1、租賃合同解除中的若干問題作者說租賃合同的特征在于，租賃期間這個時間因素在合同履行上居于重要地位，租賃合同的總給付內容取決于租賃期間的長短，亦即，隨著租賃期間的推移在當事人之間不斷地產生新的權利義務。1其基本特色系時間因素在債的履 行上居于重要的地位，總給付之內容系于應為給付時間的長度”。2因止匕，在 合同法理論中,租賃合同屬于 國有意義的繼續性契約關系”。例如，隨著履行 期間的經過，會產生租賃物的維修義務、保養義務，在租賃物為廠房之場合， 還可能會產生消防義務、安全保障義務等等。這些義務在簽訂合同之時，當事 人往往沒有約定或者即使約定也難以確定此類義務的具體內容，這也成為租賃 合同容易 產生糾

2、紛的原因之一。其二，租賃合同因租賃物的不同而呈現出顯著 的差異。在租賃物為動產場合，租賃關系相對簡單。而在不動產場合，不動產 價值相對較大，租金相對較高，其位置、狀態以及不動產所在的土地使用權的 狀況往往比較復雜，同時又由于承租人租賃不動產的目的多種多樣，從而產生 糾紛的可能性也相應增大。其三，我國各地的土地使用權呈現出一種歷史性、 復雜性、多種因素共同參與相互影響的狀態，其權利來源、權利狀態、登記模 式、使用狀況往往會不同程度地影響到租賃合同。這也成為租賃合同糾紛處理困難的一個原因。本文擬依據對租賃合同糾紛案例的綜合和分析，就審判實務 中出現的租賃合同的解除問題進行探討，以期 得出邏輯圓滿、

3、理論自洽、實體 公平的解決方案。租賃合同在履行過程中，出租人往往會因承租人拒付租金、延付租金而解除合同，承租人會因租賃物未辦理消防驗收等手續導致其合同目的不能實現而解除合同。于此場合，以下問題值得探討。租賃合同解除權的除斥期間承租人在租賃期間拖欠租金的行為經常表現為幾種類型：第一，未按合同約定的時間或期間足額繳納租金，但是在訴訟前已經全部支付。換言之，訴訟時，遲延履行行 為已終止。第二，未按合同約定的時間或期間足額繳納租金，并且一直持續到訴訟中。第三，完全拒付租金，一直持續到訴訟中。在承租人出現上述情況，且滿足約定解除權或法定解除權的產生要件之前提下，出租人要求解除合同的，首先需要解決的問題是

4、，解除權的除斥期間為多長？該期間是否已經經過？根據 哈同法第九十五條的規定，除斥期間分為四種類型：第一，法律規定的期間；第二， 當事人約定的期間；第三，對方當事人催告后的合理期間；第四，對方當事人無催告情形下的期間未作規定。上述第三、四種情況較為困難。如果承租人未按約付租金（包括未按期和未按數額給付）滿足了約定解除權的產生要件或法定解除權的要件，且承租人作出催告通知3,該合理期間可以類推適用最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條第二款的規定，確定為三個月。如果沒有催告的，類推適用同條款的規定，確定該期間為一年。其原因在于：第一，一般而言，商品房買賣合同的標的遠

5、高于同面積的房屋租賃合同，后者類推適用前者的除斥期間，應 該說符合 舉重以明輕”規則。第二，合同法第五十五條、第七十五條規定的撤銷權的除斥期間也為一年，將解除權的除斥期間定為一年，符合相同情況相同處理的形式正義理念。4第三，根據民法通則第一百三十六條之規定，延付或拒付租金的訴訟時效為一年。如果將未經催告的解除權的除斥期 間確定為一年以上，可能會出現出租人的違約責任請求權、給付租金請求權已經罹于訴訟時效，但出租人仍然有一個有效的解除權的奇怪現象。如果將除斥期間定為一年，會避免上述邏輯不一致的情況。需要解決的另外一個問題是，承租人在租賃期間存在遲延履行或部分履行的行為，但是后來又都全部給付租金，出

