1、1_2021新一線城市居住報告 引言 根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，截至 2021 年末，我國城鎮(zhèn)常住人口約 90199 萬人，占總?cè)丝诒戎貫?63.89%，也就是說，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過 60%，城鎮(zhèn)化發(fā)展正逐步走向成熟。從城鎮(zhèn)化的一般規(guī)律來看，一個國家城鎮(zhèn)化率在30%70%之間是城鎮(zhèn)化速度比較快的一個時期，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率是在63.89%，還處在較快發(fā)展區(qū)間。因此，在"十四五'期間，我國城鎮(zhèn)化仍將保持較快的增長速度。隨著收入水平提升，人們對美好生活的需求更為強烈，也更愿意遷入能級較高的城市。以北上廣深為代表的一線城市，以及以成都、杭州、南京等為代表的新一線城市，在人口流動上

2、表現(xiàn)出較強的"虹吸'效應(yīng)；而那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不具優(yōu)勢的城市，人口外流現(xiàn)象仍將持續(xù)明顯，城市間分化現(xiàn)象會越發(fā)明顯。人口流動的同時，會帶來消費方面的需求，體現(xiàn)在居住領(lǐng)域，大城市的居住需求會持續(xù)保持高位。 對于選擇在一線、新一線及二線城市置業(yè)的人群，他們在置業(yè)上表現(xiàn)出怎樣的特征？表現(xiàn)在人群特征上，置業(yè)人群在購房年齡、性別分布、資金來源，甚至是租買意愿上有何特點？表現(xiàn)在房源端，在居住空間、居室結(jié)構(gòu)等方面有有何特點？ 除了置業(yè)人群的行為特征外，貝殼研究院基于 2021 年城市居住競爭力指數(shù)模型，對指標維度進行了部分更新，同時將城市范圍擴充到 35 城，其中包括 4 個一線城市、15 個新一

3、線城市及 16 個二線城市，測算出了 21 年度城市居住競爭力指數(shù)。從區(qū)域、城市群及城市角度看，競爭力指數(shù)又表現(xiàn)出怎樣的特征？ 來到大城市定居，拋開收入談?wù)摲績r并不合理，貝殼研究院基于收入數(shù)據(jù)測算了房價收入比及房租收入比，并以此測算出了居住負擔指數(shù)，以此來衡量不同城市的居住難易程度。 同時，為了能夠量化城市人口流動性情況，貝殼研究院測算出了移民指數(shù)，以此衡量城市人口的流動性高低。在此基礎(chǔ)上，區(qū)域、城市群及城市在該指數(shù)上表現(xiàn)出怎樣的特征？ 帶著這些疑問，貝殼研究院發(fā)布2021 年新一線城市居住報告，從置業(yè)特征、居住競爭力、居住負擔及移民城市等角度出發(fā)，對大城市人群的居住生態(tài)進行客觀描述，以期待向

4、政府、公眾描繪出相對形象的城市居住畫像。 目錄 part1 置業(yè)特征篇 1.1 購房年齡 1.2 性別分析 1.3 貸款情況 1.4 居室結(jié)構(gòu) 1.5 樓盤名稱 1.6 居住空間偏好 1.7 租買意愿 part2 居住競爭力篇 2.1 指標解釋 2.2 居住競爭力榜單 part3 居住負擔篇 3.1 居住負擔 3.2 購房價格 3.3 租房痛點 3.4 住房焦慮 3.5 房價與新一線城市排名相關(guān)性分析 part4 移民城市篇 4.1 "移民指數(shù)'排名 4.1 大灣區(qū)重點城市移民指數(shù) 4.2 省內(nèi)購房客群分析 part 1 置業(yè)特征篇 根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果顯示，截至 20

