六、項目開發組織機構、管理費用的研究：1、開發項目的管理體制、機構設置：本開發項目將實行項目管理機制對其項目開發全過程實施全程管理，即由建設方組建成立一個“¥¥花園”項目開發部。下設工程技術處、財 務處、外聯處、銷售處。2、管理人員的配備方案：項目開發部設項目經理一名，負責對項目開發全過程實行領導管理，并對公司負責。工程技術處下設技術負責人一名，負責項目技術問題的協調解決，配置技術員一名，負責現場質量、工期監控并協調現場各方面工作。財務處設置財務負責

45、人一名，負責項目一切財務工作，配置會計、出納各一名，其職責按公司財務制度執行。外聯處一人，負責項目報建以及水、電、氣、弱電等方面的聯系工作，并協助辦理項目預售、銀行按揭等工作。銷售處設銷售負責人一名，負責項目銷售策劃、項目定價以及銷售所需外聯工作，配置銷售員兩名，協助銷售負責人開展工作。3、擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況：工程技術處、財務處、外聯處的培訓計劃均按有關部門每年要求的執行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓由項目經理及銷售負責人組織，其他處配合對本項目進行針對性學習和加強。七、開發建設計劃1、前期開發計劃及資金計劃：（括號為資金計劃情況）項目可研分析2005.02-2005

46、.042圖報批（3萬元）2005.1206.112、工程建設計劃及資金計劃：（括號為資金計劃情況）開工在本計劃中，僅表示某項工作開展的大致時間，該時間在后期項目建設計劃策劃中將進一步明確細化或根據項目實際工作進展情況進行相應調3、建設場地的布置：以后期項目施工組織設計為主。4、施工隊伍選擇：由建設方按現行有關規定面向社會進行公開招標，選取有實力、信譽好、報價合理最優的施工單位進行施工。八、項目資金來源及經濟分析：1、項目投資來源、籌措方式的確定：根據公司實際情況，本項目采用一次性開發，開發資金通過兩種方式獲得：、自籌資金：約700萬元，由本項目投資商先籌取200萬元用于本項目前期報建，項目開始

47、動工建設時，由本項目投資商在“ * ”項目銷售款中抽取500 萬元用于本項目開發建設。 （備注：本項目投資商投資開發的“ * ”前期報建手續已完，將于 2005年 3 月動工建設，預計2005年7 月底開始預售， 于 2005年 12 月交付住戶使用。 即到本項目開工時間 2005年 12 月時，“ * ”銷售已有5 個月，由于地理優勢及周邊物業環境配套情況好，預計銷售可達70，即截止2005年 12 月， “* ”銷售資金回籠約1100萬元，完全可以從該項目抽取500萬銷售資金用于花園”項目的開發建設。 ）、本項目銷售資金：在本項目預售開始后（具體時間以市房管局核準的預售許可證批準時間為準）

48、 ，部分銷售款用于優先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見銷售狀況及資金還貸情況表 ） ，其余銷售資金再回投入本項目開發之中，以填充開發資金缺口，解決資金不足等問題。2、開發成本估算及利潤估算表詳見附表：3、銀行還貸評價:根據項目開發成本及利潤估算表可知，本項目開發后完全有能力還清該土地在銀行抵押貸款和因此產生的利息（即土地原始成本和銀行利息）現項目擬定銷售周期12個月，預計銷售狀況及資金還貸情況如下表分析:項目銷售情況情況及資金還貸情況表06.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.0307.0407.05銷售比例15%10%5%5%1

49、0%10%10%10%10%5%5%5%銷售資金483.9322.6161.3161.3322.6322.6322.6322.6322.6161.3161.3161.3還貸比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.6%還貸累計96.78161.3209.7274.2403.3564.6725.9919.4960由于本項目建設開發投資資金屬全部自籌，其需還貸的銀行貸款只有因該項目土地的銀行抵押貸款，即預計項目土地銀行抵押貸款及利息將于2007年2月全部還完，更保守估計在項目銷售周期還貸應該是非常樂觀。九、結論用建議1、結論：1）、項目地塊所屬區域在西蜀名居、星河灣、長虹生活區以及

50、高水虹 高市場的有效帶動下，人氣進一步聚集，社區配套設施將趨于成熟，正在 形成以西蜀名居、星河灣以及高水虹高市場為中心的高水圣水生活圈。隨 著城區土地供應量減少及土地成本增加，目前該區域已有多家房產商在投 資開發，使得該區域成為*房地產開發一個新的熱點區域。2）、根據項目開發成本及利潤估算表分析，土地成本（已轉化成銀行 貸款和相應利息）960萬是個固定因素，其土地成本偏高。 影響本項目最終 利潤的最主要可變因素為房屋開發費用和銷售價格，房屋開發費用已依照 當前市場價估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價格，隨著政府加大城市土地供應的監管和土地市場化運作，以及項目周邊商住氛圍的進一步凝聚，其銷售

51、價格在估算價格的基礎上有一定的上浮空間，即結果將增加 開發商的利潤。3) 、從項目預計銷售情況和銀行還貸表分析來看，其項目開發后開發商完全有能力還清土地銀行貸款及相應利息。因此就其本項目而言，作為開發商，由于土地攤消成本偏高，其開發商利潤相對較低。但針對土地抵押貸款和利息，其項目開發后可以完全還貸，因此其項目進行商住小區開發是可行的。2、存在的問題及相應的建議：1) 、由于長虹廠區的隔斷，使得西蜀名居與本項目之間形成一段居住空白段，在一定程度上影響到人氣及商氣的延伸。2) 、就區域來看，臨街底層獨立小商鋪是房產商的一致決策，作為該區域投資兩層門面的現房僅“青清怡苑”項目一家，目前還未向社會公開

52、發售。其門面的銷售單價總體來講不很樂觀，在決策門面時需考慮門面單價及面積控制。3) 、就項目地塊區域現狀來看，雖然開發項目較多，但總體開發體量并不大。從目前在建的和銷售的中低端住宅產品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設計不合理的缺陷。作為小項目，在住宅部分決策時，應盡量優化戶型設計，并控制好面積，以合理價位、合理戶型設計以及小區完善的配套設施和好環境去贏得市場認同。4) 、在富臨“西蜀名居” 、花園“星河灣”及中房開發項目等大盤的帶動下，為本項目的開發提供了比較好的機遇，其住房銷售平均單價也很不樂觀。5）、該區域的城市配套設施亟待完善，本項目相鄰的高水中路需要貫通，同時項目東西兩面的政府

53、學校的建設時間也影響到本項目開發決策。6）、該區域同規模樓盤的園林景觀均不及“花園星河灣”、“小島春 天花園”等樓盤，其區域市政休閑設施較少，因此在本項目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來提升小區品質，從側面來提高銷售價格。7）、最值得注意的是本項目的土地已在銀行設置抵押，因此，在項目開發 前及項目開發過程中都必須和土地抵押銀行緊密協作，避免因此而導致項 目開發計戈1J的擱淺。以下容與本文檔無關！ !以下為以下容與本文檔無關！ ！ !OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO贈送文檔，祝你事業有成，財源廣進，身體健康，家庭和睦！!高效能人士的50個習慣在行動前設定目標有目