6、租人也已接受。在雙方又依約履行一段時間后（在遲延履行發生后不到一年），出租人又以該遲延履行為理由要求解除合同的，如何處理？根據合同法第九十四條，承租人的此種遲延履行難以使出租人產生法定解除權。但是，如果出租人的遲延履行滿足了合同約定的解除權條件，5則仍然會存在上述問題。筆者初步認為，此時原則上應當否定出租人的解除權。原因在于：第一，從當事人的意思表示來看，接受履行且并未要求解除合同本身可以解釋為出租人以該行為修訂了解除權產生的條件或者寬恕了承租人的遲延履行行為，至少存在著這種解釋結論的可能性；第二，承租人遲延后的履行行為、出租人在違 約行為發生后的一定期間內未行使解除權的狀態、雙方在后來期間內

7、的適當履行等事實，在客觀上會使承租人產生出租人不再行使該解除權的信賴；根據誠信原則，此種信賴值得保護。基于權利失效”理論，此時出租人不得再主張行使解除權；6第三，這個結論在某些現實情況下更具有合理性：某些出租人此時提出解除合同的重要或者唯一理由在于，租金水平提高，出租人找到或者認為會找到更高的出價者。在此情況下，支持出租人的解除權更不利于建立誠信的市場環境；第四，即使否定出租人的解除權，也并不妨礙其請求承租人遲延履行的違約責任，從而使出租人的損失得到彌補；第五，從比較法的觀點來看，有臺灣地區學者亦認為，不履行之瑕疵業已補正的情 況下，解除權即告消滅，而不履行之瑕疵可補正的情況僅限于給付遲延及能

8、補正的不完全給付。7第六，有一種觀點認為，履行遲延后，債務人繼續履行的，債權人原則上是不能 夠拒絕受領的。這樣，作為履行遲延的后果，直接允許填補賠償的請求，并不妥當。網如 果這個觀點成立，更加證明，承租人遲延后補正、出租人受領的，出租人不能再行使解除 權。當然，上述結論仍然是相對的，判斷解除權在此情況下能否行使，需要綜合考慮以下因素第一，承租人遲延履行的程度或數額；第二，承租人嗣后恢復履行的時間和程度；第三，出租人在此過程中的反應；第四，合同目的實現的程度；第五，促使出租人解除合同的原因等等。關于該除斥期間的起算點，也需要區分類型加以判斷：在承租人催告場合，三個月的除斥 期間應當從催告通知到達

9、出租人之次日起算；9在承租人未催告場合，一年的除斥期間應當從解除權產生之此日起算 。租賃合同解除的時間對于該問題，在實踐中有三種做法，分別是：解除權行使之時為合同解除之日；法院判決生效之時；判決認定起訴之日為合同解除之時。本文先分別從解除類型進行討論，再檢討上述做法。在合意解除場合，依據合同法第九十三條，租賃合同解除的時間為雙方達成解除的合意 之時。但是，對于對簿公堂的雙方當事人而言，往往會對對方提出的合同已協商解除作出否認。10在此情況下，判斷合同是否解除，需要考慮：第一，雙方是否已作出解除的意思表示；第二，雙方是否已就解除達成意思表示的一致；第三，在不少案例中，雙方當事人發生爭議的可能并非

10、是合同解除與否，而是對解除后的法律效果未臻一致。于此情形，則不應認定合同已解除。原因在于：首先，作為非法律專業人士 ，雙方當事人并不能區分解除與解除后的法律后果之間的區別與聯系，因此，從雙方的意思表示來看，當事人更關注的是合同不再履行后該怎么辦的問題，換言之，即解除后的 法律后果問題。如果該問題未協商一致，則當事人會認為合同并未解除。此時，合同效力的持續往往成為雙方當事人合意解除時的一種討價還價的祛碼。其次，在合 意解除場合，當事人是以一個新的合同消滅既存的合同關系。因此，需要當事人關于合同解除的主要內容達成完全一致，其中包括合同解除后已履行義務是否需要返還、相關損失如何賠償等。如在這些問題上

11、未臻一致，則原來的合同關系難謂消滅。11最后，結合最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋 （二）（法釋2009 5號）第一條的規定12,關于合同解除后的 返還義務的范圍、相關損失的數額宜認定為該條規定中的標的”和 數量”，如果這些事項未達成一致，難以認定，則解除合同的協議是否成立則不無問題。在約定解除權和法定解除權場合，第一個難點在于，如果一方當事人對另一方當事人行使 解除權有異議的（玲同法第九十六條），該異議是否阻止解除的效果發生？ 一種觀點認為，在違約方對于合同解除提出異議，并請求裁判機構確認解除合同的效力的情況下，在這些機構尚未確認合同是否已經被解除的期間，違約方可以抗辯