5、21 年 11 月，全國人口共 141178 萬人，與 2021 年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)相比，增加 7206 萬人，增長 5.38%。同時，"七普'數(shù)據(jù)顯示，我國男性人口為 72334 萬人，占 51.24%；女性人口為 68844 萬人，占 48.76%，中國男性比女性多 3490 萬人，而"六普'男性比女性多 3398 萬人。如果從總?cè)丝谛詣e比（以女性為 100，男性對女性的比例）看，當前比值為 105.07，與 2021 年基本持平。除了性別比例失衡，"七普'數(shù)據(jù)同樣反映出了家庭小型化、老齡化加速、人口增速放緩及人口區(qū)域遷徙等趨勢。

6、人口趨勢的變化，對于居住消費有著顯著影響。具體而言，客群因年齡、性別差異，表現(xiàn)在購房偏好方面，也表現(xiàn)出一些顯著趨勢。 1.1 購房年齡：一線城市置業(yè)年齡明顯偏高 置業(yè)人群年齡對購房行為影響是顯著的，對于 80 后的置換群體及 90 后剛需群體，在產(chǎn)品及配套選擇上，差異性是明顯的。 分區(qū)域看，置業(yè)人群年齡表現(xiàn)出怎樣的特征？研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是新房，還是二手房，一線城市置業(yè)人群年齡普遍偏高。就二手房而言，一線城市購房平均年齡約為 36.6 歲，高出新一線城市 1.6 歲，高出二線城市 0.6 歲；就新房而言，一線城市購房平均年齡約為 37.2 歲，高出新一線城市 3.2 歲，高出二線城市 2.7

7、歲。 受限于較高的"上車'門檻，一線城市客群購房壓力較大，往往需要掏空"6個錢包'才能實現(xiàn)"上車'夢想，因此，反映在年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。 根據(jù)貝殼研究院最新測算的居住負擔指數(shù)顯示，114 個樣本城市中，一線城市居住負擔指數(shù)算數(shù)平均數(shù)約為 89.1，新一線城市約為 65.2，二線城市約為 63.5，三線城市約為59.3，四線城市約為 55.1。一線城市居住負擔明顯較高，并且隨著城市能級下降，居住負擔指數(shù)也依次下降，兩者呈強相關(guān)關(guān)系。 在新房及二手房方面，置業(yè)年齡表現(xiàn)出怎樣的特征？研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新一線城市及二線城市，新房的置

8、業(yè)平均年齡要低于二手房。主要原因是這些城市尚未進入存量房市場，買新房的多為剛需群體，二手多為置換，所以買賣交易仍以新房為主。新房相較于二手房，在居住品質(zhì)方面普遍較高，同時在交易方面， 部分城市有政策上的傾斜。因此，剛需購房人群更愿意選擇新房，體現(xiàn)在年齡上，要低于二手的置換人群年齡。 對于一線城市而言，已經(jīng)進入了存量房市場，趨勢剛好相反，剛需群體買賣交易以二手交易為主，而新房多為置換人群。因此，體現(xiàn)在年齡上，一線城市新房的平均年齡比二手房較高。 如果從城市角度考慮，在 35 個樣本城市中，天津、北京、哈爾濱、上海及福州等城市二手房購房年齡較高。對于天津而言，買二手房產(chǎn)的多為置換人群，天津本地人群

9、相對保守，不愿意背負過高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導(dǎo)致購房年齡后移。在 19 個一線及新一線樣本城市中，天津在 21 年度選擇全款購房的百分占比達到 38.02%，居于首位。 從新房市場看，新房購房年齡相對較高的城市為珠海、北京、深圳、寧波及上海等。對于北京、深圳及上海而言，新房購房成本相對較高且多為置換人群購置，因此置業(yè)人群年齡延遲比較明顯。對于珠海而言，作為我國五個經(jīng)濟特區(qū)之一，珠海東與.隔海相望，南與澳門相連，優(yōu)異的自然環(huán)境，讓旅游業(yè)成為珠海的重要產(chǎn)業(yè)之一，因此吸引了外地人群在此旅游置業(yè)。在置業(yè)特征上，本地置業(yè)人群比例相對較低。根據(jù)最新的"移民城市指數(shù)'顯示，在