12、解除權人關于恢復原狀采取其他補救措施的請求，以維護裁判機構的權威，使合同法第九十六條第一款后段的 規定具有價值。不過，裁判機構一經確認合同解除，則解除的效力應當自解除通知到達違約方處之時發生，而非確認合同解除之日發生 ，以便防止違約方利用異議權達到不正當的 目的；在違約方既對合同解除提出異議，又不請求裁判機構確認解除合同的效力的情況下因解除權系形成權，其行使的方式不以訴訟為必要，所以，解除權人關于解除的意思表示一經到達違約方即發生合同解除的效力，不能因違約方的異議而受影響；在違約方對合同 解除提出異議，又不請求裁判機構確認解除合同的效力，但拒絕履行因合同解除產生的恢復原狀義務、采取其他補救措施

13、義務、拒絕賠償損失的情況下，解除權人可以直接訴求該 違約方履行恢復原狀、采取其他補救措施的義務，承擔賠償責任，盡管他未請求裁判機構 確認合同解除的效力，它們也應當先確認合同解除，再支持該訴求，除非解除權不存在或者解除權行使的條件不具備。于此場合，治同法第九十六條第一款后段的規定對于解除權人不起作用。13在違約方對合同解除提出異議，又不請求裁判機構確認合同解除的效力，而守約方為了尋求一個確定的法律狀態，訴求法院確認合同解除的效力，應予準許，此時合同解除的時間仍然是解除權人通知到達對方之時，而非判決生效之日。14上述觀點可資贊同。需要補充的是，如果當事人并未向對方發出解除合同的通知，而是直接向法院

14、起訴要求解除合同，并且恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的，該訴訟是形成之訴、確認之訴還是給付之訴 ？合同解除的時間如何判斷？如果當事人僅起訴要求解除合同，而未要求恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的，在訴訟程序上如何處理？解除時間又如何判斷？上述問題與如何從程序法上的角度理解合同法第九十六條、第九十七條的規定密切相關。從實體法的角度看，當事人可以以通知的方式 ，也可以以訴訟的方式行使解除權。如果認定當事人以訴訟的方式行使解除權從而構成一個形成之訴的話，很明顯，合同的解除時間應當以判決生效的時間為準 。而這明顯與上述以通知的方式 行使解除權的解除時間差距甚遠。如果僅以解除權人是否通知對方就

15、產生如此大的差異，難以理解。所以，必須理解作為實體法的 合同法與程序法觀察現象的視角的不同 。實體法強調實體 權利的行使及其后果，從而權利的構成要件、權利的行使方式、行使權利的 法律后果在實 體法的層面就表現為若干個不同的問題，所以需要幾個條文來規定。但是從程序法的角度觀察，解除權的存在、解除權的行使與行使后的后果是一個糾紛的不同側面。所以，在程序法看來，玲同法第九十六條、第九十七條是需要在同一個訴訟中解決的問題。依照根據訴的形態來分別識別訴訟標的的理論，15第九十六條、第九十七條構成了一個訴訟標的，該訴訟的形態為給付之訴。在此前提下，如果當事人未以通知的方式而以訴訟的方式請求解除合同，它與以

16、通知的方式解除合同并不存在質的差別。所以，如果起訴狀送達對方當事人，就應當構成與通知對方當事人解除合同相同的法律后果。16在此場合，合同解除的時間以起訴狀送達對方為準。相應的其他問題的結論就是 ：如果當事人一并起訴解除合同、采取其他補救措施、賠償損失的，該訴為一個給付之 訴，其中含有確認合同解除 的效力的確認之訴。這是給付之訴的特征。如果當事人僅請求解除合同，而未請求恢復原 狀、采取其他補救措施、賠償損失的，則在同一 訴訟標的的視角下，屬于當事人主張不完 全。在我國現行民事訴訟法對訴是否可以分割沒有規定的情況下，比較現實也比較合理的做法是：法官應當在訴訟中告知原告其同時主張合同法第九十七條的各

17、項權利，如果原告主張的，則屬于訴訟請求的增加；如果原告明確放棄的，則需要在裁判文書中明確寫 明，該糾紛被一次性解決；如果原告明確表示不增加但表示并不放棄該條規定的權利的，則應在判決文書中寫明可以另行起訴。在最后一種情況下，該判決對原告另行提起的要求被告恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的訴訟無既判力，后訴應以合同已解除為基 礎進行審理；在前兩種情況下，前訴對原告另行提起的要求被告恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的后訟有既判力，這符合原告的意思表示和民事訴訟法上的處分原則。同時，又不至于使后訴法院產生是否違反工事不再理”原則的疑惑。17綜上所述，本文認為，在合意解除場合，解除的時間為當事人

18、的意思表示達成一致為準，一致的內容包含解除后的法律效果；在約定解除和法定解除場合，當事人以通知方式行使 解除權的，通知達到對方為解除的時間，即使當事人有異議提起訴訟的亦如此；當事人以訴訟的方式解除合同的，起訴狀送達對方為合同解除的時間。根據哈同法第九十七條的規定，租賃合同解除后，會發生恢復原狀、采取其他補救措施賠償損失等諸項請求權。但是，由于租賃合同為繼續性合同 ，在合同解除 之后，租金雖有返還可能，但承租人的使用、收益卻不可能返還，因此租賃合同的解除只能向將來發生 ，而不能溯及既往，亦即，過去的合同關系不受影響，解除后 的合同關系消滅。需要注意的是，在德國及我國臺灣地區，對于我國合同法上的繼

19、續性合同關系的解除，稱為 終止”。18例如，臺灣地區民法典第 424條規定：租賃物為房屋或其它供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖于訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。”19終止權是一項形成權，其功能在于使繼續性合同關系向將來消滅。20由此可見，終止著重強調合同關系向未來消滅的效果。而我國合同法則是在合同權利義務消滅的意義上使用終止，而把德國法、臺灣地區民法上的終止稱為解除，從而終止成為解除的上位概念。租賃合同解除，會發生違約金責任、賠償損失的責任如何承擔的問題，需要分別討論。合同解除與違約金責任租賃合同被解除，已經發生的違約行為是否適用

20、違約金責任？ 21在合意解除場合，在雙方當事人都無違約行為的情況下，基于主客觀原因，一方提出解除合同、另一方同意的，違約金適用的構成要件未滿足，故違約金責任不能適用。如果一方存在違約行為，且雙方當事人合意解除的，是否適用違約金責任首先要看當事人的約定。無約定的，推定當事人放棄了違約金請求權。在單方解除情況下，除了合同因不可抗力導致不能實現目的而被解除的之外（治同法第一百一十七條），違約金責任應當適用，其原因在于：第一，租賃合同解除后，合同向未來消滅，已經履行部分的合同關系不受影響，22換 言之，已經履行部分在觀念上可以看作與被解除部分的合同相互獨立的兩個合同。在此場合，已經經過的承租人占有、使

21、用租賃物期間可以看作是一個有確定期限的租賃合同（期限至解除之日）。由此，由于該合同的效力并不因解除而受影響，故，包括違約金責任在內的合同條款仍然拘束雙方當事人。但是，有一種觀點認為，如果將解除前后的租賃合同看作兩個獨立的合同，則就不會發生解除權的問題。因為后一個合同根本就不存在違約行為，所以這樣理解繼續性合同是錯誤的。筆者認為，這種觀點只有現實是兩個獨立合同的情況下才成立。而現實是，這是一個合同，我們在理解上、在觀念上可以把解除前后的合同關系拆分為兩個，因而是一種擬制而非現實，其目的是為了更好地理解解除的溯及力問題。如果現實是兩個合同，則就沒有必要討論后一個合同的解除權問題。此其一。其 二，從

22、另外一個角度觀察，正是因為租賃合同的繼續性特征，才導致我們能夠把一個租賃合同在解除后理解為兩個租賃合同，而非我們可以把它在觀念上拆分為兩個合同而導致租賃合同的繼續性特征。該觀點發生了到果為因的錯誤。第三，正如有的學者所言，繼續性債權可以從兩個角度把握：一方面把繼續性債權作為一個整 體，也必須如此。另一方面，在一定條件下，如在履行的具體操作上、 在違約與否的判斷上、在訴訟時效的適用上等，可將繼續性債權區分為若干個債權，每個這樣 的債權可以取名為 個別債權”，每個 個別債權”具有某種程度上的經濟上和法律上的 獨立性。23正因如此，才有將解除前后的租賃合同看作兩個個別債權”，在違約責任的判斷上分別適