10、35 個樣本城市中，珠海的指數(shù)約為 98.5，僅次于深圳。也就是說，珠海的房子多是被外地人買走了，而選擇珠海置業(yè)的外地人群，購房目的多以投資旅游為主，經(jīng)濟實力相對較強，體現(xiàn)在購房年齡上，年齡相對滯后。 1.2 性別分析：女性置業(yè)人群持續(xù)走高 七普'數(shù)據(jù)顯示，我國男性人口為 72334 萬人，占 51.24%；女性人口為 68844萬人，占 48.76%，中國男性比女性多 3490 萬人。而"六普'男性比女性多3398 萬人。 在高學(xué)歷女性占比提升、獨生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及.工作中的話語權(quán)逐步提升，"她經(jīng)濟'

11、已經(jīng)正式到來。在居住領(lǐng)域，女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升。貝殼研究院統(tǒng)計了 35個樣本城市，最新的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的女性置業(yè)人群百分占比增速相對明顯，21 年度，該占比達到 48.79%。新一線及二線城市，相較于 2021 年，同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。同樣，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的女性居住現(xiàn)狀調(diào)查報告 （2021 年）顯示，全國 30 個重點城市整體女性購房占比從 2021 年 45.60%到 2021 年 47.54%，逐年提升。 當代女性想婚前擁有一套自己的房子動機來自哪兒呢？女性受訪者中，認為"房子比婚姻更讓人有安全感'、"在家庭和婚姻里更加有底氣'、&

12、quot;有一個為自己遮風(fēng)擋雨的地方'的占比分別為36.07%、29.59%和 24.32%。更多女性從情感上考慮，想通過婚前置業(yè)，為自己未來的家庭生活提供安全網(wǎng)。 1.3 貸款情況：買房貸款還是一次性付清? ? "買房貸款還是一次性付清?' 看似是個選擇題，但更多考量的是城市購房群體的經(jīng)濟實力。對于大多數(shù)購房者而言，購房時貸款都是必需的流程，在調(diào)查中僅 31.8%的住房消費者無貸款，68.2%的受訪者購房時會選擇貸款。 有 13.6%的受訪者還清了貸款，對于這部分受訪者進一步詢問，其中 65.7%的受訪者是提前還款，僅 34.3%的受訪者屬于按正常計劃還清貸款。具體

13、細分看，在已還清貸款受訪者中，90 后提前還款的占比為 68.52%，70 后提前還款的占比為 60.78%，相差 7.74 個百分點；分城市看，已還清貸款購房者，屬于提前還款的占比一線城市略低于其他城市，且城市能級越低提前還款的占比越高。 1.4 居室結(jié)構(gòu)：兩居室小戶型為主力交易戶型 "七普'數(shù)據(jù)顯示，我國家庭小型化趨勢明顯。除了受到人口流動，獨生子女政策，婚姻觀念改變因素影響外，生育率下降、失獨家庭增多及主動獨居等也是重要影響因素。貝殼研究院以 35 個城市為研究樣本，按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計成交百分占比情況。研究發(fā)現(xiàn)，兩居室成為主力交易戶型。 如果分區(qū)域看，以哈爾濱、長春及沈陽為

14、代表的東北地區(qū)，兩居室交易占比明顯較高，從供給側(cè)角度分析，兩居室成為該地區(qū)主要的供給戶型。以沈陽為例，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，20 年度新增掛牌房源量中，兩居室的掛牌房源量百分占比達到54%。另外，以北京、上海為代表的一線城市，兩居室成交占比也比較高，主要原因是受限于購房壓力，需求端更"愿意'選擇"高單價-低總價'的小戶型房源。 除了兩居室，三居室成交戶型百分占比緊隨其后，35 個樣本城市中，佛山、南昌及長沙等城市的三居室戶型占比較高，除了受供給側(cè)影響外，這幾個城市的購房壓力相對較低。以長沙為例，最新的居住負擔指數(shù)約為 54.44，是個典型的房價友好型城市，置業(yè)

15、人群就有選擇余地，畢竟三居才是理想戶型。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的理想三居報告顯示，47.97%的受訪者表示三居室才是最理想的居住狀態(tài)。 除了受到居住負擔影響，以珠海為代表的旅居型城市，對居住適宜性要求更高，決定了其成交的主力戶型為三居室。 1.5 小區(qū)名字：藏著哪些秘密？ 樓盤名字，蘊藏著人們對居住生活的無盡想象，也成為開發(fā)商進行房地產(chǎn)營銷的重要手段。從重點城市樓盤名稱中出現(xiàn)頻率最高的 30 個詞來看，小區(qū)名稱命名集中呈現(xiàn)出花園家園范、國際范、奢華范、山水詩情范等特點。其中"花園'、"家園'兩個詞很受各城市開發(fā)商的青睞，在小區(qū)名稱榜單里占據(jù)絕對的領(lǐng)先地位，體現(xiàn)出

16、濃濃的居住氣息，符合人們對美好居住生活的向往。此外，各家開發(fā)商們也喜歡用自己的品牌名來定義樓盤名稱，其中要數(shù)萬科、中海、綠地及碧桂園最為典型。 從年代角度看，小區(qū)名稱表現(xiàn)出顯著的差異性，從側(cè)面反映出時代背景下，消費者心理的變化歷程。上世紀 70 年代之前，小區(qū)的名字主要以街道命名，比如和平街出現(xiàn)頻率最多，其次是垂楊柳、西街；到了 80 年代，花園、家園高居前兩名，開始感受到人們對居住的審美需求，其余的則多為中里、北街等等。 1990 年初，我國進入商品房時代，誕生了以萬科為代表的第一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房子的商品屬性不斷強化，起個好名字便成了開發(fā)商的必選動作。"小區(qū)'被山莊、別

17、墅取代，而形容詞也開始出現(xiàn)國際、陽光的字眼。進入 21 世紀，小區(qū)中多出現(xiàn)了"洋名'，"每個中國城市都有一個曼哈頓、兩個華爾街和三個香榭麗舍；能下點兒雪的就是瑞士小鎮(zhèn)；能灑點兒陽光的就是加州別苑；挨著一水泡子就是維多利亞港灣；隔著條臭水溝就敢叫塞納河畔；又有水泡子又有臭水溝的不用問，那肯定是威尼斯沒跑了。'成為了調(diào)侃。 從城市角度看，不同城市在樓盤命名方面存在差異，體現(xiàn)出不一樣的城市居住性格。北京國際范與復(fù)古調(diào)并存，修飾詞"國際'被廣泛采用，"胡同'、"二里'體現(xiàn)出老北京典型的復(fù)古特色；上海"村

18、'味氣息濃厚，"新村'、"一村'、"街坊'、"二村'、"四村'等詞出現(xiàn)頻率最高，承載著上海 90年代一批住宅新村崛起的記憶；深圳高端大氣范十足，作為國際化大都市，深圳開發(fā)商們在樓盤命名上也毫不遜色，"國際'、"中心'、"世紀'、"東方'等詞被普遍使用。 其實，小區(qū)名稱也是城市地名的一部分，它代表著城市形象和文化符號，反映著當?shù)氐娜宋幕蜃匀坏乩硖卣鳌Ｐ^(qū)名稱的變化，背后反映了開發(fā)商營銷策略及消費心理的變化，而洋名泛濫，刻意夸大，小區(qū)名重復(fù)及寓意不明等不規(guī)范問題的出現(xiàn)，對城市形象造成了負面影響。 2021 年底，民政部、公安部、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運輸部和國家市場監(jiān)管總局等 6 部委發(fā)布了關(guān)于進一步清理整治不規(guī)范地名的通知（民發(fā)2021146 號）。基于此，多地陸續(xù)出臺了管理辦法，重點清理整治"大、重、怪、洋'等不規(guī)范建筑物、住宅區(qū)名稱，規(guī)范樓盤命名。 1.6 空間居住偏好："居者有其屋'向"居者