23、用的可能性。第二，合同法第九十七條規定，合同解除后當事人 有權要求賠償損失”。依據通說，這 里的賠償損失，依然是因違約而發生的損害的賠償”，賠償的范圍包括履行利益。24所以，在我國 哈同法理論和實踐都將賠償性違約金的性質定為損害賠償的預定的背景下，應當說，第九十七條的規定隱含了這樣一個結論，即租賃合同解除后，違約金責任仍可適用。當然，如果適用違約金責任時，則不能同時請求賠償損失，除非該違約金為懲罰性違約金。25第三，既然賠償性違約金是損害賠償額的預定，它不僅具有補償損害的功能，更有減輕當事人的證明負擔、節約訴訟成本的作用，因此，合同解除后，適用違約金責任比賠償損失 更有利，法律不會僅允許后者而

24、禁止前者。第四，從比較法的觀點來看，我國臺灣地區實務上甚至認定懲罰性違約金條款也不因合同 解除而消滅。26如果說這種觀點在一時性合同場合還可質疑的話，在繼續性合同場合反倒顯得更加合理。綜上所述，租賃合同解除前已經發生的違約行為仍然適用違約金條款。需要進一步說明的是，在約定解除權場合，如果解除權的發生是以違約行為為產生要件的，則違約金條款當然適用。如果解除權的發生并不以違約行為為產生要件，則違約金責任的適用取決于是否存在違約行為。需要討論的第二個問題是，如果當事人約定遲延履行違約金，27該遲延履行違約金的計算與遲延的時間關系密切。在合同解除場合，解除前的遲延履行違約金的計算從何時起到 何時止？一

25、種觀點認為，遲延履行違約金應當計算到合同解除之日，即使在合同解除之日及之后承租人仍然處于遲延的，亦是如此。原因在于，合同解除后，對當事人即沒有拘束力，從而所有的權利義務在合同解除時確定，并且不變。合同解除之后，當事人進入一種法定的清算關系，如果當事人繼續遲延的，應當按照逾期貸款利率來計算遲延履行違約金。28筆者不同意這種觀點，原因在于：第一，所謂合同解除的溯及力問題，是指合同解除能否 影響已經經過的合同關系。無溯及力，是指合同解除僅僅使合同關系向將來消滅，解除之前的合同關系仍然有效。29如果以此概念作為討論的基礎，則可以認為，解除前的合同關系仍然拘束當事人，因為它仍然有效。于此場合，遲延履行違

26、約金的數額只能根據當事 人約定的標準與實際遲延的時間的乘積而得，而與合同解除的時間無關。第二，因為解除前的合同有效，所以由于違反該有效的合同所產生的遲延履行責任甚至可以看作一個與解除權的行使完全無關的事物，從而，該遲延履行責任的計算就與一個處于遲延且未解除的買賣合同并無二致（例如遲延給付貨款）。即，遲延行為持續的時間決定了遲延履行責任的大小，計算標準則根據約定的標準 。由此，也 應當是計算至實際履行之 日。第三，如果合同未被解除，則租賃期間遲延給付租金的滯納金在實務和理論上都是從遲延之時計算至實際給付之日（經常表現為判決執行之時），并無疑問。如果解除 后反倒只計算至解除之時，則被違約人所獲得的

27、賠償要比不解除合同少 ，甚至少很多，從解除制度的 目的而言，不利于解除權一方行使解除權 ，也不利于守約人從已 經無意義的合同中解脫出來，使當事人從合同關系脫離出來的解除制度目的也會受到阻礙。另一方面，也會促使守約人為了獲得更完整的賠償而怠于行使解除權，使 已經毫無意義的合同持續下去，宏觀來看，難謂有效率之秩序。第四，如果當事人未約定遲延履行違約金，出租人在解除合同后要求承租人賠償遲延給付租金的損失，按照我國合同法理論與實踐都承認的實際賠償原則，該損失應當 是因遲延行為所造成的損失，其計算方法應當是遲延給付租金的數額與同期銀行利息和實際遲延天數的乘積。那么，相應地，遲延履行違約金的計算也應當以實

28、際遲延的時間為準。第五，從遲延履行違約金的經常性的約定方式來看，該違約金本身亦為一個繼續性債權，其數額隨著時間的經過而不斷增加，該數額何時確定？只有在遲延行為終止之時方才確定即承租人已繳納全部租金之時。30所以，解除權行使解除的是后來的合同，并不能 解除.或消滅仍然存在的遲延狀態 。第六，按照有的論者的說法，在解除后，當事人的義務轉化為一種法定的后果 ，更準確地 說，因為承租人的使用收益不能返還 ，所以，繼續給付租金義務和法定利息也 是第九十七條的采取其他補救措施”的應有之義。但是，既然承認解除之前的合同關系仍然存在 ，為 何基于該有效的合同關系所產生的履行請求權會轉化為不當得利的返還請求權呢

29、？有一種觀點認為，含同解除無溯及力時當事人一方已經部分或全部履行了債務，對方卻未履行對待給付，或者雖然也履行了債務，但雙方 各自的履行在數量上不對等。對這一問題采取所有物返還顯然不妥，因為給付人在合同解除后仍未取得給付物的所有權。唯一的辦法是運用不當得利制度加以解決，即受領人將其多得的利益按不當得利規則加以返還"。31筆者認為，該觀點需要進一步檢討。在解除無溯及力之前提下，即臺灣地區的 終止”概念 下，有臺灣地區學者認為此種終止不發生原狀回復問題"。32而所謂的原狀回復，根據臺灣地區 民法典"第259條之規定，既有大陸地區民法上的所有物返還 、也有不當得利之返 還

30、。如此看來，至少在此場合存在否定 唯一的辦法是運用不當得利制度”的可能性。結合 租賃合同 而言，如果承租人已給付全部租金 ，但租賃期間合同被解除的，對于剩余期間的 租金，出租人為不當得利，原因在于出租人對于被解除后的剩余期間的租金，其受領 無合法根據”（民法通則第九十二條），該觀點成立；如果出租人交付租賃物、承租人拖欠租金，合同被解除，如果認定承租人給付解除前已拖欠的租金是在返還不當得利”，則顯然是指其在解除之前占有使用租賃物無合法根據”，這恰恰與我們所說的解除前的合同關系仍然存在相矛盾。因此，解除前未給付的租金 就難以構成不當得利，承租人占有使用 租賃物的合法根據是解除前的合同，該觀點難以適

31、用于此種情況 。相反，如果認定其給付租金的義務為解除前的合同義務，則順理成章，無需面臨邏輯上的困境。既然給付租金的義務為履行解除前的合同義務，則遲延履行違約金自然也需繼續計算而不能也無需轉化為 法定利息。因此，遲延履行違約金應當計算至當事人實際履行或者判決執行完畢之時，而非合同解除之日。在實踐中需要注意的是，如果當事人對遲延履行和違約金的計算方式都無異議，為了避免訴訟期間給遲延履行一方造成的違約責任過大,法官可以在立案之時或者第一次開庭之時告知當事人就遲延部分可以先行履行，從而結束遲延履行 違約金的持續計算。合同解除與賠償損失合同解除后產生的損害賠償是指合同解除所造成的損失，還是指違約行為所造

32、成的損失？解除權行使本身是否會產生獨立的損失，在實踐中很難找到例證 。例如，在違約解除場合出租人解除合同后可能需要一段時間找到下一個承租人，該期間的損失是否是因為行使解除權而造成的損失呢？筆者認為，在賠償損失包括履行利益的前提下，該損失已經被因違約所造成損失所吸收。換言之，由于第九十七條規定的損失包括履行利益的損失，因此，在上面的例子中，違約的賠償損失就應當包括租賃合同被完全履行后出租人所獲得的利益 因此就是，按照合同約定出租人能夠獲得的未履行租賃期間的租金減去出租人因不用將租賃物交付給承租人使用收益所獲得的利益而得的余額（損益相抵規則的適用）。在此情況下，尋找下一個承租人期間的損失已經被彌補，因此不能另行賠償。另一方面，即便行使解除權給守約人造成了損失，這個損失也應當歸為違約所造成的損失，而非解除權行使所造成的損失。33而在合意解除，無約定即無損害賠償，如當事人就損害賠償作出約定，則視當事人的意思而定，不成問題。在因不可抗力解除合同場合，根據合同法第一百七十一條之規定，應認定為無損害賠償，但一方遲延發生不可抗力致使不能實現合同目的從 而解除合同，仍然須賠償損失。該損失應指違約所造成的損失